Rb. Midden-Nederland, 01-09-2021, nr. UTR 21/573

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 389.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 4 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 10 juni 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] taxateur.

1.De woning is een in 2006 gebouwde tussenwoning met een berging van 5 m2. De woning heeft een vloeroppervlak van 108 m2 en ligt op een kavel van 130 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 366.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

6. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Een goed vergelijkbaar object is de [adres 2] . Deze woning is op 1 juni 2019 verkocht voor € 395.395,-. Verweerder heeft in de waardebepaling geen rekening hiermee gehouden.

7. De rechtbank stelt vast dat uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Het is in eerste instantie aan verweerder om vergelijkbare vergelijkingsobjecten te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Die vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar verweerder moet wel inzichtelijk maken hoe hij rekening houdt met de verschillen in waardebepalende factoren. Het staat verweerder vrij om te kiezen voor de hoogst gerealiseerde verkoopcijfers. De referentiewoningen zijn vergelijkbaar met de woning van eiser. Het betreffen allemaal tussenwoningen, met een gelijke locatie (dezelfde wijk: [wijk] ). Ook de ligging van de meeste woningen is gelijk (in een woonwijk). Verder hebben ze allemaal een normale uitstraling, zijn ze uit hetzelfde bouwjaar en is de bouwkwaliteit en staat van onderhoud voldoende. Verder zijn de voorzieningen ook goed vergelijkbaar, in de woning van eiser en de referenties hebben – behoudens de woning aan de [adres 3] – allemaal normale voorzieningen. Ook het gebruiksoppervlakte en het perceeloppervlakte is vergelijkbaar. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de taxatiematrix dat met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning in voldoende mate rekening is gehouden. Verweerder heeft verder gemotiveerd aangegeven waarom de [adres 4] niet goed vergelijkbaar is. Dit betreft immers een ander type woning en de woning heeft een minder gunstige ligging. De beroepsgrond slaagt niet.

8. Eiser voert verder aan dat de ligging van zijn woning matig is. Verweerder heeft ten onrechte de ligging en grondstaffel aangemerkt als gemiddeld. De woning van eiser heeft overlast van de straat die er tegenover ligt en van de t-splitsing.

9. De rechtbank kan verweerder in zijn standpunt volgen dat er geen sprake is van een matige ligging. De woning van eiser ligt niet tegenover een t-splitsing en er is niet gebleken dat eiser meer overlast zou ervaren dan de referentiewoningen. Aan de overkant van de straat bevindt zich een zelfde rijtje met woningen. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Eiser voert aan dat de vorige waardepeildatum (2018) de WOZ-waarde was vastgesteld op € 303.000,-. Er is sprake van een stijging van 22% en dat is te hoog.

11. Deze beroepsgrond kan ook niet slagen. Daarbij overweegt de rechtbank dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling weer andere vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van het vorige belastingjaar.

12. Eiser stelt dat verweerder de gegevens moet verstrekken die aan de taxatiematrix ten grondslag liggen. Zo moet verweerder inzichtelijk maken hoe er wordt gecorrigeerd voor de verschillen in bijvoorbeeld onderhoud, bouwkundige staat en ligging. Verweerder doet dit niet door geen brondocumenten over te leggen. Dat moet wel gelet op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de woning van eiser en de referentieobjecten en dat daar bij de waardebepaling voldoende rekening mee is gehouden. Dat verweerder niet werkt met vaste correctiepercentages of -bedragen, maakt nog niet dat de taxatie onvoldoende inzicht geeft.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.