Hof Amsterdam, 25-07-2017, nr. 200.189.604/01

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Chidda c.s. zijn sinds 2 mei 1997 eigenaar van het ‘complex Westhaven’, het registergoed plaatselijk bekend als Westhaven en Hornweg 2 te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Sloten (N.H.) Sectie K nummer 2981, gemeente Sloten (N.H.) Sectie K nummer 2982 en gemeente Sloten (N.H.) Sectie K nummer 2983, ontstaan uit de gemeente Sloten (N.H.) sectie K nummer 2119, volgens het kadaster plaatselijk bekend als Westhaven en Hornweg 2 (verder ook wel: het terrein). Een gedeelte van het terrein is omheind en afgesloten door een hekwerk met een toegangspoort. Het gedeelte achter het hek omvat de voormalige ADM-scheepswerf, bestaande uit twee bedrijfsgebouwen – een grote loods en een kantorengebouw – met het bijbehorende terrein, twee bedrijfswoningen en de ADM-haven. Het ‘complex Westhaven’ omvat verder – buiten de hekken – een groot onbebouwd en gedeeltelijk verhard terrein. Het ‘complex Westhaven’ is in 1970 door de gemeente Amsterdam verkocht aan Amsterdamsche Droogdok Maatschappij N.V., die de juridische eigendom van het complex in 1987 heeft ingebracht in Complex Westhaven B.V.

(ii) Complex Westhaven B.V. heeft het terrein vervolgens bij akte van 2 mei 1997 geleverd aan Chidda c.s. In de akte van levering staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN/BIJZONDERE VERPLICHTINGEN.

(…)

ARTIKEL 2

Bestemming

1. Het terrein (…) is bestemd voor het daarop vestigen van een bedrijf, dat ten doel heeft het herstellen en bouwen van schepen, machines en werktuigen met alles wat daartoe behoort, het exploiteren van droogdokken, scheepswerven en de daaraan inherente fabrieken en het verrichten van alle handelingen, welke in de ruimste zin daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk kunnen zijn.

(…)

ARTIKEL 20

Verkoop

Indien koper tot verkoop van terrein (…) of een gedeelte daarvan mocht besluiten, is hij verplicht de Gemeente hiervan in kennis te stellen, die alsdan het recht zal hebben en daartoe door koper in de gelegenheid zal worden gesteld als eerste gegadigde het terug te kopen, tegen een prijs, welke alsdan voor vergelijkbare terreinen in de haven zal gelden.

ARTIKEL 21

Verplichtingen van opvolgende eigenaren

1. De hiervoor op de koper gelegde verplichtingen en de hem gestelde verbodsbepalingen zullen op alle opvolgende eigenaren, erfpachters, opstalhouders of vruchtgebruikers toepasselijk zijn.

(…)

ARTIKEL 22

Bepalingen bij verdere overdracht terrein

Bij elke verdere overdracht van het terrein of een gedeelte daarvan in eigendom, dan wel uitgifte daarvan in erfpacht, opstal of vruchtgebruik, zullen ten behoeve der Gemeente in elke daartoe op te maken akte (…) de bepalingen, vervat in de artikelen (…) 2, eerste (…) lid (…) 12, tweede lid, tot en met 21 en in dit artikel (22) worden opgenomen (…)”

(iii) In oktober 1997 is het terrein wederom gekraakt door een verenigde groep krakers. De krakers hebben het terrein omgedoopt tot ‘Krakers Dorp ADM’, waarbij ADM staat voor ‘Amsterdamse Doe-het-zelf Maatschappij’. Op het terrein wonen en werken thans meer dan 100 mensen. In het handelsregister staan circa 40 stichtingen en bedrijven ingeschreven en jaarlijks worden er evenementen georganiseerd op het terrein. De bewoners van het terrein wonen veelal in op het terrein geplaatste caravans, zelfgebouwde hutten, woonwagens en verschillende vaartuigen (in het bij het terrein behorende water). Geïntimeerden zijn bewoners van het terrein en de rechtspersonen die daar zijn gevestigd. Daarbij wordt het gedeelte buiten de hekken, deel uitmakende van het terrein, eveneens bewoond. Een groot aantal personen verblijft daar in caravans, auto’s en tenten.

(iv) Chidda c.s. hebben het waterperceel bij het terrein (verder: het ADM-water) met ingang van 26 april 2007 op basis van een overeenkomst tot wederopzegging in gebruik gegeven aan de gemeente Amsterdam (Haven Amsterdam). Chidda c.s. hebben deze overeenkomst tegen 1 juli 2015 opgezegd.

( v) De gemeente Amsterdam (Haven Amsterdam) heeft op 7 juli 2007 een vaststellingsovereenkomst gesloten met de vereniging Krakend ADM en een aantal individuele gebruikers van het ADM-water en het daaraan grenzende terrein. In de vaststellingsovereenkomst is onder meer opgenomen dat de individuele gebruikers zich jegens de gemeente verbinden om uiterlijk op 4 januari 2010 de door de gemeente aan hen ter beschikking gestelde tijdelijke plaatsen en ADM-water te verlaten. Met betrekking tot de uiterlijke ontruimingsdatum is daaraan toegevoegd dat deze, indien de gemeente niet vóór 1 januari 2009 de feitelijke beschikkingsmacht over het terrein heeft verkregen, zal verschuiven van 4 januari 2010 naar een datum gelegen één jaar na het tijdstip waarop de gemeente alsnog die beschikkingsmacht heeft verkregen.

(vi) Op 3 juli 2013 heeft de gemeenteraad van de gemeente Amsterdam het bestemmingsplan ‘Amerikahaven e.o.’ vastgesteld. Het terrein heeft daarbij de bestemming Bedrijf-1 gekregen en het ADM-water de bestemming Water 2. De op de plankaart voor Bedrijf-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor ‘havengebonden bedrijven die vallen in categorie 1, 2, 3, 4 of 5 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Inrichting bestemmingsplan Amerikahaven’. In de Staat van Inrichtingen is onder meer opgenomen ‘Scheepsbouw, reparatiebedrijven en scheepssloperijen’.

(vii) Sinds augustus 2014 hebben Chidda c.s. contact gezocht met de bewoners, omdat Chidda c.s. toegang wilden krijgen tot het terrein. Chidda c.s. wilden toegang tot het terrein om dit met derden te bezichtigen, het te inventariseren en werkzaamheden op het terrein uit te voeren, omdat zij doende waren een economische invulling aan het terrein te geven. Vervolgens hebben Chidda c.s. vier bewoners van het terrein in kort geding gedagvaard teneinde, kort weergegeven, toegang te verkrijgen tot het terrein. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 25 maart 2015 is de door Chidda c.s. gevraagde voorziening afgewezen.

(viii) Vervolgens hebben Chidda c.s. diverse bewoners van het terrein en aldaar gevestigde rechtspersonen in kort geding gedagvaard teneinde, kort weergegeven, de ontruiming van het terrein te bewerkstelligen en toegang te verkrijgen tot het terrein. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 13 juli 2015 is de vordering tot ontruiming afgewezen en zijn de gedaagden in die procedure veroordeeld Chidda c.s., op straffe van verbeurte van een dwangsom, toegang te verlenen tot het terrein. Bij arrest van 21 juni 2016 heeft het gerechtshof Amsterdam dit vonnis bekrachtigd.

(ix) Bij besluit van 30 april 2015 heeft de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied Amstelimmo een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een schuifdeur in de oostgevel van de bedrijfsloods op de locatie Hornweg 6 te Amsterdam.

( x) In opdracht van Chidda c.s. is door Rotteveel M4 een ontwikkelingsstudie verricht naar de (her)ontwikkeling van het terrein. Daarbij is het terrein in vijf kavels verdeeld zoals op bijgaand kaartje is aangegeven:

Daarbij tekent het hof aan dat de kavelaanduiding inmiddels is gewijzigd (zie onder meer ‘Ontwikkelingsplan ADM Terrein Amsterdam’, productie 8 bij memorie van grieven) in die zin dat het terrein inmiddels in zes kavels is verdeeld, waarbij (op bijgaand kaartje) de kavel boven kavel 1 wordt aangeduid als kavel 1 en kavel 1, 2, 3, 4 en 5 (op dit kaartje) worden aangeduid als kavel 2, 3, 4, 5 en 6. In het vervolg gaat het hof van deze nieuwe kavelnummers uit.

(xi) Op 22 mei 2015 hebben Chidda c.s. met betrekking tot kavel 3 een huurovereenkomst gesloten met Koole Maritiem B.V. (verder: Koole) voor het gebruik van een gedeelte van het terrein (de loods, groot ca. 3.000 m2 met ca. 50.000 m2 omliggende grond; verder ook: kavel 3). In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde door of vanwege de huurder zal worden bestemd om te worden gebruikt als werf voor het repareren, bouwen en demonteren van schepen, machines en werktuigen, en handelingen die daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk kunnen zijn. Verder staat in de huurovereenkomst dat deze is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 augustus 2015 of zoveel later als verhuurder het gehuurde aan huurder kan opleveren (doch niet later dan 1 oktober 2015) en lopende tot en met 31 juli 2020, en dat verhuurder, wanneer hij het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt wil renoveren, dan wel dit (grotendeels) kan verhuren, verpachten en/of verkopen, aan huurder de huurovereenkomst en het gebruik van het gehuurde tussentijds kan opzeggen met een termijn van zes maanden. De huurovereenkomst is door Koole geparafeerd, maar niet ondertekend.

(xii) Chidda c.s. en Koole hebben op 22 mei 2015 tevens een huurovereenkomst gesloten voor het gebruik van het ADM-water. In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde door of vanwege huurder zal worden bestemd om te worden gebruikt voor het tijdelijk af- en aanmeren van zee- en binnenvaartschepen, duwbakken en coasters, laden en lossen, en handelingen die daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk kunnen zijn. Ook staat in de huurovereenkomst dat deze is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 augustus 2015 of zoveel later als verhuurder het gehuurde aan huurder kan opleveren en lopende tot en met 31 juli 2020, en dat verhuurder, wanneer hij het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt wil renoveren, dan wel dit (grotendeels) kan verhuren, verpachten en/of verkopen, aan huurder de huurovereenkomst en het gebruik van het gehuurde tussentijds kan opzeggen met een termijn van zes maanden.

(xiii) De conceptversie van het informatiedocument ‘Oprichting van een servicewerf voor scheepsonderhoud, -reparatie en ontmanteling ten behoeve van: Koole Maritiem BV ADM terrein Amsterdam’ van 12 november 2015 (hierna: het informatiedocument) vermeldt, voor zover van belang:

“(…)

Motivatie van de plannen

Koole Maritiem BV doorgaat een structurele autonome groei van haar dienstverlenende activiteiten op de nationale en internationale markt. (…) Door deze groei realiseerd Koole Maritiem ook een verbreding van het dienstenpakket naar ondermeer de sector van scheeps reparatie en onderhoud. (…)

Het voormalige ADM terrein in Amsterdam biedt hiervoor alle mogelijkheden tot verdere ontwikkeling en voorzieningen, zowel voor wat betreft de locatie, ontsluiting, oppervlakte, bestemming, omgeving, gemeentelijk beleid en visie van de Amsterdamse haven. (…)

Activiteiten

De activiteiten die op het terrein zullen plaats vinden zijn:

• huisvesten van de onderneming Koole Maritiem BV

• uitvoeren van onderhouds- en revisie werkzaamheden en het en ontmantelen van schepen en platforms

• Uitvoeren van saneringswerkzaamheden op schepen en platforms

• opslaan van scheepsonderdelen en vrijkomend materiaal

• op- en overslaan van ladingresten van werken

• stallen van eigen tijdelijk ongebruikt materiaal

• afmeren van eigen drijvend materiaal

• Het onderhoud van eigen materiaal

(…)

Terreininrichting en opstallen

Het terrein zal worden ingericht conform nader uit te werken inrichtingsplan. Een eerste aanzet is gegeven met het bij deze notitie gevoegde vlekkenplan. Na uitvoering van de noodzakelijke onderzoeken zal worden gestart met uitwerken van de pre-engineering, wat tevens de basis kan vormen voor de verschillende vergunningaanvragen.

Op het terrein zullen de volgende opstallen c.q. inrichtingen worden gerealiseerd met de volgende functies (…)

Planning

Op korte termijn uit te voeren acties

Noodzakelijke werkzaamheden en onderzoeken ten behoeve van het verder uitwerken van de plannen:

- Toegang tot alle ruimtes in het kantoorgebouw en de loods

- Bouwkundige inspectie

- Afronden asbestonderzoeken van bestaande opstallen

- Bodemkwaliteitsonderzoek van het gehele terrein

- Bomeninventarisatie

- Inspecteren van kadeconstructie

- Uitvoeren diepsonderingen en grond mechanisch onderzoek van de kades en grond

- Inmeten van het terrein

Uitwerking van de plannen en voorbereidende werken

Na de uitvoering van bovengenoemde acties moet zo snel mogelijk gestart worden met:

- Ontwerp terreininrichting en opstallen

-Aanvragen van vergunningen Wabo en eventueel andere gerelateerde vergunningen

- Het kappen van bomen

- Bouwen van terreinafscheiding

- Uitvoering van asbestsanering in bestaande opstallen

- Sloop van bestaande opstallen

- Uitvoering van eventuele bodemsaneringen of beschermende voorzieningen

- Bouwrijp maken van het terrein

Overall planning

Bijgevoegd is een eerste overall planning voor de realisatie van het project. Op basis van een aantal aannames kan geconcludeerd kan geconcludeerd worden dat vanaf het moment van vrijgave van het terrein, zonder vertraging in procedures, ca. 70 werkweken noodzakelijk zijn voor de realisatie. (…)”

(xiv) Koole heeft per 1 februari 2016 de activa en het personeel van Mammoet Salvage overgenomen.

Chidda c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, gedaagden (thans: geïntimeerden) op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen om het terrein te verlaten en te ontruimen alsmede gedaagden, voor het geval zij hieraan niet vrijwillig en volledig voldoen, te veroordelen in de kosten van de gerechtelijke ontruiming en voorts te bepalen dat de veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal worden gelegd jegens een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten (met rente). Zij hebben daartoe, kort gezegd, gesteld dat gedaagden zonder recht of titel het terrein bewonen/gebruiken en dat Chidda c.s., als eigenaar, over het terrein wensen te beschikken. De in hoger beroep verschenen geïntimeerden en enige in hoger beroep niet verschenen geïntimeerden hebben in eerste aanleg tegen deze vorderingen verweer gevoerd, waarbij – voor zover thans nog relevant – [Y] c.s., [geïntimeerde sub 85] en [geïntimeerde sub 89] bovendien in reconventie hebben gevorderd te bepalen dat Chidda c.s. op straffe van verbeurte van een dwangsom de aanwezigheid althans het huisrecht (en daarmee samenhangende privéleven) van [Y] c.s., [geïntimeerde sub 85] en [geïntimeerde sub 89] op het terrein toe zal laten en zal gedogen, te bepalen dat Chidda c.s, bij toewijzing van haar vordering aan [Y] c.s., [geïntimeerde sub 85] en [geïntimeerde sub 89] een bedrag van € 10.000,= per maand is verschuldigd met ingang van de dag van de uitspraak voor de periode waarin het terrein niet voor exploitatiedoeleinden in gebruik is genomen conform de door Chidda c.s. gegeven bestemming, en ten slotte Chidda c.s. te veroordelen in de proceskosten, althans te beslissen zoals de rechtbank juist acht. Zij hebben daartoe, kort gezegd, verwezen naar wat zij aan het verweer in conventie ten grondslag hebben gelegd. Chidda c.s. hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis, kort gezegd en voor zover thans nog relevant, als volgt overwogen. Gedaagden (thans: geïntimeerden) verblijven zonder recht of titel op het perceel van Chidda c.s., waarmee de onrechtmatigheid van hun handelwijze in beginsel is gegeven, en Chidda c.s. hebben er belang bij dat zij de twee huurovereenkomsten met Koole kunnen nakomen, maar de enkele omstandigheid dat er huurovereenkomsten zijn gesloten sluit niet uit dat de ontruiming alsnog tot ongerechtvaardigde leegstand leidt. De plannen van Koole, die Chidda c.s. hebben toegelicht aan de hand van een zogenoemd informatiedocument van Koole van 12 november 2015 en de verklaring van Koole bij gelegenheid van de comparitie van partijen in de bodemprocedure in eerste aanleg, zijn onvoldoende concreet, het terrein verkeert in deplorabele staat en daaraan moeten aanzienlijke werkzaamheden worden verricht alvorens het voor ingebruikname geschikt kan worden geacht, en voor de ontplooiing van het terrein zijn vergunningen vereist, zoals een omgevingsvergunning en een kapvergunning en mogelijk ontheffing op grond van de Flora en Faunawet, die althans voor het deel binnen de hekken niet zijn aangevraagd. Onzeker is derhalve of de benodigde vergunningen zullen worden verkregen en of Koole binnen afzienbare tijd haar plannen kan uitvoeren. Tegenover de betwisting door [X] c.s. dat de plannen van Koole economisch haalbaar zijn, hebben Chidda c.s. ter zake geen enkele toelichting gegeven, zodat ook in zoverre niet kan worden bepaald of deze plannen binnen afzienbare termijn daadwerkelijk uitvoerbaar zijn. Met betrekking tot het deel van het terrein dat niet aan Koole is verhuurd geldt dat Chidda c.s. in het geheel niet hebben gedocumenteerd welke bestemming zij aan dit terrein willen geven en op welke termijn zij dit deel ten eigen nutte willen gaan inrichten. Daarbij moet worden betrokken dat, in verband met de ongewisheid van de plannen en uitvoerbaarheid daarvan, het risico bestaat dat ongerechtvaardigde leegstand van het terrein zal optreden en dat de belangen van Chidda c.s. daarom moeten wijken voor de zwaarder wegende belangen van gedaagden die (reeds lang) op het terrein wonen en werken, aldus (nog steeds) de rechtbank. Op grond van een en ander heeft de rechtbank in conventie de vorderingen van Chidda c.s., strekkende tot ontruiming van het terrein, afgewezen en Chidda c.s. veroordeeld in de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank Chidda c.s. veroordeeld de aanwezigheid althans het huisrecht van [Y] c.s., [geïntimeerde sub 85] en [geïntimeerde sub 89] op het terrein toe te laten en te gedogen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en Chidda c.s. veroordeeld in de proceskosten.

Het hof stelt vast dat het incidentele appel onnodig is ingesteld, nu [X] c.s. hunnerzijds geen verandering van het in het vonnis waarvan beroep vervatte dictum wensen, maar slechts de gronden waarop dit dictum rust aangevuld willen zien. Het hof zal zich daarom van iedere beslissing in het incidentele appel onthouden.

Wel ziet het hof aanleiding, omdat dit hun meest ver strekkende verweer is, om het door [X] c.s. bij wege van (voorwaardelijk) incidenteel appel betoogde – waarmee zij in appel opnieuw een beroep doen op verjaring – vóór de behandeling van de grieven in principaal appel te bespreken. [X] keren zich met dit betoog met name tegen de overweging van de rechtbank dat [X] c.s. hun stelling dát er ook anderen reeds langer dan twintig jaar op het terrein wonen, niet hebben onderbouwd en dat, nu zij niet aan hun stelplicht hebben voldaan, hun beroep op verjaring niet slaagt en voor nadere bewijslevering geen plaats is. [X] c.s. hebben in hoger beroep gesteld dat zij hun stellingen in dit verband nader willen onderbouwen en bewijzen door onder meer (met name genoemde) getuigen. Het hof overweegt dat [X] c.s. aldus ook in hoger beroep hun stellingen niet nader hebben onderbouwd en hun bewijsaanbod daarom moet worden gepasseerd. Daaraan voegt het hof toe dat, ook als het gestelde wel zou zijn komen vast te staan en tevens ervan zou moeten worden uitgegaan dat een of meer bewoners zich als houders van het terrein zouden mogen beroepen op de verjaring van de vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand (het zonder recht of titel bewonen van het terrein), dat beroep in redelijkheid niet kan worden aanvaard. Aanvaarding van dat beroep zou immers erop neerkomen dat Chidda c.s. de inbreuk op hun subjectieve recht blijvend zouden moeten dulden, zodat een toestand zou ontstaan waarin Chidda c.s. als eigenaar van het terrein – waarvoor zij een koopsom hebben betaald – zo lang zij eigenaar blijven aansprakelijk zijn voor dit terrein en de daarmee verband houdende lasten, terwijl het terrein zonder enige beperking in de tijd door de bewoners en/of hen die het gebruik voortzetten kan worden bewoond en gebruikt zonder dat daar enigerlei vergoeding of andere verplichting van dezen tegenover staat. Onder deze omstandigheden zou een beroep van [X] c.s. op verjaring misbruik van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 lid 2 BW opleveren omdat zij, de onevenredigheid tussen hun belang bij uitoefening ervan en het belang van Chidda c.s. dat hierdoor wordt geschaad in aanmerking genomen, niet tot die uitoefening hadden kunnen komen. Dit betekent dat aan [X] c.s., gelet op het eerste lid van genoemde bepaling, geen beroep op verjaring toekomt. Dit verweer faalt dus.

De eerste grief heeft betrekking op de vraag welke maatstaf moet worden aangelegd bij de beoordeling van de vorderingen van Chidda c.s. Chidda c.s. verwijten de rechtbank dat deze heeft overwogen dat met de vaststelling dat geïntimeerden zonder recht of titel op het terrein verblijven de onrechtmatigheid van hun handelwijze weliswaar is gegeven, maar dat dit niet zonder meer betekent dat de vordering tot ontruiming van het terrein moet worden toegewezen, omdat tegenover het belang van Chidda c.s. tot ongestoorde uitoefening van hun eigendomsrecht – beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM – het belang staat van geïntimeerden bij gebruik van het terrein en het tegengaan van langdurige leegstand – waarbij hun huisrecht wordt beschermd door artikel 8 EVRM – en met name deze (tegenstrijdige) belangen van partijen tegen elkaar dienen te worden afgewogen. Volgens Chidda c.s. is een algemene belangenafweging echter niet aan de orde, omdat dit tot een uitholling van het eigendomsrecht kan leiden. Volgens Chidda c.s. brengt, kort gezegd, de aard van het eigendomsrecht mee dat aan uitoefening daarvan slechts marginale beperkingen kunnen worden gesteld. Daarvan uitgaande is de gevorderde ontruiming volgens Chidda c.s. niet disproportioneel.

Het hof stelt in dit verband voorop dat geïntimeerden, door het terrein te kraken en thans te bewonen, inbreuk maken op het subjectieve (eigendoms)recht van Chidda c.s. en daarom onrechtmatig jegens dezen handelen in de zin van artikel 6:162 BW. Omdat, voorts, eigendom op grond van artikel 5:1 lid 1 BW het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben en de eigenaar van een zaak krachtens artikel 5:2 BW met name bevoegd is haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen, dient de vordering van Chidda c.s. tot ontruiming van het terrein in beginsel te worden toegewezen. De verschenen geïntimeerden doen echter een expliciet beroep op (de bescherming van) artikel 8 EVRM en stellen dat de rechter in dat geval zal moeten toetsen of de vergaande inmenging in de uitoefening van hun huisrecht die het gevolg zal zijn van ontruiming, als proportioneel moet worden aangemerkt, meer in het bijzonder of deze noodzakelijk is in een democratische samenleving ter bescherming van de rechten of vrijheden van anderen. Wat er zij van de vraag of deze bepaling al dan niet zogenoemde directe horizontale werking heeft, via onder meer artikel 3:13 BW wordt in de Nederlandse wet een beperking gesteld aan de uitoefening van onder meer aan het eigendomsrecht verbonden bevoegdheden en wordt aldus een proportionaliteitstoetsing in vorenbedoelde zin mogelijk gemaakt. In gevallen als de onderhavige is in elk geval geen volledige belangenafweging aan de orde, maar is een toetsing aan de hand van de in bedoeld artikel genoemde onevenredigheidsmaatstaf aangewezen, juist omdat, zoals reeds overwogen, eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben en daarom in beginsel het zwaarst moet wegen. Dit laat onverlet dat in het kader van deze toetsing alle omstandigheden van het geval een rol kunnen spelen.

Uit het voorgaande volgt dat grief 1 slaagt voor zover de rechtbank heeft beoogd de belangen van partijen volledig tegen elkaar af te wegen.

Het voorgaande brengt tevens mee dat het hof met name heeft te onderzoeken of de plannen die Koole met het terrein heeft, voldoende concreet en onderbouwd en – in verband met het verkrijgen van daartoe vereiste vergunningen – op afzienbare termijn uitvoerbaar zijn. Daarop hebben de tweede tot en met vijfde grief betrekking, die het hof gezamenlijk zal behandelen. Zijn de plannen van Koole niet of onvoldoende concreet en onderbouwd en/of niet op afzienbare termijn uitvoerbaar, dan moet worden geoordeeld dat een zodanige onevenredigheid bestaat tussen het belang dat Chidda c.s. hebben bij uitoefening van hun bevoegdheid tot ontruiming en het belang van geïntimeerden om niet in hun huisrecht te worden gestoord dat Chidda c.s. naar redelijkheid niet tot die uitoefening – die in dat geval bovendien leidt tot ongerechtvaardigde leegstand – kunnen komen. Het hof oordeelt daaromtrent als volgt.

Wat er zij van de vraag of de plannen van Koole ten tijde van de procedure in eerste aanleg voldoende concreet, onderbouwd en op afzienbare termijn uitvoerbaar waren, thans kan in elk geval worden geoordeeld dat dit in hoge mate het geval is. Ter adstructie daarvan dient het navolgende.

Wat betreft de concreetheid en onderbouwing van de plannen van Koole geldt dat Chidda c.s. reeds in eerste aanleg het informatiedocument hebben overgelegd, waarin – zoals ook de rechtbank in het vonnis waarvan beroep (onder 6.10) heeft overwogen – staat beschreven dat het terrein door Koole in eerste instantie zal worden benut ten behoeve van de uitbreiding van de werkzaamheden van Koole na haar overname van een andere marktpartij en de uitbreiding van het dienstenpakket dat Koole biedt aan de maritieme sector, waaronder ook het onderhoud en de reparatie van schepen. Vaststaat dat Koole vervolgens ook uitvoering aan deze doelstelling heeft gegeven door per 1 februari 2016 de activa en het personeel van Mammoet Salvage over te nemen. Vervolgens is het ‘Ontwikkelingsplan ADM Terrein Amsterdam’ van 25 maart 2016 verschenen, waarin uitvoerig en heel concreet wordt ingegaan op de belangrijkste aspecten voor de ontwikkeling van het terrein, waaronder ruimtelijke ordening & milieu, duurzaamheid en het Masterplan Port ADM. Ook is een concrete infrastructuurtekening gemaakt (zie productie 9 bij memorie van grieven) en is op 28 april 2016 een ruimtelijke toets opgesteld door bureau Mees Ruimte & Milieu ten behoeve van Koole Mammoet Salvage, waarin de voorgenomen bedrijfsactiviteiten van Koole Mammoet Salvage op de locatie van het voormalige ADM terrein worden beschreven en getoetst aan het bestemmingsplan en de private afspraken en wordt geconcludeerd dat zowel ruimtelijk als privaatrechtelijk geen belemmeringen bestaan voor de vestiging van Koole Mammoet Salvage op het voormalige ADM terrein te Amsterdam. Voorts heeft het college van B&W van de gemeente Amsterdam bij brief aan Chidda van 10 januari 2017 onder meer het volgende bericht:

“(…) De vraag die u in overleg met de gemeente aan de orde heeft gesteld is of de plannen, zoals verwoord in de omgevingsvergunningaanvraag, wel of niet in strijd zijn met het kettingbeding zoals dat bij de verkoop van de grond in 1970 is opgenomen. In het kettingbeding is destijds aan de toen verkrijgende nieuwe eigenaar van het ADM-terrein de beperking opgelegd dat er op het verkochte slechts één vorm van bedrijfsvoering/ bestemming is toegestaan, namelijk (…). De werkzaamheden van de huurder, zoals die hierboven zijn aangegeven, passen bij de bestemming die vereist is op het betreffende perceel. (…) Er zal een toetsing van het kettingbeding plaatsvinden nadat uw plannen zijn uitgevoerd op het terrein. (…)”

Vervolgens is het ‘Stappenplan ontwikkeling en ingebruikname ADM-terrein’ van Port ADM, bijgewerkt tot 14 maart 2017, verschenen, opgesteld ter verduidelijking van de beoogde fasering en planning voor ontwikkeling en ingebruikname van het terrein, op basis waarvan kan worden vastgesteld wanneer welk onderdeel op welk moment ter beschikking van de eigenaar dient te zijn. Ten slotte acht het hof in dit verband relevant het e-mailbericht van [A] , dossierhouder ADM van de gemeente Amsterdam, aan de advocaat van Chidda c.s. alsmede [B] , directeur van Chidda, van 14 maart 2017, waarin onder meer het volgende valt te lezen:

“Op 2 maart hebben we overleg gevoerd over het ADM-terrein en de ontwikkelingen die daar spelen. In dit overleg hebben jullie aangegeven te willen starten met het in gebruik nemen van het terrein op 15 augustus 2017, nadat de Omgevingsvergunning is verleend voor Koole Maritiem en het broedseizoen is geëindigd. Tijdens dit overleg hebben jullie gevraagd welke stappen de gemeente Amsterdam gaat nemen. (…) De gemeente Amsterdam houdt rekening met beëindiging van het gebruik van het ADM-terrein en treft daartoe voorbereidingen. (…) Als het College het besluit neemt om handhavend op te treden dan zal de krakers een redelijke termijn worden gegund om het terrein te ontruimen en te verlaten. (…) Als de krakers het terrein niet binnen de gegeven begunstigingstermijn verlaten, zal snel daarna worden overgegaan tot een ontruiming met inzet van de politie. (…)”

Uit een en ander dient volgens het hof te worden afgeleid dat de plannen van Koole inmiddels in hoge mate concreet en onderbouwd zijn.

Daarnaast is van groot belang dat die plannen ook op afzienbare termijn uitvoerbaar zijn. In dit verband heeft allereerst bureau Mees Ruimte & Milieu in opdracht van Koole op grond van het informatiedocument het (zeer uitvoerige) rapport ‘Vergunninginventarisatie Koole Maritiem op het voormalig ADM terrein te Amsterdam’ van 27 november 2015 opgesteld. Voorts is in het voornoemde ‘Stappenplan ontwikkeling en ingebruikname ADM-terrein’ van Port ADM, bijgewerkt tot 14 maart 2017, onder meer een overzicht ‘Aanvragen en verlening van de benodigde vergunningen’ opgenomen, waarvan de inhoud door Chidda c.s. ter zitting nader is toegelicht en niet door de verschenen geïntimeerden is weersproken. Uit dit overzicht blijkt dat op dat moment nog uitsluitend een of meer kapvergunningen alsmede de omgevingsvergunning – bestaande uit twee delen: een milieuvergunning en een watervergunning (verder: de omgevingsvergunning) – moesten worden verkregen. Daarbij tekent het hof aan dat uit de stukken en ter zitting is gebleken dat een kapvergunning wellicht eerst wordt verleend indien geïntimeerden zijn ontruimd, omdat in beginsel niet mag worden gekapt zolang nog mensen op het terrein wonen. De verschenen geïntimeerden hebben voorts onvoldoende weersproken dat, zoals Chidda c.s. hebben gesteld, de omgevingsvergunning – die reeds geruime tijd geleden is aangevraagd: op 7 augustus 2016 en vervolgens opnieuw op 27 februari 2017 (zie onder meer ook de brief van de Wethouder Haven van de gemeente Amsterdam aan de Raadscommissies Werk en Economie en Algemene Zaken van 2 maart 2017) – naar verwachting in augustus 2017 zal worden verleend. Daarmee staat voldoende vast dat de plannen van Koole ook op afzienbare termijn uitvoerbaar zijn.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat grief 2, grief 3, grief 4 en grief 5 terecht zijn voorgesteld.

Dit brengt mee dat de vorderingen van Chidda c.s. in conventie in beginsel voor toewijzing in aanmerking komen. De verschenen geïntimeerden hebben echter gesteld dat die vorderingen niet in volle omvang dienen te worden toegewezen. Daartoe hebben zij onder meer betoogd dat geen noodzaak bestaat dat alle (zes) kavels van het terrein worden ontruimd, omdat – kort gezegd – de plannen van Koole alleen betrekking hebben op een zeer klein gedeelte van het terrein en voor de overige gedeeltes in het geheel geen plannen zijn gepresenteerd. Het hof volgt de verschenen geïntimeerden niet in dit betoog. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is allereerst komen vast te staan dat zich tussen de diverse kavels geen afscheidingen bevinden en deze visueel dus een geheel vormen. Voorts acht het hof de bezwaren die Koole bij die gelegenheid heeft verwoord tegen het uitoefenen van een bedrijf op kavel 3, terwijl zij aan beide zijden wordt omringd door krakers, aannemelijk, immers praktisch zeer voorstelbaar. Verder hebben Chidda c.s. bij die gelegenheid onweersproken gesteld dat zij serieuze gesprekken voeren met potentiële huurders voor de overige kavels – waarbij Chidda c.s., naar mag worden aangenomen, zelf ook groot belang hebben – en dat daarbij de aanwezigheid van krakers op die kavels belemmerend werkt met het oog op de totstandkoming van huurovereenkomsten, wat ook feit van algemene bekendheid mag worden geacht. Ten slotte staat vast dat op het gehele terrein een nieuwe infrastructuur (onder meer de aanleg van een riolering en het opruimen en schoonmaken van het terrein) dient te worden aangelegd en op in elk geval kavel 1 tot en met kavel 4 een ecologische zone dient te worden gecreëerd, welke werkzaamheden niet per kavel afzonderlijk kunnen worden verricht. Dit alles staat ook aan het alsnog afscheiden van een of meer kavels door daaromheen hekwerken te plaatsen, in de weg. De conclusie is dat de vordering tot ontruiming ten aanzien van het gehele terrein, dus met betrekking tot alle (zes) kavels, zal worden toegewezen.

In het kader van de mogelijke toewijzing van de vorderingen van Chidda c.s. hebben de verschenen geïntimeerden voorts benadrukt dat daarvoor geen plaats is omdat tal van vergunningen nog door Koole moeten worden verkregen. Het hof kan de verschenen geïntmeerden hierin in zoverre volgen dat uit het onder 3.9 overwogene volgt dat de plannen van Koole met het terrein volgens het hof op afzienbare termijn uitvoerbaar moeten zijn en dat dit met name betekent dat nodig is dat de daartoe vereiste vergunningen zijn verkregen. Uit het voorgaande (onder 3.12) blijkt dat ten tijde van het pleidooi in hoger beroep nog uitsluitend een of meer kapvergunningen alsmede de omgevingsvergunning moesten worden verkregen. Nu – zoals reeds overwogen – uit de stukken en bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is gebleken dat een kapvergunning wellicht eerst wordt verleend indien geïntimeerden zijn ontruimd, omdat in beginsel niet mag worden gekapt zolang nog mensen op het terrein wonen, zal het hof die vergunning hier buiten beschouwing laten en de gevorderde ontruiming toewijzen onder (uitsluitend) de voorwaarde dat de omgevingsvergunning door Koole is verkregen. Voorts zal het hof in verband met het onder 3.7 en 3.9 overwogene een termijn van zes maanden daaraan toevoegen teneinde geïntimeerden in de gelegenheid te stellen nieuwe woonruimte te vinden.

Tegen de door Chidda c.s. in hoger beroep gedane vermeerdering van eis, inhoudende dat het hof de verschenen geïntimeerden hoofdelijk zal veroordelen de door Chidda c.s. geleden en/of te lijden schade te vergoeden, op te maken bij staat, hebben [X] c.s. allereerst bezwaar gemaakt op grond dat de vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Daartoe hebben zij aangevoerd dat in alle procedures die tot dusverre zijn gevoerd uitsluitend de vordering tot ontruiming aan de orde is geweest en dat in de onderhavige procedure in hoger beroep een groot aantal bewoners zich heeft gesteld naar aanleiding van de dagvaarding in hoger beroep, waarin de eisvermeerdering niet was vervat. Het hof overweegt dat deze enkele stelling onvoldoende is om te concluderen dat de bij memorie van grieven gedane eisvermeerdering van Chidda c.s. in strijd moet worden geacht met de eisen van een goede procesorde. Voorts hebben zowel [Y] c.s. als [X] c.s. inhoudelijk verweer gevoerd tegen de vermeerderde vordering van Chidda c.s., welk verweer met name erop neerkomt dat Chidda c.s. de door hen aan hun (vermeerderde) vordering ten grondslag gelegde stellingen onvoldoende hebben onderbouwd. Het hof overweegt hieromtrent dat, hoewel voor toewijzing van deze vordering niet meer is vereist dan dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is, Chidda c.s. aan dat vereiste niet althans onvoldoende hebben voldaan, omdat zij bij memorie van grieven hun stellingen ter zake slechts summier hebben onderbouwd, [Y] c.s. en met name [X] c.s. die stellingen uitvoerig en gemotiveerd hebben betwist en Chidda c.s. daaromtrent bij pleidooi in hoger beroep niets meer hebben aangevoerd, zodat het hof de stellingen van Chidda c.s. in dit verband passeert. Dit brengt mee dat de in hoger beroep vermeerderde vordering van Chidda c.s. dient te worden afgewezen.

De zesde grief, die betrekking heeft op de eis in reconventie, mist zelfstandige betekenis en volgt daarom het lot van de vordering in conventie. Nu de vorderingen van Chidda c.s. in conventie voor toewijzing in aanmerking komen, betekent dit dat de vordering van [Y] c.s., [geïntimeerde sub 85] en [geïntimeerde sub 89] in reconventie alsnog zal worden afgewezen. Dit impliceert dat grief 6 slaagt.

Met betrekking tot het verzoek van [X] c.s. tot het houden van een descente als bedoeld in artikel 201 lid 1 Rv overweegt het hof dat het geen aanleiding ziet een dergelijke descente te gelasten. Wat het verzoek van [X] c.s. betreft om bij een eventuele veroordeling tot ontruiming op de voet van artikel 557a lid 2 Rv te bepalen dat het bevel tot ontruiming niet ten uitvoer zal kunnen worden gelegd dan nadat het omtrent het al dan niet bepalen van een termijn als in lid 1 bedoeld heeft beslist, na inlichtingen te hebben ingewonnen bij burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam, overweegt het hof als volgt. Nu het hof hiervoor (onder 3.15) reeds heeft overwogen dat het de gevorderde ontruiming zal toewijzen onder (uitsluitend) de voorwaarde dat de omgevingsvergunning door Koole is verkregen en met name in verband met het onder 3.7 en 3.9 overwogene daaraan een termijn van zes maanden zal toevoegen teneinde geïntimeerden in de gelegenheid te stellen nieuwe woonruimte te vinden – waarmee de gemeente tevens de gelegenheid krijgt de ontruiming voor te bereiden, waartoe die termijn, gelet op wat in voornoemd e-mailbericht van [A] van 14 maart 2017 is vermeld, toereikend wordt geacht – en daarmee reeds uitvoering heeft gegeven aan het in het eerste lid van dat artikel bepaalde, ziet het hof evenmin aanleiding toepassing te geven aan dit verzoek, wat onder deze omstandigheden ook onverenigbaar zou zijn met de belangen van Chidda c.s. om daadwerkelijk na die termijn de beschikking over het terrein te verkrijgen.

[X] c.s. hebben nog aangevoerd dat een aantal personen, onder wie [C] , ten tijde van de dagvaarding wel stond ingeschreven op het terrein, maar niet in persoon is gedagvaard, zodat niet is voldaan aan de wettelijke voorschriften voor (anonieme) dagvaarding en tegen de onjuist gedagvaarde personen de vordering niet kan worden toegewezen. Het hof overweegt hieromtrent dat niet is gesteld of gebleken dat Chidda c.s. zich niet hebben ingespannen de identiteit van alle op het terrein wonende personen te achterhalen. Uit de omstandigheid dat van 123 personen de naam is achterhaald blijkt ook het tegendeel. Vervolgens zijn de personen van wie een naam bekend is geworden op naam gedagvaard, terwijl de anderen in die dagvaarding zijn omschreven als in de kop van het arrest vermeld. De betekeningsvoorschriften van de artikelen 45 tot en met 66 Rv waarborgen dat de wederpartij van de eisende partij deugdelijk moet zijn opgeroepen, zodat zij in haar verdediging kan voorzien. De namens Chidda c.s. in eerste aanleg betekende dagvaarding beschrijft op duidelijke en niet voor twijfel vatbare wijze de niet bij naam genoemde gedaagden. Daarnaast heeft de deurwaarder een samenvatting van de dagvaarding in een advertentie in het Amsterdamse dagblad Het Parool geplaatst. Dit alles maakt voldoende aannemelijk dat de niet met naam genoemde gedaagden op de hoogte zijn geweest van deze procedure, ook al omdat de gebruikers hebben aangevoerd dat zij een hechte gemeenschap op het terrein vormen en het geen enkele gebruiker kan zijn ontgaan, ook al niet vanwege de publiciteit rondom een en ander, dat de procedure werd gevoerd. Chidda c.s. hebben de niet met naam omschreven gedaagden in ruime mate de mogelijkheid geboden om kennis te nemen van deze procedure en ter zitting te verschijnen om zich te kunnen verweren. Door zo te handelen hebben zij op aanvaardbare wijze de anonieme dagvaarding betekend aan de niet met naam genoemde gedaagden. In dit geding kan het hof niet oordelen over de vraag of bepaalde niet in dit geding verschenen personen op rechtsgeldige wijze zijn gedagvaard. Het daartoe strekkende verweer is immers niet gevoerd door diegenen die het zou aangaan. Ook als juist is dat bepaalde niet met name in de dagvaarding genoemde personen ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op het terrein woonden en daar ook waren ingeschreven, brengt dat nog niet mee dat Chidda c.s. onvoldoende belang hebben bij toewijzing van hun vorderingen tegen de met name genoemde gedaagden en de terecht anoniem gedagvaarden.

De slotsom luidt dat het principale appel slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vorderingen van Chidda c.s. in conventie zullen alsnog worden toegewezen en geïntimeerden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg in conventie. De vordering van [Y] c.s. in reconventie zal alsnog worden afgewezen en [Y] c.s., [geïntimeerde sub 85] en [geïntimeerde sub 89] zullen, evenals [geïntimeerde sub 82] , als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg in reconventie. Dit betekent dat grief 7 eveneens slaagt. Geïntimeerden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principale appel. Voor zover Chidda c.s. in hoger beroep hun eis hebben vermeerderd, zal deze vermeerderde vordering worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de verzoeken van [X] c.s. ex artikel 201 lid 1 Rv en artikel 557a lid 2 Rv.