Hof Den Haag, 28-03-2018, nr. BK-17/00863, nr. BK-17/00864

Op grond van artikel 7:11 van de Awb rust op [de heffingsambtenaar] de plicht op grond van de gemaakte bezwaren een volledige heroverweging te maken en op grond van artikel 7:12 van de Awb de plicht, indien van toepassing, inzichtelijk te maken dat hij zijn besluit desondanks handhaaft.

De heffingsambtenaar] voldoet, naar het oordeel van de rechtbank, aan voormelde plicht.

Hij maakt in de bestreden besluiten op grond van de gemaakte bezwaren inzichtelijk waarom hij de besluiten desondanks handhaaft. Het betoog van [belanghebbenden], dat het motiveringsgebrek mede zijn grondslag vindt in het feit dat [de heffingsambtenaar] onvoldoende informatie verstrekt over andere woningen, treft evenmin doel. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] niet verplicht is hen meer informatie over andere woningen te verstrekken dan hij reeds heeft gedaan.

3. De beroepsgrond, dat [de heffingsambtenaar] de vastgestelde WOZ-waarde van € 339.000,- niet aannemelijk maakt, faalt.

De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport van [G] van 27 februari 2017 overgelegd.

Uit dit rapport en de hierbij behorende matrix volgt dat de heffingsambtenaar de in beroep verdedigde waarde van de woning heeft bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten).

Bij de herleiding van de waarde van de woning is de taxateur als volgt te werk gegaan. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn, rekening houdend met de door de taxateur op basis van de hem ter beschikking staande gegevens en de geschatte ontwikkeling van de waarden van de vergelijkingsobjecten tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of vice versa), herleid tot verkoopprijzen op waardepeildatum. Van deze verkoopprijzen is allereerst een deel toegerekend aan de kavels. Daarbij is uitgegaan van een rekenprijs van € 320,- per m2, die is bepaald op basis van de in de matrix, opgenomen grondstaffel. Vervolgens is een kleiner deel van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten toegerekend aan de bijgebouwen waartoe, naast de bijgebouwen (in de gebruikelijke zin des woords), onder meer uit- en opbouwen, dakkapellen en inpandige delen van de woning, die niet tot woning dienen maar wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden, behoren. Voor bergingen, inpandige garages, aanbouwen en dakterrassen is daarbij uitgegaan van de in matrix genoemde rekenprijzen. Voor niet in deze tabel genoemde bijgebouwen is de rekenprijs door de taxateur geschat op basis van kennis en ervaring. Het na de toerekening van delen van de verkoopprijzen aan de grond en de bijgebouwen overblijvende deel van de verkoopprijzen is gedeeld door de aantallen m3 inhoud van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten. De uitkomst van die deling zijn de rekenprijzen per m3 vóór correctie. De hier bedoelde correctie betreft de niet eerder in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking gebrachte waarde-verhogende of -verlagende invloeden van de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de vergelijkingsobjecten (correctiefactoren L, K en O). Doordat de rekenprijzen per m3 (na correctie) van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten per object zijn bepaald, variëren zij, in het onderhavige geval van € 534,- tot € 692,- per m3. Het gemiddelde van de gecorrigeerde rekenprijzen per m3 bedraagt € 610,-. De rekenprijs per m3 van de woning is door de taxateur op € 610,- gesteld. Vermenigvuldiging van het bedrag van € 610,- per m3 met het aantal m3 inhoud van het ‘hoofdgebouw’ van de woning resulteert in een aan het ‘hoofdgebouw’ van de woning toerekenbaar deel van de WOZ-waarde van € 256.239,-. Dit bedrag is vervolgens verhoogd met de aan de kavels en de bijgebouwen toerekenbare delen van de WOZ-waarde van de woning. Deze delen zijn op dezelfde wijze bepaald als de aan de kavels en de bijgebouwen toerekenbare delen als bij de vergelijkingsobjecten berekende deelwaarden van de grond en de bijgebouwen. Het resultaat van de hiervoor geschetste herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is € 360.119,-.

De door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning bedraagt € 339.000,-.

De rechtbank stelt voorop dat artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ ziet op de waarde van de onroerende zaak als geheel en niet op de bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak als geheel uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten gebruikte rekenprijzen van onzelfstandige delen van de vergelijkingsobjecten en van de onroerende zaak. Dit blijkt allereest uit de bewoordingen van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Daarnaast is een bepaling van de waarde als bedoeld in dit artikellid (hierna: de marktwaarde) van onzelfstandige delen van een woning op basis van een systematische vergelijking met onzelfstandige delen van vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, praktisch onmogelijk omdat er geen markt is waarop onzelfstandige delen van woningen worden verhandeld.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt de door hem in beroep voorgestane waarde van € 339.000,- niet te hoog is.

Bij de onder 3.2.2. beschreven herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is met de waardeontwikkeling tussen de verkoopdata en de waardepeildatum (of vice versa) en de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de inhoud van het hoofdgebouw, de kaveloppervlakte en de bijgebouwen alsmede de ligging, kwaliteit en onderhoud in voldoende mate rekening gehouden.

Bij dit oordeel neemt de rechtbank in het bijzonder in aanmerking dat het vergelijkingsobject [D] te [Z] in maart 2015 is verkocht en in april 2015 is overgedragen voor € 390.000,-. Dit vergelijkingsobject is wat betreft inhoud van het hoofdgebouw, bouwjaar, bouwaard, en ligging identiek aan de woning. Verder heeft [de heffingsambtenaar] bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum rekening gehouden. De oppervlakte van de kavel van dit vergelijkingsobject is weliswaar iets kleiner dan de kavel van de woning maar dit verschil in oppervlakte is in voldoende mate tot uitdrukking gebracht in het verschil tussen de uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject herleide waarde van het vergelijkingsobject op waardepeildatum van € 387.000,- en de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning van € 339.000,-.

Hetgeen [belanghebbenden] ter betwisting van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde hebben aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te kleine inhoud van de woning kan hen niet baten reeds omdat deze stelling, bij juistbevinding, niet tot een lagere waarde van de woning dan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde kan leiden.

Naar onder 3.2.2. is overwogen is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de bijgebouwen. Hetgeen [belanghebbenden] hebben aangevoerd over de bijgebouwen bij de woning (het dakterras, de berging, de inpandige garage en de aanbouw) brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De wateroverlast, het vochtprobleem en dergelijke doen zich ook bij het vergelijkingsobject [D] te [Z] voor. Deze aspecten zijn in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [D] te [Z] en daarmee in de van die verkoopprijs afgeleide WOZ-waarde van de woning verdisconteerd.

Ook de omstandigheid dat het vergelijkingsobject [D] te [Z] en de woning een relatief grote hal hebben waardoor sprake zou zijn van relatief minder m2 vloeroppervlak per m3 inhoud, is voor de rechtbank geen reden om tot een ander oordeel te komen. Ook indien deze andere m2/m3-verhouding van invloed is op de waarde, acht de rechtbank het aannemelijk dat die invloed in het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [D] te [Z] en daarmee in de van dat verkoopcijfer afgeleide WOZ-waarde van de woning is verdisconteerd.

Zoals onder 3.2.3. is overwogen, is het niet in overeenstemming met artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ en evenmin mogelijk om de marktwaarde van onzelfstandige onderdelen van een onroerende te bepalen. Het aan de bij een te waarderen object en/of de bij een vergelijkingsobject behorende grond toerekenbare deel van de waarde of verkoopprijs van dat object, is dan ook niet gelijk aan de marktwaarde van die grond en kan dat ook niet zijn, omdat er geen markt is waar bij woningen behorende grond zelfstandig, dat wil zeggen los van de woning, wordt verhandeld. Dat neemt niet weg dat op basis van andere marktgegevens, zoals de verkoopprijzen van met te waarderen woningen vergelijkbare woningen, de uitgifteprijzen van bouwgronden met een woonbestemming en gerealiseerde prijzen van bouwgrond, een bij de herleiding van waarden uit verkoopcijfers bruikbare grondstaffel kan worden opgesteld. Ter zitting is door [de heffingsambtenaar] toegelicht dat de grondstaffel is afgeleid van gerealiseerde verkoopprijzen van twee onder één kapwoningen rond de waardepeildatum 1 januari 2015 en de rechtbank vindt in hetgeen [belanghebbenden] hebben aangevoerd geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Gelet hierop kon de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten uitgaan van de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 grond, welke voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten € 320,- bedraagt.

Onder deze omstandigheden is van een schending van het gelijkheidsbeginsel op het punt van de rekenprijzen van grond naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.

Uit het rapport en de daarbij behorende matrix blijkt voorts dat de woning prachtig is gelegen aan het water, maar dat de taxateur in verband met de gestelde wateroverlast de ligging van de woning heeft gekwalificeerd als gemiddeld en aldus op de kavelwaarde een correctie van 10% heeft toegepast. Ook bij het vergelijkingsobject [D] is sprake van wateroverlast en is de ligging als gemiddeld gekwalificeerd. In het verkoopcijfer van deze woning zit de invloed hiervan verdisconteerd.

Ook hetgeen [belanghebbenden] overigens hebben aangevoerd met betrekking tot de onderbouwing door [de heffingsambtenaar] van de door hem in beroep verdedigde waarde kan de daaruit door [belanghebbenden] getrokken conclusie dat deze waarde te hoog is, niet dragen.

4. De beroepen zijn ongegrond.

5. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. Voor schadevergoeding bestaat geen grond."