Rb. Den Haag, 25-09-2019, nr. 7945225/19-17651

wonende te [woonplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Romijn en Parels Onroerend Goed B.V.,

gevestigde te Goirle,

eisende partij,

gemachtigde: mr. A.S.J. van Etten,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. A. Schippers,

toevoeging afgegeven onder nummer 3KF5947.

Partijen worden verder aangeduid als “ [eiseres] ”, “Romijn” en “ [gedaagde] ”. Eisers gezamenlijk worden aangeduid als eisers.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

- de dagvaarding met producties ex artikel 254 Rv;

- de bij brief van 9 en 10 september 2019 overgelegde producties van de zijde van [gedaagde] .

Op 11 september 2019 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Namens eisers zijn [eiseres] en [betrokkene] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen bijgestaan door haar gemachtigde. Beide partijen hebben een pleitnota overgelegd. Vervolgens is de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

Tussen partijen staat, mede gelet op de door partijen overgelegde producties, als erkend dan wel niet of niet voldoende weersproken – voor zover in deze van belang – het volgende vast.

[gedaagde] huurt de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna te noemen: de woning), tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huur van thans € 625,-- per maand.

[gedaagde] heeft een verzoek ingediend bij het huurteam van de gemeente Den Haag om de huurprijs van het gehuurde vast te stellen. Het bezoek van het huurteam heeft geleid tot een voorstel huurverlaging tot een bedrag van € 393,71. [gedaagde] heeft dit voorstel naar [eiseres] gestuurd. Hierop is door [eiseres] niet gereageerd. Nu [eiseres] niet heeft gereageerd op het voorstel en er sprake is van gebreken in de woning die niet worden opgelost heeft [gedaagde] de huur volledig opgeschort.

Eisers vorderen veroordeling van [gedaagde] , bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad tegen bewijs van kwijting (1) te betalen een bedrag van € 5.625,-- binnen drie dagen na het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag van oplevering van de woning, (2) te veroordelen de woning binnen zeven dagen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eisers te stellen (3) alsmede de kosten van dit geding, waaronder de nakosten.

Aan de vordering hebben eisers naast voormelde feiten mede ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de huurpenningen en zo een achterstand heeft doen ontstaan tot en met augustus 2019 van € 5.625,--. [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van haar huurdersverplichtingen.

[gedaagde] voert verweer en verzoekt eisers niet ontvankelijk te verklaren in hun vordering dan wel deze af te wijzen met veroordeling van eisers in de kosten van de procedure. Op het verweer zal hierna – voor zover van belang – nader worden ingegaan.

Voldoende is gebleken dat eisers een spoedeisend belang hebben bij de vordering, zodat zij in zoverre ontvankelijk zijn in hun vordering.

[gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat Romijn niet ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering omdat hij geen partij is bij de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aangegaan door [eiseres] met [gedaagde] . Dat Romijn eigenaar van de woning is, wat overigens niet gebleken is, maakt niet dat hij ook partij is bij de huurovereenkomst. Romijn zal dan ook niet ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat er sprake is van schuldeisersverzuim. De door [gedaagde] betaalde huur voor december 2018 is door [eiseres] teruggestort. Pas bij brief van 20 juni 2019 is [gedaagde] wederom aangeschreven door [eiseres] . [eiseres] heeft zo een situatie gecreëerd waarbij sprake is van een forse huurachterstand die [gedaagde] niet kan worden toegerekend.

Van schuldeisersverzuim is sprake indien de schuldenaar bereid is na te komen, daartoe het nodige heeft gedaan maar de schuldeiser de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent dan wel een ander beletsel van zijn zijde opkomt, tenzij de oorzaak van verhindering hem niet kan worden toegerekend. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] vaker dan één keer de huur heeft proberen te betalen welke vervolgens werd terug gestort door [eiseres] . Van schuldeisersverzuim is dan ook geen sprake. Dit verweer wordt gepasseerd. Dat [gedaagde] de huur niet betaald heeft door intimidaties van Romijn is niet komen vast te staan.

Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij de huur volledig heeft opgeschort omdat er sprake is van ernstige gebreken.

Bij opschorting moet niet uit het oog worden verloren dat het slechts gaat om ‘uitstel’ van de verplichting om huur te betalen en niet om ‘afstel’. Daarnaast is van belang dat de mate van opschorting van de huur in redelijke verhouding moet staan met de tekortkoming van verhuurder. Deze redelijke verhouding ontbreekt in dit geval – een volledige huuropschorting gedurende meerdere maanden is zelden gerechtvaardigd, zeker niet in het onderhavige geval waarbij de woonfunctie van het gehuurde in stand is gebleven en geen sprake is van het ontbreken van elk huurgenot (en [eiseres] dus heeft voldaan aan haar hoofdverplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde) –, zodat reeds hierom geoordeeld moet worden dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting tot maandelijkse huurbetaling, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925).

Mocht er al sprake zijn dat een verlaging van de huur gerechtvaardigd is, dan heeft [gedaagde] ook dat (door haar zelf voorgestelde) bedrag niet betaald en is er nog steeds sprake van een forse huurachterstand van meer dan drie maanden. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen.

Nu er nog geen nieuwe huur is vastgesteld, zal de vordering worden toegewezen zoals verzocht. Voor het eventueel treffen van een betalingsregeling dient [gedaagde] zich te wenden tot de (gemachtigde van) [eiseres] nu de kantonrechter niet bevoegd is zonder instemming van [eiseres] een dergelijke regeling in het vonnis op te nemen.

De kantonrechter ziet in hetgeen is aangevoerd geen aanleiding aan [gedaagde] nog een terme de grâce te verlenen

[gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding:

- verklaart Romijn niet ontvankelijk in zijn vordering;

- veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijke kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 5.625,-- binnen 3 dagen na datum vonnis, waarbij [gedaagde] gehouden is de huur bij vooruitbetaling onverkort moet voldoen tot aan het moment dat [gedaagde] de woning ontruimd aan [eiseres] heeft opgeleverd;

- veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 674,52, waaronder begrepen een bedrag van € 360,-- als het aan de gemachtigde van [eiseres] toekomende salaris;

- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 90,-- aan nasalaris, voor zover [eiseres] daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis.

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.H. van der Poort-Schoenmakers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 september 2019, in tegenwoordigheid van de griffier.