Hof Arnhem-Leeuwarden, 09-01-2024, nr. 200.325.324

Naar aanleiding van het arrest van 20 juni 2023 heeft op 19 oktober 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna heeft het hof arrest bepaald.

[geïntimeerde] huurt sinds 15 oktober 2016 van [appellante] de woning, gelegen aan de [adres] te [plaats1] (hierna: de woning). In 2021 heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd en [geïntimeerde] verzocht de woning te ontruimen. [geïntimeerde] betwist de opzegging/beëindiging van de huurovereenkomst en heeft de woning niet verlaten.

[appellante] heeft de kantonrechter gevraagd om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst is opgezegd, althans om een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt. Ook heeft [appellante] ontruiming gevorderd van de woning door [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] betwist dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en daarmee is geëindigd en doet een beroep op huurbescherming.

[appellante] stelt zich op het standpunt dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en dat [geïntimeerde] geen huurbescherming geniet omdat i) de woning een roerende zaak betreft zodat de bepalingen voor huur van woonruimte niet van toepassing zijn, ii) er sprake is van een huurovereenkomst van korte duur, en iii) een beroep op huurbescherming door [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De kantonrechter heeft beslist dat de woning moet worden aangemerkt als een onroerende zaak zodat de huurbepalingen voor woonruimte van toepassing zijn. Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat de huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur is, maar dat deze voor onbepaalde tijd is afgesloten. Het beroep op huurbescherming door [geïntimeerde] is ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus de kantonrechter. Omdat de huurovereenkomst slechts kan worden opgezegd op grond van één van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde opzeggingsgronden en een dergelijke opzeggingsgrond niet aanwezig is, komt de kantonrechter tot de conclusie dat de huurovereenkomst door [appellante] niet rechtsgeldig is opgezegd. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] daarom afgewezen.

[appellante] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld. Het hoger beroep spitst zich toe op de vraag of de woning als roerende zaak of als onroerende zaak en daarmee als woonruimte moet worden aangemerkt. Ten aanzien van de overige oordelen van de kantonrechter zijn door [appellante] geen bezwaren (grieven) naar voren gebracht. Die staan daarmee vast en zullen door het hof dus niet nader worden besproken.

Het hof komt evenals de kantonrechter tot de conclusie dat de woning moet worden aangemerkt als een onroerende zaak, zodat de bestreden beslissing in stand moet blijven. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dit oordeel komt.

Inleiding

Onder woonruimte wordt onder meer verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd (artikel 7:233 BW). De betekenis van het begrip ‘onroerende zaak’ volgt uit artikel 3:3 BW. Op grond van het eerste lid van dit artikel zijn gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, onroerend.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin) aangegeven welke maatstaven gehanteerd moeten worden bij de beoordeling van de vraag of een gebouw onroerend is in de zin van artikel 3:3 BW. Daarin heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn, en mitsdien onroerend is, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, waaronder te begrijpen degene die opdracht heeft gegeven het gebouw te plaatsen, voor zover deze naar buiten kenbaar is. De bestemming van een gebouw of een werk om duurzaam ter plaatse te blijven dient dus naar buiten toe kenbaar te zijn. Dit vereiste vloeit voort uit het belang dat de zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar dienen te zijn. De verkeersopvattingen kunnen, hoewel geen zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is, in aanmerking worden genomen voor de beoordeling van de vraag of een gebouw kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd. Die opvattingen kunnen alsdan licht werpen op de vraag wat in een gegeven geval als ‘duurzaam’ onderscheidenlijk ‘verenigd’ en in verband daarmee als ‘bestemming’ en ‘naar buiten kenbaar’ heeft te gelden.

Verder heeft de Hoge Raad bepaald dat eerst de vraag moet worden beantwoord of een gebouw is ‘verenigd’ met de grond in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, moet vervolgens worden onderzocht of die vereniging ook ‘duurzaam’ is (Hoge Raad 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136 (Woonark)).

De woning is verenigd met de grond

Zoals hiervoor aangegeven, kan de vraag of sprake is van een vereniging (een feitelijke voortdurende verbinding van het gebouw met de grond), mede worden beantwoord aan de hand van de verkeersopvattingen. In het licht van de hierna te bespreken feiten en omstandigheden brengen de verkeersopvattingen het hof tot het oordeel dat de woning is verenigd met de grond.

Het recreatiepark ‘ [naam1] ’ waar de woning onderdeel van uitmaakt, omvat 32 semi-drijvende en 14 permanent drijvende villa’s. De woning is een semi-drijvende villa (ook wel amfibische woning genoemd). Uit een door [appellante] overgelegde recreatiefolder (productie 3 bij dagvaarding) volgt dat de semi-drijvende villa’s bij normale waterhoogte op een betonnen platform op het land staan. Enkel bij hoog water gaan deze villa’s tijdelijk drijven. Daalt het water weer dan komen zij vanzelf weer op hun platform terug. De 14 permanent drijvende villa’s liggen permanent in het water en liggen wat verder van de dijk aan een lange steiger. Deze situatie is ook geïllustreerd aan de hand van twee tekeningen opgenomen in de recreatiefolder.

[appellante] heeft twee artikelen in de procedure gebracht waarbij nader wordt ingegaan op het project waar de woning onderdeel van uitmaakt (productie 2 bij memorie van grieven). In het eerste artikel, afkomstig van de website van de architect van het project, worden de twee type woningen als volgt omschreven: “permanent drijvende woningen die door middel van een betonnen drijflichaam op het water liggen en amfibische woningen die alleen gaan drijven wanneer gemiddeld eens in de twintig jaar het waterniveau extreem stijgt. Deze woningen rusten met een betonnen drijflichaam op een fundament van betonpalen en worden met hoog water verticaal geleid met forse stalen palen. De aansluitingen voor gas, water, riolering en electra zijn flexibel en blijven functioneren bij hoog water.” In februari 2011 zijn de amfibische woningen voor het eerst gaan drijven sinds de realisatie in 2003 (de oplevering van de woningen vond plaats in 2005). Hierna hebben de woningen nog eenmaal gedreven in 2021 (als gevolg van de watersnood en overstromingen in onder andere België en Duitsland).

Tijdens de zitting is door [appellante] aangegeven dat de woning op een zandbed ligt en op betonnen palen staat. [geïntimeerde] heeft tijdens de zitting onweersproken toegelicht dat de woning zonder de betonnen palen scheef zou gaan staan. De woning staat dus op een fundament van in de grond aangebrachte betonpalen die een constructief doel dienen. Daarnaast is de woning door middel van kabels aangesloten op gas, water, riolering en elektra. Het hof is zich ervan bewust dat vereniging met de grond niet kan worden aangenomen enkel op grond van een aansluiting op nutsleidingen en riolering1.. Die aansluiting staat hier echter niet op zichzelf. Deze omstandigheid samen met de hiervoor omschreven constructie van de woning, leidt het hof tot het oordeel dat de woning is verenigd met de grond. Het hof weegt in dit kader ook mee dat objectief op grond van uiterlijke waarneembare kenmerken is vast te stellen dat de woning op de grond staat en daarmee is verenigd en niet op het water drijft zoals de permanent drijvende villa’s. Deze kenbaarheid naar buiten toe, waarbij de verkeersopvattingen een rol spelen, is ook van belang voor de vaststelling dat de woning met de grond is verenigd.

Het feit dat de woning gemiddeld eens in de twintig jaar kan gaan drijven, maakt het voorgaande niet anders. Ook niet in het licht van de inhoud van het Woonark-arrest, waarop [appellante] in dit verband een beroep doet. Dat arrest betrof een zaak die blijkens zijn constructie bestemd was om te drijven en ook daadwerkelijk dreef, zodat sprake was van een schip in de zin van artikel 8:1 BW. Een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem die toelaat dat het schip met de waterstand mee beweegt, kan niet leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd, aldus de Hoge Raad. Doorslaggevend was dus of de woning blijkens zijn constructie bestemd was om te drijven en ook daadwerkelijk dreef. Dat was ook het geval in Hoge Raad 9 maart 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV8198 (Marina). Het hof is van oordeel dat uit de in rov. 3.5 tot en met 3.7 aangehaalde feiten en omstandigheden volgt dat in dit geval de woning blijkens zijn constructie niet bestemd is om te drijven, zodat ook geen sprake is van een schip in de zin van artikel 8:1 BW. De woning is immers bedoeld te rusten op betonnen palen op het land. Dat de woning bij uitzonderlijke tijdelijke waterstijgingen (gemiddeld eens in de twintig jaar) kan drijven maakt niet dat de woning daarvoor is bestemd. Daarmee verschilt de onderhavige situatie wezenlijk van de situatie in het Woonark-arrest en Marina-arrest2..

[appellante] heeft nog gesteld dat het Marina-arrest zag op hetzelfde type woning en hetzelfde recreatiepark. Dat lijkt onjuist. Uit de in die zaak vastgestelde feiten volgt onder andere dat de waterwoning uit het Marina-arrest in 1992 is gebouwd en één van 80 Marina’s op een recreatiepark is. De onderhavige woning is in 2003 gerealiseerd en in 2005 opgeleverd en bevindt zich op een recreatiepark met 32 semi-drijvende en 14 permanent drijvende villa’s.

De vereniging met de grond is ook duurzaam

Omdat het hof oordeelt dat sprake is van vereniging met de grond, moet vervolgens de vraag worden beantwoord of deze vereniging ook duurzaam is. Dat aspect lijkt tussen partijen in hoger beroep niet ter discussie te staan. [appellante] heeft zich op het standpunt gesteld dat wat hem betreft geen sprake is van vereniging met de grond. Ervan uitgaande dat vereniging met de grond door het hof wel wordt aangenomen, wordt door [appellante] niet betwist dat deze vereniging dan ook duurzaam is. In zoverre is de navolgende overweging ten overvloede.

Het hof is van oordeel dat de woning naar zijn aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De woning is in 2003 gebouwd en staat sindsdien op dezelfde plek. Duidelijk is dan ook, en dit is ook voor derden objectief waarneembaar, dat sprake is van een gebouw/woning welke bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.

De conclusie

De conclusie is dat de woning als een onroerende zaak moet worden aangemerkt. Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van

22 februari 2023;

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 343,- aan griffierecht

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II);

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, M. Wallart en J.C.J. Luijten, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.