Hof Arnhem-Leeuwarden, 17-08-2021, nr. 200.266.602/01

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 14 mei 2019 van de kantonrechter te Groningen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 13 augustus 2019,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord (met producties),

- de akte van [appellant] ,

- de pleitnotities overgelegd tijdens het op 28 juli 2021 gehouden pleidooi.

Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald.

3. Waar deze procedure over gaat

[appellant] heeft jarenlang een woning gehuurd van Lefier.Vanwege het bestaan van een huurachterstand heeft de kantonrechter in een vonnis van

14 mei 2019 de huurovereenkomst ontbonden. Een vordering van [appellant] om aan hem een vergoeding toe te kennen wegens een renovatie van de woning die had plaatsgevonden, is daarbij afgewezen.

De woning is inmiddels op 24 juni 2019 ontruimd. In hoger beroep wil [appellant] dat de ontbinding van de huurovereenkomst ongedaan wordt gemaakt en dat aan hem alsnog een vergoeding vanwege de renovatie zal worden toegekend.Het hof zal tot de conclusie komen dat het vonnis van de kantonrechter in stand moet blijven.

Het geschil heeft de volgende achtergrond:

Lefier is een stichting die zich richt op verhuur van woningen in de sociale sector. [appellant] huurde vanaf 1975 van Lefier de woning aan de [adres] te [woonplaats1] . De laatste huurprijs was € 181,35 per maand.

Op 13 maart 2013, 27 januari 2015 en 11 juli 2017 is [appellant] door de kantonrechter veroordeeld tot betaling van huurachterstanden. In het vonnis van

27 januari 2015 was ook de huurovereenkomst ontbonden, maar partijen hebben die huurovereenkomst daarna toch voortgezet.

In de periode van eind oktober 2017 tot begin november 2017 heeft Lefier in de woning van [appellant] renovatiewerkzaamheden verricht. De werkzaamheden maakten deel uit van een groter project en betroffen de aanleg van een centrale verwarming met plaatsing van een (nieuwe) cv-ketel, de aanleg van mechanische ventilatie, de plaatsing van dubbel glas, het isoleren van spouwmuren en het aanbrengen van isolatie in bergingen.

[appellant] heeft tijdens de uitvoering van die werkzaamheden zijn woning tijdelijk verlaten. Hij heeft op 26 oktober 2017 zijn sleutels van de woning afgegeven en heeft die op 9 november 2017 weer opgehaald.

Vanaf januari 2018 is opnieuw een huurachterstand ontstaan. Nadat [appellant] daarover was aangeschreven door de deurwaarder heeft hij de deurwaarder op 22 april 2018 bericht dat hij een tegenvordering indiende van € 6.743,-. Hij beriep zich daarvoor op de overlast die hij tijdens de renovatie had geleden en maakte aanspraak op een vergoeding op basis van artikel 4.12 onder a van het door Lefier gehanteerde Sociaal Statuut.

Op 26 juli 2018 heeft Lefier [appellant] gedagvaard vanwege de opnieuw ontstane achterstand. Naast betaling van de achterstand (berekend op € 1.071,63 over de periode tot

1 juli 2017) vorderde Lefier ook de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming.Die vorderingen zijn door de kantonrechter bij verstek toegewezen in een vonnis van

21 augustus 2018.

[appellant] heeft verzet ingesteld tegen dat vonnis. In de procedure in verzet vorderde hij vernietiging van het vonnis en veroordeling van Lefier tot betaling aan hem van € 6.473,-.

In het vonnis van 14 mei 2019 heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van € 1.610,89 aan huurachterstand berekend tot 1 december 2018. [appellant] is daarbij nog een termijn van dertig dagen gegund om de huurachterstand te voldoen. Voor het geval hij die achterstand niet binnen die termijn van dertig dagen voldaan zou hebben, heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden, met veroordeling van [appellant] om de woning te ontruimen.

De vordering van [appellant] heeft de kantonrechter afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten

[appellant] heeft de huurachterstand niet voldaan binnen de gestelde termijn. Lefier heeft daarop de woning op 24 juni 2019 laten ontruimen.

[appellant] vordert in hoger beroep dat het vonnis van 14 mei 2019 wordt vernietigd en dat daarbij de vorderingen van Lefier alsnog worden afgewezen. Verder vordert hij dat zijn vordering alsnog wordt toegewezen.

[appellant] heeft in zijn memorie van grieven verschillende bezwaren geuit tegen het vonnis van de kantonrechter. Hij snijdt daarin de volgende onderwerpen aan:

a) heeft [appellant] aanspraak op een vergoeding van € 6.473,- vanwege de renovatiewerkzaamheden;b) bestond voldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [appellant] tot ontruiming;c) is [appellant] terecht in de kosten (ook: de buitengerechtelijke) veroordeeld.

Het hof zal hieronder nader op deze onderwerpen ingaan. Daarna zal nog aandacht worden besteed aan enkele andere beslispunten.

heeft [appellant] aanspraak op een vergoeding vanwege de renovatiewerkzaamheden?

Lefier heeft opgemerkt dat [appellant] in zijn memorie van grieven geen grief heeft gericht tegen de afwijzing van zijn vordering om toekenning van een vergoeding. [appellant] heeft daartegen inderdaad niet een benoemde grief gericht. Uit de inhoud van de memorie van grieven blijkt echter voldoende duidelijk dat en waarom [appellant] bezwaar heeft tegen die afwijzing. Uit de memorie van antwoord van Lefier blijkt dat zij dat bezwaar van [appellant] ook heeft onderkend; zij heeft inhoudelijk op dat bezwaar gereageerd. Daarmee is sprake van een voldoende kenbare grief.

Het geschil tussen partijen is toegespitst op de vraag of het vanwege de renovatiewerkzaamheden ook noodzakelijk was dat [appellant] zijn woning tijdelijk verliet.

Volgens [appellant] was dat het geval en heeft hij daarom op grond van artikel 14 lid 2 van het Sociaal Statuut aanspraak op een verhuisvergoeding. Lefier betwist dat de woning tijdens de werkzaamheden niet bewoond kon worden. Zij betwist daarnaast ook nog op andere gronden dat Lefier aanspraak zou hebben op een verhuisvergoeding.6.4 Artikel 4.12 van het door Lefier gehanteerde Sociaal Statuut (versie 2017) bepaalt het volgende:

Huurders die hun woning tijdelijk moeten verlaten vanwege ingrijpende woningverbetering hebben recht op de volgende vergoeding:

a) Een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten van € 6.135,- (prijspeil 01-01-2016) voor zelfstandige woonruimte.b) (…)

De stelplicht en bewijslast dat de werkzaamheden tijdelijke verhuizing noodzakelijk maakten, rusten op [appellant] . Volgens [appellant] veroorzaakten de volgende omstandigheden dat hij door de renovatiewerkzaamheden moest verhuizen:

“- de renovatie is uitgevoerd van 24 oktober 2017 tot 2 november 2017. Deze periode van acht werkdagen is uitgelopen tot 9 november 2017. Elke werkdag liep van 7.30 uur tot 16.00 uur.

- de werkzaamheden aan de CV- en afzuiginstallatie betroffen elk vertrek van de woning. Het gaat om een kleine duplexwoning met twee kamers van 3,7 bij 3,5 meter.

- als gevolg van de instrukties van de aannemer en Lefier was geen plaats of gelegenheid voor bewoning. In elke kamer waren twee wanden gereserveerd voor de renovatie en de andere twee wanden waren in beslag genomen door de huisraad die was opgestapeld onder een dekzeil tegen het stof. In de keuken stond alleen nog een keukenblok waarboven de CV-ketel zou worden geïnstalleerd.- in afwachting van de CV-installatie ontbrak vanaf 24 oktober 2017 een warmwatervoorziening en een verwarming.

- afgezien van het lawaai kwam bij de werkzaamheden veel stof vrij.”

[appellant] heeft er daarbij op gewezen dat Lefier gedurende de werkzaamheden een “woonkamer”, waarin ook gekookt kon worden, beschikbaar had voor de bewoners en waar zij overdag naar toe konden. Dat duidt er volgens [appellant] op dat ook in de visie van Lefier de woningen niet bewoonbaar waren. Tijdens de zitting heeft hij verder nog naar voren gebracht dat hij hartpatiënt is en dat hem daarom ook de energie ontbrak om met de overlast om te kunnen gaan.

Lefier heeft betwist dat het vanwege de werkzaamheden nodig was dat [appellant] de woning verliet. Volgens haar waren de werkzaamheden maar beperkt van omvang en noodzaakten die niet tot verhuizing. In reactie op de klachten van [appellant] heeft zij het volgende naar voren gebracht:

“Voor het realiseren van het CV-systeem, moest een HR-ketel worden opgehangen, radiatoren worden opgehangen en leidingwerk worden aangebracht.

Daarvoor moest inderdaad een aantal gaten worden geboord. Gaten waren nodig voor de

schroeven van de ketel, voor het ophangen van de radiatoren en het bevestigen van enkele

geleiders van de leidingen. Het boren van gaten geeft uiteraard geluid, maar daarvoor hoeft

uiteraard niet te worden verhuisd.

Hetzelfde geldt voor het realiseren van een mechanische ventilatie. Daarvoor moet een

mechanische ventilatiebox worden opgehangen en ventielen worden gerealiseerd. Daarvoor

moeten weer enkele gaten worden geboord. Niet valt in te zien, en zeker niet zonder nadere

onderbouwing van [appellant] , waarom het boren van gaten en het geluid dat daardoor

wordt veroorzaakt zou leiden tot een noodzaak om te verhuizen.

Voor de goede orde en ten overvloede ( [appellant] beroept zich daar niet op), ook in verband

met het aanbrengen van spouwmuurisolatie hoeft niet te worden verhuisd. Daarvoor

worden enkele gaten geboord in de gevel, waardoor isolatiemateriaal in de spouw wordt

gespoten. Dat gebeurt jaarlijks bij vele woningen, zonder dat de bewoners daarvoor moeten

verhuizen. Enige noodzaak daartoe is uiteraard ook niet aan de orde.

Met betrekking tot het vervangen van de beglazing licht Lefier ten overvloede toe (want ook

daarop beroept [appellant] zich niet) dat dit niet noodzaakt tot verhuizing. Het vervangen van

beglazing vindt steeds binnen een dag plaats. Op de dag dat het oude glas wordt verwijderd,wordt het nieuwe glas geplaatst. De woning is dus altijd dicht aan het einde van iedere dag.”

Lefier heeft verder aangevoerd dat er wel altijd warm water aanwezig was en dat de warmwatervoorziening alleen onderbroken is geweest op het moment van vervanging van de cv-ketel. Zij heeft er verder op gewezen dat er geen andere bewoners zijn geweest die hun woning hebben verlaten en dat de “woonkamer” is aangeboden, omdat de werkzaamheden natuurlijk wel enige overlast veroorzaakten. Bewoners die daar al teveel last van zouden hebben, konden dan terecht in de “woonkamer”. Over de hartklachten van [appellant] heeft Lefier aangevoerd dat die niet eerder zijn genoemd, dat Lefier daar ook niet bekend mee was en dat die op zichzelf ook nog niet maken dat [appellant] tijdens de werkzaamheden niet in de woning kon blijven.

[appellant] heeft tegenover deze gemotiveerde weerlegging van zijn stelling dat de werkzaamheden noodzaakten tot tijdelijke verhuizing, die stelling niet onderbouwd. Zo heeft hij niet onderbouwd dat tijdens de duur van de werkzaamheden de warmwatervoorziening was afgesloten. Ook heeft hij niet onderbouwd - met meer dan uitsluitend zijn eigen verklaring daarover - dat sprake zou zijn geweest van een mate van overlast die bewoning gedurende een betrekkelijk korte periode (van twee weken) onmogelijk maakte en dus noodzaakte tot (tijdelijke) verhuizing.

Daarbij wordt opgemerkt dat de in dit geval uitgevoerde werkzaamheden naar hun aard en omvang op zichzelf ook niet als zodanig ingrijpend beschouwd moeten worden dat, objectief bezien, een noodzaak van (tijdelijke) verhuizing daaraan inherent is. Wel is daaraan inherent dat zij voor een zekere mate van overlast gezorgd zullen hebben. Dat op zichzelf maakt een verhuizing echter nog niet noodzakelijk. De aanwezigheid van de genoemde ‘woonkamer’, inclusief kookgelegenheid, is slechts een omstandigheid die duidt op het bieden van enig comfort aan de bewoners, bijvoorbeeld om even weg te zijn als er geboord werd. Een onderbouwing van de gestelde noodzakelijkheid van de verhuizing is daarin niet gelegen.

De omstandigheid dat [appellant] hartpatiënt zou zijn - een stelling die pas tijdens het pleidooi voor het eerst naar voren gebracht - maakt nog niet dat in zijn geval anders over het voorgaande gedacht zou moeten worden. [appellant] heeft niet onderbouwd dat die hartklachten van dien aard waren dat hij daarom niet in de woning kon blijven tijdens de werkzaamheden. Ook als die klachten de overlast voor hem verzwaard mochten hebben, volgt daaruit nog niet dat die overlast voor hem ook de drempel van noodzakelijke verhuizing overschreed.

De stelling van [appellant] dat hij vanwege de werkzaamheden genoodzaakt was zijn woning tijdelijk te verlaten, wordt dus verworpen. Dat [appellant] wel de woning heeft verlaten moet worden beschouwd als een eigen keus.Daaruit volgt dat [appellant] geen vordering heeft op Lefier tot toekenning van een verhuisvergoeding als bedoeld in artikel 14.2 van het Sociaal Statuut. Wat Lefier tegen die aanspraak verder nog naar voren heeft gebracht behoeft daarmee geen bespreking.

bestond voldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling tot ontruiming?

[appellant] betwist niet dat hij een huurachterstand had van € 1.610,89 berekend tot

1 december 2018. De huurachterstand bedroeg daarmee bijna negen maanden. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming.

Tijdens het pleidooi heeft [appellant] verklaard dat hij die huurachterstand zo hoog heeft laten oplopen, omdat hij meende aanspraak te hebben op een verhuisvergoeding. Hiervoor is overwogen dat die aanspraak niet bestaat. Dat [appellant] het bestaan daarvan niettemin tot uitgangspunt heeft genomen dient voor zijn rekening en risico gelaten te worden. Zeker omdat Lefier al in een brief van 28 december 2017 aan [appellant] had meegedeeld dat zij zijn aanspraak op een verhuisvergoeding verwierp.

[appellant] heeft verder, met een beroep op artikel 22 van de Grondwet, aangevoerd dat sociale verhuurders de plicht hebben om mensen te helpen die problemen hebben met betaling van de huur. Die stelling houdt echter nog niet in dat een sociale verhuurder ook zou moeten aanvaarden dat een huurder een huurachterstand laat ontstaan als waar hier sprake van is. Voor een dergelijke stelling bestaat ook geen basis in het recht.

[appellant] heeft zich daarnaast nog op het standpunt gesteld dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigde, omdat het bedrag aan huurachterstand beperkt is, sprake is van een zeer lange huurrelatie, en een ontbinding met ontruiming ertoe zou leiden dat [appellant] dakloos zou worden terwijl hij al op gevorderde leeftijd is (nu 72 jaar). Ontruiming zou volgens [appellant] ook tot een noodtoestand leiden.

Het hof is van oordeel dat deze omstandigheden, ook bezien in hun samenhang, nog niet betekenen dat de tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te kunnen rechtvaardigen. Daarbij wordt opgemerkt dat [appellant] ook eerder al is veroordeeld wegens huurachterstand. Voor zover [appellant] zich heeft beroepen op een noodtoestand bij ontruiming, geldt dat de vraag of daarvan sprake is in beginsel getoetst dient te worden op het moment dat ontruiming daadwerkelijk plaatsvindt. Een beroep daarop staat daarom op zichzelf nog niet in de weg aan ontbinding van de huurovereenkomst met bevel tot ontruiming.Het hof stelt overigens vast dat [appellant] zich bij de ontruiming niet op een noodtoestand heeft beroepen en dat achteraf ook niet kan worden vastgesteld dat die zich heeft voorgedaan. Weliswaar heeft [appellant] sedertdien geen vast woonadres meer, maar naar eigen zeggen beschikt hij wel over verschillende adressen waar hij onderdak kan krijgen. Die situatie is voor [appellant] begrijpelijkerwijs zeer bezwarend, maar staat daarmee nog niet gelijk aan een noodtoestand.

De conclusie is daarmee dat de huurovereenkomst op goede grond is ontbonden, en dat [appellant] ook kon worden veroordeeld tot ontruiming.

de kosten

[appellant] heeft met name bezwaar gemaakt tegen zijn veroordeling in de buitengerechtelijke incassokosten, een bedrag van € 180,07.Lefier heeft zich er op beroepen dat zij [appellant] verschillende malen heeft aangemaand en daarbij ook een “veertiendagen brief” heeft verzonden als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW.

Lefier heeft bij inleidende dagvaarding die brief ook overgelegd. [appellant] heeft de ontvangst van die brief niet betwist. Daaruit volgt dat [appellant] de buitengerechtelijke kosten verschuldigd is.

[appellant] heeft zich er in dit verband nog op beroepen dat Lefier de huurachterstand bewust heeft laten oplopen door niet te reageren op zijn brieven. Lefier heeft dat ontkend en voor de aantijging bestaat verder ook geen grond.

schadevergoeding op te maken bij staat

Voor de in hoger beroep (kennelijk gehandhaafde) vordering van [appellant] om Lefier te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat, geldt dat [appellant] niet gemotiveerd heeft aangevoerd dat en welke schade hij door het handelen van Lefier zou hebben geleden.

Voor zover hij zich heeft beroepen op verminderd huurgenot, geldt dat het verrichten van werkzaamheden aan het gehuurde op zichzelf geen tekortkoming oplevert van de verhuurder in het verschaffen van het huurgenot en ook geen grond biedt voor veroordeling van een verhuurder tot betaling van schadevergoeding.Daarbij wordt opgemerkt dat Lefier de bewoners in verband met de werkzaamheden een vergoeding heeft aangeboden van € 428,-. Volgens Lefier heeft meer dan 70% van de bewoners met die vergoeding ingestemd (vgl. art. 7:220 lid 2 en lid 3 BW). Ook [appellant] heeft die vergoeding (in eerste instantie) aanvaard en betaald gekregen.

bewijsaanbod

[appellant] heeft zich er nog over beklaagd dat de kantonrechter aan zijn bewijsaanbod voorbij is gegaan en biedt in hoger beroep bewijs aan door het horen van een getuige die kan verklaren over de renovatie/verhuizing.

Bij de klacht over het passeren van een bewijsaanbod in eerste aanleg heeft [appellant] geen belang, nu de zaak in hoger beroep weer opnieuw wordt beoordeeld.

Voor het in hoger beroep gedane bewijsaanbod geldt dat hiervoor is overwogen dat [appellant] zijn stelling over de noodzaak van verhuizing tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Lefier onvoldoende heeft onderbouwd. Aan bewijslevering over dat punt wordt dan niet toegekomen. Overigens is het bewijsaanbod ook onvoldoende gespecificeerd; het vermeldt niet of en uit welke wetenschap de getuige kan verklaren over de gestelde noodzaak voor [appellant] om te verhuizen.

De grieven falen Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Lefier zullen worden vastgesteld op € 741,- aan verschotten en € 3.342,- ( 3 punten x tarief II à € 1.114,- per punt) aan salaris gemachtigde.

Als niet weersproken zal het hof ook het nasalaris toewijzen zoals hierna vermeld.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 14 mei 2019;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Lefier vastgesteld op € 741,- voor verschotten en op € 3.342,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt Lefier in het nasalaris, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, W.P.M. ter Berg en W.A. Zondag en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

17 augustus 2021.