Hof Den Haag, 04-05-2021, nr. BK-20/00713

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen te verstrekken dan wel ter inzage te geven. Meer in het bijzonder doelt belanghebbende op de grondstaffel en de zogenoemde k-o-u-d-v-factoren. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling betwist en daarbij verwezen naar een e-mail van 20 juni 2019 waarin de gemachtigde van belanghebbende is uitgenodigd voor een hoorzitting op 15 augustus 2019 en is gewezen op de mogelijkheid tot inzage van de stukken.

Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3 Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

Uit de stukken van het geding blijkt dat per e-mail is gecommuniceerd over de datum voor een hoorgesprek waarop een aantal zaken, waarin de gemachtigde van belanghebbende optrad als gemachtigde, waaronder de onderhavige, behandeld zouden worden. In de e-mail van 20 juni 2019 heeft de Heffingsambtenaar de gemachtigde van belanghebbende gemeld dat hij een afspraak kan maken om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Voorts heeft hij daarin gemeld dat de stukken ook tijdens of voorafgaand aan de hoorzitting kunnen worden ingezien. Gelet op de inhoud van deze e-mail is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichting als bedoeld in artikel 7:4, lid 2 en lid 3, Awb en faalt de klacht van belanghebbende. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de Heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verplicht was de stukken in kopie aan hem te zenden, faalt de klacht eveneens. Naar het oordeel van het Hof volgt uit artikel 40 Wet WOZ geen verplichting de stukken waar belanghebbende tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door belanghebbende. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken.

WOZ-waarde

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

Naar volgt uit de taxatierapporten en de matrixen (zie 2.2 en 2.4) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De taxatierapporten en de matrixen in onderlinge samenhang bezien onderbouwen de beschikte waarde. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer aard, oppervlakte, inhoud/gebruiksoppervlakte, onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit zijn taxatierapporten en de bijbehorende matrixen in onderlinge samenhang bezien aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de woning sinds mei 2017 te koop wordt aangeboden voor een bieden vanaf-prijs van € 1.750.000.

Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld omdat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende wijst daarbij op de gedateerde staat van de voorzieningen. De gedateerde staat van de woning rechtvaardigt een vlokcodering 2 ten aanzien van de uitstraling, aldus belanghebbende.

Uit de matrixen volgt dat de Heffingsambtenaar ten aanzien van de kwaliteit/luxe aan de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 3] een vlokcodering 3 (gemiddeld) heeft toegekend en aan [adres 6] een vlokcodering 2 (ondergemiddeld), terwijl aan de woning een vlokcodering 2 is toegekend. De Heffingsambtenaar heeft voor vlokcodering 2 een correctie toegepast op de m³-prijs van € 100. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat met de vlokcodering 2 ten aanzien van kwaliteit/luxe en de vlokcodering 3 ten aanzien van uitstraling rekening is gehouden met de gedateerdheid en het bouwjaar van de woning (1980). Met de verschillen in de vlokcodering en de in verband daarmee toegepaste correctie op de m3-prijs heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de aanwezige verschillen in kwaliteit/luxe en uitstraling tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde doelmatigheid van de woonruimte als gevolg van het schuine dak. De Heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat alle in hoger beroep ingebrachte vergelijkingsobjecten vanaf de eerste verdieping een schuin dak hebben en in dat opzicht niet verschillen van de woning. In de matrixen die de Heffingsambtenaar in hoger beroep heeft ingebracht, is de woning zowel op basis van inhoud als gebruiksoppervlakte gewaardeerd. Door uit te gaan van de gebruiksoppervlakte heeft de Heffingsambtenaar de ruimtes met een minder hoog plafond uit de waardebepaling van de woning geëlimineerd. Het Hof acht aannemelijk dat de Heffingsambtenaar aldus voldoende rekening heeft gehouden met de schuine wanden; de matrixen onderbouwen de WOZ-waarde. Bovendien hebben alle vergelijkingsobjecten zoals ingebracht in hoger beroep een schuin dak vanaf de eerste verdieping en is om die reden de plafondhoogte verdisconteerd in de gemiddelde prijs voor de opstallen.

Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de berekening van het afnemend grensnut onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en ten onrechte niet is uitgegaan van de zogenoemde wortelmethode. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens. Volgens de Heffingsambtenaar is de grondstaffel afhankelijk van het soort opstal, de gemeente en de ligging van de opstal in de gemeente. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar hiermee het vereiste inzicht gegeven. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar.

Belanghebbende heeft tenslotte gesteld dat in 2017 een bod op de woning is uitgebracht van € 1.300.000. Aangezien de Heffingsambtenaar deze stelling betwist en belanghebbende geen nadere gegevens in het geding heeft gebracht met betrekking tot het bod, kan zijn stelling niet slagen. Bovendien geldt dat, als al sprake is van een bod, belanghebbende het bod niet heeft geaccepteerd omdat hij het te laag vond, zodat het geen licht kan werpen op de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Het hoger beroep is ongegrond.