Hof 's-Hertogenbosch, 24-03-2022, nr. 200.301.968, 01

Het gaat – kort en zakelijk weergegeven - om het volgende.

€ 5.500,- inclusief btw voor het in opdracht geven van werkzaamheden ten behoeve van vochtbestrijding van zijn berging en alle hiertoe benodigde voorbereidende werkzaamheden.

“2.6.1. Voldoende is gebleken dat sprake is van een actieve VVE die werkt maakt van het plegen van onderhoud en die zich ook het lot van de onderhoudsstaat van de bergingen heeft aangetrokken. Tussen partijen is niet in geschil dat de staat van onderhoud van alle bergingen slecht is en dat sommige bergingen bouwkundige gebreken vertonen en er dus slechter aan toe zijn dan de berging van [appellant] . Hoewel [appellant] misschien gelijk heeft dat de door de VVE op te dragen werkzaamheden aan de firma [firma] het door hem gestelde vochtprobleem aan zijn berging niet volledig zullen oplossen, betekent dit nog niet dat het besluit tot verwerping van zijn verzoek om een mandaat en vervangende machtiging onredelijk is. [appellant] streeft daarmee immers alleen verbetering van zijn eigen berging na. Bij de vraag of een besluit redelijk is, dient niet slechts gekeken te worden naar het belang van [appellant] bij een droge berging, maar dient tevens de onderhoudsstaat van de overige bergingen te worden betrokken, de aanwezigheid van voldoende middelen bij de VVE en de noodzaak om voldoende reserves aan te houden voor overig groot onderhoud. Gelet hierop heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het redelijk is uitsluitend ten behoeve van zijn berging een mandaat te verstrekken voor het uitgeven van een bedrag van € 5.500,-- vooruitlopend op het door de VVE op te dragen groot onderhoud aan alle bergingen door [firma] .

Daarnaast heeft de VVE naar het oordeel van de kantonrechter andere steekhoudende argumenten aangevoerd voor het verwerpen van het verzoek van [appellant] die door hem niet, althans onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken of weerlegd. Zoals de argumenten dat:

- de vergadering van eigenaars op 16 juni 2021 heeft besloten tot het uitvoeren van onderhoud aan alle bergingen van het complex, niet uitsluitend die van [appellant] , en dat [appellant] dit besluit niet ter vernietiging heeft voorgelegd,

- het redelijk is eerst het resultaat van het onderhoud aan alle bergingen door [firma] af te wachten,

- [appellant] met het mandaat een volledig droge berging nastreeft, maar hij dit van een in 1955 gebouwde halfsteense berging zonder verwarming, isolatie en ventilatie redelijkerwijs niet mag verwachten,

- er overlap is tussen de werkzaamheden waartoe de VVE opdracht zal geven en de werkzaamheden waarop het mandaat van [appellant] ziet,

- het voorstel van [appellant] ook werkzaamheden aan zijn privé-gedeelte inhoudt, zoals het aanbrengen van een afwerklaag op de vloer. [appellant] heeft hiervoor geen toestemming van de VVE nodig, hij zal een door hem gewenste afwerklaag zelf moeten bekostigen,

- [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kosten voor zijn werkzaamheden (€ 5.500,00) redelijk zijn, gelet op het feit dat sloop en herbouw van de bergingen gemiddeld € 4.701,-- per berging kost.

De slotsom is dan ook dat het besluit van de VVE de marginale toetsing van artikel 5:130 lid 1 BW kan doorstaan.”

[appellant] kan zich met deze beslissing niet verenigen en is hiervan in hoger beroep gekomen. [appellant] heeft in zijn beroepschrift – kort en zakelijk weergegeven – de volgende grieven aangevoerd:

I. Ten onrechte heeft de rechtbank volgens [appellant] niet het toetsingskader van artikel 5:121 BW betrokken bij de beoordeling van de verzoeken van [appellant] . Het door de rechtbank aangelegde toetsingskader van artikel 5:130 BW is te beperkt. Zelfs bij afwijzing van het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit, heeft [appellant] voldoende recht en belang bij een toetsing van artikel 5:121 BW. Volgens [appellant] is het verzochte mandaat door de VvE zonder redelijke grond geweigerd en biedt de VvE ook geen volwaardig alternatief voor het gevraagde mandaat of is de VvE van plan daarmee te komen.

II. Ten onrechte heeft de rechtbank geoordeeld dat de VvE in redelijkheid tot het besluit tot verwerping van het agendapunt van [appellant] heeft kunnen komen, ten gevolge waarvan de verzoeken van [appellant] zijn afgewezen. Het onderhoud door de VvE is volgens [appellant] volstrekt onvoldoende voor de berging van [appellant] . In de geaccordeerde offerte van [firma] worden volgens [appellant] slechts met minimale middelen één van de oorzaken van de vochtproblematiek bestreden en heeft de VvE geen concrete stappen genomen om de vochtproblematiek in de berging van [appellant] op te lossen. De VvE heeft zich volgens [appellant] – gezien de redenen vermeld in het beroepschrift – overduidelijk niet de ernst van de vochtproblematiek van de berging van [appellant] aangetrokken. Verder onderkent de rechtbank volgens [appellant] ten onrechte niet dat de situatie in de berging van [appellant] zich onderscheidt van de overige bergingen wat betreft de vochtproblematiek. Dit onderscheid wordt ook door de overige appartementseigenaren onderschreven. Dat blijkt in ieder geval uit hetgeen op de vergadering van 16 juni 2021 ter sprake is gekomen. Volgens [appellant] heeft hij in algemene zin oog voor het collectief, nu hij het goed vindt als de offerte van [firma] ook ten aanzien van zijn berging wordt uitgevoerd – is efficiënter en de overige appartementseigenaren hebben waarschijnlijk wel baat bij de inzet van [firma] – en nu hij in januari 2021 heeft voorgesteld om een bouwkundig expert aan te wijzen die alle bergingen inspecteert. Volgens [appellant] handelt hij niet enkel in zijn eigen belang. Overigens streeft [appellant] geen verbetering – volledig droog – van zijn berging na. Hij wil slechts dat deze weer functioneert overeenkomstig hetgeen hij mag verwachten van een halfsteensberging. Zeker nu de VvE heeft aangegeven in 2021 de bergingen eenmaal voor de komende jaren aan te pakken, heeft [appellant] volgens hem recht op en belang bij een integrale oplossing voor zijn berging. [appellant] wacht volgens hem al sinds 2013 op een oplossing en van hem kan niet worden gevergd dat hij de inspanningen van [firma] afwacht, nu reeds op voorhand duidelijk is dat de geoffreerde werkzaamheden onvoldoende zijn om het vochtprobleem bij [appellant] op te lossen en het drogen van een muur met een passende oplossing pakweg twee jaar duurt. Verder heeft [appellant] nog aangevoerd dat de werkzaamheden aan het privégedeelte volgens hem nodig zijn om de problematiek in de gemeenschappelijke gedeelten te kunnen verhelpen, waarbij hij de meest efficiënte route heeft gekozen – het omzeilen van het privégedeelte zou leiden tot een hoger kostenplaatje – en dat een bedrag van € 5.500,- inclusief btw – waarvan € 500,- zien op bouwkundige onderzoeken – in zijn optiek redelijk is gezien de drie door hem overgelegde offertes.

III. Ten onrechte heeft de rechtbank volgens [appellant] geoordeeld dat hij in de proceskosten moet worden veroordeeld. De beschikking van de rechtbank moet namelijk volgens [appellant] worden vernietigd.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] hieraan nog – kort en zakelijk weergegeven – het volgende toegevoegd. De VvE heeft de offerte van [firma] geaccepteerd. Volgens [appellant] heeft [firma] zijn berging nooit geïnspecteerd. Het is volgens [appellant] evident dat de drie waarschijnlijke oorzaken van de vochtproblematiek in zijn berging niet allen worden aangepakt met de offerte van [firma] . Volgens [appellant] is het duidelijk dat deskundig is vastgesteld – door [bedrijf] – dat de offerte van [firma] voor [appellant] berging niet voldoet. Buiten de offerte van [firma] heeft de VvE volgens [appellant] op geen enkele wijze meegewerkt. Volgens [appellant] heeft de VvE op geen enkel moment actie ondernomen om a) het vochtprobleem bij hem zelf te (laten) inspecteren en b) het vochtprobleem bij [appellant] werkelijk op te lossen. Volgens [appellant] is het tegen die achtergrond redelijk en noodzakelijk dat hij zelf actie is gaan ondernemen. Het is volgens [appellant] volstrekt onredelijk dat de VvE verder iedere toestemming tot het uitvoeren van werkzaamheden in aanvulling op [firma] afwijst. De VvE laat volgens [appellant] nu eenmalig de bergingen renoveren. Het is daarom volgens [appellant] het juiste moment om ook nu het vochtprobleem aan te laten pakken. [appellant] wil een halfsteensberging die weer als halfsteensberging kan worden gebruikt – voor het stallen van fietsen – en [appellant] vraagt géén verbetering van zijn berging.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de VvE de stellingen van [appellant] gemotiveerd weersproken. Voor zover nodig zal het hof bij de beoordeling ingaan op de verweren van de VvE.

Het hof komt tot de volgende beoordeling.

Voordat het hof de grieven inhoudelijk behandelt, zal eerst de oproeping van alle andere eigenaren aan de orde komen.

2.5.1.1. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep is opnieuw namens de VvE naar voren gebracht dat de behandeling van de zaak moet worden aangehouden vanwege de omstandigheid dat niet alle andere appartementseigenaren door – de griffie van – het hof zijn opgeroepen ingevolge artikel 5:130 lid 3 BW – ondanks dat de eigenaren alle bekend waren of konden zijn met de zitting op 12 januari 2022 –.

2.5.1.2. Uit artikel 279 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) volgt voor de verzoekschriftprocedure in eerste aanleg dat de rechter de oproeping beveelt van de verzoeker en voor zover nodig van de in het verzoekschrift genoemde belanghebbenden. Bovendien kan hij te allen tijde ook andere belanghebbenden oproepen. Deze bepaling is op grond van artikel 362 Rv in hoger beroep in beginsel van overeenkomstige toepassing.

2.5.1.3. In (het verzoekschrift en) het beroepschrift van [appellant] staat de VvE vermeld, maar hierin staan niet de andere eigenaren met naam en adresgegevens genoemd. Verder hebben alle andere eigenaren tegengestemd in de vergadering van 16 juni 2021 en zijn ze via de (informatieve) vergadering van 13 december 2021 (althans het verslag ervan is digitaal verspreid blijkens mededeling van de VvE) op de hoogte gebracht van de zittingsdag op

12 januari 2022. Dit los van het feit dat – net zoals in eerste aanleg is gebeurd (blijkens het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 september 2021, blad 2) – het bestuur van de VvE alle eigenaren via de e-mail had kunnen informeren (artikel 5:134, in het bijzonder lid 2 BW faciliteert dit ook). Gebruikelijk worden besturen van VvE’s door het hof hiertoe ook uitgenodigd – zij beschikken immers over de meest actuele gegevens –, en pleegt dit vervolgens ook te gebeuren. Gezien voorgaande was het in deze zaak niet noodzakelijk dat de andere eigenaren daarnaast in persoon en apart door het hof werden opgeroepen. Kortom, voor een aparte oproeping of aanhouding en bepaling van een nieuwe datum voor een mondelinge behandeling bestaat naar het oordeel van het hof geen enkele aanleiding. Bovendien zal hierna blijken dat de andere eigenaren door de door het hof te nemen beslissing niet in hun belangen worden geschaad.

Grief II richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de VvE in redelijkheid tot het besluit tot verwerping van het agendapunt van [appellant] heeft kunnen komen. Met de rechtbank is het hof ook van oordeel dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot dit besluit heeft kunnen komen. Het hof licht dit als volgt toe.

2.5.2.1. De vergadering van eigenaars heeft op 16 juni 2021 namelijk al besloten om alle bergingen van het appartementencomplex te laten renoveren en het extra vocht in de bergingen aan te pakken. In de notulen van de vergadering van eigenaars van de VvE van

16 juni 2021 staat onder meer opgenomen:

“Samengevat: Alle leden willen het vochtprobleem oplossen. Bij renovatie wordt een bepaalde standaard opgedragen zodat de berging ook als zodanig gebruikt kan worden. Dit geldt voor elke berging ook die van de heer [appellant] ook als daar meer kosten gemaakt moet worden.

Beheerder stelt voor om de renovatie van de bergingen met [firma] te bespreken en de berging van de heer [appellant] te laten beoordelen, in aanwezigheid van de heer [appellant] . Indien [firma] de vochtproblemen niet kan oplossen hem een deskundig bedrijf in laten huren. Het bestuur vraagt de heer [appellant] vertrouwen te hebben in de gekozen aanpak.”

Vast staat dat [appellant] geen vernietiging heeft verzocht van het besluit van de VvE om de bergingen te laten renoveren door [firma] . Daaronder valt ook het herstel van de berging van [appellant] . Onder de renovatiewerkzaamheden door [firma] valt het aanbrengen van een waterkerende laag (folie). Volgens [appellant] – die geen volledig droge berging nastreeft – is dit niet voldoende voor de vochtproblematiek in zijn berging, omdat hij in ieder geval drie oorzaken voor de vochtproblematiek ziet – namelijk het hoogteverschil van het maaiveld en de vloer aan de achterzijde, het hoogteverschil van het maaiveld en de vloer aan de voorzijde en de gebrekkige afwatering aan de voorzijde – en de renovatiewerkzaamheden door [firma] mogelijk slechts één oorzaak verhelpen. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de VvE aangegeven voornemens te zijn ook wat te willen doen aan de hemelafvoer. Er is dus overlap tussen de werkzaamheden die al in opdracht van de VvE uitgevoerd gaan worden en de werkzaamheden waarop het verzoek van [appellant] ziet: twee van de drie - blijkens het rapport van [bedrijf] mogelijke - oorzaken van de vochtproblematiek die [appellant] heeft aangegeven, worden door de renovatiewerkzaamheden van [firma] mogelijk al verholpen. Naar het oordeel van het hof is het dan niet onredelijk dat de renovatiewerkzaamheden van [firma] (althans het effect ervan) eerst worden afgewacht. Dat een mogelijke derde oorzaak van de vochtproblematiek (nog) niet wordt aangepakt, maakt nog niet dat het besluit tot verwerping van het verzoek van [appellant] onredelijk is. Het gaat namelijk om een afweging van alle bij het besluit betrokken belangen. Dat [firma] geen garanties over het resultaat kan geven, maakt het voorgaande ook niet anders. Evenals de omstandigheid dat [appellant] al enige jaren last heeft van de vochtproblematiek: ook de bergingen van andere eigenaren hebben in meer of mindere mate vochtproblemen. Daarbij merkt het hof op dat het nodig is – en in het belang van alle betrokkenen – dat eerst de berging van [appellant] van binnen wordt geïnspecteerd alvorens met de renovatiewerkzaamheden worden gestart, voor zover dit nog niet is gebeurd. Als naderhand blijkt dat de berging van [appellant] toch niet voldoet aan de opgedragen standaard – normaal binnenklimaat voor een halfsteensberging –, dan kunnen op dat moment conform het VvE-besluit van 16 juni 2021 alsnog extra werkzaamheden in opdracht van de VvE worden uitgevoerd. De renovatiewerkzaamheden door [firma] verhinderen dat niet.

2.5.2.2. Gezien alle omstandigheden, is het hof dan ook van oordeel dat de VvE in redelijkheid tot het besluit tot verwerping van het agendapunt van [appellant] heeft kunnen komen. Het hof wijst het verzoek van [appellant] tot vernietiging van het besluit van

16 juni 2021 af. Grief II slaagt daarom niet.

2.5.2.3. Omdat grief II niet slaagt, slaagt grief I eveneens niet omdat voor de beoordeling van deze zaak het toetsingskader van artikel 5:130 BW in wezen hetzelfde is als het toetsingskader van artikel 5:121 BW. Zowel bij artikel 5:130 BW als bij artikel 5:121 BW wordt de verhouding tussen mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) in essentie beheerst door de redelijkheid en billijkheid. De omstandigheden waarom het besluit van

16 juni 2021 tot verwerping van het verzoek van [appellant] om een mandaat niet vernietigd moet worden, zijn in dit geval hetzelfde als de omstandigheden die dragend zijn voor een redelijke weigering van de verzochte toestemming dan wel vervangende machtiging voor de herstelwerkzaamheden op grond van artikel 5:121 BW. Het niet slagen van de door [appellant] geformuleerde grieven betekent ook dat het verzoek van [appellant] om vervangende machtiging niet zal slagen. De kantonrechter hoefde het onderscheid tussen artikel 5:130 en 5:121 BW naar het oordeel van het hof dan ook niet te maken. Grief I slaagt daarom niet.

2.5.2.4. De slotsom is dat het hof het verzoek van [appellant] tot vernietiging van het besluit en het verlenen van vervangende machtiging dan ook afwijst. Grief III behoeft daarom geen nadere bespreking. Reeds hierom komt het in hoger beroep de verzochte vergoeding van gemaakte kosten voor een bedrag van € 317,63 niet voor toewijzing in aanmerking.

Het hof zal verder [appellant] , als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van de VvE in hoger beroep, begroot op een bedrag van € 1.114,- aan salaris gemachtigde. Daarbij verklaart het hof ambtshalve de kostenveroordeling in hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad.