8.5.4.10 Overgang geheel of gedeelte van algemeenheid van goederen

In paragraaf 4.7 is besproken of en, zo ja, wanneer een vastgoedtransactie kwalificeert als een overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen. Het is ook mogelijk dat vastgoed een onderdeel is van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen dat overgaat, hetgeen het geval kan zijn bij een overdracht van een onderneming door middel van een activa/passivatransactie, een fusie van ondernemingen of een splitsing van een onderneming. Een overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen brengt met zich dat de belastingplichtige op wie de goederen voor de btw geruisloos overgaan in de plaats treedt van de overdrager. Deze indeplaatstreding betreft ook het recht op btw-aftrek of herziening daarvan.1

De herzienings-btw die ná de overgang verschuldigd wordt op grond van de algemene herzieningsregeling (zie paragraaf 8.5.3) of de bijzondere herzieningsregeling voor onroerende investeringsgoederen, bijvoorbeeld bij ingebruikneming van een overgenomen onroerend (investerings)goed of na afloop van een jaar van de herzieningsperiode van een overgenomen onroerend investeringsgoed, is daarom verschuldigd door de overnemer.2 Dat geldt ook indien of voor zover de oorzaak van die herziening – een onterechte aftrek of een wijziging in het recht op aftrek als bedoeld in art. 185 Btw-richtlijn – toerekenbaar is aan de periode vóór de overgang.3 De belastingplichtige die vastgoed wenst over te nemen in het kader van een overgang van het geheel of een algemeenheid van goederen, doet er daarom verstandig aan zich vóóraf te vergewissen van latente herzieningsverplichtingen, zodat hij hiermee rekening kan houden met de onderhandelingen over de prijs en/of zich contractueel kan indekken tegen eventuele herzieningsrisico’s die toerekenbaar zijn aan de periode waarin het vastgoed toebehoorde aan de overdragende partij.

Het is uiteraard ook mogelijk dat op grond van de algemene (zie paragraaf 8.5.3) of bijzondere herzieningsregeling (zie paragraaf 8.5.4) na de overgang een recht op teruggaaf van herzienings-btw ontstaat. In dat geval heeft de overnemer een recht op teruggaaf, ook indien of voor zover de oorzaak van die herziening – een wijziging in het recht op aftrek als bedoeld in art. 185 Btw-richtlijn – toerekenbaar is aan de periode vóór de overgang. De belastingplichtige die vastgoed wenst over te dragen in het kader van een overgang van het geheel of een algemeenheid van goederen, doet er daarom wijs aan om vóóraf na te gaan of er latente herzieningsvoordelen op de overnemer overgaan, zodat hij hiermee rekening kan houden met de prijsstelling of de overnemer contractueel kan verplichten om de teruggaaf van de herzienings-btw die toerekenbaar is aan de periode waarin het vastgoed aan hem toebehoorde te zijner tijd aan hem te betalen.