GiEA Curaçao, 13-09-2022, nr. CUR202202958

Eiser] heeft op 16 augustus 2022 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 30 augustus 2022 de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [Eiser] is verschenen met zijn gemachtigde die het woord heeft gevoerd overeenkomstig haar overgelegde pleitaantekeningen. [gedaagde] is eveneens verschenen en heeft zijn standpunt nader toegelicht.

Vonnis is bepaald op heden.

Partijen hebben op 22 december 2015 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten, met ingangsdatum 1 januari 2016, uit hoofde waarvan [eiser] aan [gedaagde] een woning verhuurt gelegen aan de [woning] (hierna: de woning).

De huur is aangegaan voor onbepaalde tijd. De bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste dag van elke maand verschuldigde huurprijs bedraagt NAf 895.

In artikel 7 van de huurovereenkomst is opgenomen:

(…) Small and daily repairs are for account of lessee. These include repairs of locks, faucets, window glasses, interior painting of premises and unblocking drainage pipes. Lessor is responsible for exterior painting and is obligated to maintain or replace the following, if such is declared broken or unfit by corresponding experts: electrical wiring, toilets, water and gas pipes, sewer pipes, except if such is broken, damaged, unfit or defective due to inappropriate use, misuse or neglected use by lessee.

Op 21 juni 2021 voeren partijen een gesprek via whatsapp en daarin wordt onder meer het volgende gecommuniceerd:

(…)

[gedaagde]: “Mi a kaba ku e resibunan i tur kos ta ok te ku luna pasá, manera ta bai e aña aki. Mi ta kompronde ku lo bo ke pasa pa sen di huur, pero mi a kumisá paga pa e kosnan ku tin ku hasi na e appartement, kosnan ku bo ta na altura di dje.” (…)

[eiser]: “No ta abo eenzijdig por disidi di hasi kosnan i kere ku ta dood gewoon bereken nan door. (…) Mi ke mi sen di huur kompletu.” (…)

[gedaagde]: “E gastunan a wordu reparti komo sigiente:1. Subi plafond, buska I saka protret di problema, catch leguaan, pone trampa bini bek saka dos djaka fl. 225

2. korta tur palu na i limpa dak incl huur machine fl. 400

Verwijdering gifboom (potloodplant) fl. 100

3. Vuilverwerking/transp;ort 2 trips + landfillkosten fl. 235.”

Op 8 juli 2021 heeft [gedaagde] voor de huur van de maand juni 2021 een bedrag van NAf 830 betaald. Daarna is door hem geen huur meer betaald, met uitzondering van een bedrag van NAf 3.127 op 25 februari 2022, een bedrag van NAf 447,50 op 2 maart 2022 en een bedrag van NAf 895 op 12 juni 2022. Het totaal uitstaande bedrag aan huurpenningen bedraagt NAf 8.573 per eind augustus 2022.

Bij beschikking van 10 augustus 2022 heeft de Huurcommissie Curaçao op verzoek van [gedaagde] de maandelijkse huurprijs voor de woning per 1 september 2022 vastgesteld op maximaal NAf 650.

Gedaagde] heeft op de in het verzoekschrift aangevoerde gronden, bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad – zakelijk weergegeven – de ontruiming van het gehuurde (met machtiging om dit te bewerkstelligen indien geen gevolg wordt gegeven aan dit vonnis, met behulp van de sterke arm) en betaling van de huurachterstand ten bedrage van NAf 8.573 gevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid van de huurpenningen althans de dagtekening van het verzoekschrift, alsmede een bedrag van NAf 1.285,95 aan incassokosten, en een bedrag van NAf 895 per maand totdat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de tweede dag na het verschijnen van de huurpenningen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur onbetaald te laten, waardoor ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

Gedaagde] betwist (een deel van) de vordering. Volgens hem is [eiser] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen door na te laten gebreken te verhelpen en daarom is hij, [gedaagde], gerechtigd een deel van de huurpenningen te verrekenen met door hem gemaakte reparatiekosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Gelet op de aard van de vordering staat het spoedeisend belang van [eiser] bij de gevraagde voorziening vast.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen. In het licht van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dient te worden beoordeeld of het al dan niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat hij de door [eiser] gevorderde achterstallige huurpenningen ad NAf 8.573 (waarvan de opbouw uiteen is gezet in productie 7 bij het verzoekschrift) aan [eiser] verschuldigd is met uitzondering van een bedrag van NAf 960 dat hij heeft ingehouden op de huur van de maand juni 2021. Voorts heeft [gedaagde] te kennen gegeven zich niet te verzetten tegen de gevorderde ontruiming. Hij is bereid, in staat en voornemens de woning te verlaten vóór 1 oktober 2022.

Het geschil tussen partijen is daarmee teruggebracht tot de vraag of [gedaagde] gerechtigd was een bedrag groot NAf 960 in mindering te brengen op de huurpenningen verschuldigd voor de maand juni 2021. In dit verband zijn de volgende wettelijke bepalingen van belang.

Artikel 7: 204 BW:

1. De verhuurder heeft met betrekking tot gebreken van de zaak de in deze afdeling omschreven verplichtingen. 2. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Artikel 7: 206 BW:

1. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. 2. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 217 verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.3. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.

Artikel 7: 217 BW:

De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.

Het bedrag van NAf 960,= is opgebouwd uit de volgende kostenposten:

1. Plafond betreden, leguaan vangen, val zetten en twee ratten verwijderen:

NAf 225,=

2. Snoeien van alle bomen, schoonmaak van het dak inclusief huur van de machine: NAf 400,=

3. Verwijderen van een potloodplant NAf 100,=

4. Verwijderen van tuinafval NAf 235,=

Naar het oordeel van het gerecht betreffen dit kleine herstellingen als bedoeld in de artikelen 7:206 lid 2 en 7:217 BW. Bij kleine herstellingen gaat het om geringe en dagelijkse reparaties die een gemiddelde handige huurder zelf kan en mag uitvoeren zonder al te veel kosten en specialistische kennis. Daaronder vallen voornoemde werkzaamheden en reparaties.

Gedaagde] heeft in het kader van zijn verweer ter zitting verwezen naar artikel 7 van de huurovereenkomst waarin geen expliciete melding wordt gemaakt van tuinonderhoud en het verwijderen van ongedierte. Hetgeen partijen zijn overeengekomen in artikel 7 van de huurovereenkomst maakt voornoemd oordeel echter niet anders. Immers, ook in die bepaling is opgenomen dat kleine dagelijkse reparaties voor rekening van de huurder komen en vervolgens worden daarvan – niet limitatief – slechts enkele voorbeelden gegeven (“These include…”).

Hoofdregel is dat kleine reparaties voor rekening komen van de huurder (art. 7:217 BW). Slechts bij uitzondering, indien de verhuurder nalatig is en blijft om gebreken te verhelpen, dan draagt hij óók de kosten voor de kleine herstellingen die daardoor nodig zijn geworden. De bevoegdheid tot verrekening met de huurprijs van de in dat verband door de huurder gemaakte kosten ontstaat ingevolge het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW pas indien de verhuurder in verzuim is geraakt. Eerder kan én mag een huurder niet zelf overgaan tot herstellen en verrekenen. Een ingebrekestelling met een uiterste termijn is daarbij in de regel vereist.

Gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat er sprake is van een structureel probleem in/aan de dakconstructie van de woning waardoor hij al langer last heeft van binnenkomend ongedierte. Verder heeft hij gesteld dat hij [eiser] hiervan in kennis heeft gesteld vóórdat hij tot verrekening van de reparatiekosten met de huurpenningen van juni 2021 overging en hem heeft gemaand te komen kijken en dit probleem te verhelpen. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist, volgens hem is het dak in orde, en tevens heeft hij aangegeven op dat moment, in juni 2021, niet van de vermeende ongedierte problematiek te hebben geweten. In het licht van deze betwisting lag het op [gedaagde]’s weg nader te onderbouwen dat sprake was van een gebrek in de woning (bijvoorbeeld middels foto’s van de vermeende gebrekkige dakconstructie en ongedierteplaag) en dat [eiser] door hem was aangemaand dit te verhelpen. De stukken die [gedaagde] ter zitting aan het gerecht heeft overlegd zijn daartoe onvoldoende. Dit betreft een aantal brieven gericht aan [eiser] die allemaal gedateerd zijn ná juni 2021 en reeds om die reden relevantie missen.

De conclusie is dat binnen het kader van dit kort geding onvoldoende is gebleken dat sprake is van de genoemde uitzonderingssituatie waarin de kosten van de door [gedaagde] verrichte kleine herstellingen van NAf 960 voor rekening moeten komen van [eiser]. [Gedaagde] was dus niet gerechtigd deze kosten te verrekenen met de huurpenningen van juni 2021. De vordering tot betaling van de huurachterstand van NAf 8.573 is daarom geheel toewijsbaar. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van indienen van het verzoekschrift.

Het (op tijd) betalen van de huurpenningen is een van de meest essentiële verplichtingen die uit de huurovereenkomst voor een huurder voortvloeien. Gelet op het hiervoor overwogene en de vastgestelde huurachterstand staat vast dat [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder dat aannemelijk is dat de rechter in eerste aanleg op die grond de huurovereenkomst zou ontbinden. De veroordeling tot ontruiming in kort geding is daarmee gerechtvaardigd. Wat betreft de termijn zal het gerecht aansluiten bij [gedaagde]’s voornemen de woning te verlaten vóór 1 oktober 2022.

Voor iedere ingegane maand vanaf 1 september 2022 tot het tijdstip van ontruiming zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van

NAf 650 aan huurpenningen, zijnde de door de huurcommissie met ingang van 1 september 2022 vastgestelde maximale maandelijkse huur.

De vordering wegens buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen nu genoegzaam is gebleken dat daadwerkelijk en in redelijkheid buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt en deze het in het procesreglement bepaalde tarief niet te boven gaan.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op NAf 1.000 aan gemachtigdensalaris, NAf 342,95 aan explootkosten en NAf 450,00 aan griffierecht.

Het gerecht, recht doende in kort geding,

veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan de [woning] vóór

1 oktober 2022 met alle personen en zaken die zich van de kant van [gedaagde] in en om het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

verstaat dat, indien [gedaagde] niet vóór 1 oktober 2022 aan deze veroordeling voldoet, de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo. 444 lid 2 Rv;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van NAf 8.573, ter zake van achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf

16 augustus 2022 tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van NAf 650 aan huur voor iedere ingegane maand vanaf 1 september 2022 tot het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de tweede dag na het verschijnen van de maandelijkse huur;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van NAf 1.285,95;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser], tot op heden begroot op NAf 1.793;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, en op 13 september 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.