6.2.3 Ameland State

In de casus van Ameland State werden in cassatie twee vragen voorgelegd aan de Hoge Raad in twee verschillende procedures, te weten in 1995 en 2000.

Ameland State is een appartementencomplex in Nes op Ameland. Het complex bevat 136 appartementsrechten.2

AFBEELDING 6.1 Dit is een scan van de splitsingstekening die gehecht is aan de splitsingsakte.

In de splitsingsakte staat in hoofdstuk F over gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken: ‘De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten …’

Hoofdstuk G handelt over gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten en art. 17 lid 2 bepaalt vervolgens: ‘Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader worden geregeld.’

Hoofdstuk H handelt over het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privégedeelte aan een gebruiker, waaronder mede zal moeten worden verstaan in gebruik geven door verhuur. In geen van de bepalingen van het reglement komen regelingen voor, welke betrekking hebben op het beheer van de privégedeelten (de appartementen) door een ander of anderen dan de eigenaar van het appartementsrecht zelf.3

In de verkoopbrochure is onder het hoofd ‘De verhuur en het beheer’ onder meer het volgende opgenomen: ‘In het Huishoudelijk Reglement is evenwel bepaald dat U, wanneer U rendement uit commerciële overwegingen nastreeft, exclusief gebruik dient te maken van de door de Vereniging gekozen verhuurorganisatie.’

In de vergadering van de VvE op 5 juni 1993 is onder meer het huishoudelijk reglement vastgesteld, waarvan art. 12 lid 1 luidt: ‘Overeenkomstig het in artikel 7, lid 3 van de koop/aannemingsovereenkomst bepaalde zal verhuur van de appartementen geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie, waartoe de Vereniging met de organisatie een beheersovereenkomst aangaat. Verhuur rechtstreeks, respectievelijk individueel, van het appartement is verboden.’

Lid 2 van dit artikel stelt op overtreding van deze bepaling een boete van ƒ 100.000. Artikel 7 lid 3 van de koop/aannemingsovereenkomst luidt als volgt: ‘Koper verklaart het verkochte te hebben gekocht ten einde te worden gebruikt als ‘recreatie-object’ met toebehoren. De koper verklaart zich ermede bekend dat krachtens te verwachten voorschriften van de gemeente het verkochte niet mag worden gebezigd als permanente bewoning en per jaar tenminste vijf en twintig weken ten verhuur moet worden aangeboden.’

Op 30 juni 1993 dienen Mink c.s. een verzoek in bij de kantonrechter om alle ter vergadering van de VvE van 5 juni 1993 genomen besluiten, subsidiair die besluiten die betrekking hebben op het (concept) huishoudelijk reglement en de beheersovereenkomst met Creatief Vakantieparken, nietig te verklaren c.q. te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of wettelijke of statutaire bepalingen, en voorts de onderhavige besluiten te schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist. Nadat de VvE tegen het verzoek verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter bij beschikking van 6 oktober 1993 het verzochte afgewezen.

Tegen deze beschikking hebben Mink c.s. hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Leeuwarden.

De Rechtbank vernietigt de beschikking van de kantonrechter en de besluiten van de VvE van 5 juni 1993, voor zover deze besluiten betrekking hebben op de verplichting van eigenaren hun appartementen te doen verhuren door een derde.

De Hoge Raad overweegt in zijn uitspraak: ‘3.3 Het middel stelt de vraag aan de orde in hoeverre bij huishoudelijk reglement beperkingen kunnen worden gesteld aan de aan een appartementseigenaar toekomende bevoegdheden met betrekking tot het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dienaangaande moet worden vooropgesteld dat blijkens art. 5:112 lid 4 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van die gedeelten. Daarbij heeft te gelden dat met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit een zodanige regeling in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelte in gebruik heeft gegeven, van de privé-gedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.

Uit het vorenoverwogene volgt dat een regeling die inhoudt dat een huurovereenkomst met betrekking tot het privé-gedeelte niet door de appartementseigenaar zelf maar slechts door een derde tot stand kan worden gebracht, niet in het huishoudelijk reglement, maar slechts in het splitsingsreglement zelf kan worden neergelegd. De in het middel voorgestelde klachten stuiten hier op af.’

Er volgt een tweede uitspraak van de Hoge Raad. Daaruit blijkt dat naar aanleiding van de eerste uitspraak de VvE aan haar leden heeft voorgesteld om de akte van splitsing te wijzigen in die zin dat centrale verhuur uitsluitend zal geschieden door een professionele verhuurorganisatie. Mink c.s. heeft tegen dat voorstel gestemd.4 Op het moment van deze casus kon een wijziging nog slechts tot stand gebracht worden als alle leden het unaniem eens waren met de wijziging. Als een lid zonder redelijke grond zijn medewerking niet verleent, biedt de wet ruimte in art. 5:140 BW om vervangende machtiging aan te vragen bij de kantonrechter.

De rechtsvraag die voorlag is of een contractuele gebondenheid door Mink c.s. aan centrale verhuur voldoende aanleiding is om aan te nemen dat hij zonder redelijke grond medewerking weigerde en vervangende machtiging op zijn plaats was. De Hoge Raad oordeelde dat een overeenkomst in beginsel alleen voor partijen rechten en verplichtingen schept en dat een contractuele gebondenheid weliswaar behoort te worden meegewogen bij de beantwoording van de vraag of een redelijke grond voor de weigering bestaat, maar niet doorslaggevend is.

De splitsingsakte is nadien niet meer gewijzigd.5