Rb. 's-Hertogenbosch (vzr.), 08-11-2005, nr. 132365 / KG ZA 05-654

Rb. 's-Hertogenbosch (vzr.), 08-11-2005, nr. 132365 / KG ZA 05-654

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 08‑11‑2005

mr. J.F.M. Strijbos

Partij(en)

Vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank 's‑Hertogenbosch in de zaak van

1. [eiser 1],

2. [eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats],

eisers in conventie bij exploot van dagvaarding van 27 september 2005, verweerders in reconventie,

procureur mr. T.W.H.M. Welter,

tegen:

1. [gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagden in conventie bij gemeld exploot,

eisers in reconventie,

procureur mr. J.E. Benner,

advocaat mr. S.D. Arnold te Amsterdam.

Partijen zullen hierna ‘kopers’ en ‘verkopers’ worden genoemd.

1. De procedure

1.1

Kopers hebben in kort geding in conventie gesteld en gevorderd zoals hierna verkort is weergegeven.

1.2

De procureur van kopers heeft de eis ter zitting vermeerderd, tegen welke vermeerdering verkopers geen bezwaar hebben gemaakt. Vervolgens heeft de procureur van kopers de gewijzigde vordering toegelicht, mode aan de hand van de door hem overgelegde pleitnotities met producties.

1.3

Verkopers hebben verweer gevoerd tegen de vordering in conventie en in voorwaardelijke reconventie gesteld en gevorderd zoals hierna verkort is weergegeven. De advocaat van verkopers heeft dit verweer en de eis in voorwaardelijke reconventie ter terechtzitting toegelicht, mode aan de hand van de door hem overgelegde pleitnotities tevens eis in voorwaardelijke reconventie met producties.

1.4

De procureur van kopers hebben verweer gevoerd in reconventie.

1.5

Na gevoerd debat hebben partijen vonnis gevraagd.

2. De feiten

2.1

Verkopers zijn eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen te [woonplaats], gemeente [gemeente], plaatselijk bekend [straat] [nummer], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [sectie], nummer [nummer] ter grootte van 4 are en 79 centiare (hierna: de woning). Verkopers hebben de woning middels NVM-makelaar [naam NVM-makelaar] te [plaats] (hiema: de verkopend makelaar), medio 2005 te koop aangeboden.

2.2

Op 29 augustus 2005 hebben kopers, middels de door hen ingeschakelde NVM-makelaar van Roon Makelaardij te Son en Breugel (hierna: de kopend makelaar), kenbaar gemaakt de woning te willen aankopen. In de periode van 30 augustus 2005 tot en met 5 september 2005 zijn diverse voorstellen over en weer gedaan.

2.3

Op 5 september 2005 heeft de kopend makelaar de verkopend makelaar een faxbericht gezonden bij wijze van bevestiging van koopovereenstemming over de koopsom van € 705.000,-- k.k.. Het faxbericht bevat tevens een verzoek aan de verkopend makelaar om zo spoedig mogelijk de concept-koopakte toe te sturen.

2.4

Omdat de concept-koopakte niet werd ontvangen, hebben kopers de verkopend makelaar op 8 september 2005 een faxbericht gezonden met het verzoek duidelijkheid te verschaffen omtrent de koopovereenkomst.

2.5

Op 8 september 2005 heeft de verkopend makelaar een ongetekende koopovereenkomst aan kopers doen toekomen.

2.6

Op 13 september 2005 hebben kopers conservatoir beslag tot levering op de woning gelegd, welk beslag op 15 september 2005 aan verkopers is betekend.

2.7

Op 18 september 2005 hebben verkopers de woning voor een bedrag van € 713.000,-- k.k. verkocht aan de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2].

3. Het geschil in conventie en in reconventie

3.1

Kopers vorderen — zakelijk weergegeven — in conventie:

I.

verkopers te veroordelen om alle noodzakelijke medewerking te verlenen tot ondertekening van de koopovereenkomst en tot levering op uiterlijk 15 december 2005 van de aan verkopers in eigendom toebehorende woning, onder de verplichting voor kopers om voor betaling van de koopsom ad € 705.000,-- k.k. zorg te dragen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,--;

II.

danwel verkopers te veroordelen de door hen eenzijdig afgebroken onderhandelingen met kopers voort te zetten;

III.

een en ander met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.

3.2

Kopers leggen aan hieraan het volgende ten grondslag.

Kopers vorderen nakoming van de tussen partijen mondeling tot stand gekomen koopovereenkomst. Verkopers zijn in beginsel gehouden tot nakoming van deze koopovereenkomst, indien de gerechtvaardigde belangen van kopers dit meebrengen. Kopers stellen een gerechtvaardigd belang te hebben, omdat er na de mondelinge overeenstemming een schriftelijke bevestiging door beide makelaars is gezonden en kopers bovendien een andere woning, waarop zij een koopoptie hadden, hebben afgezegd na totstandkoming van de overeenstemming met verkopers. Daarbij komt dat kopers thans in [woonplaats] wonen, terwijl hun werk en sociale leven zich voornamelijk in Eindhoven afspeelt, waarbij diverse familieleden en vrienden in de directe omgeven van de te leveren woning wonen. Het staat verkopers dan ook niet vrij zich terug te trekken, zodat zij in deze contractuele fase op grond van de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid tot tekening en levering gehouden zijn.

3.3

Verkopers hebben gemotiveerd verweer gevoerd, welk verweer er in de kern op neer komt dat er geen sprake is van een mondelinge overeenkomst en dat, indien daarvan al sprake zou zijn, op grand daarvan geen leveringsverplichting voor verkopers is ontstaan.

3.4

Voor het geval de vordering in conventie wordt afgewezen, vorderen verkopers in reconventie kopers te veroordelen om het op 13 september 2005 op de woning gelegde conservatoir leveringsbeslag met onmiddellijke ingang op te heffen, een en ander met veroordeling van verkopers in de kosten van dit geding.

3.5

Verkopers leggen aan deze vordering ten grondslag dat het door kopers ingeroepen recht ondeugdelijk is.

3.6

Kopers hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

3.7

Op hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd zal voor zoveel nodig bij de beoordeling worden ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie:

4.1

Voor de rechtsgeldige totstandkoming van een koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is vereist dat de koop schriftelijk wordt aangegaan. Aan dit schriftelijkheidsvereiste is in het onderhavige geval niet voldaan. De stelling van kopers dat voornoemd vereiste in het onderhavige geval niet van toepassing is omdat de ING Bank een beslissende stem in de verkoop heeft en zij niet als consument kan worden aangemerkt, doet daar niet aan af aangezien de 1NG Bank geen partij is bij de koop van de woning.

4.2

Het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst brengt echter niet mee dat verkopers zich zonder meer uit de onderhandelingen mogen terugtrekken. Is reeds sprake van mondelinge overeenstemming, dan zijn verkopers in beginsel gehouden hun medewerking te verlenen aan het opmaken van de schriftelijke koopovereenkomst.

4.3

Kopers hebben gesteld dat hun bod ten bedrage van € 705.000,-- k.k. door de verkopend makelaar namens verkopers mondeling is aanvaard. Ten bewijze van hun stelling hebben kopers een tweetal faxberichten overgelegd die door hen, respectievelijk hun makelaar, bij wijze van bevestiging van de koopovereenstemming aan de verkopend makelaar zijn verzonden. Uit de inhoud van de faxberichten kan echter geenszins worden afgeleid dat verkopers mondeling met het bod hebben ingestemd. Zulks kan evenmin worden afgeleid uit het feit dat de verkopend makelaar een ongetekende koopakte aan kopers heeft doen toekomen.

4.4

Voorzover er al sprake zou zijn van mondelinge aanvaarding door de verkopend makelaar in naam van verkopers, hebben verkopers zich gemotiveerd beroepen op diens onbevoegdheid. Kopers hebben aangevoerd dat een dergelijk beroep aan verkopers niet toekomt stellende dat verkopers jegens kopers de schijn hebben gewekt dat aan de verkopend makelaar een toereikende volmacht was verleend. Kopers hebben echter onvoldoende concrete feiten of omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van hun stelling. Derhalve kan niet gezegd worden dat zij in alle redelijkheid mochten aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. Daarbij komt dat in de door verkopers overgelegde NVM-voorwaarden is bepaald dat de opdracht aan een NVM-makelaar geen volmacht inhoudt tot het sluiten van overeenkomsten namens de opdrachtgever. Aangezien de kopend makelaar eveneens bij de NVM is aangesloten, mogen deze voorwaarden bij kopers als bekend worden verondersteld. Zo er al sprake zou zijn van aanvaarding door de verkopend makelaar, hadden kopers aldus onvoldoende gronden om aan te nemen dat hij daartoe bevoegd was.

4.5

De vraag of in het onderhavige geval sprake is van mondelinge overeenstemming tussen partijen dient naar het voorlopig oordeel van de rechter dan ook ontkennend te worden beantwoord. De vordering onder I. zal worden afgewezen.

4.6

Nu partijen zich in een fase bevinden waarin het aantal nog te regelen punten om tot algehele overeenstemming te komen aanzienlijk is, kan voorshands niet worden aangenomen dat kopers gerechtvaardigd op totstandkoming van de koopovereenkomst mochten vertrouwen. Verkopers waren aldus vrij de onderhandelingen af te breken. Het onder II. gevorderde zal eveneens worden afgewezen.

4.7

Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

in voorwaardelijke reconventie;

4.8

Gelet op hetgeen in conventie naar voren is gekomen is de ondeugdelijkheid van de vordering in voldoende mate komen vast te staan. Dit betekent dat het voor die vordering gelegde beslag moet worden opgeheven.

4.9

Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt kopers in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de wederpartij begroot op € 652,00, waarvan € 408,00 salaris procureur en € 244,00 verschotten;

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

in voorwaardelijke reconventie:

veroordeelt kopers om het op 13 september 2005 gelegde conservatoire beslag tot levering op de woning gelegen aan de [straat] [nummer], kadastraal bekend gemeente [gemeente], te [woonplaats], Sectie [sectie], nr. [nummer] met onmiddellijke ingang, doch niet eerder dan na betekening van dit vonnis, op te heffen;

veroordeelt kopers in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de wederpartij begroot op € 408,00 terzake salaris procureur.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. J.F.M. Strijbos, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 november 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.