Rb. Amsterdam, 26-07-2021, nr. C/13/704835 / KG ZA 21-616

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 21 juli 2021 heeft [eiser] zijn vorderingen toegelicht. Ymere en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd. Ymere heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een voorwaardelijke tegenvordering (eis in reconventie) ingesteld. [eiser] heeft de voorwaardelijke tegenvordering bestreden. Alle partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.

[gedaagde 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling eveneens een tegenvordering ingesteld. [eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, omdat die tegenvordering niet tijdig is ingesteld.

Ter zitting waren aanwezig:

Na de mondelinge behandeling is de procedure pro forma aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden hun geschil te regelen. Bij e-mail van 25 juli 2021 heeft mr. Heijselaar de griffie bericht dat partijen geen schikking hebben bereikt, een eiswijziging ingediend en verzocht om vonnis te wijzen. Bij e-mail van eveneens 25 juli 2021 heeft mr. Mulder hierop gereageerd en mr. Groos bij e-mail van 26 juli 2021. Deze eiswijziging kan niet meer worden meegenomen in de beoordeling. Een partij kan in kort geding immers uiterlijk op de mondelinge behandeling haar eis wijzigen. De reacties van mr. Mulder en mr. Groos hierop zullen eveneens buiten beschouwing worden gelaten. Vanwege de spoedeisendheid van de zaak is op 26 juli 2021 de beslissing gegeven in de vorm van een zogenoemd kopstaart-vonnis.

Het hierna volgende is de uitwerking van het kopstaart-vonnis, die tevens heeft te gelden als herstelvonnis en is afgegeven op 30 juli 2021.

Op 26 juli 2021 heeft mr. Heijselaar gebeld met de griffie met de mededeling dat het kopstaart-vonnis onder 6.2 en 6.3 een kennelijke schrijffout bevat, omdat daar een bedrag van € 1.1016,00 aan salaris advocaat staat vermeld in plaats van € 1.016,00.

De voorzieningenrechter heeft mr. Mulder en mr. Groos in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. Mr. Mulder heeft bij e-mail van 27 juli 2021 te kennen gegeven dat Ymere zich aan het oordeel van de voorzieningenrechter refereert. Mr. Groos heeft bij e-mail van 28 juli 2021 laten weten dat niet gegeven is dat in het kopstaart-vonnis sprake is van een duidelijke verschrijving, omdat, samengevat, de voorzieningenrechter aan salaris advocaat een geliquideerd tarief van maximaal € 11.800,00 kan toewijzen. Indien en voor zover wel sprake zou zijn van een kennelijke rekenfout, dan refereert [gedaagde 2] zich aan het oordeel van de voorzieningenrechter, aldus mr. Groos.

Er is in het kopstaart-vonnis onder 6.2 en 6.3 sprake van kennelijke schrijffouten, die zich voor eenvoudig herstel lenen. De voorzieningenrechter bepaalt derhalve dat daar waar in het kopstaart-vonnis in onder 6.2 en 6.3 abusievelijk € 1.1016,00 staat, dit in deze uitwerking van het kopstaart-vonnis wordt gewijzigd in € 1.016,00.

2. De feiten

Ymere is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte). Boven de bedrijfsruimte zijn woonappartementen gelegen. De bedrijfsruimte en de woonappartementen maken onderdeel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE).

Ymere verhuurt de bedrijfsruimte aan [gedaagde 2] , die deze op haar beurt sinds 1 januari 2020 onderverhuurt aan [eiser] . De onderhuurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 2] is aangegaan voor de duur van vijf jaar, met een optie voor nog eens vijf jaar. In de onderhuurovereenkomst is opgenomen dat die eindigt bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst (tussen Ymere en [gedaagde 2] ).

[eiser] exploiteert in de bedrijfsruimte een restaurant, genaamd [naam restaurant] .

Bij e-mail van 9 april 2021 heeft [naam 2] van [gedaagde 2] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan [eiser] :

“(…)

[gedaagde 2] bv en de pandeigenaar Ymere hebben een rechtelijk geschil.

[gedaagde 2] bv had het dit proces in 1e aanleg gewonnen bij het kantongerecht.

Ymere was het niet eens met de uitspraak van de rechter en heeft toen hoger beroep aangetekend. Hiervan had ik u op de hoogte gebracht.

Tijdens de zitting liet de rechter blijken meer aan de kant van Ymere te staan waardoor ik denk dat het huurcontract tussen [gedaagde 2] bv en Ymere door rechter ontbonden zal gaan worden op korte termijn. (…)

Als de rechter besluit dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en Ymere ontbonden wordt, betekent dit voor [gedaagde 2] en u dat de huurovereenkomst ook per die datum stopt dus ontbonden wordt en wij de ruimte moeten verlaten binnen de gestelde termijn dat de rechter aangeeft.

Ymere heeft voorgesteld dat wij met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst kunnen opzeggen, dan kunnen we nog met hun afspreken wanneer wij zelf de ruimte wensen te verlaten.

(…)”.

Op 14 april 2021 hebben [eiser] en [gedaagde 2] een stuk getiteld ‘Opzegging huurovereenkomst [adres] ’ getekend. Hierin staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

De huurovereenkomst wordt met wederzijdse goedvinding op 12 juli 2021 ontbonden, waarbij wij ook het pand op 12 juli dienen te verlaten (casco).

Vanwege de wederzijdse opzegging op 12 juli 2021:

Krijgt u van [gedaagde 2] BV per direct een huurkorting van 100% totdat wij het pand moeten verlaten op 12 juli 2021.

Ontvangt u na ondertekening direct een vergoeding van 10.000EURO. (…)

Borgsom van 6.352,50,-EURO wordt op 12 juli 2021 geretourneerd na inleveren sleutels van het pand.

U had aangegeven dat u heeft geïnvesteerd om de ruimte naar uw eigen smaak in te richten. Hiervoor ontvangt u 10.000 EURO; dit na inleveren sleutels van het pand.

En natuurlijk zal [gedaagde 2] proberen te helpen met het vinden van een nieuwe locatie. (…)”.

Op 14 april 2021 en op 2 mei 2021 heeft [gedaagde 2] bedragen van € 10.000,00 aan [eiser] overgemaakt.

Tussen Ymere en [gedaagde 2] is een bodemprocedure aanhangig geweest waarin Ymere, voor zover hier van belang, ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde 2] en ontruiming van de bedrijfsruimte door [gedaagde 2] heeft gevorderd. Ter beëindiging van hun geschil hebben Ymere en [gedaagde 2] op 16 juni 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin hebben zij, voor zover van belang, afgesproken dat hun huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd per 13 juli 2021 en [gedaagde 2] de bedrijfsruimte uiterlijk op die datum zal hebben ontruimd met al hetgeen zich in en/of op de bedrijfsruimte (vanwege haar of haar onderhuurder) bevindt. Op verzoek van partijen is deze vaststellingsovereenkomst gehecht aan een in executoriale vorm uitgegeven proces-verbaal van 6 juli 2021 van het gerechtshof Amsterdam (hierna: het proces-verbaal).

Het proces-verbaal is op 14 juli 2021 aan [gedaagde 2] betekend en de ontruiming van de bedrijfsruimte is aangezegd tegen 28 juli 2021.

Tussen [eiser] en [gedaagde 2] is een kortgedingprocedure bij de kantonrechter van deze rechtbank aanhangig geweest. In die procedure heeft [gedaagde 2] gevorderd [eiser] te veroordelen de bedrijfsruimte uiterlijk op 12 juli 2021 te ontruimen en te verlaten. [gedaagde 2] heeft aan haar vordering de tussen partijen getekende huuropzegging ten grondslag gelegd (zie 2.5). [eiser] heeft in die procedure, kort samengevat, als verweer gevoerd dat hij bij het ondertekenen van de huuropzegging heeft gedwaald, omdat [gedaagde 2] hem had verteld over alternatieve bedrijfsruimtes te beschikken, maar die bleken niet geschikt te zijn en omdat [gedaagde 2] hem had moeten informeren over haar geschil met Ymere. In die procedure is op 20 juli 2021 vonnis gewezen, waarbij de kantonrechter de vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte door [eiser] heeft toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat niet aannemelijk is geworden dat de huuropzegging door dwaling tot stand is gekomen, omdat voldoende aannemelijk is geworden dat [eiser] wist waarvoor hij tekende.

[eiser] heeft aan Ymere voorgesteld om met hem een huurovereenkomst te sluiten voor de bedrijfsruimte. Ymere heeft dit voorstel afgewezen.

[eiser] vordert, samengevat:

I. de tenuitvoerlegging van het proces-verbaal te schorsen tot definitief in een door Ymere en/of [gedaagde 2] te starten bodemprocedure, zal zijn beslist in een kracht van gewijsde gegane uitspraak dat ontruiming van de bedrijfsruimte gebaseerd op het proces-verbaal vatbaar is voor tenuitvoerlegging;

II. de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter in kort geding van 20 juli 2021 te schorsen, tot in de bodemzaak tussen [eiser] en [gedaagde 2] uitspraak is gedaan en die uitspraak kracht van gewijsde heeft gekregen;

III. aan Ymere en [gedaagde 2] een dwangsom op te leggen in het geval zij toch tot tenuitvoerlegging van het proces-verbaal of het vonnis van de kantonrechter in kort geding van 20 juli 2021 overgaan;

IV. Ymere en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

[eiser] stelt hiertoe, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende. Ymere heeft geen belang bij gebruikmaking van haar bevoegdheid om tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. Ymere heeft onderverhuur van de bedrijfsruimte door [gedaagde 2] toegestaan. Zij heeft daarmee de macht over de bedrijfsruimte uit handen gegeven. Ymere was er sinds februari 2020 mee bekend dat [eiser] in de bedrijfsruimte verbleef. [eiser] heeft aan Ymere voorgesteld om een huurovereenkomst met hem aan te gaan. Van Ymere had mogen worden verwacht om hiermee in te stemmen, nu zij er geen belang bij heeft om dat niet te doen. [eiser] veroorzaakt geen overlast. Ymere heeft slechts een financieel belang, en [eiser] is in staat om de huur te voldoen. Er staat derhalve niets in de weg aan een huurovereenkomst tussen [eiser] en Ymere. Ymere is hiertoe ook gehouden op grond van de redelijkheid en billijkheid.

Ymere en [gedaagde 2] hebben nagelaten om [eiser] bij de vaststellingsovereenkomst te betrekken. Zij hebben daarmee doelbewust aangestuurd op een regeling zonder [eiser] . Door een vaststellingsovereenkomst te sluiten met Ymere heeft [gedaagde 2] wanprestatie gepleegd jegens [eiser] . Bovendien had de rechter in de bodemprocedure dan rekening kunnen houden met de belangen van [eiser] .

[eiser] heeft gedwaald bij het aangaan van de huuropzegging. [gedaagde 2] heeft [eiser] meegedeeld over zestig bedrijfsruimten te beschikken en een nieuwe plek voor zijn restaurant zou zo gevonden zijn. Op basis van deze inlichting heeft [eiser] de huuropzegging getekend.

[eiser] heeft belang bij het kunnen voortzetten van zijn restaurant in de bedrijfsruimte. Hij heeft voor ruim € 100.000,00 geïnvesteerd en zijn goodwill zal in rook opgaan als hij met zijn restaurant naar een andere plek moet verhuizen. Bovendien heeft [eiser] nog tot en met oktober 2021 reserveringen staan van gasten die al vooruitbetaald hebben, aldus steeds [eiser] .

Ymere heeft, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende verweer gevoerd. [eiser] is door de kantonrechter in kort geding veroordeeld om de bedrijfsruimte te ontruimen. Hierdoor heeft hij jegens Ymere geen belang meer bij zijn vordering onder I. [eiser] is geen partij bij de in het proces-verbaal vastgelegde vaststellingsovereenkomst tussen Ymere en [gedaagde 2] . Er bestaat geen aanleiding noch een juridische basis om Ymere (of [gedaagde 2] ) te veroordelen om een bodemprocedure te starten en daarin een verklaring voor recht te vragen dat het proces-verbaal vatbaar is voor tenuitvoerlegging. Bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst hebben Ymere en [gedaagde 2] acht geslagen op de door [gedaagde 2] en [eiser] getekende huuropzegging. Er was voor Ymere geen aanleiding om te twijfelen aan de rechtsgeldigheid van die huuropzegging. Ymere kan het proces-verbaal executeren, ook jegens [eiser] , die geen huurbescherming geniet. Nu de huurovereenkomst tussen Ymere en [gedaagde 2] is geëindigd, verblijft [eiser] zonder recht of titel in de bedrijfsruimte. Ymere kan niet worden gedwongen om een huurovereenkomst aan te gaan met [eiser] . Bovendien heeft Ymere belang bij ontruiming van de bedrijfsruimte door [eiser] . De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een VvE. De afgelopen jaren hebben bewoners van de boven de bedrijfsruimte gelegen appartementen veel hinder en (geur)overlast ondervonden van de horecaondernemingen die in de bedrijfsruimte waren gevestigd, en thans ondervinden van het restaurant van [eiser] . Om op goede wijze restaurantachtige activiteiten te kunnen verrichten is het noodzakelijk om allerlei luchtbehandelings- dan wel luchtafvoervoorzieningen aan te brengen aan de buitenzijde van de bedrijfsruimte. Hiervoor geeft de VvE geen toestemming. Een van de redenen dat Ymere heeft aangedrongen op beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde 2] is om een einde te maken aan de overlast voor de bovengelegen appartementen.

[gedaagde 2] heeft, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende verweer gevoerd. In het kort geding tussen [gedaagde 2] en [eiser] bij de kantonrechter is het beroep van [eiser] op dwaling bij het aangaan van de huuropzegging niet gehonoreerd en is de gevorderde ontruiming van de bedrijfsruimte door [eiser] toegewezen. Deze procedure kan niet dienen als hoger beroep tegen dat vonnis. In dat vonnis is geen sprake van een feitelijke of juridische misslag. [gedaagde 2] maakt geen misbruik van bevoegdheid door het vonnis van de kantonrechter te executeren. De huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en Ymere is geëindigd en [gedaagde 2] is verplicht de bedrijfsruimte leeg en ontruimd aan Ymere op te leveren. Of [eiser] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft gedwaald speelt geen rol bij de beoordeling van zijn beroep op dwaling ten aanzien van de huuropzegging. Ook bij het aangaan van de huuropzegging heeft [eiser] niet gedwaald. [gedaagde 2] heeft daaraan uitvoering gegeven door aan [eiser] de overeengekomen betalingen te doen en hem alternatieve bedrijfsruimten aan te bieden. [eiser] wist derhalve waarvoor hij heeft getekend en [gedaagde 2] heeft hem geen onjuiste voorstelling van zaken voorgehouden, laat staan dat [gedaagde 2] [eiser] heeft bedrogen.

Ymere vordert [eiser] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte met al degenen die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels ten kantore van Ymere, met het verbod de bedrijfsruimte na de ontruiming opnieuw te betrekken dan wel te gebruiken.

Reconventie zijdens [gedaagde 2]

De tegenvordering zijdens [gedaagde 2] wordt niet toegelaten, nu deze niet voorafgaand aan de zitting is aangekondigd. Dit is in strijd met de goede procesorde. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding af te wijken van de hoofdregel, omdat de vordering – zoals zijdens [gedaagde 2] betoogd – een in omvang geringe eis zou betreffen.

Schorsen proces-verbaal

Uit hoofde van het proces-verbaal heeft Ymere een ontruimingstitel die zij ook jegens [eiser] ten uitvoer kan leggen. In beginsel is Ymere daartoe bevoegd, tenzij zij van die bevoegdheid misbruik maakt.

De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een VvE. Ymere wil de bedrijfsruimte niet langer als restaurant, dan wel horecagelegenheid, verhuren vanwege de overlast die de bewoners van de bovengelegen appartementen daarvan ondervinden. Het staat Ymere als eigenaar van de bedrijfsruimte vrij om deze keuze te maken. Om deze reden en ook overigens kan Ymere niet worden verplicht om een huurovereenkomst met [eiser] aan te gaan. Voor een dergelijke verplichting bestaat geen rechtsgrond.

Voorafgaand aan het sluiten van de vaststellingsovereenkomst tussen Ymere en [gedaagde 2] heeft [gedaagde 2] de door [eiser] getekende huuropzegging aan Ymere verstrekt. Ymere mocht van de rechtsgeldigheid van die huuropzegging uitgaan. Derhalve kan niet worden gezegd dat Ymere bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst geen rekening heeft gehouden met de belangen van [eiser] en/of jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld. Voor zover [eiser] in een bodemprocedure met succes een beroep kan doen op dwaling bij het aangaan van de huuropzegging, kan dit niet aan Ymere worden tegengeworpen. Een en ander zal zich moeten oplossen in schadevergoeding te betalen door [gedaagde 2] aan [eiser] .

Dit alles betekent dat Ymere voorshands geen misbruik van bevoegdheid maakt door de ontruimingstitel die zij heeft uit hoofde van het proces-verbaal ook jegens [eiser] ten uitvoer te leggen.

Schorsen vonnis van de kantonrechter in kort geding

Zoals hierboven geoordeeld mag Ymere [eiser] uit de bedrijfsruimte ontruimen. Schorsing van het vonnis van de kantonrechter in kort geding maakt dat niet anders. Dit betekent dat [eiser] bij deze vordering geen belang heeft.

Belangen [eiser]

Het voorgaande brengt met zich dat [eiser] thans jegens Ymere zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijft. Dat betekent echter niet dat zijn belangen in deze procedure niet worden meegewogen. Het is voorstelbaar dat het restaurant van [eiser] door de coronacrisis zware tijden achter de rug heeft. Verder is aannemelijk dat [eiser] voor de komende maanden reeds reserveringen heeft staan en het voor hem zeer lastig zal zijn om voor 28 juli 2021 een opslag te vinden voor zijn spullen.

Bij de belangenafweging speelt verder mee dat zolang de door [eiser] en [gedaagde 2] getekende huuropzegging niet in rechte is vernietigd, de daarin gemaakte afspraken tussen hen hebben te gelden. Dat betekent dat [eiser] vanaf 14 april 2021 wist dat hij uiterlijk op 12 juli 2021 de bedrijfsruimte diende te verlaten. Door vanaf 14 april 2021 geen actie te ondernemen, heeft [eiser] deze situatie min of meer zelf gecreëerd, hetgeen voor zijn risico komt.

Ymere en [gedaagde 2] hebben geen zwaarwegende belangen gesteld waarom het noodzakelijk is dat de bedrijfsruimte voor 31 augustus 2021 wordt ontruimd.

Op grond van een belangenafweging zal de ontruiming worden vastgesteld op 31 augustus 2021.

De vorderingen in conventie zullen worden afgewezen. De vordering in voorwaardelijke reconventie zal worden toegewezen.

Proceskosten

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de kosten van dit geding in conventie, gevallen aan de zijde van Ymere en [gedaagde 2] .

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] tevens worden veroordeeld in de kosten van dit geding in voorwaardelijke reconventie, tot op heden aan de zijde van Ymere, gelet op de samenhang met de conventie, begroot op nihil.

De door Ymere gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De voorzieningenrechter

in conventie

weigert de gevraagde voorzieningen,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 667,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf acht dagen na de datum van dit vonnis,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 667,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat,

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van Ymere, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

in voorwaardelijke reconventie

veroordeelt [eiser] om de bedrijfsruimte aan de Jan van Galenstraat 45 (1056 BH) te Amsterdam na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 31 augustus 2021, met al de zijnen en het zijne te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en in oorspronkelijke onbeschadigde en schone staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels ten kantore van Ymere,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere begroot op nihil,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2021.1.