Rb. Arnhem, 02-04-2008, nr. 159751 / HA ZA 07-1388

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Daarna is vonnis bepaald.

De Gemeente heeft in eigendom een perceel grond, gelegen te [A-plaats] op de hoek [a-straat]/[b-straat], kadastraal bekend gemeente Wageningen sectie [A] nummer [0001], groot twaalf are en zestig centiare.

De Gemeente heeft die grond met ingang van 26 augustus 1982 in voortdurende erfpacht gegeven aan de stichting Verenigde Openbare Bibliotheken Wageningen (hierna de stichting), zulks met het oog op de realisatie daarop van een bibliotheek met daarboven woningen. De notariële akte waarbij het recht van erfpacht is gevestigd dateert van 11 oktober 1983. Daarin is onder meer bepaald dat de door erfpachtster te betalen canon f 79.440,-- per jaar bedraagt. In de erfpachtsakte is verder (in artikel 10) bepaald dat de Gemeente toestemming aan de stichting verleent om het erfpachtsrecht te splitsen in appartementsrechten.

De stichting heeft op de grond een gebouw gesticht, bestemd voor bibliotheek met aanhorigheden en negen bovenwoningen met bijbehorende bergingen.

Bij notariële akte van eveneens 11 oktober 1983 heeft de stichting — met toestemming van de Gemeente — het recht van erfpacht gesplitst in ‘tien appartementsrechten overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 875a en volgende van het Burgerlijk Wetboek’, recht gevend op het uitsluitend gebruik van een bibliotheekruimte en negen woningen, elk deel uitmakende een bepaald, in de akte omschreven, ‘aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het erfpachtsrecht’. Voor het appartementsrecht van [eiser 1] c.s. is dit aandeel bepaald op 603/10.723^ste deel. In het bij die notariële akte tevens vastgestelde reglement van splitsing zijn deze aandelen in de gemeenschap voor ieder appartementsrecht op dezelfde wijze bepaald.

De uitgifte in erfpacht is geschied onder toepasselijkverklaring van de ‘Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht 1980’, vastgesteld door de Raad van de Gemeente op 19 januari 1981 en vastgelegd in een notariële akte van 28 juli 1981. In de splitsingsakte is bepaald dat de eigenaar van een appartementsrecht gehouden is aan deze Algemene Bepalingen.

In de Algemene Bepalingen is in artikel 1 bepaald dat onder erfpachtstijdvak wordt verstaan ‘elke achtereenvolgende periode van 60 jaren, waarvan de eerste aanvangt op de datum met ingang waarvan het recht van erfpacht wordt gevestigd’.

De Algemene Bepalingen bevatten verder een regeling voor de herziening van de canon. In artikel 47 lid 1 is onder meer bepaald dat burgemeester en wethouders in het laatste jaar van elke vijfjarige periode van een erfpachtstijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende vijfjarige periode, zullen aanpassen aan de geraamde gemiddelde rente van de gemeentelijke investeringen van erfpachtsgronden.

In artikel 48 is bepaald:

Blijkens notariële akte d.d. 1 augustus 2006 hebben [eiser 1] c.s. op die datum in eigendom verkregen ‘het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede en derde verdieping met berging op de begane grond (…) plaatselijk bekend [a-straat] [1] te (…) [A-plaats] (…), uitmakende het zeshonderddrie/tienduizendzevenhonderd drieëntwintigste (603/10.723^ste) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het erfpachtrecht van de grond (…) en de eigendom van het daarop gestichte gebouw’. Deze woning is gelegen in het hiervoor bedoelde appartementsgebouw. De koopprijs bedroeg € 384.000,--.

Bij brief van 6 december 2006 heeft de Gemeente aan [eiser 1] c.s. geschreven dat de halfjaarlijkse canon per 1 januari 2007 zal worden herzien en € 2.357,-- in plaats van € 480,- zal gaan bedragen. De Gemeente heeft daarbij verwezen naar artikel 48 lid 1 sub c van de Algemene Bepalingen.

De Gemeente heeft bij de berekening van de canon de koopprijs van het appartementsrecht van [eiser 1] c.s. ad € 384.000,-- als uitgangspunt genomen en daarvan een percentage van 31% (de grondquote) aan de grond toegerekend, waarna zij de grondwaarde heeft gecorrigeerd met een ‘hoogtefactor’ van 0,80. Op basis daarvan heeft de Gemeente de grondwaarde bepaald op € 95.232,--. Uitgaande van een rente van 4,75% en administratiekosten van € 190,-- per jaar komt de canon uit op afgerond € 4.714,-- per jaar (= € 2.357,-- per halfjaar). Bij brief van 23 januari 2007 heeft de Gemeente daarover nog aan [eiser 1] c.s. geschreven:

Daarop heeft de advocaat van [eiser 1] c.s. bij brief aan de Gemeente van 28 februari 2007, voor zover van belang, geschreven:

Bij brief van 10 april 2007, verzonden op 11 april 2007, aan de advocaat van [eiser 1] c.s heeft de Gemeente daarop als volgt gereageerd:

[eiser 1] c.s. hebben gevorderd te verklaren voor recht:

Ten slotte hebben [eiser 1] c.s. gevorderd de Gemeente te veroordelen aan hen te betalen een bedrag van € 902,-- wegens buitengerechtelijke kosten.

Aan de primaire vordering hebben [eiser 1] c.s. ten grondslag gelegd hetgeen zij in hun hiervoor onder 1.9 geciteerde brief aan de Gemeente van 28 februari 2007 hebben geschreven. Aan de subsidiaire vordering hebben [eiser 1] c.s. ten grondslag gelegd dat de Gemeente geen inzicht in de berekening van de canon heeft gegeven en dat een aanpassing van de canon op een wijze zoals de Gemeente dat heeft gedaan in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, dan wel met de Algemene Bepalingen, dan wel met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De Gemeente heeft het gevorderde gemotiveerd weersproken op gronden die hierna zo nodig aan de orde zullen komen.

Bij de beoordeling van het primair gevorderde gaat het in de kern om de vraag of de overdracht van een appartementsrecht dat is ontstaan uit de splitsing van het recht van erfpacht, tevens de overdracht van een gedeelte van het erfpachtsrecht betekent.

Uit artikel 5:106 lid 4 BW volgt dat het recht van appartement bestaat uit enerzijds een aandeel in het gebouw en de daarbij behorende grond of, zoals in dit geval, een aandeel in het recht van erfpacht rustend op de grond, en anderzijds een exclusief recht op het gebruik van een privé gedeelte, dat wil zeggen, een of meer bepaalde gedeelten van het gebouw of de grond die voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.

Daaruit volgt dat, in de situatie dat een appartementsrecht is ontstaan uit een splitsing van een recht van erfpacht, het appartementsrecht een aandeel in het onverdeeld erfpachtsrecht omvat. Aangenomen moet worden dat de overdracht van het appartementsrecht aan [eiser 1] c.s. daarom inhoudt de overdracht van het aandeel in het onverdeelde recht van erfpacht.

De vraag is vervolgens of de overdracht van een aandeel in het onverdeelde recht van erfpacht moet worden gezien als de gedeeltelijke overdracht van het recht van erfpacht. Die vraag moet bevestigend worden beantwoord. Het gaat om een (bijzondere) vorm van gemeenschap. De deelgerechtigden zijn gezamenlijk erfpachter, zoals zij ook — het recht van erfpacht weggedacht — gezamenlijk eigenaar zouden zijn. Een aandeel is te beschouwen als een vermogensrecht van gelijke aard als het recht dat de deelgenoten gezamenlijk uitoefenen. Overdracht van een aandeel in het gemeenschappelijk recht impliceert daarom ook de overdracht van dat recht, zij het beperkt tot een aandeel daarin.

Daarom moet worden aangenomen dat bij de overdracht van het appartementsrecht aan [eiser 1] c.s. tevens sprake is geweest van een gedeeltelijke vervreemding van het recht van erfpacht zoals bedoeld in artikel 48 lid 1 onder c van de Algemene Bepalingen en dat de Gemeente gerechtigd is de canon op basis van de daarin neergelegde regeling aan te passen. De door [eiser 1] c.s. voorgestane (andere) uitleg, zoals die is neergelegd in voormelde brief van 28 februari 2007, ligt ook niet voor de hand, omdat de bedoelde regeling dan zinledig zou zijn. Als vervreemding van het appartementsrecht geen gedeeltelijke vervreemding van het erfpachtsrecht inhoudt, is niet goed denkbaar wat dan wél gedeeltelijke vervreemding zou zijn. Gehele vervreemding is na splitsing evenmin denkbaar omdat — zelfs als alle appartementsrechten in één hand zouden zijn — geen vermenging optreedt en dus nog steeds uitsluitend de afzonderlijke appartementsrechten kunnen worden vervreemd. In de redenering van [eiser 1] c.s. zou er na de splitsing dus geen sprake meer kunnen zijn van een gehele of gedeeltelijke vervreemding onder bijzondere titel van het recht van erfpacht, zodat een verhoging van de canon op grond van bedoeld artikel nooit meer mogelijk zou zijn. De uitleg van [eiser 1] c.s. ligt te minder voor de hand, omdat de Gemeente bij het totstandkomen van de akte van erfpacht al wist dat het recht van erfpacht zou worden gesplitst.

Dat de consequentie van het voorgaande is dat de verhouding tussen de door de appartementsgerechtigden te betalen canons kan gaan afwijken van de verhouding tussen de in de splitsingsakte bepaalde aandelen in de gemeenschap, is op zichzelf juist, maar kan niet tot een ander oordeel leiden. Daarbij dient bedacht te worden dat op iedere appartementsgerechtigde (en niet op de vereniging van eigenaren) afzonderlijk de plicht rust zijn aandeel in de canon rechtstreeks aan de grondeigenaar te betalen. De Vereniging van eigenaren is slechts hoofdelijk naast de appartementseigenaar verbonden (artikel 5:115 BW).

De primaire vorderingen van [eiser 1] c.s. moeten al met al worden afgewezen. Met betrekking tot de subsidiaire vorderingen wordt het volgende overwogen.

Uit de door de Gemeente gegeven toelichting op de berekening van de canon (als onder 1.8 weergegeven) volgt dat die is gebaseerd op de zogenoemde residuele methode. Namens de Gemeente is daarover tijdens de comparitie verklaard:

Daaruit volgt dat de Gemeente sedert 2005 de waarde van de grond via een andere (de residuele) methode heeft bepaald dan zij destijds in 1982 heeft gedaan. Dat lijkt niet een juiste benadering. Vereist is immers dat uit de erfpachtsakte in samenhang met de Algemene Bepalingen met een zekere mate van bepaalbaarheid kan worden afgeleid aan de hand van welke maatstaven de canon kan worden verhoogd. Een ander uitgangspunt zou er toe kunnen leiden dat de omvang van de voor de erfpachter essentiële canonverplichting van de willekeur van de erfverpachter afhankelijk wordt. In dit geval is in artikel 48 van de Algemene Bepalingen slechts neergelegd dat bij (gedeeltelijke) vervreemding van het recht van erfpacht burgemeester en wethouders van de Gemeente de canon kunnen herzien ‘op basis van waardeverandering’. Aanknopingspunten voor de wijze waarop die waardeverandering moet worden berekend zijn daarin niet gegeven. Daarom zal in beginsel bij een (tussentijdse) herziening van de canon de waarde van de grond via dezelfde maatstaf moeten worden bepaald als bij de aanvang van het recht van erfpacht is gebeurd.

De Gemeente heeft in 1982 de boekwaarde als maatstaf voor de waardebepaling van de grond genomen. Dat criterium lijkt nu niet (meer) bruikbaar. De vraag is vervolgens wat in het onderhavige geval een redelijke methode is om de waarde van de grond te bepalen. Op basis van de thans voorhanden gegevens kan dat niet worden vastgesteld. De rechtbank acht daarvoor een deskundigenbericht noodzakelijk. Tijdens de comparitie zijn de partijen het al eens geworden over de persoon van de deskundige. De rechtbank stelt zich voor dat aan die deskundige in ieder geval de navolgende vragen ter beantwoording worden voorgelegd:

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom te zijner tijd door [eiser 1] c.s. moeten worden betaald.

De zaak zal naar de rol worden verwezen om de partijen in de gelegenheid te stellen voorstellen te doen voor vragen die zij eventueel verder nog aan de deskundige willen stellen. Met het oog op het deskundigenbericht dient de Gemeente voorts inzicht te geven in de door haar gehanteerde (onder 1.8 weergegeven residuele) berekening van de grondwaarde. Zij dient daarbij in elk geval aan te geven hoe de grondquote van 31% is bepaald en waarom er een koppeling is gemaakt tussen de verkoopprijs van het appartementsrecht en de grondquote.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

De rechtbank

verwijst de zaak naar de rolzitting van 7 mei 2008 voor uitlating door de beide partijen zoals onder 13 is overwogen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. D. van Driel van Wageningen, R.J.B. Boonekamp en A.E.B. ter Heide, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2008.