Rb. Gelderland, 26-02-2018, nr. C/05/333540 / KZ ZA 18-46

Het verloop van de procedure blijkt uit:

De voorzieningenrechter heeft ter mondelinge behandeling van 26 februari 2018 mondeling vonnis gewezen, in zoverre dat het De Woonmensen is verboden om op 27 februari 2018 de door [eiser] gebruikte woonruimte, staand en gelegen aan de [adresgegevens] , te ontruimen. In dit vonnis is de motivering daarvan opgenomen. Ook neemt de voorzieningenrechter in dit vonnis een beslissing over de resterende stellingen en vorderingen van partijen.

2. De feiten

Met ingang van 9 mei 2017 heeft [eiser] van De Woonmensen een woning gehuurd, staand en gelegen aan het adres [adresgegevens] (hierna: “de woning”). [eiser] was hiervoor een maandelijkse huur inclusief servicekosten aan De Woonmensen verschuldigd ten bedrage van € 629,78. De huurovereenkomst gold voor onbepaalde tijd. Op de huurovereenkomst waren van toepassing de algemene huurvoorwaarden van De Woonmensen, versie september 2016.

Voordat [eiser] de woning betrok, was hij woonachtig aan het adres [adresgegevens] . Deze woning huurde [eiser] ook van De Woonmensen. Bij het vertrek van [eiser] uit de woning aan de [adresgegevens] was sprake van een huurachterstand ten bedrage van € 1.855,98.

Na het betrekken van de woning is [eiser] in gebreke gebleven met de betaling van de huur inclusief servicekosten over de maanden juni en juli 2017. Evenmin heeft [eiser] de huurachterstand van de [adresgegevens] aan De Woonmensen voldaan. De Woonmensen heeft [eiser] tevergeefs gesommeerd tot betaling.

[eiser] is ook in gebreke gebleven met de betaling van de huursom inclusief servicekosten over de maanden september en oktober 2017.

De Woonmensen heeft [eiser] op 3 oktober 2017 gedagvaard om te verschijnen voor de rechtbank Gelderland, sector kanton. De Woonmensen vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Ook vorderde De Woonmensen betaling van [eiser] van de achterstallige huur van zowel de woning ten bedrage van € 2.519,12 als de [adresgegevens] ten bedrage € 1.855,98, te vermeerderen met rente en kosten.

Op 11 oktober 2017 heeft de rechtbank Gelderland de vorderingen van De Woonmensen bij verstek toegewezen. Dit vonnis is in kracht van gewijsde gegaan.

Op 23 oktober 2017 heeft De Woonmensen het verstekvonnis aan [eiser] betekend.

Op 3 november 2017 hebben [eiser] en De Woonmensen een zogenaamd ‘laatste kans-contract’ met elkaar gesloten (hierna: “de overeenkomst”). De overeenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…)PARTIJEN NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:

1. Gebruiker is nog de bewoner van de woning aan de [adresgegevens] , hierna “de woning”,

2. De huurovereenkomst met betrekking tot deze woning is bij vonnis van de kantonrechter te Apeldoorn op 11 oktober 2017 ontbonden.

3. De Woonmensen is gelet op de omstandigheden bereid gebruiker, ondanks de bij gemeld vonnis uitgesproken ontbinding en verplichting tot ontruiming, een LAATSTE KANS te bieden, door gebruiker onder strikte hierna te formuleren voorwaarden in het genot van het voormalig gehuurde te laten.

4. Voor partijen is duidelijk dat vooralsnog GEEN nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, noch stilzwijgend tot stand zal komen.

VOORWAARDEN

Financiële verplichtingen

Voor het gebruik van de woning betaalt gebruiker maandelijks een bedrag dat gelijk is aan de voorheen geldende totale huurprijs. Gebruiker ontvangt hiervoor in voorkomend geval nota’s waarop is vermeld “huur”, maar dit betreft juridisch gezien een vergoeding voor het voortgezet gebruik van de woning. (…) Gebruiker zorgt ervoor dat deze vergoeding op tijd, zoals overeengekomen voor de eerste dag van de desbetreffende maand betaald wordt.

Naast de betalingsverplichting zoals hierboven omschreven onder 1.1. accepteert de gebruiker een bewindvoerder via de Stadsbank. Gebruiker verleent alle noodzakelijke medewerking aan de onderbewindstelling. Gebruiker verleent ook alle noodzakelijke medewerking aan wat de Stadsbank van hem vraagt. Nadat een bewindvoerder aangesteld is, zal een voorstel gedaan worden tot afbetaling van de huurschuld die huurder heeft bij de Woonmensen. Afbetaling van de huurschuld gaat via deurwaarder Flanderijn.

Verplichtingen omtrent gedrag

(…)

Gebruiker gedraagt zich op een respectvolle en acceptabele manier naar medewerkers van de Woonmensen en medewerkers en partijen die in opdracht van - of in samenwerking met - de Woonmensen werken. Onder respectvol en acceptabel gedrag valt niet: (uit)schelden, schreeuwen, fysiek aanraken, dreigen, en intimideren. De Woonmensen, en niet de gebruiker, bepaalt of er in

een specifieke situatie sprake is van respectvol en acceptabel gedrag.

Verplichtingen omtrent overlast en omgang met de buren

Gebruiker veroorzaakt geen overlast voor de buren. Hieronder valt alle overlast die door de gebruiker wordt veroorzaakt, bijvoorbeeld - maar niet uitsluitend - geluid door harde muziek, schreeuwen/schelden, harde geluiden ‘s nachts, het weggooien van afval van het balkon en stankoverlast. Of er wel of geen sprake is van overlast, beoordeelt de Woonmensen. Gebruiker gaat niet tegen dit oordeel in.

Gebruiker zoekt op geen enkele wijze contact met de onderburen. Indien de onderburen contact met gebruiker zoeken, zal gebruiker zich respectvol en acceptabel gedragen volgens de voorwaarden zoals beschreven in 1.4.

Overtreding van (één of meer van) deze voorwaarden zal voor de Woonmensen aanleiding vormen om alsnog de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde te bewerkstelligen uit kracht van het hiervoor omschreven vonnis.

Voor de overige verplichtingen van partijen jegens elkaar wordt verwezen naar de inhoud van de ontbonden huurovereenkomst inclusief alle bijlagen die daarop van toepassing zijn verklaard.

(…)

Deze overeenkomst is geldig voor een onbepaalde periode, maar in elk geval voor 1 jaar, en totdat het gehele bedrag aan huurschuld is voldaan bij de deurwaarder, zoals beschreven in 1.2

Zodra het gehele bedrag stipt is afgelost en ook voor het overige is voldaan aan de ten deze gestelde voorwaarden, zal De Woonmensen besluiten of onder de op dat moment - desgewenst - nader te bepalen voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst met gebruikers zal worden gesloten.

Indien gebruiker één of meer van de hierboven geformuleerde afspraken en/of voorwaarden niet nakomt eindigt dit laatste kanscontract direct zonder nadere sommatie en zal de gerechtsdeurwaarder opdracht worden gegeven onmiddellijk alsnog de ontruiming van de woning te bewerkstelligen. Gebruiker verklaart ten deze uitdrukkelijk en onherroepelijk, in dat geval akkoord te gaan et het alsnog ten uitvoerleggen van het vooromschreven vonnis (onder meer)

door ontruiming van de woning.(…)”

Op 2 januari 2018 tussen 16.00 uur en 17.00 uur is [eiser] verschenen op het kantooradres van De Woonmensen. [eiser] wenste de huur over de maand januari te betalen. Er heeft daarbij een woordenwisseling plaatsgehad tussen [eiser] en mevrouw [naam] , werkzaam bij De Woonmensen in de functie van woonconsulent.

Per e-mail van 18 januari 2018 heeft gerechtsdeurwaarderskantoor Flanderijn [eiser] , voor zover relevant, als volgt bericht:

“(…) Wij hebben van De Woonmensen vernomen dat u zich niet heeft gehouden aan het laatste kanscontract. Wij hebben daarom de opdracht gekregen het vonnis tenuitvoer te leggen en de ontruiming van uw woning in te plannen.

De gedwongen ontruiming (…) zal plaatsvinden op: dinsdag 27 februari 2018. (…)”

De Woonmensen heeft [eiser] op 24 januari 2018 de ontruiming van de woning per deurwaardersexploot aangezegd. Die zou plaatsvinden krachtens het op 23 oktober 2017 aan [eiser] betekende vonnis van 11 oktober 2017 van de rechtbank Gelderland.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad als volgens de wet:

I. de door De Woonmensen voorgenomen ontruiming op 27 februari 2018 als onrechtmatig verklaart en De Woonmensen verbiedt de woning krachtens het op 23 oktober 2017 betekende vonnis van de rechtbank Gelderland, sector kanton, uit te (laten) voeren en te gelasten dat de aangezegde ontruiming zal worden geannuleerd;

II. De Woonmensen veroordeelt in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [eiser] mede nasalaris.

[eiser] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. De overeenkomst heeft te gelden als een nieuwe huurovereenkomst. Nu een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, kan De Woonmensen niet meer ontruimen op basis van het ontruimingsvonnis van 11 oktober 2017. Ook betwist [eiser] dat hij de voorwaarden uit de overeenkomst heeft geschonden. Verder is artikel 1.4 van de overeenkomst voor [eiser] onredelijk bezwarend, dan wel in strijd met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. Op grond van artikel 1.4 is het aan De Woonmensen om te bepalen of er in een specifieke situatie sprake is van respectvol en acceptabel gedrag. Dit leidt ertoe dat De Woonmensen onder alle omstandigheden een eigen oordeel kan zijn toegedaan, met ernstige consequenties voor [eiser] . Verder maakt De Woonmensen misbruik van bevoegdheid door het vonnis van 11 oktober 2017 alsnog ten uitvoer te leggen. Een ontruiming zal voor [eiser] tot een noodtoestand leiden.

De Woonmensen voert als volgt verweer. De overeenkomst kwalificeert uitdrukkelijk niet als een huurovereenkomst. Partijen hebben slechts met elkaar afgesproken dat De Woonmensen de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis zou opschorten voor zover [eiser] de voorwaarden uit de overeenkomst na zou komen. [eiser] heeft verzuimd om de voorwaarden uit de overeenkomst na te leven. De Woonmensen betwist dat er bij [eiser] een noodtoestand zal ontstaan ten gevolge van de ontruiming. De Woonmensen verzoekt de voorzieningenrechter om de vorderingen van [eiser] af te wijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, waaronder het nasalaris, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De meest verstrekkende stelling van [eiser] ziet op de kwalificatie van de overeenkomst. Moet de overeenkomst worden beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst?

Kwalificatie overeenkomst

Op grond van artikel 7:201 lid 1 BW bevat een huurovereenkomst twee kenmerken. Ten eerste moet de verhuurder woonruimte in gebruik verstrekken. Ten tweede moet de huurder zich verbinden tot een tegenprestatie.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter lijkt de overeenkomst op het eerste gezicht de kenmerken van een huurovereenkomst te bevatten. De Woonmensen verschaft [eiser] woonruimte waartegenover [eiser] een vergoeding aan De Woonmensen is verschuldigd.

Toch valt de overeenkomst niet aan te merken als een nieuwe huurovereenkomst. Daaraan ligt het volgende ten grondslag.

Ten eerste duidt een grammaticale interpretatie van de overeenkomst erop dat partijen hebben beoogd om voorlopig geen nieuwe huurovereenkomst met elkaar te sluiten. Partijen zijn juist expliciet overeengekomen dat:

Aan het einde van de overeenkomst is bovendien bepaald:

“(…) Indien gebruiker één of meer van de hierboven geformuleerde afspraken en/of voorwaarden niet nakomt eindigt dit laatste kanscontract direct zonder nadere sommatie en zal de gerechtsdeurwaarder opdracht worden gegeven onmiddellijk alsnog de ontruiming van de woning te bewerkstelligen. Gebruiker verklaart ten deze uitdrukkelijk en onherroepelijk, in dat geval akkoord te gaan et het alsnog ten uitvoerleggen van het vooromschreven vonnis (onder meer)

door ontruiming van de woning.(…)

Gelet hierop is aannemelijk dat partijen hebben beoogd om (vooralsnog) geen nieuwe huurovereenkomst met elkaar te sluiten. Uit de overeenkomst valt eerder af te leiden dat het de bedoeling van partijen is geweest om de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis op te schorten indien en zolang [eiser] de gemaakte afspraken nakwam. Een nieuwe huurovereenkomst zou in elk geval achterwege blijven totdat [eiser] zijn oude huurschuld had voldaan. Tussen partijen staat vast dat [eiser] zijn oude huurschuld niet heeft ingelopen.

Ten tweede betrekt de voorzieningenrechter de wetsgeschiedenis in haar belangenafweging. Zo is in artikel 7:230 BW bepaald:

Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.

Uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel volgt dat de Minister van Justitie op vragen uit de Tweede Kamer als volgt heeft geantwoord:

“(…) De bepaling belet niet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog enige tijd het gebruik van het gehuurde behoudt met het vonnis als stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt. Dit is een ander geval dan dat de huurder het gebruik van het gehuurde behoudt “met goedvinden van de verhuurder”. Het gedogen van het voortgezet gebruik is hier immers in belangrijke mate gericht op het voorlopig niet ten uitvoer leggen van het vonnis waartoe de verhuurder zich evenwel het recht voorbehoudt. Pas indien de verhuurder zijn recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis zou prijs geven of dit recht zou hebben verwerkt, doet zich de in artikel 230 bedoelde situatie voor. (…)” (Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstuk 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 36).

Hieruit volgt dat de wetgever bewust de mogelijkheid heeft willen openhouden om een huurder na ontbinding niet gelijk te ontruimen (en dus dakloos te maken) zolang de verhuurder zich het recht op tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voorbehoudt. Dat laatste doet zich hier voor. De Woonmensen heeft zich uitdrukkelijk het recht op tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voorbehouden. Uit niets blijkt dat De Woonmensen het recht op tenuitvoerlegging heeft prijsgegeven of haar rechten heeft verwerkt.

Ten derde is van belang dat De Woonmensen een woningbouwcorporatie is. Uit de Woningwet 2015 volgt dat het de kerntaak van een woningbouwcorporatie is om voor huisvesting te zorgen voor mensen met een kleine portemonnee, die moeilijk erin slagen om elders huisvesting te vinden. Het “laatste kans-beleid” van De Woonmensen strookt met deze sociale functie. Het is erop gericht om huurders – die bijvoorbeeld stelselmatig voor overlast te zorgen of hun huur niet betalen – na een ontruimingsvonnis uit sociale overwegingen te beschermen tegen verlies van hun woonruimte, met alle gevolgen van dien. Indien een “laatste kans-overeenkomst” al te gemakkelijk zou kwalificeren als een nieuwe huurovereenkomst, zou geen woningbouwcorporatie in Nederland meer hieraan beginnen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dit onwenselijk. Ook om die reden behoort een “laatste kans-overeenkomst” niet te snel te worden beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst. De voorzieningenrechter volgt De Woonmensen bovendien in haar stelling dat zij [eiser] juist heeft willen helpen door met hem deze overeenkomst te sluiten. Het zou onbillijk zijn indien deze behulpzaamheid zich nu tegen De Woonmensen keert.

De slotsom luidt dat de overeenkomst niet kan worden beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst. Aan [eiser] komt geen huurdersbescherming toe. De Woonmensen mag alsnog het ontruimingsvonnis van 11 oktober 2017 tenuitvoerleggen indien en zodra [eiser] de overeenkomst schendt.

Schending overeenkomst

Vervolgens rijst de vraag of [eiser] de overeenkomst heeft geschonden. Indien die vraag bevestigend kan worden beantwoord, mag De Woonmensen immers – gelet op het voorgaande – alsnog het ontruimingsvonnis van 11 oktober 2017 tenuitvoerleggen.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het op voorhand aannemelijk dat [eiser] de overeenkomst heeft geschonden. Volgens De Woonmensen heeft [eiser] op2 januari 2018 zo hard geschreeuwd tegen medewerkster mevrouw [naam] dat er allerlei collega’s bij zijn gekomen. De teamleider van mevrouw [naam] moest [eiser] zien te kalmeren. [eiser] heeft erkend dat hij intimiderend kan zijn overgekomen, omdat hij een luide stem heeft, van slag is geraakt en verkeerde woorden heeft gebruikt. Daarmee is op voorhand aannemelijk dat [eiser] artikel 1.4 van de overeenkomst heeft geschonden. Op grond van deze bepaling behoorde [eiser] zich respectvol en acceptabel te gedragen naar medewerkers van De Woonmensen. Nu aannemelijk is dat [eiser] dat niet heeft gedaan, is de De Woonmensen gerechtigd om het ontruimingsvonnis van 11 oktober 2017 ten uitvoer te leggen.

[eiser] heeft zich nog op het standpunt gesteld dat artikel 1.4 van de overeenkomst onredelijk bezwarend zou zijn, dan wel in strijd met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. Op grond van artikel 1.4 van de overeenkomst is het uitsluitend aan De Woonmensen om te bepalen of al dan niet sprake is van respectvol en acceptabel gedrag. Dit verweer wordt gepasseerd. [eiser] heeft immers zelf toegegeven dat hij zich heeft misdragen jegens [naam] . Het verweer doet dus op voorhand niet af aan de aannemelijkheid van de schending van artikel 1.4 van de overeenkomst.

Schorsing executie

[eiser] heeft tot slot aangevoerd dat De Woonmensen misbruik van bevoegdheid maakt indien zij alsnog het ontruimingsvonnis van 11 oktober 2017 executeert. Bij [eiser] zou in dat geval een noodsituatie ontstaan. [eiser] heeft de voorzieningenrechter verzocht om de executie van het ontruimingsvonnis te schorsen voor zes maanden, dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen duur.

Als uitgangspunt geldt het volgende. In een executiegeschil kan de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen, als hij van oordeel is dat de executant mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad - geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging over te gaan. Dat kan het geval zijn indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust. Ook kan dit het geval zijn indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is op voorhand aannemelijk dat een ontruiming voor [eiser] een noodtoestand zal doen ontstaan. Het schuldhulpverleningstraject kan in het gedrang komen als hij per 27 februari 2017 niet meer beschikt over een vaste woon- of verblijfplaats. Bovendien zal het voor [eiser] niet gemakkelijk zijn om een nieuwe woonruimte te vinden. Een potentiële nieuwe verhuurder zal [eiser] vragen om een positieve verhuurdersverklaring van De Woonmensen. Ter mondelinge behandeling heeft De Woonmensen laten weten dat zij niet bereid is om zo’n verhuurdersverklaring rooskleuriger in te vullen dan haar goeddunkt. Ook is op voorhand aannemelijk dat de minderjarige dochter van [eiser] haar vader niet (althans minder) zal zien indien hij niet meer over een vaste woon- of verblijfplaats beschikt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het onwenselijk dat de dochter van [eiser] de dupe wordt van gedragingen van haar vader. Gelet op deze feiten en omstandigheden zal de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis schorsen voor de duur van twee maanden, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis.

[eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Woonmensen worden begroot op:

- griffierecht € 626,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.442,00

De voorzieningenrechter

verbiedt De Woonmensen om de aangezegde ontruiming van de door [eiser] gebruikte woonruimte, staand en gelegen aan de [adresgegevens] , op 27 februari 2018 te doen plaatsvinden,

schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de rechtbank Gelderland van11 oktober 2017 met zaakkenmerk 6373688 CV EXPL 17-5538 voor de duur van twee maanden, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van De Woonmensen tot op heden begroot op € 1.442,00,

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2018.

EH/KH