Rb. Gelderland, 25-10-2018, nr. NL18.3168

tegen

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de procesinleiding met producties

- het verweerschrift met producties

- de akte houdende eisvermindering van de zijde van [eisende partij], tevens houdende aanvullende producties

- het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 22 augustus 2018

- de verzoeken van [eisende partij] en [gedaagde partij]. tot voortprocederen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op 24 mei 2017 hebben [eisende partij] als kopende partij en [gedaagde partij]. als verkopende partij een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres woning] (hierna: de woning). [gedaagde partij]. heeft de woning op 30 juni 2017 aan [eisende partij] geleverd.

De woning is gebouwd in 1924 en werd sinds 1987 door [gedaagde partij]. bewoond.

Van de koopovereenkomst maken onder meer de volgende bepalingen deel uit:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat […].

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. […]

In de als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst zijn, voor zover relevant, de volgende vragen en door [gedaagde partij]. omcirkelde antwoorden opgenomen:

[…]

c. Zijn er radiatoren die niet warm worden?

Nee

d. Zijn er radiatoren of (water)leidingen die lekken?

Nee

[…]

i. Is de elektrische installatie vernieuwd?

Nee

j. Zijn u gebreken bekend aan de technische installaties?

Nee

Voorafgaand aan de koop heeft [eisende partij] in het bijzijn van hun dochter en [naam makelaar] de verkopend makelaar van [gedaagde partij]. (hierna: [naam makelaar]), driemaal de woning bezichtigd. [eisende partij] heeft geen bouwkundige keuring laten uitvoeren.

Bij e-mailbericht van 8 augustus 2017 heeft [eisende partij] [naam makelaar], voor zover hier relevant, als volgt bericht:

Hierbij de lijst met de voorlopig ontdekte verborgen gebreken en de gevolgen die deze voor ons hebben. […]

Hele electra aangelegd met data- en audiokabel doorgelinkt met kroonsteentjes waardoor alle muren en plafonds gesloopt moesten worden in slaapkamer en woonkamer. De verdeeldoos van slaapkamer en badkamer lag op het gipsplafond in de badkamer open en bloot, dus niet afgedekt. […]

Koelkast gaat niet dicht en werkt totaal niet, keukenapparatuur werkt niet of slecht. […]

[naam makelaar] heeft het hiervoor genoemde e-mailbericht op 15 augustus 2017 doorgestuurd naar het in de koopovereenkomst weergegeven adres van [gedaagde partij].

Bij e-mailbericht van 17 augustus 2018 heeft de zoon van [gedaagde partij]. [naam makelaar], samengevat, bericht dat zijn ouders de mail van de recente bewoners via [naam makelaar] hebben ontvangen, dat zij zeer ontdaan zijn over de uitspraken van [eisende partij], dat [eisende partij] bij de oplevering heeft aangegeven dat de woning er piekfijn uit zag en dat zij geen verdere reactie zullen geven en verwachten dat verdere correspondentie niet noodzakelijk is. [naam makelaar] heeft dit bericht naar [eisende partij] doorgestuurd.

Bij e-mailbericht van 21 augustus 2018 heeft [eisende partij] [naam makelaar], voor zover relevant, als volgt bericht:

[…] We zijn vandaag weer tegen een groot probleem aangelopen […]. Boven achter het luik zijn de toevoerdraden van de electra vastgezet met een spijker. Ontdekt na lang zoeken. Draden liggen ook los. […] Electricien is een paar uur aan het zoeken geweest om de oorzaak van de zwevende voeding te vinden waardoor er geen verlichting aangesloten kon worden. Nu zit de verdeeldoos hiervan op de andere slaapkamer waardoor ook de laatste kamer gesloopt moet worden en als het even tegen zit moeten we de gestucte muur in de erker beneden weer gaan slopen omdat hierin ook een verdeeldoos verwerkt is. […]

We hadden een budget van € 25.000 voor de verbouwing, die inmiddels is opgeslokt door dingen waar totaal geen rekening mee gehouden is en die niet waarneembaar waren zonder te breken en slopen. […]

[naam makelaar] heeft het hiervoor genoemde e-mailbericht op 21 augustus 2017 naar [gedaagde partij]. doorgestuurd.

Bij brief van 17 oktober 2017 heeft de advocaat van [eisende partij] bij de gemeente Buren de nieuwe adresgegevens van [gedaagde partij]. opgevraagd.

Bij brief van 3 november 2017 heeft de advocaat van [eisende partij], samengevat, [gedaagde partij]. bericht over de door [eisende partij] gestelde gebreken aan de woning en tevens [gedaagde partij]. aansprakelijk gesteld voor de gemaakte kosten en hem gesommeerd voor 17 november 2017 de nog niet herstelde gebreken te herstellen en een bedrag van € 40.000,00 aan vervangende schadevergoeding te voldoen.

Op een op 10 november 2017 door de advocaat van [eisende partij] verzonden e-mailbericht naar het in de koopovereenkomst weergegeven e-mailadres van [gedaagde partij]. heeft de advocaat van [eisende partij] een automatisch gegenereerd e-mailbericht ontvangen met de mededeling dat het bericht niet kon worden bezorgd.

Bij brief van 4 december 2017 heeft de advocaat van [gedaagde partij]. de advocaat van [eisende partij], samengevat, bericht dat [gedaagde partij]. zich niet herkent in de gestelde verborgen gebreken, dat [eisende partij] met vier bezichtigingen ruimschoots de mogelijkheid heeft gehad om de woning te inspecteren voorafgaand aan de koop en dat [eisende partij] [gedaagde partij]. niet in gebreke heeft gesteld. De e-mailberichten van 8 en 21 augustus 2017, gericht aan [naam makelaar], kwalificeren niet als zodanig, aldus de advocaat, en bovendien was toen het merendeel van de gestelde gebreken al door [eisende partij] hersteld. Door deze handelswijze heeft [eisende partij] niet voldaan aan haar klachtplicht. Bovendien is niet meer vast te stellen dat de gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan. [gedaagde partij]. betwist dan ook de omvang van de gestelde schade en het causaal verband tussen de gestelde gebreken en de gemaakte kosten van herstel. Ten aanzien van de nog niet herstelde gebreken zou [gedaagde partij]., aldus de advocaat, graag in de gelegenheid worden gesteld om deze met een deskundige partij te inventariseren, reden waarom hij verzoekt binnen twee weken te berichten welke datum en tijd hiervoor schikt.

Op 2 februari 2018 heeft [eisende partij], krachtens een hiertoe op 5 december 2017 verkregen verlof van de voorzieningenrechter te Amsterdam, conservatoir beslag gelegd op alle vorderingen die de ABN Amro Bank, de Rabobank en de ING Bank op [eisende partij] hebben.

[eisende partij] vordert na wijziging van eis, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- primair: [gedaagde partij]. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisende partij] van € 27.859,79, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 augustus 2017 tot aan de dag van volledige betaling;

- subsidiair: voor recht verklaart dat de koopovereenkomst gedeeltelijk is ontbonden, in die zin dat de oorspronkelijke koopprijs van € 370.000,00 wordt verminderd met € 27.859,79 en [gedaagde partij]. hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling aan [eisende partij] van € 27.859,79 binnen veertien dagen na dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 augustus 2017 tot de dag van volledige betaling;

- meer subsidiair: voor recht verklaart dat de koopovereenkomst wordt gewijzigd ter opheffing van het nadeel dat [eisende partij] hebben geleden, in die zin dat de oorspronkelijke koopprijs van € 370.000,00 wordt verminderd met € 27.859,79 en [gedaagde partij]. hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling aan [eisende partij] van € 27.859,79 binnen veertien dagen na dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 augustus 2017 tot de dag van volledige betaling;

- [gedaagde partij]. veroordeelt in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis.

[eisende partij] legt aan zijn primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag dat de woning op het tijdstip van levering niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, omdat sprake was van ernstige verborgen gebreken in de elektrische installatie en bedrading, het leidingwerk en de keukenfaciliteiten. Meer subsidiair stelt [eisende partij] dat sprake is van dwaling, nu [gedaagde partij]. haar inlichtingen- en mededelingsplicht heeft geschonden en [eisende partij] er daardoor ten onrechte vanuit ging dat hij een woning kocht die voor normaal gebruik geschikt was. Had hij van de gebreken aan de woning geweten, dan had [eisende partij], zo stelt hij, de koopovereenkomst niet gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden.

[gedaagde partij]. voert verweer. Hij voert aan dat [eisende partij] over de gestelde gebreken niet tijdig heeft geklaagd en [gedaagde partij]. niet in gebreke heeft gesteld, zodat nimmer sprake is geweest van verzuim. Voorts betwist hij dat sprake is van gebreken die ten tijde van de levering van de woning aanwezig waren, niet kenbaar waren en aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Ten aanzien van enkele door [eisende partij], bij wijziging van eis, aangevoerde nieuwe gebreken voert [gedaagde partij]. aan dat sprake is van rechtsverwerking.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Tussen partijen is in geschil of de woning voldeed aan de koopovereenkomst. Op grond van de hoofdregel in artikel 7:17 BW dient bij koop het geleverde aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit is niet het geval indien de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Zij hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst in artikel 6.1 op te nemen dat [eisende partij] de woning kocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst diende [gedaagde partij]. er echter wel voor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dit geldt echter niet voor gebreken die dit normale gebruik belemmeren en die reeds aan [eisende partij] kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de vierde volzin van art. 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van [eisende partij] gerefereerd. Ook gebreken die [eisende partij] niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.

Onder ‘normaal gebruik’ zoals hiervoor genoemd dient naar gangbaar taalgebruik te worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon met betrekking tot het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning een rol. In dat verband is van belang dat de woning ten tijde van de aankoop door [eisende partij] 93 jaar oud was. Bij de koop van een woning van die ouderdom dient in beginsel rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties. Om teleurstellingen op dit gebied te voorkomen mag van de koper van een dergelijke woning dan ook in beginsel worden verwacht dat hij de woning voorafgaand aan de koop bouwkundig laat onderzoeken.

[eisende partij] heeft gesteld dat de woning ten tijde van de overdracht niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. Na de door hem ingediende “eisvermindering” - feitelijk echter een wijziging van eis, nu ook enkele posten zijn toegevoegd ten opzichte van de lijst met gebreken in de procesinleiding - ziet de vordering op de in productie 45 genoemde gebreken voor zover in die productie een bedrag aan schadevergoeding is vermeld. Het gaat dan nog om de elektrische installatie (op de begane grond en de eerste verdieping), gebreken in (de aansluiting van) een radiator in de hal, de vloerverwarming in de badkamer en meerdere faciliteiten in de keuken, alsmede op daaruit voorvloeiende gevolgschade. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt.

Ten aanzien van de gestelde gebreken in de elektrische installatie is de rechtbank van oordeel dat [eisende partij] niet tijdig heeft geklaagd. Op grond van artikel 7:23 BW geldt dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. De vraag of de koper in geval van een niet-consumentenkoop, zoals hier, de verkoper tijdig in kennis heeft gesteld van een gebrek nadat hij dat gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend (vgl. Hoge Raad 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593).

Ter zitting heeft [eisende partij] verklaard dat de gestelde gebreken in de eerste week van juli 2017 zijn ontdekt en dat de door hem ingeschakelde installateur op 5 juli een offerte heeft gemaakt en op 6 juli 2017 met het herstel is begonnen. Volgens [eisende partij] heeft hij de ontdekte gebreken in de eerste week van juli 2017 mondeling gemeld. [gedaagde partij]. heeft betwist dat [eisende partij] hem hierover heeft aangesproken. [eisende partij] heeft hierover ook niet meer aangevoerd en desgevraagd verklaard dan dat [eiser sub 2] [gedaagde sub 1] “uitleg heeft gevraagd” toen [gedaagde sub 1] voor de deur stond van zijn ex-schoonzoon, een buurman van [eisende partij], dat [gedaagde sub 1] daar niet op inging en direct het huis van zijn ex-schoonzoon inging. Hij stond, aldus [eisende partij], niet open voor contact. Wat er precies is gezegd en dat er daadwerkelijk melding is gedaan van de gestelde gebreken kan daaruit niet worden afgeleid en dat er toen op voor [gedaagde partij]. kenbare wijze is geklaagd is daarmee, en ook overigens, onvoldoende onderbouwd.

[eisende partij] heeft voorts gesteld dat de makelaar, [naam makelaar], in de woning aanwezig is geweest in de tweede week van juli 2017, de gebreken heeft gezien en deze zou doorgeven aan [gedaagde partij]. Dat [naam makelaar] in de woning zou zijn geweest na de levering is door [gedaagde partij]. betwist. Wat er echter ook van deze stelling zij, dat [naam makelaar] vervolgens [gedaagde partij]. van haar bevindingen op de hoogte heeft gebracht, wat [gedaagde partij]. ook betwist, is hiermee niet vast komen te staan en ook overigens niet onderbouwd. [eisende partij] heeft dan ook zijn stelling, dat een éérdere klacht dan het e-mailbericht naar [naam makelaar] van 8 augustus 2017 [gedaagde partij]. zou hebben bereikt, onvoldoende feitelijk onderbouwd. Op welk moment het bericht van 8 augustus aan [naam makelaar] [gedaagde partij]. vervolgens heeft bereikt kan in het midden worden gelaten, nu als niet betwist vast staat dat [eisende partij] de gestelde gebreken al vanaf de eerste week van juli 2017 kende en dat deze vanaf 6 juli 2017 zijn hersteld. In deze omstandigheden is een klacht die [gedaagde partij]. na 8 augustus 2017 bereikt niet tijdig. Niet weersproken is immers dat [gedaagde partij]. de gestelde gebreken aan de inmiddels herstelde elektrische installatie toen niet meer heeft kunnen aanschouwen of weerleggen en dat hij geen inspraak heeft gehad in de wijze van herstel. Hij is daardoor ernstig in zijn belangen geschaad. Omstandigheden die met zich brengen dat de klacht ondanks dit nadeel voor [gedaagde partij]. toch moet worden beschouwd als binnen bekwame tijd gedaan zijn niet gemotiveerd aangevoerd. Voor zover [eisende partij] in dat verband stelt dat hij [gedaagde partij]. niet op de hoogte kon stellen, acht de rechtbank deze stelling onvoldoende feitelijk onderbouwd. Niet betwist is dat een e-mailadres van [gedaagde partij]. op de koopakte was vermeld. De stelling dat dit adres niet zou hebben gewerkt, heeft [eisende partij], door enkel het automatische antwoord van 10 november 2017 over te leggen, onvoldoende onderbouwd. [eisende partij] heeft het weerwoord van [gedaagde partij]. niet meer weersproken dat het mailadres tot en met oktober 2017 gewoon in werking was en pas is afgesloten in november 2017 vanwege de overstap naar een andere provider. Voorts heeft [eisende partij] niets overgelegd waaruit blijkt dat hij eerder dan in november 2017 heeft getracht [gedaagde partij]. per e-mail te bereiken.

[eisende partij] kan dan gelet op het bepaalde in artikel 7:23 BW geen beroep meer doen op de gestelde gebreken aan de elektrische installatie zodat de primair en subsidiair aangevoerde grondslag voor dat deel van de vordering niet slagen. Dit zelfde geldt voor de meer subsidiaire grondslag. Het onbenut laten verstrijken van de in art. 7:23 lid 1 BW bedoelde termijn staat immers niet alleen in de weg aan een beroep van de koper op een tekortkoming van de verkoper, maar ook aan een verweer of vordering op grond van dwaling gebaseerd op feiten die eveneens de stelling zouden kunnen rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, zoals in dit geval (HR 29-06-2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617). Het voorgaande geldt eveneens voor de gestelde gevolgschade in verband met het vervangen van opengebroken muren, plafonds en vloeren om de elektrische installatie bloot te leggen. De vordering zal in zoverre worden afgewezen.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat, ook indien een mondelinge klacht [gedaagde partij]. reeds in juli 2017 zou hebben bereikt, [eisende partij] [gedaagde partij]. ten aanzien van de gestelde gebreken aan de elektrische installatie niet in gebreke heeft gesteld. Het e-mailbericht aan [naam makelaar] van 8 augustus 2017 kan niet als zodanig worden aangemerkt, nu dit bericht niet aan [gedaagde partij]. zelf is verzonden. De brief die op 2 november 2017 is verzonden en waarin [gedaagde partij]. een termijn van twee weken is gegund voor het herstellen van de nog niet herstelde gebreken kan in het kader van de elektrische installatie niet worden aangemerkt als een ingebrekestelling, nu de werkzaamheden in dit verband in november 2017 reeds waren afgerond. Ook in dit verband geldt dat de stelling van [eisende partij], dat hij [gedaagde partij]. niet eerder in gebreke kon stellen, onvoldoende feitelijk is onderbouwd. [eisende partij] heeft gesteld dat hij uit de uitlatingen van [gedaagde partij]. mocht afleiden dat deze niet zou nakomen. Voor zover [eisende partij] hiermee bedoelt te stellen dat een ingebrekestelling niet vereist was, is de rechtbank van oordeel dat [eisende partij] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Dat [gedaagde partij]. reeds in juli 2017 zou hebben geweigerd de gebreken te komen bekijken of repareren is door [gedaagde partij]. betwist en verder niet onderbouwd. Met enkel het e-mailbericht van de zoon van [gedaagde partij]. van 17 augustus 2018 (zoals genoemd in 2.8.) is niet komen vast te staan dat [gedaagde partij]. reeds voordat [eisende partij] overging tot herstel van de gebreken heeft geweigerd nog verder na te komen.

Ten aanzien van de overige door [eisende partij] gestelde gebreken, die nog niet zouden zijn hersteld, overweegt de rechtbank als volgt. [eisende partij] stelt dat in de hal van de woning zich een radiator bevindt die niet is aangesloten op de centrale verwarming en dat de vloerverwarming in de badkamer op de eerste verdieping slechts een klein deel van deze badkamervloer verwarmt.

De rechtbank is van oordeel dat [eisende partij] onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de omstandigheid dat de radiator in de hal niet is aangesloten, of dat slechts een deel van de badkamervloer wordt verwarmd, normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dat deze problemen van dien aard zijn dat de woning niet voor normaal gebruik in de onder 4.3. genoemde zin geschikt is, spreekt zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, immers niet voor zich. Het voorgaande geldt eveneens voor de koelkast die, aldus [eisende partij], niet werkt en waarvan de deur niet goed dicht kan. Uit hetgeen [eisende partij] in dit verband heeft gesteld blijkt onvoldoende dat de koelkast niet voldoet aan wat is overeengekomen. Gelet op de leeftijd van de keuken die, ook indien zou worden uitgegaan van de stellingen van [eisende partij], 15 of 16 jaar bedraagt, overweegt de rechtbank dat niet abnormaal is dat een koelkast van die leeftijd gebreken vertoont en verouderd is. Ten aanzien van de gestelde gebreken in de oven en de vaatwasser geldt dat uit de stellingen van [eisende partij] niet volgt dat zij deze heeft gemeld vóór de indiening van de akte met de eiswijziging. De rechtbank is van oordeel dat deze gebreken dan in elk geval te laat gemeld zijn, mede nu niet meer kan worden vastgesteld of de gestelde gebreken ten tijde van de levering reeds bestonden.

[eisende partij] heeft ten aanzien van de radiator in de hal en de vloerverwarming in de badkamer nog aangevoerd dat [gedaagde partij]. zich niet aan zijn mededelingsplicht heeft gehouden. De rechtbank overweegt dat in zijn algemeenheid gesproken niet geldt dat, bij de verkoop van een huis, het niet melden van omstandigheden die geen tekortkoming in de koopovereenkomst opleveren, zoals hier de radiator en de vloerverwarming, een zelfstandige grondslag oplevert voor een schadevergoeding. Feiten of omstandigheden waarom dat in dit geval wel zo zou zijn, zijn niet aangevoerd. Niet gesteld of onderbouwd is dat [gedaagde partij]. met de beantwoording van de in 2.4. aangehaalde vragen in de vragenlijst op die punten garanties heeft willen afgeven of vérdergaande verplichtingen op zich zouden hebben genomen dan hetgeen staat in artikelen 6.1 en 6.3. van de koopovereenkomst, of dat [eisende partij] daarvan uit mocht gaan.

[eisende partij] heeft voorts gesteld dat een gasleiding, verschillende waterleidingen en afsluitingen hiervan, de zwanenhals in de garage, de boiler en het materiaal van de muren gebrekkig zijn. Daarnaast zouden verschillende wastafels door [gedaagde partij]. niet zijn verwijderd, in tegenstelling tot hetgeen partijen, aldus [eisende partij], waren overeengekomen. Nu [eisende partij] echter geen schadevergoeding voor deze gestelde gebreken heeft gevorderd kunnen deze verder onbesproken blijven.

De slotsom is dat [eisende partij], ten aanzien van de overige gestelde gebreken die nog niet zijn hersteld, onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat de woning – haar ouderdom mede in aanmerking genomen – niet voldoet aan hetgeen [eisende partij] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Ook de gevorderde vergoeding van kosten voor extra afval- en verhuiscontainers is dan niet toewijsbaar. Derhalve bestaat er geen grond voor toekenning van een schadevergoeding op deze grond aan [eisende partij] ten laste van [gedaagde partij]., zodat de primaire vordering zal worden afgewezen. De subsidiair gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst wordt eveneens afgewezen nu, gelet op het voorgaande, van een tekortkoming door [gedaagde partij]. in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst eveneens geen sprake is.

Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, kan ook ten aanzien van de andere gestelde gebreken dan de elektrische installatie het beroep van [eisende partij] op dwaling, dat is gebaseerd op hetzelfde feitencomplex, niet slagen. Niet kan worden geoordeeld dat bij het sluiten van de overeenkomst sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken. Dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst en aan hetgeen [eisende partij] op grond van die overeenkomst mocht verwachten is immers niet vast komen te staan. Voor zover [eisende partij] toch de overeenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten, is de rechtbank van oordeel dat deze dwaling ingevolge lid 2 van artikel 6:228 BW voor rekening van [eisende partij] moet blijven. Gelet op de leeftijd en aard van de woning mocht immers van [eisende partij] worden verwacht dat hij zelf nader onderzoek had gedaan naar de staat van de woning teneinde een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen, en dat hij rekening had gehouden met een bepaalde mate van onderhoud. Aan de koop van een woning van een dergelijke leeftijd zijn immers risico’s verbonden. De omstandigheid dat [eisende partij] ervoor heeft gekozen geen bouwkundige inspectie te laten uitvoeren dient voor rekening van [eisende partij] te blijven. Wijziging van de koopovereenkomst in de zin van vermindering van de koopprijs kan op deze grond dan ook niet worden toegewezen.

De slotsom is dat de vorderingen van [eisende partij] zullen worden afgewezen. [eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij]. worden tot op heden begroot op:

- griffierecht € 895,00

- salaris advocaat 1.390,00 (2,0 punten × tarief € 695,00)

Totaal € 2.285,00

De rechtbank

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde partij]. begroot op € 2.285,00;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E. van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2018.