Hof Amsterdam, 02-12-2014, nr. 200.119.536-01

In dit geding vordert Plantagehoek na eiswijziging - samengevat -

primair: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde], met vaststelling van de huurprijs met ingang van 1 februari 2012 op € 1.157,50 per maand en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling daarvan;

subsidiair: vaststelling van de huurprijs op voormeld maandbedrag;

primair en subsidiair: veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.604,71 aan buitengerechtelijke kosten met wettelijke rente en de kosten van de procedure, inclusief de nakosten.

Aan de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten heeft Plantagehoek ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] voorafgaand aan de procedure in eerste aanleg zonder goede grond heeft geweigerd toegang te verlenen tot het gehuurde, waardoor Plantagehoek was genoodzaakt zich te voorzien van juridische bijstand.

Aan de overige vorderingen heeft zij, heel in het kort, ten grondslag gelegd dat de combinatie van de huurbescherming en huurprijsbescherming die [geïntimeerde] geniet, leidt tot een schending van het door artikel 1 Eerste Protocol EVRM (hierna: EP) beschermde recht van Plantagehoek op het ongestoord genot van haar eigendom.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Plantagehoek afgewezen. Tegen deze beslissing en de gronden waarop dit berust komt Plantagehoek op met twaalf grieven.

Alvorens tot behandeling van de afzonderlijke grieven over te gaan stelt het hof het volgende voorop.

In eerdere arresten, waaronder dat van 24 april 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012: BW 3682) en dat van 19 februari 2013 (ECLI: NL:GHAMS:2013:BZ3784), waarin naar dat van 24 april 2012 is verwezen, heeft dit hof, samengevat, als volgt overwogen. Het recht van eenieder op het ongestoord genot van zijn eigendom laat onverlet dat eigendom door de overheid in het algemeen belang mag worden gereguleerd, bijvoorbeeld door het treffen van huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen. Hierbij geldt als voorwaarde dat de inmenging van de overheid bij wet is voorzien, niet in strijd komt met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur, een gerechtvaardigd algemeen belang dient, proportioneel is en geen onevenredige last legt op de betrokkene. De Staat heeft een ruime bevoegdheid om te bepalen wat in het algemeen belang is en een ruime vrijheid om beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 EP voortvloeiende eigendomsbescherming. Het enkele feit dat als gevolg van de geldende regelgeving een verhuurder geen redelijk rendement kan genereren, brengt nog niet mee dat artikel 1 EP is geschonden. Beslissend is of een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Een enkele disbalans brengt nog geen schending mee. Voorts levert de omstandigheid dat als gevolg van het gekozen overgangsrecht voor nieuwe huurovereenkomsten andere huurprijsregels gelden dan voor bestaande huurovereenkomsten, in verband met de eisen van rechtszekerheid en de gerechtvaardigde belangen van bestaande huurders geen schending op van het discriminatieverbod. Ten slotte is van belang dat de uitspraken van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) over schending van artikel 1 EP in huurzaken alle zijn gedaan in procedures van particulieren tegen een staat. In een concrete privaatrechtelijke verhouding tussen twee particulieren is de doorwerking van artikel 1 EP meer indirect. Als de gebleken inperkingen op het recht van eigendom bij wet zijn voorzien en in het algemeen belang zijn, maar een verhuurder daardoor disproportioneel wordt getroffen, bieden de artikelen 6:248 BW en 6:258 BW daarvoor de remedie, die afdoende is.

In zijn arresten van 4 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:826 en 827) heeft de Hoge Raad, onder verwijzing naar de overwegingen van het EHRM in zijn arrest van 2 juli 2013, nr. 27126/11, geoordeeld dat dit hof met de hiervoor samengevatte overwegingen de juiste maatstaf heeft aangelegd. Het hof blijft dan ook daarbij.

De grieven I en II behelzen de klacht dat de kantonrechter haar oordeel dat de Nederlandse huurprijs- en huurbeschermingsmaatregelen om het gebruik van eigendom te reguleren niet in het algemeen in strijd met artikel 1 EP zijn, niet van een eigen motivering heeft voorzien, maar zich ertoe heeft beperkt te verwijzen naar uitspraken van de Hoge Raad, dit hof en de kantonrechter te Amsterdam. Bij behandeling van deze grief heeft Plantagehoek geen belang, omdat het hof in hoger beroep zijn oordeel zelf dient te motiveren.

Grief IV strekt ertoe te betogen dat de Nederlandse huurprijsregeling op twee cruciale punten niet voldoet aan de eis dat een inperking van het recht op het ongestoord genot van eigendom bij wet moet zijn voorzien. Plantagehoek meent dat een wettelijke grondslag ontbreekt doordat de bepalingen in de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (hierna: de Uitvoeringswet), het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) en de Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte (UHW) over de wijze waarop de huurprijs en huurprijswijzigingsvoorstellen kunnen worden getoetst, zich uitsluitend richten tot de huurcommissie en de kantonrechter daaraan niet is gebonden en doordat in artikel 12 lid 1 BHW is bepaald dat de maximale huurprijsgrenzen bij ministeriële regeling worden vastgesteld, hoewel artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet bepaalt dat die grenzen bij algemene maatregel van bestuur moeten worden vastgesteld.

Sinds 1 augustus 2003 kent het huurprijzenrecht niet meer een bepaling zoals het voormalige artikel 28 lid 1 Huurprijzenwet, dat inhield dat de kantonrechter op een verzoek tot vaststelling van de huurprijs beschikte met inachtneming van de regels die golden voor de huurcommissie bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs of de wijziging daarvan. Thans bepaalt artikel 7:262 BW slechts dat de uitspraak van de huurcommissie bindend is, tenzij een partij binnen acht weken na de toezending van de uitspraak een beslissing vordert van de kantonrechter over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De maatstaven aan de hand waarvan de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie moet toetsen zijn derhalve niet in de wet vermeld. Ook de Uitvoeringswet, het BHW en de UHW bepalen slechts aan de hand welke criteria de huurcommissie moet beslissen. Niettemin is naar het oordeel van het hof niet voor twijfel vatbaar dat ook de kantonrechter bij zijn beslissing aan de desbetreffende bepalingen van de Uitvoeringswet, het BHW en de UHW is gebonden. Als “het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht” moet worden beschouwd de vraag of de desbetreffende (huur)prijs(wijziging) in overeenstemming is met de bepalingen van de Uitvoeringswet, het BHW en de UHW. Elke andere lezing zou meebrengen dat de kantonrechter de voorgelegde (huur)prijs(wijziging) geheel naar eigen inzicht zou kunnen goed- of afkeuren, hetgeen niet kan worden aanvaard. De uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 14 mei 2009 waarnaar Plantagehoek in dit verband heeft verwezen (WR 2010,60), doet aan het voorgaande niet af, omdat die uitspraak gaat over een huurprijsvermindering wegens gebreken, een kwestie waarvoor, zoals de kantonrechter te Amsterdam in zijn vonnis van 11 juli 2012 (ECLI:NL:RBAMS:2012: BX 5061) terecht heeft overwogen, de wet de kantonrechter uitdrukkelijk twee wegen openlaat, die van 7:207 BW en die van 7:257 BW. Dat de uitspraak van 14 mei 2009 gebaseerd was op 7:262 BW is niet relevant, omdat niets de kantonrechter verbiedt in dat kader ook andere wettelijke bepalingen zoals 7:207 BW toe te passen. Uit de jurisprudentie blijkt ook dat (kanton)rechters zich, afgezien van het in artikel 7:207 BW bepaalde, wel degelijk aan de bepalingen van de Uitvoeringswet, het BHW en de UHW gebonden achten. Derhalve moet worden geoordeeld dat de huurprijsregeling in zoverre een voldoende wettelijke basis heeft.

Anders dan Plantagehoek aanvoert bepaalt artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet niet dat de huurprijsgrenzen bij algemene maatregel van bestuur moeten worden vastgesteld. In dat artikel staat immers te lezen dat die vaststelling geschiedt “bij of krachtens” algemene maatregel van bestuur. In overeenstemming met het laatste is in het BHW, dat een AMVB is, bepaald dat de vaststelling geschiedt bij ministeriële regeling (de UHW). Ook in zoverre bestaat voor de beperking van het eigendomsrecht een voldoende wettelijke basis. Grief IV is dus tevergeefs voorgedragen.

Grief III bouwt voort op de motiveringsklacht in de grieven I en II en houdt voorts het betoog in dat in de door de kantonrechter genoemde uitspraken niet aan de orde is gekomen dat het in Nederland gaat om een conglomeraat van huurprijsregulering, huurbescherming en huisvestingsbepalingen dat tot schending van het EVRM leidt. Ook houdt de grief de stelling in dat het sinds het arrest van het EHRM van 19 juni 2006 inzake [A]-[B]/Polen vaste jurisprudentie van het EHRM is dat een eigenaar recht heeft op een redelijk rendement, inclusief een redelijke winst.

Het volle genot van eigendom houdt mede in het recht daarop een redelijke winst te maken. In zoverre heeft Plantagehoek het gelijk aan haar zijde. Zoals in de eerdere arresten van dit hof reeds is overwogen, brengt dat echter niet noodzakelijkerwijs mee dat een regel die verhindert dat die redelijke winst wordt gemaakt, in strijd is met artikel 1 EP. Bepalend is het vinden van een redelijke balans tussen de belangen van de verhuurder, waaronder het belang om winst te maken, en het algemeen belang. De kantonrechter heeft dat in het bestreden vonnis echter niet miskend.

In zijn hiervoor aangehaalde arresten heeft dit hof reeds overwogen dat de beperkingen op het eigendomsrecht door de Nederlandse overheid in de wet zijn opgenomen in het algemeen belang, namelijk de betaalbaarheid van huurwoningen voor individuele huurders, en erop gewezen dat de in het kader van de invulling van het systeem van huurprijsbescherming, huurbescherming en huisvestigingswetgeving te maken belangenafweging in beginsel plaatsvindt op het niveau van de centrale overheid, waarbij aan de overheid een ruime afwegingsbevoegdheid toekomt. Deze ruime bevoegdheid wordt door Plantagehoek miskend waar zij betoogt dat kan worden gezegd dat sinds de voltooiing van de wederopbouw in feite geen behoefte meer bestaat aan deze regulering van de woningmarkt en waar zij betoogt dat dat in ieder geval geldt voor de woningen die op grond van het - later ingetrokken - wetsontwerp modernisering huurbeleid (TK 30593, nr.3) zouden worden geliberaliseerd. Al met al is het hof van oordeel dat ook in de onderhavige procedure onvoldoende is aangevoerd om te kunnen concluderen dat het algemeen belang niet zou zijn gediend met de gewraakte inperkingen van het eigendomsrecht.

Daarmee komt de vraag aan de orde of de beperking die door het samenstel van huurbeschermingsregels, huurprijsbeschermingsregels en huisvestingsbepalingen aan het eigendomsrecht wordt gesteld, proportioneel is en geen onevenredige last legt op, in dit geval, Plantagehoek.

In zijn twee meergenoemde arresten heeft dit hof overwogen dat uit de stellingen van de verhuurders in die zaken niet volgde dat in algemene zin moet worden aangenomen dat het Nederlandse wettelijke stelsel leidt tot huurprijzen waarmee verhuurders (zwaar) verlies leiden op de exploitatie, zoals in Polen (waar de [A]-[B]-kwestie zich afspeelde) kennelijk wel het geval was. Ook uit de stellingen van Plantagehoek volgt dat niet. Derhalve kan niet worden aangenomen dat dat stelsel in algemene zin onverbindend is omdat het het eigendomsrecht op disproportionele wijze zou inperken, ook niet wanneer in het oordeel wordt betrokken dat verhuurders niet alleen niet volledig vrij zijn bij het bepalen van huurprijs, maar ook niet in de keuze van hun wederpartij. De huisvestingsbepalingen waarop Plantagehoek wijst zijn immers noodzakelijk om te bewerkstelligen dat de woningen met een door de wet gereguleerde huurprijs ook daadwerkelijk beschikbaar komen voor hen die daaraan (het meest) behoefte hebben.

Niettemin zou in een concreet geval kunnen worden geoordeeld dat de desbetreffende verhuurder door de uitwerking van de huur(prijs)wetgeving onevenredig zwaar wordt getroffen. Op die kwestie heeft echter een andere grief, namelijk grief VII, betrekking.

De slotsom luidt dat ook grief III faalt.

De grieven V en VI bestrijden als juridisch onjuist de overweging dat, voor zover het gaat om de inkomsten uit de verhuur, alleen een structurele wanverhouding tussen de aan een woning verbonden kosten en de daaruit genoten huurinkomsten tot het oordeel kan leiden dat zich een schending van artikel 1 EP voordoet en dat de remedie dan moet worden gevonden in de toepassing van de artikelen 6:248 BW en 6:258 BW. De grieven missen doel, omdat de overweging, zoals blijkt uit hetgeen hiervoor reeds werd overwogen, juist is.

Met grief VII betoogt Plantagehoek dat in dit geval, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, wel degelijke een structurele wanverhouding bestaat tussen de aan de woning verbonden kosten en de huurinkomsten. Grief VIII betreft de toetsing aan de artikelen 6:248 BW en 6:258 BW.

Uit de door Plantagehoek in de inleidende dagvaarding gemaakte becijferingen blijkt dat de exploitatie van de woning over de jaren 2008 tot en met 2009 steeds in beperkte mate verlieslatend dan wel winstgevend is geweest (respectievelijk € 196,= negatief, € 23,= negatief en € 108,= positief). Opmerking verdient daarbij dat vast staat dat de gemeente over de jaren vanaf 2006 (nog) geen aanslagen OZB en rioolheffing heeft opgelegd. Als die alsnog zouden worden opgelegd (en Plantagehoek die zou voldoen), zou dat per jaar volgens Plantagehoek nog ongeveer € 280,= aan kosten opleveren. Dat zou betekenen dat het resultaat over voornoemde jaren respectievelijk € 476,= negatief, € 303,= negatief en € 172,= negatief zou zijn geweest. In de conclusie van repliek is vervolgens een schatting gemaakt van het gemiddelde exploitatieresultaat over de jaren 2012 tot en met 2026. Deze sluit op een jaarlijks verlies van € 1.150,= plus p.m. (OZB en rioolheffing). Als die laatste post weer op € 280,= wordt gezet is het geschatte jaarlijkse verlies € 1.430,=.

In laatstgenoemde berekening heeft Plantagehoek, in plaats van de jaarlijkse VvE-bijdrage van € 1.680,=, voor onderhoud een bedrag van € 3.300,= afgetrokken. Dit bedrag vindt zijn basis in een in opdracht van Plantagehoek opgemaakt meerjarenonderhoudsplan (MOP), waarin is vermeld dat over een periode van 15 jaar steeds € 8.255,= voor onderhoud van het pand moet worden gereserveerd, waarvan op basis van de verdeling in de splitsingsakte € 3.300,= ten laste van het gehuurde komt. [geïntimeerde] heeft echter terecht bezwaar gemaakt tegen het meenemen van deze post in de berekening. Niet alleen heeft Plantagehoek niet betwist dat de overige appartementseigenaren niet met dit MOP hebben ingestemd, maar bovendien valt zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet in te zien hoe de stelling dat de huidige VvE-bijdrage niet voldoende zou zijn om het noodzakelijke onderhoud te bekostigen, zich verhoudt tot de uitstekende staat van onderhoud van de buitenzijde van het pand die is vastgesteld in het door Plantagehoek overgelegde taxatierapport van 18 juni 2014. Het hof zal derhalve in de schatting van het resultaat over de jaren 2012 tot en met 2026 slechts rekening houden met de huidige VvE-bijdrage. Dit betekent over genoemde jaren een resultaat van ongeveer € 190,= positief.

Resumerend kan worden vastgesteld dat het langjarig gemiddelde van het resultaat zich rond het nulpunt beweegt, soms iets eronder, met name de latere jaren iets erboven, maar nooit veel. Een redelijke winst kan dit resultaat hoe dan ook niet worden genoemd. Van een structurele wanverhouding tussen de inkomsten en de lasten kan echter ook niet worden gesproken.

Bij het voorgaande neemt het hof nog het volgende in aanmerking. Plantagehoek heeft niet betwist dat [geïntimeerde] in de eerste jaren van haar bewoning zelf uitgebreide werkzaamheden aan het gehuurde heeft moeten uitvoeren om dat in een redelijke staat te brengen. Ook is niet in geschil dat [geïntimeerde] moet leven van een minimaal inkomen en dus bij uitstek behoort tot de groep van personen voor wie de huurprijsregulering is bedoeld. Voorts is gebleken dat de door Plantagehoek in 1976 betaalde koopprijs van ƒ 112.500,= niet alleen betrekking had op de panden Plantage Doklaan 4 en Plantage Parklaan 31, maar ook op de panden Plantage Parklaan 30 en 29 en Plantage Doklaan 6 te Amsterdam. Naar mag worden aangenomen reflecteert deze lage aankoopprijs de beperkte huuropbrengsten die uit de panden te verwachten waren, waarmee Plantagehoek bij de aankoop kennelijk genoegen heeft genomen. Welke opbrengsten Plantagehoek in de loop der tijden uit (de verkoop van) de andere panden heeft behaald is onbekend, maar vast staat wel dat alleen al de verkoop van drie appartementen (Plantage Parklaan 31, Plantage Doklaan 4-I en Plantage Doklaan 4-II) in de periode 1997-1999 Plantagehoek een opbrengst van ƒ 807.500,= heeft opgeleverd en, naar moet worden aangenomen, dus een aanzienlijke winst. De verkoopopbrengst van andere appartementen in een pand waarvan ook het gehuurde deel uitmaakt, is niet altijd doorslaggevend, maar in dit geval relativeren de in het verleden genoten andere inkomsten de door Plantagehoek gestelde onredelijkheid wel in hoge mate. Al met al moet de slotsom zijn dat niet een zodanige structurele wanverhouding bestaat tussen de huurinkomsten en de lasten dat onder de gegeven omstandigheden grond bestaat voor toepassing van de artikelen 6:248 BW en 6:258 BW. De grieven VII en VIII hebben dus geen succes. Gelet op deze uitkomst kan in het midden blijven of Plantagehoek terecht in haar berekeningen niet alleen haar eigen lasten heeft meegenomen, maar ook die van de economisch eigenaar [X] alsmede hoe moet worden aangekeken tegen de lasten van OZB en rioolheffing, die onzeker zijn.

Grief IX behelst de klacht dat de kantonrechter ten onrechte niet ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft getoetst aan het bepaalde in artikel 1 EP. Wat van die klacht overigens ook zij, de grief mist doel omdat van strijd met het bepaalde in artikel 1 EP niet is gebleken.

Met grief XI voert Plantagehoek aan dat de kantonrechter ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan betoog dat de inhoud van het overgangsrecht bij wijzigingen in het huurprijsregime strijdig is met het discriminatieverbod. Ook deze grief faalt. In de eerdere arresten van dit hof is al overwogen dat deze vorm van ongelijke behandeling gerechtvaardigd is (zie hiervoor onder 3.2.1), welke overweging door de Hoge Raad is bekrachtigd.

Grief X betreft de vordering van Plantagehoek tot vergoeding van de door haar gemaakte kosten van buitengerechtelijke juridische bijstand. De kantonrechter heeft deze kosten afgewezen, omdat de vorderingen van Plantagehoek in de procedure hoe dan ook niet konden slagen, ongeacht de uitkomst van het door Plantagehoek gewenste onderzoek. Plantagehoek meent dat de kantonrechter aldus een onjuiste maatstaf heeft aangelegd, omdat deze vordering geheel los staat van de vordering tot huurbeëindiging of huurprijswijziging, maar samenhing met de in de inleidende dagvaarding nog opgenomen vordering tot verkrijging van toegang tot de woning, die is ingetrokken nadat [geïntimeerde] in de loop van het geding in eerste aanleg alsnog toegang had gegeven aan een door Plantagehoek ingeschakelde deskundige.

Het hof stelt voorop dat Plantagehoek een redelijk belang erbij had om in de haar in eigendom toebehorende woning een onderzoek te laten uitvoeren ten behoeve van het recentelijk ingevoerde energielabel. Daaraan kan niet afdoen dat aan dat energielabel in de reeds bestaande huurverhouding tussen [geïntimeerde] en Plantagehoek geen effect toekomt - als die stelling van [geïntimeerde] al geheel juist zou zijn. Vast staat dat [geïntimeerde] aan het verlenen van toegang voorwaarden heeft verbonden. Zo wenste zij dat Plantagehoek haar standpunt dat de exploitatie van het gehuurde verlieslatend was met cijfers zou onderbouwen en verzette zij zich tegen bezichtiging van het gehuurde door [X], omdat zij met deze een minder goede verstandhouding had. Door deze voorwaarden te stellen heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof misbruik gemaakt van haar positie als bewoner; zij heeft immers ook in redelijkheid rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van haar verhuurder, terwijl zwaarwegende belangen om toegang te weigeren het hof niet zijn gebleken. Dat Plantagehoek zich vervolgens van rechtskundige bijstand heeft voorzien had dus goede grond. Het door Plantagehoek gevorderde bedrag acht het hof echter onredelijk hoog, gelet op het feit dat de werkzaamheden van de advocaat mede betrekking hebben gehad op de vorderingen die in deze procedure zijn afgewezen. Het hof acht wel voldoende aangetoond dat door Plantagehoek ten behoeve van de toegang zekere kosten zijn gemaakt en acht een bedrag van € 250,= daarvoor redelijk, met rente zoals gevorderd. In zoverre slaagt dus grief X.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij is Plantagehoek in eerste aanleg terecht in de kosten van het geding veroordeeld. Voor zover grief XII zich tegen die kostenveroordeling richt is deze dus tevergeefs voorgedragen. Voor het overige mist grief XII zelfstandige betekenis.

Plantagehoek heeft subsidiair gevorderd vaststelling van de huurprijs op een bedrag van € 1.157,50 per maand. Zij heeft echter niet de in de wet voorziene procedure van de artikelen 7:252, 7:253 en 7:262 BW gevolgd. Niet valt in te zien waarom haar beroep op artikel 1 EP Plantagehoek zou ontslaan van haar verplichting de bij de wet voorgeschreven procedure te volgen, nu niet is gesteld of gebleken dat die procedure zelf in strijd is met het EVRM. Plantagehoek moet in deze vordering dan ook alsnog niet-ontvankelijk worden verklaard.

Uit het voorgaande vloeit voort dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd, doch alleen op het punt van de niet-ontvankelijkheid en de toewijsbaarheid van een deel van de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd, met veroordeling van Plantagehoek, als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.