GiEA Aruba, 08-02-2024, nr. AUA202202537

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

N.V.] exploiteert The Village Mall (hierna: The Village), een commercieel centrum gelegen in Aruba te [plaats] aan de [stad] tegenover de ingang van het [hotel]. In The Village bevinden zich winkels en horecagelegenheden (restaurants en bars), die grotendeels door toeristen worden bezocht. Blijkens de bestemming van het door [N.V.] van het Land Aruba verkregen erfpachtrecht waarop The Village is geconstrueerd is The Village een op toerisme georiënteerd vermaakscentrum, welke kan bestaan uit één of een combinatie van de volgende commerciële bedrijvigheden: exclusieve restaurants, boetieks en entertainmentcentra zoals “night clubs, high energy cafés en high tech gaming arcades”. Overeenkomstig die bestemming is het aldaar al tientallen jaren een drukte van jewelste ’s avonds en ’s nachts met veel herrie en luidruchtige personen. Nog voor de oprichting van de door [V.B.A.] geëxploiteerde in The Village gelegen [Naam VBA bar] was reeds sprake van een ‘high energy sfeer’ ter plekke. De herrie afkomstig van in The Village gelegen uitgaansgelegenheden is onderwerp geweest in diverse door een in de buurt gelegen hotel aanhangig gemaakte gerechtelijke procedures ter zake van geluidsoverlast.

eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft met ingang van 1 januari 2018 twee in The Village gelegen bedrijfspanden gehuurd van [N.V.], te weten [NV bar 1] en The [VBA bar&restaurant] Bar, welke hij als bar/nachtclub respectievelijk restaurant exploiteert (hierna gezamenlijk te noemen: de bedrijfspanden en afzonderlijk te noemen de [NV bar 1]-ruimte en de [VBA bar&restaurant]-ruimte). De desbetreffende huurovereenkomsten (hierna: de huurovereenkomsten), waarin met Landlord wordt bedoeld [N.V.] en met Tenant [eiser in conventie, verweerder in reconventie], bepalen onder meer het volgende:

”(…).

Lease Term: Sixty (60) months with one (1) extension option for Tenant with an additional sixty (60) months (…).

(…).

Expiration: 120 months after rent commencement.

(…).

Article 3: Shopping Center Expenses. In addition to any rent payments due under the Lease, Tenant shall pay Landlord as additional rent the shopping center expenses estimated in article 1 of the first day of each month of the lease as a contribution toward Tenant’s share of estimated expenses for real estate, assessments and the cost of operating and maintaining the shopping center including without limitation, the parking areas and common areas.

(…).

“Article 6: Surrender of Premises. At the expiration or earlier termination of this lease, Tenant shall surrender the premises in the same condition as at the commencement of the termer, reasonable wear and tear, loss by fire or other unavoidable casualty not due to Tenant’s negligence or willful act excepted. All Alterations, additions, improvements and fixtures, other than trade fixtures, which may be made or installed by Landlord or Tenant upon the Premises and which in any manner are attached to the floors, walls or ceilings, shall be the property of the Landlord and at the termination of this Lease shall remain upon and be surrendered with the premises. Any linoleum or other floor covering which is adhesively or semi-permanently affixed to the floor of the Premises shall become the property of Landlord.

(…).

Article 10: Landlord Construction. Landlord reserves the right to construct other building or improvements in the shopping center from time to time and to make alterations or additions to any building or adjoining in front or next to said rented location, and to construct double-decker elevated paring facilities. Tenant agrees to cooperate with the Landlord, permitting the Landlord to accomplish any such maintenance, repairs, alterations, additions or construction, and will not take legal action in any way whatsoever against the Landlord due to new construction.

(…).”.

Op enig rond 1 januari 2021 gelegen moment heeft [N.V.] op het tussen de [NV bar 1]-ruimte en de [VBA bar&restaurant]-ruimte gelegen pleintje een openluchtbar geconstrueerd, die wordt gehuurd en geëxploiteerd door [V.B.A.] met als naam [V.B.A. bar] (hierna: de openluchtbar of [V.B.A. bar]).

De huurovereenkomst tussen [N.V.] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met betrekking tot de [VBA bar&restaurant]-ruimte is geëindigd per 30 november 2022. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft die ruimte ontruimd en verlaten.

De beschikking van dit Gerecht 4 april 2023 gegeven in de tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [N.V.] met betrekking tot de onderhavige bedrijfspanden gevoerde zogeheten Huurcommissiezaak met als zaaknummer E.J. no. AUA202204111, met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als appellant en [N.V.] als geïntimeerde (hierna: de beschikking), vermeldt onder meer het volgende:

“(…).

De in dit geschil te beantwoorden kernvraag is of de Huurcommissie al dan niet terecht tot zijn oordeel is gekomen dat de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van [N.V.] gehuurde bedrijfspanden wat betreft opzegging van huur daarvan onder de uitzondering zoals omschreven in tweede lid van artikel 7:274 BW vallen. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

Afdeling 6 van Boek 7 BW ziet op bijzondere bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte. Het in die Afdeling voorkomende artikel 7:274 BW luidt als volgt:

“

1. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is van overeenkomstige toepassing ten aanzien

van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren, met dien verstande dat in plaats van het in artikel 243, eerste lid, genoemde percentage een maximumpercentage van 14% zal gelden.

2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens,

luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk ver- bonden zijn.”,

Paragraaf 3 van Afdeling 5 van Boek 7 BW ziet op opzegging van huur door de verhuurder. Het in die Paragraaf voorkomende eerste lid van artikel 7:248 BW luidt als volgt:

“De huur van woonruimte wordt door opzegging van de zijde van de verhuurder niet beëindigd, indien voor de beëindiging niet de toestemming van de huurcommissie is verkregen.”.

Uit de hiervoor geciteerde wettelijke bepalingen in onderlinge samenhang gelezen volgt dat voor opzegging van de huur van de bedrijfspanden toestemming van de Huurcommissie is vereist als die panden niet zijn gevestigd in onder meer een hotel of daarmee ruimtelijk verbonden zijn, terwijl als dit één of ander wel het geval is voor opzegging van die huur geen toestemming is vereist van de Huurcommissie.

Niet in geschil is tussen partijen dat de bedrijfspanden niet zijn gevestigd in een hotel (of in een zeehaven of luchthaven). Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de bedrijfspanden al dan niet ruimtelijk zijn verbonden met een of meerdere hotels. In dit verband wordt het volgende overwogen.

De bedrijfspanden bevinden zich in Aruba op de direct tegenover de zogeheten high rise hotels gelegen zogeheten - en dat is van algemene bekendheid - Palm Beach Strip, ofwel op - en ook dat is van algemene bekendheid – zeer kostbare zo niet de meest kostbare grond in Aruba. Verder is van algemene bekendheid dat alle aldaar gebouwde panden en de daarin gevestigde ondernemingen, waaronder begrepen horecagelegenheden zoals [NV bar 1] en The [VBA bar&restaurant], geheel zijn ontwikkeld naar luxe - bij de tegenoverliggende hotels passende - maatstaven en zich hoofdzakelijk richten tot toeristen met bijbehorende toeristenprijzen. Al die van algemene bekendheid zijnde omstandigheden in onderlinge samenhang gelezen en beschouwd brengen naar het oordeel van het Gerecht met zich dat de bedrijfspanden ruimtelijk zijn verbonden met de in de directe nabijheid daarvan gelegen hotels in de zin van het tweede lid van artikel 7:274 BW. Dat betekent dat krachtens die wettelijke bepaling Paragraaf 3 van Afdeling 5 van Boek 7 BW, waaronder begrepen het hiervoor onder 3.2.2 omschreven eerste lid van artikel 7:248 BW, niet van toepassing is met betrekking tot (de huur door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] of [naam corporatie] N.V. van) de bedrijfspanden. Dit klemt temeer omdat uit de Memorie van Toelichting op het tweede lid van artikel 7:274 BW volgt of blijkt dat de wetgever daarmee de toeristische sector en internationale handel voor ogen had en bijvoorbeeld niet een winkelcentrum dat zich richt op de lokale bevolking, ook al vergde de vestiging daarvan grote investeringen. Dit alles betekent dat voor opzegging door [N.V.] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] of aan [Naam corporatie] N.V. van de huur van de bedrijfspanden geen toestemming is vereist van de Huurcommissie, en er dienaangaande (overigens net als ter zake van de hoogte van de huurprijs) geen wettelijke taak is weggelegd voor die commissie.

Al het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de Huurcommissie op goede grond [N.V.] niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoek om toestemming om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie], althans [Naam corporatie] N.V., de huur van de bedrijfspanden te mogen opzeggen. Het beroep van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal daarom ongegrond worden verklaard en de beschikking zal worden bevestigd. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die een ander oordeel kunnen dragen.

Met betrekking tot voormelde beschikking is op de voet van het eerste lid van artikel 7:246 BW hoger beroep uitgesloten; sprake is van een appelverbod. Evenwel heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoger beroep ingesteld tegen die beschikking, stellende dat sprake is van meerdere gronden die dat verbod doorbreken. Ten tijde van de uitspraak van dit vonnis had het Hof nog geen uitspraak gedaan in dat hoger beroep.

Bij herhaald schrijven van 4 april 2022, 1 augustus 2022, 17 oktober 2022, 28 oktober 2022, 8 november 2022 en laatstelijk bij schrijven van 11 november 2022 heeft (de gemachtigde van) [N.V.] de huurovereenkomst met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opgezegd tegen 31 december 2022 “due to a gravely broken relationship”.

Voorop wordt gesteld dat uit het procesdossier (om het maar in termen van de Huurcommissie uit te drukken) niet anders is gebleken dan dat de (huur)verhoudingen tussen partijen in ernstige mate zijn verstoord, en naar het oordeel van het Gerecht zodanig dat niet valt te verwachten dat dit ooit nog goed gaat komen.

in conventie

Ter zake van de hiervoor onder iii. omschreven vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met betrekking tot de aan Golden Strip toebehorende gym op de parkeerplaats wordt het volgende overwogen. Uit de huurovereenkomsten volgt naar het oordeel van het Gerecht niet dat die plaats deel uitmaakt van het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gehuurde, als gevolg waarvan geen sprake kan zijn van een gebrek in de zin van het tweede lid van artikel 7:204 BW zoals gesteld door [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. Uit die overeenkomsten volgt dat (klanten van) [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tegen een afzonderlijk van de huur voor de [NV bar 1]-ruimte en de [VBA bar&restaurant]-ruimte door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen vergoeding gebruik mogen of (in geval van de [VBA bar&restaurant]-ruimte) mochten maken van de parkeerplaats, terwijl is gesteld noch is gebleken dat de parkeerplaats of een deel daarvan is/was bestemd voor exclusief gebruik van (klanten van) [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (hetgeen wel het geval zou zijn in geval van huur). In het licht daarvan valt niet in te zien dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] door de aanwezigheid van de gym op de parkeerplaats wordt/werd beperkt in het door [N.V.] krachtens de huurovereenkomsten aan hem te verschaffen huurgenot met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte en de [VBA bar&restaurant]-ruimte. Dit klemt temeer omdat is gesteld noch gebleken dat door de aanwezigheid van bedoelde gym een groot en onevenredig deel van de beschikbare ruimte op de parkeerplaats niet meer toegankelijk is. De vordering onder iii. zal worden afgewezen, en dit één en ander betekent dat er ter zake van de aanwezigheid van de gym op de parkeerplaats geen grond bestaat voor vermindering van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [N.V.] te betalen huur, ofwel er bestaat op di punt geen grond voor al dan niet temporele partiële ontbinding van de huurovereenkomsten zoals gevorderd door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] al dan niet op grond van artikel 7:207 BW.

Vorenstaande geldt mutatis mutandis met betrekking tot de hiervoor onder iv. omschreven vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter zake van de op de parkeerplaats voor reclamedoeleinden geplaatste container van Fast. Dit temeer omdat uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde drone videobeelden van de parkeerplaats blijkt dat op de plaats waar bedoelde container is geplaatst in plaats van vier twee auto’s geparkeerd kunnen worden. De vordering onder iv. zal worden afgewezen, en er bestaat op dit punt evenmin grond voor al dan niet temporele partiële ontbinding van de huurovereenkomsten (huurprijsvermindering) zoals gevorderd door [eiser in conventie, verweerder in reconventie].

Niet in geschil is dat [N.V.] een naast de [NV bar 1]-ruimte gelegen deel van haar terrein verhuurt aan een derde die aldaar een poffertjeskraam exploiteert die volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overlast veroorzaakt met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte met onwelriekend ruikende bakgeuren. Die rechtsverhouding met die huurder brengt met zich dat de hiervoor onder v. omschreven vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] reeds om die reden niet toewijsbaar is, omdat zonder instemming van die huurder Golden Strip onmogelijk het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] beoogde bevel kan opvolgen. Gesteld noch is gebleken dat de hier bedoelde huurder zal instemmen om zijn poffertjeskraam elders dan op de huidige locatie te exploiteren. Dit één en ander brengt mee dat ook de hiervoor onder v. omschreven vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal worden afgewezen.

Als het inderdaad zo is dat de poffertjeskraam overlast veroorzaakt met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte met onwelriekend ruikende bakgeuren zoals gesteld door [eiser in conventie, verweerder in reconventie], is het de exploitant van de poffertjeskraam die dat veroorzaakt, en niet [N.V.]. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal zich dienaangaande tot die exploitant moeten wenden om daar een eind aan te maken, en niet valt zonder redengevende doch niet gegeven uitleg in te zien dat [N.V.] te dezen tekort schiet ter zake van het aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te verschaffen huurgenot van de [NV bar 1]-ruimte. Aldus is ook in dit verband met betrekking tot het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gehuurde (de [NV bar 1]-ruimte dus) geen sprake van een gebrek in de zin van het tweede lid van artikel 7:204 BW. Het Gerecht ziet daarom ook op dit punt geen grond voor al dan niet temporele partiële ontbinding van de huurovereenkomsten (huurprijsvermindering) zoals gevorderd door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] al dan niet op de voet van artikel 7:207 BW.

Ter zake van de hiervoor onder i. en ii omschreven vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt het volgende overwogen. Uit het hiervoor omschreven artikel 10 van de huurovereenkomst tussen [N.V.] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte (en ook die met betrekking tot de [VBA bar&restaurant]-ruimte) volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [N.V.] bevoegd is in The Village andere gebouwen te construeren/realiseren, ook voor of naast de [NV bar 1]-ruimte en/of de [VBA bar&restaurant]-ruimte, en dat van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daaraan zijn medewerking zal verlenen. De stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], dat artikel 10 van de huurovereenkomsten - dat onder meer bepaalt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter zake van door [N.V.] voor of naast de [NV bar 1]-ruimte en/of de [VBA bar&restaurant]-ruimte ontwikkelde nieuwbouw geen juridische actie mag ondernemen - op grond van artikel 3:40 BW nietig of vernietigbaar is omdat die contractuele bepaling [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dienaangaande van de rechter afhoudt en daarom in strijd is met de goede zeden, kan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet baten. Zo dat betoog klopt, is naar het oordeel van het Gerecht alleen dat onderdeel van artikel 10 van de huurovereenkomsten op de voet van artikel 3:40 BW nietig of vernietigbaar, en het overige van die contractuele bepaling niet. Aldus kan en mag [N.V.] zich op dat overige beroepen, waarover hierna onder 4.5.2 en verder meer. Overigens is gebleken dat [N.V.] zich in deze procedure niet beroept op het hier besproken onderdeel van artikel 10 van de huurovereenkomsten.

Het Gerecht volgt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet in de door hem gegeven uitleg van artikel 10 van de huurovereenkomsten. Redelijke uitleg van dat deel van artikel 10 van de huurovereenkomsten waarop [N.V.] zich beroept en mag beroepen brengt met zich dat [N.V.] op het plein voor of naast de [NV bar 1]-ruimte en de [VBA bar&restaurant]-ruimte geen nieuwbouw mag construeren die vanuit die ruimtes gezien het zicht/het licht overdag volledig of in aanzienlijke mate wegneemt of blokkeert, en/of de toegang tot en/of het zicht op die ruimtes volledig of in aanzienlijke mate belemmert. Van dat alles is onder meer blijkens de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde drone-videobeelden naar het oordeel van het Gerecht geen sprake. Sprake is van een overdekte openluchtbar, die van alle kanten open is. Er is geen sprake van gevels of iets dergelijks. Uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde drone-videobeelden blijkt dat zowel de [NV bar 1]-ruimte en de [VBA bar&restaurant]-ruimte zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, en dat vanuit de [NV bar 1]-ruimte de [VBA bar&restaurant]-ruimte goed zichtbaar is en omgekeerd (geldt hetzefde). Uit dit één en ander volgt dat op grond van artikel 10 van de huurovereenkomsten [N.V.] de openluchtbar heeft gebouwd en heeft mogen bouwen, en dat de stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], dat hij door de aanwezigheid van die bar een deel van het door [N.V.] met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte en (tot 30 november 2022) de [VBA bar&restaurant]-ruimte aan hem te verschaffen huurgenot derft, voldoende feitelijke grondslag mist. Die stelling wordt daarom gepasseerd, met als gevolg dat ook te dezen geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en geen grond bestaat voor al dan niet temporele partiële ontbinding van de huurovereenkomsten (huurprijsvermindering) zoals gevorderd door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] al dan niet op de voet van artikel 7:207 BW.

Vorenstaande brengt met zich dat de hiervoor onder ii omschreven vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal worden afgewezen.

De omstandigheid dat de openluchtbar is gebouwd zonder een daartoe vereiste bouwvergunning maakt vorenstaande niet anders. Een bouwvergunning betreft een toestemming van de overheid om een bouwwerk op te richten of aan te passen overeenkomstig de in die vergunning omschreven voorwaarden, en moet worden verleend door de overheid als wordt voldaan aan bepaalde veiligheidsvereisten, bepaalde bouwvoorschriften, bepaalde welstandsvereisten en het ter plaatse van het te construeren bouwwerk geldende bestemmingsplan. Uit dit één en ander blijkt naar het oordeel van het Gerecht dat een bouwvergunning niet strekt ter bescherming van de huurbelangen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten opzichte van [N.V.], en dat het ontbreken daarvan voor het op grond van artikel 10 van de huurovereenkomsten gebouwde openluchtbar reeds daarom geen onrechtmatige daad oplevert jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. Maar zelfs als het zonder bouwvergunning construeren van de openluchtbar aan de zijde van [N.V.] wel een toerekenbare onrechtmatigde daad oplevert jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als huurder van de [NV bar 1]-ruimte en (tot 30 september 2022) van de [VBA bar&restaurant]-ruimte, volgt uit het hiervoor onder randnummer 4.5.2 overwogene dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dientengevolge geen schade lijdt of heeft geleden.

De hiervoor onder i. door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde amotie van de openluchtbar en het in de oorspronkelijke staat van voor 1 januari 2021 terugbrengen van het plein waarop die bar is gebouwd moet voorzover gericht tegen [V.B.A.] worden afgewezen omdat is gesteld noch gebleken dat die bar aan haar in eigendom toebehoort. [V.B.A.] huurt de openluchtbar van [N.V.], en als zodanig (als huurder dus) exploiteert zij die bar. De omstandigheid dat [N.V.] en [V.B.A.] aan elkaar gelieerde ondernemingen zijn maakt dat niet anders. Voorzover de vordering onder i. is gericht tegen [N.V.] wordt het volgende overwogen.

De hiervoor onder i. door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde amotie van de openluchtbar en het in de oorspronkelijke staat van voor 1 januari 2021 terugbrengen van het plein waarop die bar is gebouwd komt neer op reële vergoeding van schade. Uit de laatste volzin van het hiervoor onder 4.5.3 overwogene in verbinding met overweging 4.5.2 volgt echter dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als gevolg van de aanwezigheid van de zonder bouwvergunning door [N.V.] gebouwde openluchtbar op het plein voor de [NV bar 1]-ruimte en voor de [VBA bar&restaurant]-ruimte geen schade (derving van huurgenot) lijdt of heeft geleden. De vordering onder i. voorzover gericht tegen [N.V.] moet ter zake van de hier besproken onderdelen daarvan worden afgewezen, hetgeen met zich brengt dat het Gerecht ook in dit verband geen grond ziet voor al dan niet temporele partiële ontbinding van de huurovereenkomsten (huurprijsvermindering) zoals gevorderd door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] al dan niet op de voet van artikel 7:207 BW.

De slotsom luidt dat alle primaire vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zullen worden afgewezen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die een ander oordeel kunnen dragen.

Uit voormelde overwegingen met betrekking tot al dan niet temporele partiële ontbinding van de huurovereenkomsten (huurprijsvermindering) al dan niet op de voet van artikel 7:207 BW volgt, en dat behoeft verder geen betoog, dat evenmin grond bestaat voor toewijzing van de hiervoor onder vii. omschreven subsidiaire vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. Die vordering zal daarom ook worden afgewezen.

eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze conventionele procedure aan de zijde van [N.V.] c.s. gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met wettelijke rente zoals onbestreden gevorderd door [N.V.] c.s..

in reconventie

Ter zake van de hiervoor onder a. omschreven vordering [N.V.] wordt het volgende overwogen. Daarbij wordt voorop gesteld dat naar het oordeel van het Gerecht geen sprake is van tussentijdse opzegging door [N.V.] van de huurovereenkomst met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte, maar van opzegging tegen de ommekomst van de aanvankelijke huurtermijn van 5 jaren. Het partijdebat ter zake van tussentijdse opzegging kan daarom onbesproken blijven. Verder wordt voorop gesteld dat de hiervoor onder 2.6 vermelde uitspraak van dit Gerecht ter zake waarvan op grond van het derde lid van artikel 7:246 BW een appelverbod geldt, anders dan [N.V.] stelt, door het daartegen door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op grond van beweerdelijke dat verbod doorbrekende gronden ingestelde hoger beroep - waarin nog uitspraak moet worden gedaan door het Hof - geen gezag van gewijsde heeft. Het beroep van [N.V.] op het gezag van gewijsde van die uitspraak treft daarom geen doel.

Evenwel is het Gerecht op grond van de hiervoor onder 2.6 geciteerd weergegeven overwegingen die hebben geleid tot het dictum van de beschikking van oordeel dat voor opzegging door [N.V.] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van de huur met betrekking van de [NV bar 1]-ruimte, zijnde een bedrijfspand of -ruimte, geen toestemming is vereist van de Huurcommissie, en er dienaangaande geen wettelijke taak is weggelegd voor die commissie.

De thans te beantwoorden vraag is of de opzegging van de huur door [N.V.] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte al dan niet rechtsgeldig is. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

De huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte (hierna: de huurovereenkomst) bepaalt onder meer het volgende:

”(…).

Lease Term: Sixty (60) months with one (1) extension option for Tenant with an additional sixty (60) months (…).

(…).”.

Van die contractuele bepaling maakt deel uit een onherroepelijk aanbod in de zin van het derde lid van artikel 6:219 BW. Op grond van die tussen partijen overeengekomen optiebepaling kan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als huurder los van de wil van [N.V.] als verhuurder de huurovereenkomst, na ommekomst van de aanvankelijk huurperiode van vijf jaar, met nog eens vijf jaar verlengen. Redelijke uitleg van die bepaling in het licht van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt mee dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in beginsel los van de wil van [N.V.] als verhuurder de huurovereenkomst, na ommekomst van de aanvankelijk huurperiode van vijf jaar, met nog eens vijf jaar kan verlengen, tenzij sprake is van zwaarwegende omstandigheden die met zich brengen dat [N.V.] als verhuurder tegen het eind van de eerste huurperiode rechtsgeldig de huur mag opzeggen met als gevolg dat het inroepen door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van de optie geen werking heeft. In de rechtspraak is in dat verband aangenomen dat alleen in geval van (1) slechte bedrijfsvoering door de huurder of (2) de verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik de verhuurder rechtsgeldig de huur kan opzeggen tegen het einde van de eerste vijf jaren.

Van de hiervoor onder (1) omschreven situatie is naar het oordeel van het Gerecht in het onderhavige geval sprake, in die zin dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten behoeve van de voering van zijn bedrijf [NV bar 1] fysiek geweld heeft gebruikt ten koste van de bedrijfsvoering van een derde, te weten [V.B.A.] zijnde de huurder/exploitant van de tegenover de [NV bar 1]-ruimte gelegen openluchtbar [V.B.A. bar], alsmede ten koste van de bedrijfsvoering van [N.V.] als verhuurder van die bar. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft het immers goed gevonden om in verband met zijn ongenoegen over het feit dat [N.V.] die openluchtbar met [Naam bedrijf] als huurder/exploitant daarvan heeft geconstrueerd op het pleintje gelegen voor de [NV bar 1]-ruimte een aan [V.B.A. bar] toebehorende barkruk in de richting van [V.B.A. bar] te smijten, als gevolg waarvan [V.B.A. bar]/[Naam bedrijf] schade heeft ondervonden (in elk geval een vernield televisietoestel) en haar personeel geschrokken is. Aldus is naar het oordeel van het Gerecht sprake van dermate slechte bedrijfsvoering zijdens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] die met zich brengt dat [N.V.] rechtsgeldig de huur met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] mocht opzeggen zoals zij heeft gedaan, te weten tegen het einde van de aanvankelijke huurperiode van 5 jaren, met als gevolg dat de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (na die opzegging) ingeroepen optie geen werking heeft. Op grond van dit alles zal de hiervoor onder a. omschreven vordering worden toegewezen als na te melden.

Toewijzing van de onder a. omschreven vordering van [N.V.] brengt met zich dat [N.V.] geen rechtens te respecteren belang heeft bij toewijzing haar hiervoor onder b. omschreven vordering. Die vordering zal daarom worden afgewezen, en het partijdebat dienaangaande kan onbesproken blijven.

Nu vast staat dat [N.V.] de huur met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte door opzegging rechtsgeldig heeft beëindigd komt verder vast te staan dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vanaf 1 januari 2023 zonder recht of titel gebruik maakt van de [NV bar 1]-ruimte. Dat betekent dat de hiervoor onder c. geformuleerde ontruimingsvordering van [N.V.] zal worden toegewezen als eveneens na te melden. Hierbij wordt nog overwogen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich niet heeft verzet tegen de door [N.V.] verzochte ontruimingstermijn van 14 dagen. De eerst bij dupliek in reconventie betrokken stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], dat dit vonnis op dit punt om de onder randnummer 31. van zijn conclusie van dupliek omschreven redenen niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, is tardief. [N.V.] heeft daarop immers niet meer kunnen reageren. Maar zelfs als bedoelde stelling niet tardief zou zijn betrokken door [eiser in conventie, verweerder in reconventie], brengt het hiervoor besproken fysieke geweld waaraan hij zich ten behoeve van zijn bedrijfsvoering schuldig heeft gemaakt met zich dat ontruiming van de [NV bar 1]-ruimte zo snel als mogelijk moet plaatsvinden. In het licht daarvan is het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van de toe te wijzen ontruimingsvordering van [N.V.] geboden. Dwangsommen in dit verband zullen gematigd worden opgelegd aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als ook na te melden. Daarvan gaat voldoende prikkel uit naar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toe tot nakoming van dit vonnis op dit onderdeel.

Ter zake van de door [N.V.] verzochte achterlating in de [NV bar 1]-ruimte van “all alteration, additions, improvements and fixtures, other than trade fixtures” wordt het volgende overwogen. Het eerste lid van artikel 7:216 BW luidt als volgt: “De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht.”. Die wettelijke bepaling is in elk geval met betrekking tot de huurverhouding tussen partijen van regelend recht. Partijen hebben in het licht daarvan krachtens het hiervoor onder 2.3 geciteerd weergegeven artikel 3 van de huurovereenkomst dat voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als huurder wettelijke wegneemrecht weg gecontracteerd, in die zin dat alle door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en/of [N.V.] gedurende de huur van de [NV bar 1]-ruimte aldaar aangebrachte ‘alteration, additions, improvements and fixtures, other than trade fixtures’, die op welke manier dan ook zijn bevestigd aan vloeren, muren of plafonds, aan [N.V.] in eigendom toebehoren en die ten tijde van de beëindiging van de huurovereenkomst door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de [NV bar 1]-ruimte achtergelaten moeten worden. Hetzelfde geldt voor enige linoleum of andere vloerbedekking in de [NV bar 1]-ruimte die gelijmd of semipermanent is aangebracht.

eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat artikel 6 van de huurovereenkomst een algemene voorwaarde is in de zin van artikel 6:231 BW, omdat die bepaling is bestemd te worden opgenomen in meerdere overeenkomsten, hetgeen blijkt uit de huurovereenkomst met betrekking tot de [VBA bar&restaurant]-ruimte. Die stelling mist naar het oordeel van het Gerecht voldoende feitelijke grondslag en wordt daarom gepasseerd. De enkele omstandigheid dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de [VBA bar&restaurant]-ruimte een identieke bepaling kent brengt nog niet met zich dat sprake is van een contractuele bepaling die is opgesteld om in meerdere overeenkomsten met andere huurders dan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te worden opgenomen. Het had te dezen op de weg van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gelegen zijn stelling met overeenkomsten van andere huurders van [N.V.] van in The Village gelegen aan [N.V.] toebehorende bedrijfspanden te onderbouwen. Dit één en ander klemt temeer omdat niet is gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat op de huurovereenkomst algemene voorwaarden van [N.V.] van toepassing zijn. Het verdere in dit verband gevoerde betoog van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter zake van zijn beroep op vernietiging van bedoelde contractuele bepaling niet zijnde een algemene voorwaarde behoeft in het licht van vorenstaande geen bespreking.

Subsidiair stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat het beroep van [N.V.] op artikel 6 van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Te dezen wordt voorop gesteld dat het Gerecht terughoudendheid moet betrachten alvorens die stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te volgen. Naar het oordeel van het Gerecht valt zonder nadere doch niet gegeven onderbouwing niet in te zien dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [N.V.] zich beroept op artikel 6 van de huurovereenkomst. Die overeenkomst is gesloten tussen professionele partijen, terwijl is gesteld noch gebleken dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij het sluiten van huurovereenkomst niet wist of niet voorzag dat hij aanzienlijke investeringen (naar eigen zeggen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] 1 miljoen US$) zou gaan doen met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte, terwijl is gesteld noch gebleken wat die investeringen precies inhouden. Aanzienlijke investeringen kunnen immers en bijvoorbeeld ook zien op niet in het vermogen van [N.V.] overgaande marketingactiviteiten. Bij dit alles komt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar eigen zeggen een relatief gunstige huur betaalt aan [N.V.] voor de [NV bar 1]-ruimte (randnummer 30 van zijn conclusie van dupliek in reconventie), hetgeen in dit verband mede in aanmerking moet worden genomen.

De slotsom op dit onderdeel luidt dat artikel 6 van de huurovereenkomst onverkort geldt en dat [N.V.] zich op die contractuele bepaling kan en mag beroepen. Er zijn geen feiten gesteld die nopen tot een andersluidend oordeel.

Met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is het Gerecht echter van oordeel dat niet duidelijk is wat in artikel 6 van de huurovereenkomst wordt bedoeld met fixtures, other than trade fixtures. Toewijzing van dit deel van de vorderingen onder c. voorzover gegrond op artikel 6 van de huurovereenkomst brengt ongetwijfeld meer dan onwenselijke executiegeschillen met zich. Het had op de weg van [N.V.] gelegen om een duidelijke omschrijving te geven van wat precies wordt bedoeld met fixtures, other than trade fixtures. Het nalaten daarvan brengt met zich dat dit onderdeel van de vordering onder c. als zijnde te vaag en onbepaald niet toewijsbaar is. Het overige van het hier besproken onderdeel van de vordering onder c. zal worden toegewezen als na te melden. Dwangsommen zullen ook in dit verband gematigd worden opgelegd aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om dezelfde als de hiervoor onder 4.13 omschreven reden.

Ter zake van de hiervoor onder d. omschreven geldvordering van [N.V.] wordt het volgende overwogen. [N.V.] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte per 1 november 2022 Afl. 63.000,-- verschuldigd is aan [N.V.] aan achterstallige huur. In het licht van het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemotiveerd gevoerde verweer en de omstandigheid dat de eerst bij akte uitlating producties in reconventie betrokken stelling van [N.V.], dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2023 maandelijks zogeheten Holdover ad Afl. 43.600,-- verschuldigd is, als tardief heeft te gelden en daarom buiten beschouwing blijft1., had het op de weg van [N.V.] gelegen om haar vordering op dit onderdeel bij gelegenheid van door haar aan te vragen doch niet aangevraagde pleidooi nader te onderbouwen. Dat nalaten komt en blijft voor rekening en risico van [N.V.], met als gevolg dat dit onderdeel van de vordering onder d. zal worden afgewezen.

Met betrekking tot de [VBA bar&restaurant]-ruimte stelt [N.V.] dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] per 1 november 2022 Afl. 177.178,75 verschuldigd is aan [N.V.] aan achterstallige huur. Na bij dupliek in reconventie door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in dit verband gemotiveerd gevoerde verweer stelt [N.V.] bij haar akte uitlating producties in reconventie dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nog Afl. 58.278,75 verschuldigd is aan [N.V.] uit hoofde van achterstallige huur. Ook die, overigens niet of onvoldoende helder onderbouwde, stelling van [N.V.] heeft als tardief te gelden en moet daarom buiten beschouwing blijven. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft immers ook op deze stelling niet meer kunnen reageren. Ook te dezen had het op de weg gelegen van [N.V.] om pleidooi te verzoeken. Dit onderdeel van de vordering onder d. zal eveneens worden afgewezen.

De slotsom met betrekking tot de hiervoor onder d. omschreven vordering luidt dat die vordering zal worden afgewezen. Ook in dit verband zijn geen feiten of omstandigheden (tijdig) gesteld die een andersluidend oordeel kunnen dragen.

In de uitkomst van deze reconventionele procedure - partijen zijn over en weer substantieel in het (on)gelijk gesteld – ziet het Gerecht aanleiding om de proceskosten te compenseren tussen partijen.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

in conventie

-wijst af het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verzochte;

-veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [N.V.], tot aan deze uitspraak begroot Afl. 2.500,-- aan gemachtigdensalaris, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis;

in reconventie

-verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de [NV bar 1]-ruimte door opzegging zijdens [N.V.] is geëindigd per 31 december 2022;

-beveelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de [NV bar 1]-ruimte binnen 14 dagen na de betekening aan hem van dit vonnis te ontruimen en met overgave van die ruimte ter vrije beschikking te stellen van [N.V.], en bepaalt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten behoeve van [N.V.] een dwangsom verbeurt van Afl. 5.000,-- per dag of deel daarvan dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat bevel niet opvolgt, en bepaalt de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te dezen niet meer dan Afl. 1.000.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;

-beveelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorts dat de door hem uit te voeren ontruiming van de [NV bar 1]-ruimte moet plaatsvinden met achterlating in die ruimte van alle door of vanwege [N.V.] en/of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarin of daaraan aangebrachte wijzigingen en toevoegingen die op welke manier dan ook naar zijn aard niet voor korte duur zijn bevestigd aan vloeren, muren of plafonds, en bepaalt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten behoeve van [N.V.] een dwangsom verbeurt van Afl. 1.000,-- per dag of deel daarvan dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dit bevel niet opvolgt, en bepaalt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te dezen niet meer dan Afl. 250.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;

-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

-wijst af het meer of anders door [N.V.] verzochte.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is in het openbaar uitgesproken op donderdag 8 februari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.