Rb. Noord-Nederland, 22-07-2025, nr. 11401596 \ CV EXPL 24-4939

beiden te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna afzonderlijk te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,

gemachtigde: mr. M. Zuidema,

tegen

TAMOIL NEDERLAND B.V.,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Tamoil,

gemachtigde: mr. A. Groenewoud.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 februari 2025

- de mondelinge behandeling van 24 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Tussen [eiser 1] als verhuurder en (een rechtsvoorganger van) Tamoil is met ingang van 1 juli 2013 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor een tankstation (met grond), gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde), voor de initiële duur van 2 x vijf jaar, derhalve tot en met 30 juni 2023.

In de huurovereenkomst is het volgende bepaald, voor zover van belang:

“Artikel 1 Gehuurde; Bouw van Tankstation

Het Tankstation is gelegen aan de [adres] , zoals

aangegeven op aangehechte tekening (bijlage 1).

Verhuurder beschikt over alle noodzakelijke vergunningen voor de exploitatie van

een (onbemand) verkooppunt. Het Tankstation is uitgerust met pompen en een

prijzenbord met merkaanduiding en luifelranden. Hiertoe zal, indien zulks

gewenst Huurder, een zelfstandig opstalrecht worden gevestigd ten gunste van Huurder.

(…)

Artikel 3 Huur; Huurperiode

(…)

De periode van huur door Huurder betreft een bepaalde tijd van tien (10) jaar en vangt aan op 01 juli 2013 en eindigt aldus op 30 juni 2023 (‘Einddatum’).

Opzegging van deze overeenkomst dient schriftelijk en met redenen omkleed bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief te geschieden, waarbij een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht wordt genomen. Indien deze overeenkomst niet, of niet conform de voorwaarden, wordt opgezegd tegen de Einddatum, wordt deze overeenkomst verlengd met een periode van vijf jaar.”.

(…)

Artikel 7 Veranderingen

Huurder is gerechtigd het Tankstation te veranderen en te voorzien van al die (nieuwe)

installaties en/of opstallen die zij nodig acht voor de exploitatie van een tankstation.

Huurder is eveneens gerechtigd, zonder enige schadeplichtigheid jegens Verhuurder, de

merkaanduiding op het Tankstation te veranderen dan wel aan te passen. Investeringen

zullen bij (tussentijds) einde van de huurovereenkomst door Verhuurder worden

overgenomen tegen boekwaarde rekening houdende met een lineaire afschrijvingsduur

van l0 jaar.

Artikel 8 Onderhoud

Voor rekening van Huurder komen alle kosten die direct betrekking hebben op de

dagelijkse, gebruikelijke exploitatie van het Tankstation, t.w. de kosten voor jaarlijkse

keuringen en inspecties aan de ondergrondse- en bovengrondse installatie, bestrating,

koel- en verwarmingsapparatuur en verlichting inclusief de hieruit voortvloeiende

herstelacties, alsmede alle kosten die betrekking hebben op reparaties en herinvesteringen

aan de onroerende zaken van het Tankstation, zoals de luifel en de tanks. Huurder draagt

zorg voor de investeringen aan de brandstoftank(s). Voorts draagt huurder zorg voor het

plaatsen van een tussenmeter voor de elektraregistratie.

(…)

Artikel 13 Beëindiging van de huur

Bij het einde van de huurovereenkomst zal de Verhuurder, in overleg met de

Huurder, de door Huurder gedane investeringen met betrekking tot het

Tankstation tegen boekwaarde overnemen rekening houdende met een lineaire

afschrijvingsduur van 15 jaar.”.

Het gehuurde is op 10 maart 2022 door [eiser 1] verkocht aan [eiser 2] . Blijkens de koopovereenkomst zal de levering uiterlijk op 30 juni 2026 plaatsvinden. of zoveel eerder of later als [eiser 1] en [eiser 2] nader zullen overeenkomen.

Op enig moment is [eiser 2] voor [eiser 1] gaan optreden als beheerder van het gehuurde. Tamoil heeft dat intern in haar organisatie doorgevoerd.

Per aangetekende brief van 20 juni 2022, gericht aan Tamoil, heeft [eiser 2] de huur van het gehuurde opgezegd. Voorts vermeldt deze brief het volgende, voor zover van belang:

“De reden dat ik opzeg is dringend eigen gebruik, ik heb dit onroerend goed aangekocht om hier zelf de exploitatie te gaan doen van af 01-07-2023”.

Op 23 juni 2022 heeft [eiser 1] het volgende e-mailbericht gestuurd aan de heer [naam] , (rayon)medewerker van Tamoil (verder te noemen: [naam] ), voor zover van belang:

“De koper van ons pand, [eiser 2] , heeft vooralsnog besloten om na 01-07-2023 met verder te gaan met Tamoil. Aangezien de opzegtermijn per 01-07-2022 verloopt heeft de huurovereenkomst alvast opgezegd(zie bijlage) . Uiteraard met in-/toestemming van ons. Bij deze bevestig ik dan ook deze opzegging, aangezien wij het contract met jullie zijn aangegaan.

Mochten jullie alsnog een separate opzegging van ons wensen dan hoor/zie ik het graag.

Ps. De opzegging is ook per aangetekende post naar Tamoil verzonden .Overigens had Ik het jou vandaag liever persoonlijk medegedeeld maar helaas”.

Bij brief van 1 juli 2022 heeft Tamoil het volgende aan [eiser 2] bericht, voor zover van belang:

“Uw brief dd. 20 juni 2022 hebben wij in goede orde ontvangen.

Wij hebben echter geen contractuele relatie met u. Ook blijkt niet uit het kadaster dat u eigenaar bent van het door ons gehuurde, noch op het moment van opzeggen, noch per heden. Mocht dit in de toekomst

anders zijn, dan zijn wij bereid te bespreken tegen welke condities wij eventueel uit elkaar zouden kunnen gaan.”.

Op 13 juli 2022 heeft [eiser 1] de volgende brief aan Tamoil verzonden, voor zover van belang:

“Tot op heden hebben wij geen enkel bericht van u mogen ontvangen, niet m.b.t. de opzegging noch een antwoord op mijn e-mail!

(…)

Ik ga er echter vanuit, aangezien ik duidelijk en tijdig heb aangegeven dat de overeenkomst door ons werd opgezegd en door u telefonisch is bevestigd, geen bericht van u heb ontvangen m.b.t. tot de opzegging per brief en geen antwoord op mijn mail heb ontvangen met daarin onze opzegging en de vraag of er separaat nog een opzegging nodig was, dat de overeenkomst per 30 juni 2023 stopt .

Zo u wilt, maak ik de opzegging per 30 juni 2023 van de huurovereenkomst tussen Tankstation [eiser 1] & Tamoil(AIM) bij deze nogmaals (separaat) per brief kenbaar .”.

Bij brief d.d. 20 juli 2022 heeft Tamoil als volgt gereageerd op de brief van [eiser 1] van 13 juli 2022, voor zover van belang:

“Wij hebben inderdaad een opzeggingsbrief ontvangen, maar niet van Tankstation

[eiser 1] onze contractpartij, maar van een ons onbekende partij, [eiser 2]

. Hier hebben wij vervolgens ook op gereageerd en wel naar de partij die deze

brief stuurde.

(…)

Overigens bent u blijkens een kadastraal uittreksel van vandaag nog steeds eigenaar van het de door ons gehuurde bedrijfsruimte; dus is het ons ook nu nog niet helder waarom wij een brief kregen van een ons onbekende partij.

U geeft vervolgens aan een e-mail aan de heer [naam] te hebben gestuurd met

daarin de opzegging en uw bevestiging hiervan. De wet schrijft echter voor bij huur

bedrijfsruimte, waar hier sprake van is, in 7:293 lid 2 BW dat opzegging dient te geschieden

bij exploot of aangetekende brief. Een e-mail aan een rayon-medewerker kwalificeert niet

als zodanig. Het ligt op uw weg zorg te dragen voor een rechtsgeldige opzegging.

U meldt voorts “ik ga ervan uit, aangezien ik duidelijk en tijdig heb aangegeven dat de

overeenkomst door ons werd opgezegd en door u telefonisch is bevestigd, geen bericht van u heb ontvangen m.b.t. de opzegging per brief en geen antwoord op mijn mail heb ontvangen met daarin onze opzegging en de vraag of er separaat nog een opzegging nodig was, dat de overeenkomst per 30 juni 2023 stopt”. Voor dc goede orde: ondergetekende heeft u niet gesproken; telefonisch is aldus niets bevestigd. Een brief van u hebben wij, zoals gezegd, niet ontvangen, maar van een voor ons onbekende partij, waarop ,wij hebben geantwoord. Uw conclusie dat de huurovereenkomst stopt per 30 juni 2023 delen wij dan ook niet.

Zoals wij echter ook meldden aan [eiser 2] mocht deze in de toekomst

eigenaar worden, berichten wij nu aan u, nu u (nog steeds) eigenaar bent: wij zijn bereid te

bespreken tegen welke condities wij eventueel uit elkaar zouden kunnen gaan.”

Tussen partijen is vervolgens dispuut ontstaan over de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben in dat verband onder meer in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij vonnis in kort geding van 26 juni 2024 heeft de kantonrechter in deze rechtbank die vordering afgewezen en daartoe – onder meer – overwogen dat het gehuurde kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat hem van het gestelde dringend eigen gebruik niet is gebleken (terwijl dat verder ook niet is onderbouwd of nader toegelicht).

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar:

a. voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst, voomoemd, rechtsgeldig is

opgezegd en beëindigd per 30 juni 2023;

Tamoil zal veroordelen om de onroerende zaak staan en gelegen te [adres]

binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met al het hare, de haren en die en datgene wat zich van harentwege daarin of daarop mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van eisers te stellen;

gedaagde zal verbieden om, nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden, voormelde

onroerende zaak opnieuw te (doen) betreden en/of in gebruik te (doen) nemen, met

machtiging aan eiser om, telkenmale dat gedaagde dit verbod overtreedt, de

ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;

voor recht zal verklaren dat Tamoil onrechtmatig jegens [eiser 2] heeft gehandeld en

mitsdien schadeplichtig is geworden, waarbij de schade nader wordt ongemaakt bij

staat en vereffend volgens de wet.

gedaagde zal veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen een

tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand.

Tamoil voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] en [eiser 2] , althans tot afwijzing van de vorderingen. Voor zover haar verweren niet slagen, verzoekt Tamoil de kantonrechter om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen ex artikel 392 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Als de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] mochten worden toegewezen, verzoekt Tamoil de kantonrechter om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans daaraan de voorwaarde verbinden dat [eiser 1] en [eiser 2] zekerheid stellen voor een bedrag van

€ 350.000 en een vergoeding voor schade/ verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vast te stellen op een bedrag van tenminste € 526.000, -

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Ten aanzien van [eiser 2]

De rechter kan een verklaring voor recht uitspreken op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon (artikel 3:302 BW). [eiser 1] en [eiser 2] hebben de stelling van Tamoil dat er geen contractuele relatie is tussen haar (d.i. Tamoil) en [eiser 2] niet weersproken. Dit betekent dat de onder a) gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar is jegens [eiser 2] . Ook de daarop voortbordurende vorderingen onder b) en c) worden om die reden niet toewijsbaar geacht jegens [eiser 2] .

Ten aanzien van de onder d) gevorderde verklaring voor recht heeft te gelden dat zijdens [eiser 1] en [eiser 2] niet nader is uitgewerkt waar het onrechtmatig handelen van Tamoil op is gebaseerd, anders dan dat er geen huur en vergoedingen worden betaald. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de stelling van Tamoil dat [eiser 2] geen recht heeft op huurbetalingen en dat er ook nooit een vergoeding aan hem is betaald echter niet weersproken. De stelling van [eiser 1] en [eiser 2] dat [eiser 2] het gehuurde voor meer geld had kunnen verhuren vanaf 30 juni 2024 is niet houdbaar, onder meer vanwege de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en [eiser 2] . Op grond van die overeenkomst wordt [eiser 2] eerst met ingang van 30 juni 2026 eigenaar van het tankstation. Gesteld noch gebleken is dat [eiser 1] en [eiser 2] van deze leveringsdatum zijn afgeweken.

Het voorgaande betekent dat de kantonrechter [eiser 2] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen.

Ten aanzien van [eiser 1]

[eiser 2] heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 20 juni 2022 opgezegd, gevolgd door een e-mailbericht van [eiser 1] van 23 juni 2023 en een (aangetekende) brief van [eiser 1] van 13 juli 2023. Tamoil voert primair tot haar verweer aan dat geen van deze stukken, zowel afzonderlijk als in samenhang bezien, leidt tot een rechtsgeldige huuropzegging. Volgens Tamoil is niet voldaan aan de cumulatieve vereisten zoals die volgen uit (artikel 3.3. van de) huurovereenkomst en het gestelde in afdeling 7.4.6 BW. De kantonrechter volgt Tamoil niet in dit verweer. De brief van [eiser 2] van 20 juni 2022 is aangetekend verzonden, zodat aan dit vormvoorschrift is voldaan. Ook de opzegtermijn van een jaar is in deze brief in acht genomen, terwijl die brief ook een opzeggingsgrond (dringend eigen gebruik door [eiser 2] ) vermeld/ met redenen is omkleed. Daarmee voldoet deze brief aan het gestelde in de huurovereenkomst en artikel 7.4.6 BW, los van de vraag of dat regime van toepassing is, waarop hieronder nader zal worden ingegaan.

Niet in geschil is dat Tamoil de brief van [eiser 2] van 20 juni 2022 heeft ontvangen, evenals het daarop volgende e-mailbericht van [eiser 1] van 23 juni 2022, waarin zij bevestigt dat er met haar toestemming wordt opgezegd (en Tamoil ook wordt verzocht om aan te geven of er nog een separate opzegging moet volgen). Hierbij opgeteld de omstandigheid dat Tamoil, zo staat voldoende vast, er bekend mee was dat [eiser 2] als beheerder optrad voor [eiser 1] (en dat ook intern heeft doorgevoerd) en met een inhoudelijke reactie heeft gewacht tot 1 juli 2022 (na het verstrijken van de opzegtermijn), is naar het oordeel van de kantonrechter in zoverre sprake geweest van een rechtsgeldige opzegging. Die constatering kan [eiser 1] en [eiser 2] echter niet baten, omdat er naar het oordeel van de kantonrechter sprake is van zogenoemde 290-bedrijfsruimte en dat – in het verlengde hiervan – geen sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van [eiser 1] . Daarvoor is het volgende redengevend.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat bij de beoordeling van de vraag hoe het gehuurde moet worden gekwalificeerd, gebouwd of ongebouwd, de uitleg die de Hoge Raad in het arrest van 11 april 2014 (NJ 2014/438) heeft gegeven aan het begrip “gebouwde onroerende zaak” in artikel 7:230a BW ook van belang is voor de uitleg van dit begrip in artikel 7:290 lid 2 BW. Dat betekent dat ook in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW tot uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Voorts heeft de Hoge Raad overwogen dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW.

Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde omschrijving van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan.

Het gehuurde betreft een onbemand tankstation en daartoe behoort in ieder geval, zo heeft Tamoil onvoldoende weersproken gesteld, de pompen, een prijzenbord met merkaanduiding, de luifel/overkapping met luifelranden, de ondergrondse installatie en de technische (elektrische) installatie die de pompen, het betaalsysteem en het elektronische prijzenbord aanstuurt en zich in de voormalige shop bevindt. Hoewel partijen zich daar niet (expliciet) over uit hebben gelaten, gaat de kantonrechter er van uit dat de zogenoemde betaalpaal óók tot het gehuurde behoort, evenals de voormalige shop. De betaalpaal zal, ook als deze is geplaatst door Tamoil, door natrekking immers in eigendom zijn gaan toebehoren aan [eiser 1] als eigenaar van de grond waarop het tankstation zich bevindt. Niet (goed) valt daarnaast in te zien dat de technische installatie in de voormalige shop wel tot het gehuurde zou behoren en de shop zelf niet.

De kantonrechter leidt uit dit samenstelsel, dat wil zeggen de aanwezigheid van de luifel/overkapping met luifelranden en de voormalige shop met daarin de technische installatie af dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de door de Hoge Raad bedoelde, hiervoor geciteerde zin. Voor dat oordeel is temeer aanleiding nu, zo staat voldoende vast, voor de bouw van de luifel destijds een bouwvergunning is aangevraagd en verstrekt. Deze zaak wijkt daarmee in zoverre af van het door [eiser 1] genoemde arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 november 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:7134) en het daaraan voorafgaande vonnis van deze rechtbank van 5 september 2023 (4ECLI:NL:RBNNE:2023:3658), waarbij geen sprake was van een voormalige shop. Zoals de kanonrechter in het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 26 juni 2024 heeft geoordeeld, kwalificeert de betaalpaal als een lokaal/verkooppunt als bedoeld in artikel 7:290 BW. De kantonrechter neemt dat oordeel hier over. Zie in vergelijkbare zin ook het vonnis van deze rechtbank van 26 november 2024 (ECLI:NL:RBNNE:2024:4522 en het hiervoor genoemde arrest van 26 november 2024 (waarbij de betaalpaal juist geen onderdeel uitmaakte van het gehuurde). Dat sprake is van detailhandel in de zin van artikel 7:290 BW lijkt tussen partijen niet in geschil te zijn.

De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [eiser 1] dat partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst slechts de (ver-)huur van grond hebben beoogd, hetgeen volgens hem zou moeten blijken uit artikel 1.2. van de huurovereenkomst. Dat artikel rept echter niet over de (ver-)huur van grond. Zijdens Tamoil is daarnaast onvoldoende weersproken toegelicht dat met dit artikel, in samenhang bezien met de andere door [eiser 1] genoemde artikelen 7, 8 en 13.1 van de huurovereenkomst, is voorzien in de mogelijkheid voor huurder om een opstalrecht te vestigen (en een vergoeding als er niet wordt weggebroken) voor door huurder later zelf aangebrachte veranderingen (gedane investeringen), alsmede dat het gaat om na het aangaan van de huurovereenkomst aangebrachte wijzigingen. Een aanwijzing dat partijen met deze artikelen niet de extra bescherming van het 290-regime hebben beoogd, zoals [eiser 1] stelt, is hiermee voldoende weerlegd.

Vanwege het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat het gehuurde kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. Hiervoor is aangenomen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd per brief van 20 juni 2022. De in die brief genoemde opzeggingsgrond fixeert de reden van opzegging (op grond van artikel 7:295 lid 2 BW).

Volgens Tamoil valt de in de brief van 20 juni 2022 genoemde reden – exploitatie van het gehuurde door [eiser 2] – niet onder dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Dat heeft [eiser 1] (of [eiser 2] ) niet (voldoende) gemotiveerd weersproken en daarmee is zogezegd de spreekwoordelijke kous af.

Omdat het primaire verweer slaagt behoeven de overige standpunten van Tamoil geen bespreking meer. Ook is er geen aanleiding om prejudiciële vragen te stellen.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De proceskosten van Tamoil worden begroot op:

De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten zal worden afgewezen. In plaats daarvan zal de wettelijke rente worden toegewezen.

De kantonrechter

verklaart [eiser 2] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen tegen Tamoil,

wijst de vorderingen van [eiser 1] tegen Tamoil af,

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten van € 677,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van

€ 542,00 als de proceskosten niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de onderdelen 5.3. en 5.4. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.J.R. de Locht en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025.

342/JSB