Mandeligheid (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2007/25.2.5:25.2.5 Eigendom van een vrijstaande muur

Mandeligheid (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2007/25.2.5

25.2.5 Eigendom van een vrijstaande muur

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Uit de §§ 921 en 922 BGB blijkt dat geen standpunt wordt ingenomen ten aanzien van de eigendom van de in deze artikelen bedoelde werken. De artikelen handelen slechts over rechten en verplichtingen van de naburen. Als heersende leer wordt (zulks op grond van § 94 BGB1) aangenomen dat een vrijstaande muur (als Grenzeinrichtung) op de erfgrens deels in volle eigendom toebehoort aan de eigenaar van het ene erf en deels in volle eigendom toebehoort aan de eigenaar van het naburige erf.2 Er wordt gesproken over ‘die reale lotrechteTeilung’.

Van mede-eigendom is geen sprake. § 93 BGB3 is niet van toepassing.

Dit geldt niet voor een muur die is opgetrokken uit losse stenen. Deze behoren in mede-eigendom toe aan de naburen.4

De motivering voor ‘die reale lotrechte Teilung’ luidt als volgt:

‘Der Entwurf geht von dem Prinzip aus, dass ein jedes Grundstück gegen das Nachbargrundstück eine geometrische Grenze haben muss und dass diese Grenze objectiv stets gewiss und in den Fällen subjektiver Ungewissheit stets auffindbar ist. Mit der strengen Duchfuhrung dieses Prinzips ist derjenige Weg, welchen die modernen Gesetzgebungen zu dem Zwecke der Erhaltung der Grenzanlagen einschlagen, unvereinbar. Dieselben suchen nämlich mit der Annahme eines Miteigentums und mit einer aus diesem Gesichtspunkt sich ergebenden Regelung des gegenseitigen Verhältnisses zu helfen. Für ein solches Miteigentum fehlt es aber an einem Gegenstande; denn ein drittes Grundstück ausser den beiden Nachbargrundstücken gibt es nicht, und an einer Superfizies finden von dem Rechte am Grundstücke abgesonderte Rechte nicht statt. Wollte man in der Grenzanlage ein selbständiges, von den beiderseitigen Grenzen der Nachbargrundstücke eingeschlossenes Grundstück erblicken, so müsste dieses Grundstück und das Recht an demselben gebucht oder es müsste von der Regel der Buchung eine Ausnahme gemacht werden. Ausserdem mussten die angenommenen Miteigentumsrechte, entsprechend dem Zwecke ihrer Annahme, as anormale Miteigentumsrechte gedacht werden, welche als subjektiv dingliche Rechte mit dem Eigentum der Nachbargrundstücke verbunden sind. Alle diese Konsequenzen sind für den Entwurf nicht annehmbar. Hiernach kan derselbe die zu bestimmenden Rechte nicht als Miteigentumsrechte, sondern nur als Rechte der Nachbarn denken, welche die aus den allgemeinen Bestimmungen der §§ 948, 949 BGB sich ergebenden Rechte gegenseitig beschränken. Die beschränkenden Rechte finden ihren Gegenstand in der durch die Grenzeinrichtung okkupierten Grundstücksparzelle. Damit eine gegenseitige Beschränkung – nur eine solche soll bestimmt werden – denkbar sei, ist erforderlich, dass jene Grundstücksparzelle von der Grenze durchschnitten, teils zu dem einen, teils zu dem anderen Nachbargrundstück gehore, wenn auch die Beitrage von der einen und von der anderen Seite von verschiedener Grösse sind.’5

Drie elementen worden derhalve aangedragen om te komen tot rechtvaardiging van de ‘reale lotrechte Teilung’:

a.

mede-eigendom is niet verenigbaar met een grensvaststelling op objectieve wijze, waar dit laatste toch zeer gewenst is;

b.

een derde grondstuk ontbreekt;

c.

ingeval mede-eigendom zou moeten worden aangenomen, is sprake van een bijzondere vorm daarvan. Het BGB kent deze vorm van mede-eigendom niet.

Dehner merkt ten aanzien van deze redenering op:

–

een derde grondstuk ontbreekt. Nodig is volgens hem een derde grondstuk evenwel niet,

‘da Gegenstand des Miteigentums nicht unter allen Umständen der Boden sein muss, sondern auch die Anlage sein kann.’;6

–

de grens loopt onder een eenheidszaak. De regel ‘superficies solo cedit’ zoals neergelegd in § 94 BGB verliest hier haar rechtskracht ten gunste van § 93 BGB.

En hij vervolgt dan met:

‘Das bedeutet die Ablehnung der Ansicht, dass die Grenzeinrichtung nach dem Verlauf des Grenzzugs real geteilt sei und dass eine Mauer von 30 cm Dicke in einer Breite von 15 cm dem A, von 15 cm dem B als Alleineigentümer zustehe; eine solche Auffassung widerstrebt jedem natürlichen Empfinden und führt zu konstruktiver Rechtsbildung.’7

Evenzeer wordt het beginsel van de ‘reale lotrechte Teilung’ aangehangen in geval van een Grenzeinrichtung geen sprake is. De bouw van de vrijstaande muur heeft bijvoorbeeld plaatsgevonden zonder toestemming van de nabuur.8 Ook ingeval door een van de naburen aan deze vrijstaande muur wordt aangebouwd blijft er sprake van privé-eigendom. De ondergrond van de muur behoort uiteraard deels toe aan de ene nabuur en deels aan de andere nabuur.

De muur kan ook toebehoren aan een eigenaar van een van de erven. Dit is het geval als er tekens zijn die dat aangeven.

In hoeverre ook muren die deel uitmaken van een of meer gebouwen als Grenzeinrichtungen kunnen worden aangemerkt zal hierna worden besproken.

Na afbraak van de muur behoren de resten van dat deel van de muur dat direct op de erfgrens stond in mede-eigendom toe aan de naburen.9 De eigendomsverhouding wordt bepaald door de mate waarin de betreffende resten zich vóór verwijdering op het ene en het andere erf bevonden. De stenen die niet exact op de erfgrens waren gelegen behoren in volle eigendom toe aan de eigenaar van het erf waarop die stenen waren geplaatst.10

Deze opvatting is ontleend aan het arrest RG 70, 201. De van belang zijnde overweging luidt:

‘Würde das von der Grenze durchschnittene Gebäude durch Niederreissen in seine Bestandteile zerlegt, oder wurden sonst die Teile des Gebäudes von einander getrennt, so verblieben zunächst die Stücke, die je innerhalb der Grundstücksgrenzen sich befunden hätten, im Eigentum der Partei, der das Grundstück gehört; denn die Tatsache der Trennung konnte auf das bestehende Eigentum keinen Einfluss ausüben. Die Stücke aber, die sich unmittelbar auf der Grenze der beiden Grundstücke dergestelt befinden, dass sie durch die Grenzlinie durchschnitten würden, müssten, da sie nach der Trennung von dem Boden und dessen anderen Bestandteilen den für bewegliche Sachen geltenden Rechtsgrundsätzen unterlägen, und da seine Sonderinhabung eines jeden der beiden Grundstückseigentümer an ihnen tatsächlich nicht möglich ware, mit Rechtsnotwendigkeit Miteigentum der beiden Parteien werden und zwar zu Bruchteilen, die der früheren räumlichen Erstreckung des zur beweglichen Sache gewordenen Bodenbestandes auf das eine und das andere Grundstück entsprechen müssen.’

Dehner acht deze opvatting kunstmatig.

‘Die logische und wirtschaftliche Unmöglichkeit der Zerlegung von Teilen der Einheitssache steht ihr entgegen.’11

Vervolgens merkt hij nog op:

‘Der Natur der Sache entsprechend muss demnach auch der rechtliche Zusammenhang der Teile untereinander für stärker erachtet werden als der rechtliche Zusammenhang derTeile mit dem Grundstück.’12

Zijn conclusie is dan ook dat in gevallen als hier bedoeld mede-eigendom moet worden aangenomen.

‘Das Miteigentum an der Grenzanlage ist als subjektiv dingliches Recht untrennbar mit dem Eigentum der Nachbargrundstücke verbunden. Insoweit kommt die Abhängigkeit der Anlage von dem Grund und Boden, auf welchem sie steht, und somit der Grundsatz des § 4 abs. 1 BGB zur Geltung.’13

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