Rb. Zeeland-West-Brabant, 25-01-2023, nr. 394018, E25012023

Het verloop van de procedure blijkt uit:

november 2022.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:

– Reduck houdt zich bezig met betonreparatie, kunststof vloeren, kelderafdichting en

injecteren.

– De VvE is een vereniging van eigenaren waartoe 107 appartementen behoren in het complex ‘ [naam gebouw] ’ gelegen aan [adres] te Middelburg. Complex ‘ [naam gebouw] ’ is in 2004 gebouwd en bestaat uit een winkelcentrum op de begane grond, een parkeerdek op de eerste verdieping en daarboven zeven verdiepingen met appartementen. Via het parkeerdek zijn de appartementen te bereiken via entree’s/trappenhuizen.

– Het parkeerdek van complex ‘ [naam gebouw] ’ heeft een oppervlakte van in totaal ongeveer 3.060 m2. Als afwerking van het parkeerdek is bij de bouw in 2004 over de gehele oppervlakte Bolidrain aangebracht. Bolidrain is een waterdoorlatend en geluidarm kunststofsysteem.

– Omdat er problemen werden ervaren rondom het parkeerdek in de vorm van lekkages, heeft de VvE middels haar toenmalige [beheerder] VvE Beheer (hierna: ISVB) aan bouwkundig bureau Duradis BV opdracht gegeven om een onderzoek te doen naar de gebreken aan het parkeerdek.

– Duradis BV heeft voor het aan haar opgedragen onderzoek BetonRestore BV als specialist ingeschakeld. De bevindingen van het onderzoek heeft Duradis BV opgenomen in het plan van aanpak van 26 februari 2018. Uit dat plan van aanpak volgt dat er is geconstateerd dat er meerdere oorzaken van de lekkages zijn en dat deze te vinden zijn in (i) het Bolidrain systeem op het parkeerdek, (ii) de aansluiting van het parkeerdek op de entree’s/trappenhuizen en (iii) de kitvoegen bij de galerijen van het wooncomplex.

Ter zake ieder van deze drie punten/gebreken is in het plan van aanpak een voorstel voor het uit te voeren herstel opgenomen, voorzien van de bijbehorende geraamde kostenposten.

– Het plan van aanpak vermeldt ten aanzien van (i) het Bolidrain systeem op het parkeerdek: “Tijdens de inspectie is geconstateerd dat met name in de rijbaan en de bochten naar de diverse parkeervakken het ‘open’ Bolidrain systeem behoorlijk dichtgeslibd is. Binnen de oppervlaktes waar het bolidrain systeem is dichtgeslibd, bevinden zich ook delen waar het systeem verder is aangetast. Hier en daar is plasvorming.

Als gevolg van het dichtslibben van de toplaag van het bolidrain systeem heeft het systeem ter plaatse geen waterdoorlatende werking meer. Tevens is er geconstateerd dat er in de vloerputten veel korrels of resten van het Bolidrain systeem bevinden”

Ter reparatie van de aangetaste oppervlaktes van het Bolidrain systeem wordt het volgende plan van aanpak voorgesteld:

“ Vakken met reparaties uitzetten en vervolgens ca 20mm diep inzagen

 Waar nodig plaatselijk dakbedekking repareren

 Oppervlak droog maken

 Aanbrengen van een nieuwe mortelvloer

 Vervangen van diverse dilatatievoegen door middel van polyurethaan giet kit.

Ter reparatie van de lokale dichtgeslibde plekken (slijtage) van het Bolidrain systeem wordt het volgende plan van aanpak voorgesteld:

 Daar waar nodig de aangetaste delen Bolidrain verwijderen en herstellen

 Oppervlak grondig stoomcleanen

 Oppervlak licht frezen plus stofzuigen

 Aanbrengen hechtlaag epoxyprimer

 Oppervlak instrooien met basaltsplit 3-5mm

 Aanbrengen van een seallaag met epoxyhars

 Herstellen van de dilatatievoegen in het systeem met een polyurethaan giet kit”.

– Bij e-mail van 7 november 2018 heeft ISVB het plan van aanpak van Duradis BV

aan Reduck toegezonden met het verzoek een offerte op te maken voor de renovatie van de rijstrook van het Bolidrain parkeerdek. Verzocht wordt, onder meer, een optie uit te werken voor het overlagen van het aangegeven Bolidrain wegdek (te vernieuwen oppervlak: 615m2). ISVB sluit de e-mail af als volgt:

“Ter informatie heb ik een onderzoek van Duradis in de bijlage gezet. Ik hoop dat je hier iets aan hebt.

Ik verneem graag wanneer je mij de offerte kan toesturen”.

– Bij e-mail van 15 november 2018 heeft ISVB Reduck bericht dat enkel de rijstrook onder de open lucht vervangen moet worden en niet de volledige strook zoals eerder aangegeven.

– Op 16 juli 2019 heeft Reduck aan de VvE de offerte 2011-MD uitgebracht. De offerte luidt – voor zover van belang – als volgt:

“Naar aanleiding van uw verzoek en expertise ter plaatse met betrekking tot het aanbrengen van een slijtlaag op ca. 565 m2 parkeerdek (…) kunnen wij u geheel vrijblijvend onderstaande aanbieden.

Onze aangeboden werkzaamheden zijn overeenkomstig met het uitgebrachte Duradis advies van 26-02-2018.

Werkzaamheden

- Grote aangetaste delen Bolidrain verwijderen en herstellen met een EP troffelmortel.

- Oppervlak reinigen door middel van stoomcleanen/hogedruk water.

- Na droging oppervlak licht aanstralen/frezen.

- Ter plaatse van dilataties Bolidrain systeem verwijderen tot 20cm uit dilatatie.

- Maken van mortelbalk met EPDF troffelmortel met toevoeging versterkingsvezel.

- Gehele oppervlak voorzien van een EPDF primer/schraaplaag

- Na droging aanbrengen van een EPDF slurry. Deze laag vol voorzien van een

Mandurax 1-2/3mm.

- Deze laag tijdens doorharding aanrollen.

- Na droging dilataties afwerken met Sika MultiSeal.

Advies: Gezien het water nu aan oppervlak blijft dient het op ander wijze afgevoerd te worden. Wij willen u adviseren om minimaal 8 stuks afwateringsputten bij te plaatsen. Deze kunnen worden aangesloten op de nu aanwezige Bolidrain putten.

Prijsvorming:

De hiervoor omschreven werkzaamheden kunnen wij u aanbieden tegen een vaste prijs van € 64.975,- ex. 9% BTW.

Het leveren en plaatsen van 8 stuks afwateringsputten kunnen wij aanbieden tegen een vaste prijs van € 1.600,- ex. BTW.

(…)

Betalingstermijn:

Facturering na gereed zijn van werkzaamheden. Betalingstermijn 14 dagen na factuurdatum”.

– Op 2 augustus 2019 heeft de VvE de offerte 2011-MD van 16 juli 2019 geaccepteerd en aan Reduck opdracht gegeven de in de offerte omschreven werkzaamheden uit te voeren.

– Omstreeks augustus/september 2019 is Reduck begonnen met het plaatsen van afwateringsputten en de aansluiting daarvan op de al aanwezige putten. Bij deze werkzaamheden, waarbij sleuven zijn gefreesd in de Bolidrain-laag, is de bitumen onderlaag van het parkeerdek beschadigd geraakt.

– Op 16 september 2019 heeft Reduck aan ISVB een factuur ten bedrage van

€ 36.283,38 incl. BTW toegezonden ter zake “Opstarttermijn 50% voor het aanbrengen van slijtlaag e.e.a. volgens uw opdracht”. De VvE heeft deze factuur betaald.

– In de winter van 2019 hebben de werkzaamheden van Reduck stil gelegen.

– In het voorjaar van 2020 heeft Reduck de werkzaamheden weer opgestart. Reduck

is toen begonnen met het aanbrengen van een slijtvaste epoxylaag op de rijstrook

van het parkeerdek.

– Op 28 mei 2020 heeft Reduck aan ISVB een factuur van 28 mei 2020 ten bedrage van € 36.283,38 incl. BTW toegezonden ter zake “Slottermijn met betrekking tot het aanbrengen van slijtlaag e.e.a. volgens uw opdracht”. De VvE heeft de betaling van deze factuur opgeschort.

– Op 14 juli 2020 heeft de opleveringsinspectie plaatsgevonden in aanwezigheid van de heer [naam 1] van Duradis BV. Van deze inspectie is een verslag opgemaakt, dat luidt – voor zover van belang – als volgt:

“De onderstaande punten zijn geconstateerd en/of besproken.

(…)

3. De nieuwe slijtlaag is niet op afschot gelegd naar de bestaande putten en nood

overstort putten. De verwachting was een stuk vanzelfsprekendheid in het creëren van afschot naar de putten op de rijstrook parkeerdek. Het creëren van afschot staat niet opgenomen in het advies (Duradis), de offerte (Reduck) en opdracht (bestuur VvE/ISVB). Dit had uitdrukkelijk opgenomen moeten worden in de offerte en zou de prijsaanbieding 2 á 3 keer duurder gemaakt hebben.

4. Meerdere nieuwe nood overstort putten liggen op de hoogste punten van de nieuwe slijtlaag. Regenwater kan niet naar deze putten stromen. (…).

(…)

9. In de grindbakken bij de liftportieken blijft meer water staan dan vóór het aanbrengen van de nieuwe slijtlaag. Bij zware regenbuien loopt het water te langzaam weg onder de nieuwe slijtlaag naar de bestaande putten, waardoor water via de portieken naar de bergingen (op een lager punt) stroomt. Hierdoor is in de Lidl nog sprake van lekkage. De Lekkages in de Jumbo en Kruidvat zijn verholpen. Dit komt doordat regen door verkeerd afschot naar de bergingen stroomt en daar naar beneden lekt. Een oplossing voor het verhelpen van deze lekkages wordt door ISVB een advies en offerte opgevraagd bij [bouwgroep] .

10. Regenwater stroomt op het bestaande Bolidrain parkeerdek t.p.v. de pakeervakken. Regen trekt weg in dit gedeelte Bolidrain en stroomt onderlangs de nieuwe slijtlaag naar de bestaande putten. Een voorschrift voor goede werking is jaarlijks reinigen van het Bolidrain parkeerdek. Tot voorheen was dit niet nodig. (…).

Na overleg met alle partijen zijn de onderstaande afspraken gemaakt.

 (…)

° Volledige dichtzetten van de gebouwdilatatie.

° Verwijderen van het losliggende grind.

° Uit coulance bepalen welke te diepe plassen uitgevuld moeten worden i.o.m.

ISVB en opvolging hiervan na de bouwvak.

° Deksels nood overstort putten losmaken en schoonmaken.

(…)

° Kale plekken instrooien met grind en verwijderen losliggend grind dat erop

blijft liggen.

° De te diepe plassen worden uit coulance uitgevuld. Dit indien mogelijk zoveel

mogelijk op afschot.

 Na uitvoering van bovengenoemde werkzaamheden door Reduck betaalt ISVB de

resterende 50% aan Reduck”

– Bij e-mail van 2 oktober 2020 heeft ISVB Reduck – voor zover van belang – als

volgt bericht:

“Door de hevige regenval is water de bergingsgangen in gestroomd. Wij hebben direct gehandeld en zandzakken laten plaatsen om dit te voorkomen. Wil jij hierop zelf actie ondernemen of wil je de huidige zandzakken handhaven?

Wij nemen aan dat dit voor jou een verzekeringskwestie is? Mocht het nodig zijn een specifieke factuur willen ontvangen van [bouwgroep] , dan vernemen wij graag hoe jij dit aangeleverd wil krijgen”.

– Hierop heeft Reduck bij e-mail van 6 oktober 2020 als volgt gereageerd:

“Wij nemen geen enkele aansprakelijkheid op ons. Lekkage heeft in geen enkele vorm te maken met de werkzaamheden aan het parkeerdek.

De genoemde problemen bestaan al enkele jaren en is een bouwkundige fout. Hiervoor ben ik zelf al ca. 3 jaar geleden benaderd om hiervoor een oplossing aan te dragen. Daarnaast moet het naast gelegen afwerking Bolidrain ter plaatse van parkeervakken hier voor afwatering zorgen. Doordat er nimmer onderhoud aan gedaan is, is dit systeem nog minimaal werkzaam.

In onze offerte/aangeboden werkzaamheden is nimmer gesproken over afschotcorrectie. Dit heeft u zelf meerdere keren bevestigd.

Wij begrijpen dat het een probleem is en blijft voor de VvE, op verzoek willen wij graag meedenken en bekijken wat hierin een goede oplossing zou kan zijn”.

– Partijen hebben samen met Duradis BV gezocht naar een oplossing voor het beter

doen afvoeren van het hemelwater van het parkeerdek. De oplossing werd, na het

uitvoeren van een proef, onder meer, gezien in het aanbrengen van goten (afgedekt met roosters) in het midden van de rijstrook en aan de zijkant daarvan en naast de entree’s/trappenhuizen.

– Reduck heeft de VvE aangeboden het aanbrengen van de goten in het midden van

de rijstrook voor haar rekening te nemen. Voor het aanbrengen van de overige goten (86,50m) heeft Reduck aan de VvE een kostprijs van € 6.160,= ex BTW geoffreerd.

– In december 2020 heeft ISVB haar naam gewijzigd in VvE Beheer Zeeland.

– Op 5 januari 2021 heeft VvE Beheer Zeeland aan Reduck opdracht gegeven voor

het aanbrengen van de goten voor een bedrag van € 6.160,= ex BTW.

– Bij het frezen en uithakken van de Bolidrain-laag ten behoeve van het aanbrengen van de goten heeft Reduck de bitumen onderlaag van het parkeerdek beschadigd.

– Marsaki Vastgoed Beheer heeft in die periode de rol van beheerder van de VvE overgenomen van VvE Beheer Zeeland.

– Op 8 januari 2021 heeft Erdo BV in opdracht van de Jumbo, die in het complex ‘ [naam gebouw] ’ is gevestigd, een dakinspectie (tijdens regen) uitgevoerd. Uit het rapport van Erdo BV van 8 januari 2021 volgt – kort en zakelijk weergegeven – dat er is geconstateerd dat er tijdens en na een regenbui structureel te veel water op het parkeerdek achterblijft, hetgeen betekent dat de waterhuishouding niet (voldoende) op orde is; dat het afschot op het parkeerdek onvoldoende is en de opstandhoogte van de kozijnen onvoldoende hoog is, waardoor het regenwater zich een weg vindt naar de bergingen en de ondergelegen winkels.

– Op 28 januari 2021 heeft Monton Projectmanagement BV in opdracht van de vereniging van eigenaars van de winkels in het complex ‘ [naam gebouw] ’ (hierna: de VvE van de winkels) een onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden tijdens het door Reduck aanbrengen van de goten. Uit het rapport van Monton Projectmanagement BV van 1 februari 2021 volgt – kort en zakelijk weergegeven – dat met het aanbrengen van de waterdichte laag het Bolidrain systeem de drainfunctie heeft verloren, waardoor mede door gering afschot plasvorming ontstaat; dat de opstandhoogte van de kozijnen minimaal is, waardoor water dat niet snel een weg vindt naar de bestaande hemelwaterafvoeren ter plaatse van de opstanden in de portalen en de bergingsgangen stroomt en dat dit door de afdichting van het Bolidrain systeem alleen maar zal verergeren. Monton Projectmanagement BV concludeert vervolgens: “dat de thans in uitvoering zijnde werkzaamheden geen oplossing bieden voor de wateroverlast, de bestaande lekkages niet verhelpen en meerdere lekkages zullen veroorzaken. Een ‘zoektocht’ naar de plaats van de vele lekkages in combi met het lokaal verwijderen en herstellen van het Bolidt is niet uitvoerbaar”.

– 1 februari 2020 heeft Reduck aan de VvE een factuur ten bedrage van

€ 7.453,60 incl. BTW) toegezonden ter zake “Aanbrengen van zijgoten e.e.a. volgens uw opdracht”. De VvE heeft deze factuur betaald.

– Omdat de bitumen onderlaag van het parkeerdek beschadigd was geraakt bij het aanbrengen van de goten, hebben partijen op 8 maart 2021 de navolgende afspraken gemaakt:

“ Goten worden in week 10 (deze week) gereinigd;

 Goten worden aansluitend op reiniging gecontroleerd op lekkages en indien aanwezig

direct gerepareerd

 Er wordt in week 10 een aanvullende goot aangebracht ter plaatse van trappenhuis 2;

 Gootroosters worden in week 10 vastgelegd;

 Dilatatie wordt afgewerkt;

 Reduck neemt 1m3 water mee en zal de aanwezige afvoeren testen;

 [naam 2] meldt het testen en afvoeren bij [naam 3] zodat hij de lekkages bij de winkels kan

beoordelen;

 Ter plaatse van trappenhuis 3 bevindt zich nog een klein stukje Bolidrain, dit zal door

Reduck verwijderd worden;

 [naam 3] (lees: Marsaki Vastgoed Beheer) verleent deze week uit naam van de VvE

opdracht aan RHDHV (lees: Royal Haskoning DHV);

 [naam 3] draagt zorg voor spoedige betaling van factuur Reduck;

 Afwerking van de rijbaan vindt plaats na resultaat onderzoek RHDV;

 Verkeer kan doorgang vinden over parkeerplaatsen tijdens werkzaamheden Reduck”..

– Nadat Reduck per e-mail aan de VvE te kennen had gegeven dat zij op 12 maart 2021 met de (op 8 maart 2021) afgesproken (herstel)werkzaamheden wilde beginnen, berichtte de VvE Reduck bij e-mail van 11 maart 2021 – voor zover van belang – als volgt:

“Sinds medio januari, dus kort nadat jullie zijn begonnen met de aanleg van de extra goten, zijn de lekkages in de onderliggende winkels sterk verergerd en is het ook hevig gaan lekken op andere plekken.

Wij laten daarom, zoals besproken, een onderzoek doen naar de exacte oorzaak van deze lekkages.

We hebben jl. maandag afgesproken dat jij zsm. aan de slag gaat met oa. het repareren van het dakleer op die plekken waar visueel valt vast te stellen waar de waterdichte laag in de aangebrachte goten is beschadigd. Inmiddels zijn wij (de VvE) tot de slotsom gekomen dat het niet raadzaam is dit nu uit te voeren. Mijn verzoek is daarom voorlopig pas op de plaats te maken.

Reden om die reparaties niet nu uit te voeren:

(…)

- het voornoemde onderzoek zal komende week opgestart worden, daarna hebben we meer inzicht in de aard en omvang van de lekkages en een definitieve oplossing.

- in de winkels zijn over de gehele lengte van het gebouw goten aangelegd, waardoor de urgentie van reparatie vooralsnog is weggenomen”.

– Op 17 maart 2021 heeft Royal Haskoning DHV (hierna: RHDHV) in opdracht van de VvE en de VvE van de winkels een onderzoek uitgevoerd naar de oorzaken van de lekkages en een advies uitgebracht voor het verhelpen daarvan. RHDHV heeft haar bevindingen en advies opgenomen in haar rapport van 31 mei 2021. Dit rapport luidt – voor zover van belang – als volgt:

“Het parkeerdek bestaat uit een Bolidrain parkeerdeksysteem (berijdbaar drainagesysteem). We zien een 40mm dik systeem dat het water buffert en afvoert naar de afvoerputten. Het systeem is op een zo goed als waterpas ondergrond (druklaag) aangebracht. De putten zijn alleen aanwezig ter plaatse van de rijbaan en de expeditiestraat. Het water dat van de geparkeerde auto’s komt moet zonder afschot horizontaal zijn weg vinden over een lange afstand naar één van de putten in combinatie met uitdampen. Ook het regenwater dat op de rijbaan komt moet horizontaal zijn weg vinden naar de putten om afgevoerd te worden. Deze uitgangssituatie zonder afschot betekent dat regenwater zich horizontaal verspreidt in de Bolidrain voordat het wordt afgevoerd. Het systeem blijft lang nat en eventuele kwetsbare details langs de randen geven meer kans op lekkages. Toch lijkt het al die jaren te hebben gewerkt. Aan de andere kant zijn er vanaf de oplevering lekkages gemeld. De relatie tussen de algemeen gemelde lekkages en het ontwerp en de uitvoering kunnen wij op dit moment niet expliciet leggen. Overigens is op de ontwerptekening wel afschot aangegeven.

Vanwege slijtage c.q. vermeend achterstallig onderhoud is de niet overdekte rijbaan ter ontsluiting van de overdekte parkeervakken vanaf de periode medio september 2019 tot voorjaar 2020 behandeld met een Epoxy coating. De aangebrachte epoxy heeft het drainage effect van het Bolidrain teniet gedaan. Hierdoor is er wateroverlast ontstaan in de bergingsgangen. Een logisch effect, omdat het water in het parkeer- en loopgebied onder de appartementen maar moeilijk kan wegstromen via de nog dunne drainagelaag onder de epoxy. Als dat al überhaupt nog mogelijk is. Op de expoxylaag blijft water staan dat met windstuwing richting de deuren van de bergingsgang wordt gestuwd en via de lage dorpel naar binnen stroomt.

Na het aanbrengen van de toplaag op het rijdek is dan ook wateroverlast in de bergingen ontstaan.

Na het verergeren van deze lekkageproblematiek is er voor gekozen om open afvoergoten in het door epoxy verdichte Bolidrain aan te brengen. Dat lijkt een logische keuze, maar is uiteindelijk verkeerd en ondoordacht uitgevoerd”.

– Bij brief van 14 juli 2021 heeft de VvE het rapport van RHDHV van 31 mei 2021 naar Reduck toegezonden en Reduck aansprakelijk gesteld voor hetgeen in dat rapport ten aanzien van de door Reduck verrichte werkzaamheden is opgenomen. Aan Reduck is een termijn van dertig dagen geboden om in overleg met de VvE afspraken te maken over het herstel van de gebreken. Daarnaast is aan Reduck een termijn van zes maanden geboden om het herstel uit te voeren en het werk op te leveren naar de eisen van goed en deugdelijk werk. Op 17 augustus 2021 heeft de VvE een rappelbrief aan Reduck toegezonden. Reduck heeft aan de inhoud van de brieven geen gevolg gegeven; zij achtte zich voor de gestelde gebreken niet aansprakelijk.

– Tussen partijen heeft via hun raadslieden overleg plaatsgevonden, maar dat heeft niet geresulteerd in een oplossing van het geschil tussen partijen.

– Op 25 november 2021 heeft RHDHV in opdracht van de VvE een aanvullende memo geschreven waarin zij meer specifiek aangeeft welk schadebedrag in haar visie is ontstaan door de werkzaamheden van Reduck. In de memo heeft RHDHV opgesomd welke werkzaamheden nog zouden moeten gebeuren om de dakbedekking te herstellen en om de situatie terug te brengen naar van voor het werk van Reduck. RHDHV raamt de nog te verrichten herstelwerkzaamheden op een bedrag van € 62.561,= incl. BTW. Het terugbrengen van de situatie naar de situatie van voor het werk van Reduck raamt RHDHV op een bedrag van

€ 380.000,= incl. BTW.

– Op 14 december 2021 heeft de VvE de aanvullende memo van RHDHV naar Reduck toegezonden en Reduck voor de laatste maal gesommeerd over te gaan tot uitvoering van de in die memo opgenomen herstelwerkzaamheden, bij gebreke waarvan Reduck in verzuim zou verkeren en de VvE de herstelwerkzaamheden door een derde zou laten uitvoeren op kosten van Reduck.

– Reduck heeft aan de sommatie van VvE van 14 december 2021 geen gevolg gegeven. Op 19 januari 2022 heeft Reduck de VvE gedagvaard voor deze rechtbank.

in conventie

Reduck vordert – samengevat – veroordeling van de VvE tot betaling van een bedrag van € 36.283,38 (hoofdsom) en een bedrag van € 1.149,14 (buitengerechtelijke kosten), vermeerderd met wettelijke (handels)rente, proceskosten en nakosten.

Reduck legt aan haar vordering ten grondslag dat zij in opdracht en voor rekening van de VvE werkzaamheden heeft verricht, dat zij daarvoor facturen aan de VvE heeft toegezonden, waarvan de VvE er één (de factuur van 28 mei 2020; de slottermijn) ten onrechte onbetaald heeft gelaten. Reduck stelt dat zij uit hoofde daarvan van de VvE te vorderen heeft een bedrag van € 36.283,38 incl. BTW, vermeerderd met rente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldatum van de factuur, dat zij de VvE heeft gesommeerd tot betaling aan haar over te gaan, maar dat de VvE daartoe niet bereid is gebleken. Reduck stelt dat zij daarnaast jegens de VvE aanspraak kan maken op de gemaakte buitengerechtelijke kosten.

De VvE voert verweer en concludeert Reduck in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren althans de vordering af te wijzen, met veroordeling van Reduck in de kosten, vermeerderd met rente.

Op de stellingen van partijen zal hierna bij de beoordeling – voor zover van belang – nader worden ingegaan.

in reconventie

De VvE vordert na vermeerdering van eis – samengevat – veroordeling van Reduck tot betaling van een bedrag van € 446.036,30 (hoofdsom) en een bedrag van € 10.748,43 (expertisekosten), vermeerderd met wettelijke rente, proceskosten en nakosten.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat Reduck in de nakoming van haar verbintenissen uit de tussen partijen gesloten aanneemovereenkomst tekort is geschoten en ter zake in verzuim verkeert, dat zij heeft afgezien van nakoming en in plaats daarvan aanspraak maakt op vergoeding van de schade die door het tekortschietend handelen van Reduck is ontstaan en dat die schade bestaat uit de navolgende posten:

- € 62.561,= ter zake herstelkosten,

- € 380.000,= ter zake kosten voor het in de oude staat terugbrengen van het parkeerdek,

- € 798,60 ter zake kosten voor het vastzetten van roosters door

[bouwbedrijf ] ,

- € 4.672,99 ter zake kosten voor het treffen van noodmaatregelen door

[bouwgroep] BV,

- € 24.634,69 ter zake kosten voor het treffen van noodmaatregelen door

[bouwbedrijf ] ,

- € 10.406,= ter zake kosten voor het begeleiden van de VvE door haar

beheerder,

- € 10.748,43 ter zake expertisekosten RHDHV.

De VvE stelt dat na verrekening van het door Reduck gevorderde factuurbedrag van € 36.283,38 met de door haar geleden schade, Reduck nog het gevorderde bedrag aan haar is verschuldigd. Dat geldt ook indien wordt geoordeeld dat de huidige lekkageproblematiek een voortzetting is van een al bestaande lekkageproblematiek. In dat geval is Reduck immers tekort geschoten in de op haar rustende verbintenis de VvE erop te wijzen/ervoor te waarschuwen dat door de te verrichten werkzaamheden de bestaande problemen zouden herleven of verergeren. Ook in dat geval is Reduck aansprakelijk voor vergoeding van de geleden schade, aldus de VvE.

Reduck voert verweer en concludeert de VvE in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren althans de vordering af te wijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten.

Op de stellingen van partijen zal hierna bij de beoordeling – voor zover van belang – nader worden ingegaan.

in conventie en in reconventie

De vorderingen in conventie en in reconventie worden vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk beoordeeld.

Tussen partijen is niet in geschil dat de VvE met Reduck een aannemingsovereenkomst heeft gesloten voor het aanbrengen van een slijtvaste epoxylaag op ca. 565m2 parkeerdek (de rijstrook) en het leveren en plaatsen van 8 stuks afwateringsputten tegen een vaste prijs van in totaal € 72.566,75 incl. BTW, dat Reduck deze werkzaamheden heeft verricht en in verband daarmee de factuur van 28 mei 2020 (de slottermijn) aan de VvE heeft toegezonden en dat de VvE die factuur onbetaald heeft gelaten. De VvE betwist op zichzelf niet dat zij deze factuur ten bedrage van € 36.283,38 incl. BTW als tegenprestatie voor de verrichte werkzaamheden nog aan Reduck zal moeten voldoen, maar beroept zich ter zake op verrekening vanwege – zo stelt zij – door Reduck veroorzaakte schade. Dit brengt met zich dat, behoudens het hierna nog te bespreken beroep op verrekening, de vordering van Reduck in beginsel toewijsbaar is.

De tegenvordering van de VvE betreft schade voortvloeiend uit het niet dan wel niet deugdelijk nakomen van verbintenissen uit de aannemingsovereenkomst, de tussen partijen gemaakte afspraken op 14 juli 2020, de opdracht tot het aanbrengen van goten, de op 8 maart 2021 afgesproken herstelwerkzaamheden en schade voortvloeiend uit het schenden van de waarschuwingsplicht.

De VvE verwijt Reduck – kort en zakelijk weergegeven – dat Reduck niet ervoor heeft gezorgd dat het water op een deugdelijke wijze van het parkeerdek wordt afgevoerd, dat zij de VvE niet ervoor heeft gewaarschuwd dat door het aanbrengen van de slijtvaste epoxylaag op de rijstrook van het parkeerdek de drainfunctie van het Bolidrain systeem teniet wordt gedaan en dat zij bij het plaatsen van de afwateringsputten en de aansluiting daarvan op de al aanwezige putten en het aanbrengen van de goten fouten heeft gemaakt, waaronder het beschadigen van de bitumen onderlaag van het parkeerdek, met lekkages in de ondergelegen winkels tot gevolg.

Naar het oordeel van de rechtbank voert Reduck terecht als verweer dat het in orde brengen van de waterhuishouding van het parkeerdek geen onderdeel uitmaakt van de aan haar verstrekte opdracht. Aan Reduck is opdracht gegeven voor het aanbrengen van een slijtvaste epoxylaag op ca. 565m2 parkeerdek (de rijstrook) en het leveren en plaatsen van 8 stuks afwateringsputten en niet meer dan dat. Reduck kan daarom niet worden verweten dat zij niet ervoor heeft gezorgd dat het water op deugdelijke wijze van het parkeerdek wordt afgevoerd.

Ook in de stelling dat Reduck is tekortgeschoten in de op haar rustende zorgplicht door niet te waarschuwen voor de risico’s van het aanbrengen van de epoxylaag op de rijstrook van het parkeerdek, wordt de VvE niet gevolgd. Dat op Reduck de gestelde waarschuwingsplicht rust, heeft de VvE naar het oordeel van de rechtbank, bezien in het licht van het verweer van Reduck, onvoldoende gemotiveerd. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Op grond van artikel 7:754 BW is de aannemer (in dit geval Reduck) bij het aangaan of uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever (in dit geval de VvE) te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt, aldus het artikel, in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren alsmede fouten of gebreken in de door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.

Daargelaten dat in deze zaak onduidelijk is gebleven of het aanbrengen van een niet waterdoorlatende laag op de rijstrook van het parkeerdek, gezien de gehele waterhuishouding van het complex, een onjuiste aanpak is geweest, stelt Reduck terecht dat in aanmerking moet worden genomen dat de VvE zich voorafgaand aan het verstrekken van de opdracht aan Reduck heeft laten adviseren door een deskundige (Duradis BV) en een specialist (BetonRestore BV). Niet gesteld en niet gebleken is dat Reduck vanwege haar deskundigheid wist of redelijkerwijs behoorde te weten dat het volgen van het advies van Duradis BV tot schade zou leiden. Het rapport van RHDHV van 31 mei 2021 doet daar niet aan af. Uit dat rapport volgt immers dat alleen ter plaatse van de rijstrook van het parkeerdek de werking van het Bolidrain systeem teniet is gegaan door de aangebrachte epoxy. Niet gesteld en niet gebleken is dat voor Reduck voorzienbaar was dat het aanbrengen van de epoxylaag op de rijstrook, waartoe zij opdracht heeft gekregen en ten aanzien waarvan niet in geschil is dat zij deze werkzaamheden deugdelijk heeft uitgevoerd, tot de gestelde problemen met de waterhuishouding zou leiden. Dit brengt met zich dat de schade voor zover die voortvloeit uit het aanbrengen van de epoxylaag op de rijstrook van het parkeerdek niet op Reduck afgewenteld kan worden.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat Reduck bij het frezen van sleuven in de Bolidrain-laag, ten behoeve van het plaatsen van de afwateringsputten en de aansluiting daarvan op de al aanwezige putten en het aanbrengen van goten, de (waterdichte) bitumen onderlaag van het parkeerdek heeft beschadigd.

Reduck voert als verweer dat haar ter zake geen verwijt kan worden gemaakt. Zij heeft voorafgaand aan de werkzaamheden een proefsleuf gemaakt en daarbij geconstateerd dat de Bolidrain-laag 4cm dik was. Om die reden heeft zij haar freesmachine ingesteld op 3,5cm. Dat zij desondanks door de bitumen onderlaag heeft gezaagd was onvermijdelijk, omdat de aannemer destijds deze onderlaag niet vlak had aangelegd. Daardoor was de Bolidrain-laag niet overal 4cm dik. Dat heeft zij niet kunnen voorzien en hoefde zij ook redelijkerwijs niet te verwachten, aldus Reduck.

De rechtbank volgt Reduck daarin niet. Naar het oordeel van de rechtbank moet Reduck erop bedacht zijn dat de Bolidrain-laag door diverse omstandigheden, waaronder slijtage, hetgeen Reduck ter zitting ook zelf naar voren heeft gebracht, niet overal dezelfde dikte kan hebben. De op Reduck als opdrachtnemer rustende zorgplicht brengt met zich dat Reduck passende maatregelen moet nemen om dit soort (zaag)schade te voorkomen. Het maken van één enkele proefsleuf is daartoe onvoldoende. De rechtbank moet constateren dat de voorbereiding op de werkzaamheden niet zorgvuldig is gebeurd en dat daardoor de bitumen onderlaag beschadigd is geraakt. Ook na de eerste beschadiging van de bitumen onderlaag heeft Reduck naar het oordeel van de rechtbank niet met die mate van zorgvuldigheid gehandeld die van haar verwacht mag worden. Aangenomen wordt dat wanneer met een zaag de bitumen onderlaag wordt geraakt, de beschadiging visueel waarneembaar is. Bijzondere alertheid is daarna geboden. Reduck had na de eerste beschadiging uiterst voorzichtig te werk moeten gaan. Desondanks is op een aanzienlijk aantal plaatsen – de VvE spreekt van honderden beschadigingen, hetgeen niet althans onvoldoende gemotiveerd is weersproken – door de bitumen onderlaag gezaagd. Dat Reduck – naar eigen zeggen ter zitting – niet heeft gemerkt dat zij door de bitumen onderlaag had gezaagd, komt voor haar rekening en risico.

Reduck voert aan dat zij steeds bereid is geweest en nog steeds bereid is om de op 8 maart 2021 afgesproken herstelwerkzaamheden uit te voeren, maar dat de VvE haar daartoe ten onrechte niet in staat heeft gesteld, waardoor aan de VvE te verwijten schade is ontstaan.

De rechtbank volgt Reduck daarin niet. Weliswaar staat tussen partijen niet ter discussie dat Reduck de VvE heeft aangeboden om de op 8 maart 2021 afgesproken herstelwerkzaamheden te verrichten, maar daaraan had Reduck de voorwaarde verbonden dat de VvE eerst haar factuur van 28 mei 2020 (verminderd met de kosten gemoeid met het herstel; volgens Reduck een bedrag van € 5.000,=) moest voldoen. Naar het oordeel van de rechtbank is die voorwaarde in de gegeven omstandigheden onredelijk. Partijen zijn overeengekomen dat facturering plaatsvindt na het gereed komen van de werkzaamheden en het werk was nog niet definitief opgeleverd. De VvE was in redelijkheid dan ook niet gehouden om het voorstel van Reduck te aanvaarden. Bovendien hebben partijen – en volgens Reduck op haar aangeven – de afspraak gemaakt om een onderzoek naar de exacte oorzaak van de lekkages te laten uitvoeren. De VvE mocht gelet op dit onderzoek eerst de bevindingen van RHDHV en haar advies over het herstel van het parkeerdek afwachten, alvorens zij Reduck de gelegenheid zou geven de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Het rapport van 31 mei 2021 en de aanvullende memo van 25 november 2021 van RHDHV (die eveneens als deskundige kan worden beschouwd) heeft ertoe geleid dat de VVE vervolgens van Reduck verlangde dat Reduck de in de memo opgenomen herstelwerkzaamheden zou uitvoeren. Reduck is herhaalde malen in gebreke gesteld, waarbij zij een concrete termijn heeft gekregen om tot herstel over te gaan dan wel daarover met de VvE afspraken te maken. Op 14 december 2021 is Reduck voor de laatste maal gesommeerd over te gaan tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden conform de memo van RHDHV, bij gebreke waarvan de VvE zich vrij zou achten de herstelwerkzaamheden door een derde te laten uitvoeren op kosten van Reduck. Reduck is niet bereid gebleken om de herstelwerkzaamheden te verrichten anders dan tegen voorafgaande betaling van het openstaande opstaande bedrag met inhouding van een zoals hierna zal blijken ontoereikend bedrag en heeft de VvE op 19 januari 2022 gedagvaard voor deze rechtbank. De VvE kan daarom niet worden verweten dat zij niet op het voorstel van Reduck is ingegaan. De verbintenis van Reduck tot nakoming van de herstelwerkzaamheden is vervolgens door middel van een omzettingsverklaring – die doel heeft getroffen – omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.

Aan de orde is thans de vraag of de gestelde schadeposten aan Reduck kunnen worden toegerekend.

Naar het oordeel van de rechtbank valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom de VvE zich genoodzaakt ziet om de in de aanvullende memo van RHDHV van 25 november 2021 opgesomde herstelwerkzaamheden (waarmee volgens RHDHV een bedrag van € 62.561,= incl. BTW is gemoeid) alsnog te laten uitvoeren. Naar eigen zeggen van de VvE heeft zij ervoor gekozen om niet de uitkomst in deze procedure af te wachten en de door RHDHV geadviseerde noodmaatregelen te laten uitvoeren door [bouwbedrijf ] . Niet gesteld en niet gebleken is dat door deze derde inmiddels uitgevoerde noodmaatregelen het lekkageprobleem als gevolg van het beschadigen van de bitumen onderlaag van het parkeerdek door Reduck niet afdoende is opgelost. De VvE heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom niet met de getroffen noodmaatregelen kan worden volstaan, mede gelet op de toekomstige meer ingrijpende maatregelen in verband met het Bolidrain systeem Het gevorderde schadebedrag van € 62.561,= incl. BTW kan daarom niet aan Reduck worden toegerekend en komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking. .

De VvE vordert een bedrag van € 380.000,= incl. BTW, omdat volgens haar door het aanbrengen van de epoxylaag op de rijstrook van het parkeerdek de drainfunctie van het Bolidrain systeem teniet is gedaan. Reduck had bovendien moeten voorkomen dat schade aan haar eigendom ontstaat. Met het terugbrengen van de situatie naar de situatie van voor het werk van Reduck is een bedrag van

€ 380.000,= incl. BTW gemoeid, aldus de VvE.

De rechtbank is van oordeel dat de schadepost van € 380.000,= niet aan Reduck kan worden toegerekend. Reduck heeft in opdracht van de VvE de epoxylaag op de rijstrook van het parkeerdek aangebracht en op haar rustte ter zake de risico’s daarvan geen waarschuwingsplicht zoals hiervoor onder 4.6. tot en met 4.8. reeds is overwogen. Het gevorderde schadebedrag van € 380.000,= incl. BTW komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

De VvE vordert een bedrag van € 798,60 incl. BTW ter zake kosten gemaakt voor het door [bouwbedrijf ] vastzetten van losliggende roosters op de aan Reduck aangebrachte goten, waartoe Reduck gehouden was. De losliggende roosters leverden een gevaarlijke situatie op, aldus de VvE.

Naar het oordeel van de rechtbank kan deze kostenpost niet aan Reduck worden toegerekend. Niet bestreden is dat na het aanbrengen van de goten in januari 2021 alleen nog de roosters door Reduck moesten worden vastgezet. Reduck is daartoe niet meer in de gelegenheid gesteld vanwege de lekkages die ontstonden; de VvE wilde eerst de bevindingen van RHDHV ter zake de exacte oorzaak van de lekkages en haar advies over het herstel van het parkeerdek afwachten. Dat de VvE belang had bij het afwachten van het rapport van RHDHV neemt niet weg dat, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien waarom Reduck, ondanks dat zij zich daartoe bereid toonde, niet de roosters mocht vastzetten. Het betrof hier immers geen herstelwerkzaamheden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE Reduck ten onrechte de kans ontnomen om de roosters zelf vast te zetten. Onder deze omstandigheden is Reduck niet gehouden de kosten van de VVE om na anderhalf jaar de roosters alsnog vast te laten zetten door een derde aan de VVE te vergoeden. Het gevorderde schadebedrag van € 798,60 incl. BTW komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

De VvE vordert een bedrag van in totaal € 4.672,99 incl. BTW ter zake kosten voor het treffen van noodmaatregelen door [bouwgroep] BV. Ter onderbouwing van deze vordering heeft de VvE vier facturen overgelegd en opdrachtbonnen. Uit deze stukken valt naar het oordeel van de rechtbank voldoende af te leiden dat [bouwgroep] BV vanaf 15 januari 2021 diverse keren noodmaatregelen heeft getroffen vanwege lekkages in de onder het parkeerdek gelegen winkels. Vast staat dat Reduck na 5 januari 2021 bij het frezen en uithakken van de Bolidrain-laag ten behoeve van het aanbrengen van de goten de bitumen onderlaag van het parkeerdek heeft beschadigd. Deze laag dient om water tegen te houden. Nu deze laag door Reduck is doorboord en kennelijk kort daarna in de ondergelegen winkels lekkages zijn ontstaan, terwijl niet gesteld en niet gebleken is dat deze lekkages door andere omstandigheden kunnen zijn veroorzaakt, gaat de rechtbank uit van de juistheid van de stelling van de VvE dat de door [bouwgroep] BV getroffen noodmaatregelen verband houden met het door Reduck doorboren van de bitumen onderlaag. De gevorderde schadepost van € 4.672,99 incl. BTW kan daarom aan Reduck worden toegerekend en is daarom toewijsbaar.

Naar het oordeel van de rechtbank kan het gevorderde schadebedrag van

€ 24.634,69 incl. BTW aan Reduck worden toegerekend. Dit bedrag ziet volgens de VvE op de noodmaatregelen die [bouwbedrijf ] heeft getroffen nadat Reduck haar had gedagvaard voor deze rechtbank. Zoals hiervoor onder 4.13. is overwogen kan de VvE niet worden verweten dat zij niet op het geclausuleerde voorstel van Reduck is ingegaan en heeft de VvE de verbintenis van Reduck tot nakoming van de herstelwerkzaamheden middels een omzettingsverklaring terecht omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Het gevorderde bedrag van € 24.634,69 incl. BTW is daarom toewijsbaar.

De VvE heeft ter onderbouwing van haar vordering van € 10.406,= incl. BTW ter zake kosten voor de begeleiding door haar beheerder een factuur van Marsaki Vastgoed Beheer overgelegd. De rechtbank volgt Reduck in haar betoog dat uit de bij deze factuur behorende bijlage niet eenduidig valt op te maken welke uren/werkzaamheden verband houden met het verwijtbaar handelen van Reduck (beschadigen van de bitumen onderlaag van het parkeerdek). Niettemin acht de rechtbank wel aannemelijk dat Marsaki Vastgoed Beheer in verband daarmee werkzaamheden heeft verricht op kosten van de VvE. Dit brengt met zich dat de rechtbank, die een grote vrijheid heeft bij het vaststellen van de hoogte van de schade, deze ex aequo et bono zal moeten schatten. De rechtbank schat de schade op een bedrag van € 4.000,= incl. BTW. Dit schadebedrag kan aan Reduck worden toegerekend en is daarom toewijsbaar.

Ter onderbouwing van haar vordering van € 10.748,43 heeft de VvE twee offertes van RHDHV overgelegd. Een offerte van € 6.480,= excl. BTW voor het opstellen van het onderzoeksrapport van 31 mei 2021 en een offerte van € 2.403,= excl. BTW voor het opstellen van de aanvullende memo van 25 november 2021. De rechtbank volgt Reduck in haar betoog dat de gemaakte kosten voor het doen van onderzoek en het opstellen van het rapport van 31 mei 2021 niet aan haar kan worden toegerekend. Die kosten houden immers, anders dan de kosten voor het opstellen van de aanvullende memo, niet specifiek verband met de door Reduck verrichtte (en verwijtbare) werkzaamheden, maar zien op het achterhalen van de exacte oorzaak van de lekkages. Aan Reduck kan daarom worden toegerekend een bedrag van € 2.403,= excl. BTW, zijnde een bedrag van € 2.907,63 incl. BTW. Het bedrag van € 2.907,63 is daarom toewijsbaar.

Vorenstaande leidt tot de conclusie in reconventie dat een bedrag van in totaal

€ 36.215,31 incl. BTW (€ 4.672,99 + € 24.634,69 + € 4.000,= + € 2.907,63) toewijsbaar is. Naar het oordeel van de rechtbank is de VvE bevoegd haar vordering te verrekenen met het nog door haar aan Reduck verschuldigde factuurbedrag van € 36.283,38, nu de vorderingen van partijen uit dezelfde rechtsverhouding voortvloeien. Gelet op het zeer geringe verschil in omvang tussen de vorderingen van partijen waarbij de schade aan de zijde van de VVE gedeeltelijk is geschat, zal de rechtbank de vorderingen volledig tegen elkaar wegstrepen, zodat partijen ter zake over en weer niets meer aan elkaar verschuldigd zijn. De rechtbank overweegt hierbij nog dat de door Reduck gevorderde wettelijke handelsrente niet toewijsbaar is. De VVE was het factuurbedrag nog niet verschuldigd omdat geen sprake was van verzuim aan de zijde van de VVE die zich terecht op opschorting heeft beroepen.

Op grond van hetgeen hiervoor onder 4.24. is overwogen zal de vordering in conventie worden afgewezen. Mitsdien zijn ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar en zullen ook deze worden afgewezen. Ook de vordering in reconventie wordt afgewezen.

In de uitkomst van het geschil waarin partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin, dat ieder van partijen zowel in conventie als in reconventie de eigen kosten draagt.

De rechtbank

in conventie en in reconventie

wijst de vorderingen af,

compenseert de proceskosten aldus, dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.