Hof Leeuwarden, 05-12-2003, nr. BK 1195/02 WOZ

Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 29 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, met het nummer 00000, gedateerd 3 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 341.000,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, van 30 maart 2002, is deze waarde gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.

Het beroepschrift (met bijlagen) is op 7 mei 2002 ter griffie van het hof ingekomen. Het hoofd heeft vervolgens op 29 juli 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Ter griffie van het hof is voorts op 29 augustus 2003 een van belanghebbende afkomstige brief met bijlagen ingekomen. Een kopie van deze brief is op 1 september 2003 door de griffier van het hof verzonden aan het hoofd met de mededeling dat hij hierop ter behandeling ter zitting kan reageren. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 10 september 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen de echtgenote van belanghebbende, mevrouw A, en namens het hoofd de heer B, taxateur van C B.V.

De voorzitter heeft het onderzoek ter zitting voorlopig gesloten en aan partijen meegedeeld dat het hof hun mogelijk zal verzoeken schriftelijk nadere inlichtingen te verschaffen. Bij brief van 24 september 2003 heeft het hof belanghebbende verzocht binnen een termijn van drie weken nadere schriftelijke informatie te verschaffen. Een kopie van deze brief is aan het hoofd toegestuurd. Vervolgens is ter griffie van het hof op 14 oktober 2003 van belanghebbende een brief d.d. 8 oktober 2003 (met bijlage) ingekomen. Op 5 november 2003 is hierop de schriftelijke reactie van het hoofd ter griffie van het hof ontvangen. Aan beide partijen is over en weer een afschrift van de brieven gezonden. Partijen hebben beiden in hun brief aangegeven af te zien van een nadere mondelinge behandeling.

Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.

Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij voert hiertoe onder meer aan dat de vastgestelde waarde te hoog is in vergelijking tot de waarde zoals die gold voor het vorige tijdvak in het kader van de Wet. Daarnaast stelt belanghebbende dat de onroerende-zaakbelasting te sterk is gestegen. Omtrent de woning zelve voert belanghebbende aan dat de kwaliteit als slecht moet worden omschreven, dat bovendien asbest onder het rieten dak is verwerkt en dat de ligging, als gevolg van de komst van het E-Centrum, is verslechterd. Voorts spreekt belanghebbende zijn verbazing uit over het feit dat een aanpassing van de inhoud niet van invloed is geweest op de vastgestelde waarde.

Het hoofd blijft in de beroepsfase bij zijn standpunt dat de waarde van de woning juist is vastgesteld.

Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.

Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd, in die zin dat belanghebbende ter zitting een nadere bijzonderheid omtrent het gebruik van een deel van de onroerende zaak naar voren heeft gebracht.

Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.

Op het hoofd rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

In voormeld taxatierapport van de woning worden de transactiesommen van drie referentiewoningen vermeld.

Het hof is van oordeel dat de verkoopgegevens van deze objecten in beginsel een voldoende onderbouwing betekenen van de vastgestelde waarde.

Ten aanzien van de grieven van belanghebbende overweegt het hof dat in het voormelde taxatierapport de staat van onderhoud als matig/ redelijk wordt omschreven en dat voorts de aanwezigheid van asbestbeplating in een bergkamertje wordt vermeld. De nabijheid van het E-Centrum wordt in het rapport eveneens besproken. Het vermelden van deze omstandigheden betekent naar het oordeel van het hof in het onderhavige geval dat deze in de waardebepaling zijn betrokken. Belanghebbende heeft nog gesteld dat er ook onder het rieten dak asbest zit. De taxateur heeft ter zitting opgemerkt dat de vastgestelde waarde zo laag is dat er geen ruimte is voor een verdere verlaging. Het hof is echter van oordeel dat ter zake naar schatting een waardedrukkende factor van f 5.000,- op zijn plaats is. Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat een vermindering van de inhoud automatisch gevolgen dient te hebben voor de waarde, overweegt het hof dat dit uitgangspunt in het algemeen niet als juist kan worden beschouwd. De waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak bestaat niet uitsluitend uit de optelsom van een aantal berekeningen. Ten aanzien van de stijging van de onderhavige waarde ten opzichte van de waarde zoals deze gold voor het vorige tijdvak overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbende niet kan baten omdat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze grondslag na ten hoogste vijf jaar juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in zoveel jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economisch verkeer. Hieruit volgt bovendien dat de waarde van een bepaalde onroerende zaak niet aan de hand van gemiddelde stijgingspercentages kan worden bepaald. De klacht van belanghebbende aangaande de stijging van het belastingtarief kan in de onderhavige procedure niet aan het hof ter beoordeling worden voorgelegd.

Omtrent de ter zitting namens belanghebbende aangevoerde omstandigheid betreffende het gebruik van een deel van de onroerende zaak door een buurman ten behoeve van het houden van paarden, overweegt het hof het volgende. Uit de door belanghebbende verstrekte inlichtingen bij brief van 8 oktober 2003 komt naar voren dat de ter zitting bedoelde buurman renpaarden fokt.

Ingevolge artikel 2, lid 1, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Voor de toepassing van dit lid wordt ingevolge het tweede lid onder landbouw verstaan landbouw in de zin van artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Pachtwet.

Het hof is in het voetspoor van HR 26 augustus 1998, nr 32 598, BNB 1999/47 c*, en een artikel in het Weekblad voor fiscaal recht 1986/974 van oordeel dat het fokken van renpaarden niet onder de activiteiten kan worden geschaard die voor de landbouwvrijstelling in de inkomstenbelasting relevant zijn. Het gaat immers niet om het fokken van dieren ten behoeve van het verbruik van (delen of produkten van) het dier door de consument. Naar het oordeel van het hof is er geen reden voor de Wet anders te oordelen. Nu het fokken van renpaarden niet wordt aangemerkt als landbouw kan een in dat kader gesteld gebruik van een perceel niet tot vrijstelling leiden.

Op basis van voormeld taxatierapport en voorts op grond van de hierop gegeven schriftelijke en mondelinge toelichting, acht het hof de door het hoofd vastgestelde waarde in beginsel aannemelijk gemaakt. Nu belanghebbende overigens (naast het asbest) geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof ook anderszins geen reden tot een verdere verlaging dan met f 5.000,- van de door het hoofd vastgestelde waarde.

Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep gegrond zal verklaren.

Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient het hoofd het griffierecht van € 29,- aan de belanghebbende te vergoeden.

In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Awb het hoofd te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het gerechtshof bepaalt deze kosten op € 25,- aan reiskosten.

Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Smallingerland.

Het gerechtshof:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak waarvan beroep;

stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 152.470,-

(ƒ 336.000,-);

gelast dat het hoofd het door de belanghebbende betaalde griffierecht van € 29,- aan hem vergoedt;

veroordeelt het hoofd de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 25,- en wijst de gemeente Smallingerland aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.

Aldus vastgesteld op 5 december 2003 door mr. J. Huiskes raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mw. mr. H. de Jong en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.

Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden

op: 10 december 2003