Rb. Midden-Nederland, 26-11-2021, nr. C/16/529567 / KG ZA 21-594

wonende te [woonplaats 1] ,

2. [eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mrs. F.A. Eradus en P.J. Winkel te Leiden,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.R. Ruygvoorn te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiser sub 1] c.s. hebben in 2006 van [gedaagde] een woonhuis met gastenverblijf, met tuin en aanhorigheden, gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna aan te duiden als ‘de woning c.a.’), gekocht. De koopprijs bedroeg € 1.500.000,00.

Omdat [eiser sub 1] c.s. de financiering voor deze woning c.a. niet rond kon krijgen hebben partijen op 1 december 2006 een overeenkomst gesloten waarbij zij overeen kwamen dat [eiser sub 1] c.s. de onroerende zaak zou kopen voor € 1.500.000,00, dat de levering plaats zou vinden in 2009 en dat er door [eiser sub 1] c.s. maandelijks een gebruiksvergoeding aan [gedaagde] zou worden betaald waarvan 1/3e deel in mindering zou worden gebracht op de koopprijs.

Deze laatste overeenkomst is op 24 december 2009 en op 28 november 2014 verlengd voor de duur van vijf jaar.

Artikel 16, eerste lid, van de koopovereenkomst van 28 november 2014 bepaalt onder meer:

“Koper is bevoegd met een opzegtermijn van zes maanden de datum van levering te vervroegen.

Met ingang van 1 december 2014 tot de datum van levering, doch uiterlijk tot 1 december 2019, is koper bevoegd de woning te gebruiken tegen een maandelijkse vergoeding van zesduizend euro (…) per maand, te vermeerderen met een bedrag groot tweeduizend euro (…) per maand mitsdien in totaal achtduizend euro (…).

Het bedrag ad tweeduizend euro (…) per maand zal bij de levering worden verrekend met de koopprijs, en bij niet doorgaan van de transaktie op de door koper alsdan verschuldigde boete.”

[gedaagde] heeft de overeenkomst bij brief van 6 september 2019 per 17 september 2019 buitengerechtelijk ontbonden. Vervolgens is [eiser sub 1] c.s. een bodemprocedure tegen [gedaagde] begonnen en is [gedaagde] een kort geding tegen [eiser sub 1] c.s. gestart waarin hij onder meer de ontruiming van de woning c.a. door [eiser sub 1] c.s. heeft gevorderd.

In het kader van het door [gedaagde] geëntameerde kort geding hebben partijen op 29 januari 2020 een vaststellingsovereenkomst gesloten die is vastgelegd in het proces-verbaal van deze rechtbank van 11 maart 2020. Dat proces-verbaal is in executoriale vorm aan [gedaagde] afgegeven. De vaststellingsovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang:

“in aanmerking nemende dat:

(…)

- [gedaagde] en [eiser sub 1] een verschil van mening hebben over de uitleg van de laatste overeenkomst van 28 november 2014;

(…)

verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

1. [eiser sub 1] cs kunnen tot uiterlijk 1 december 2021 het gebruik van de woning voortzetten (…) Voor zover dit gebruik van de woning kan worden aangemerkt als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW beëindigen partijen hierbij deze huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 december 2021.

2. Uiterlijk op 30 november 2021 dienen [eiser sub 1] cs de woning te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen en aan [gedaagde] ter beschikking te stellen (…)

4. In afwijking op artikel 16 lid 1 tweede zin van de overeenkomst van 28 november 2014 betalen [eiser sub 1] cs voor het gebruik van de woning vanaf 1 januari 2020 tot de einddatum van het gebruik een bedrag van € 5.000,00 per maand

(…)

10. Partijen zien af van het recht om deze overeenkomst te vernietigen of te ontbinden.”

Bij dagvaarding van 9 maart 2021 zijn [eiser sub 1] cs een bodemprocedure tegen [gedaagde] begonnen waarin zij onder meer vorderen dat voor recht wordt verklaard dat de hiervoor bedoelde vaststellingsovereenkomst nietig is, danwel dat deze rechtsgeldig door [eiser sub 1] c.s. is vernietigd. In deze dagvaarding hebben [eiser sub 1] c.s. de vaststellingsovereenkomst vernietigd op grond van bedrog, (wederzijdse) dwaling, misbruik van omstandigheden en/of op grond van de redelijkheid en billijkheid.

[eiser sub 1] c.s. vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tenuitvoerlegging van het proces-verbaal van 11 maart 2020, met aangehecht de vaststellingsovereenkomst (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, zaak- en rolnummer C/16/491287 / HA ZA 19-155) te schorsen voor wat betreft de ontruiming van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] totdat in rechte onherroepelijk in de bodemprocedure is beslist, althans totdat in rechte onherroepelijk is komen vast te staan dat [gedaagde] over een rechtsgeldige executoriale titel om tot tenuitvoerlegging van het proces-verbaal over te gaan, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

[gedaagde] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Vooropgesteld wordt dat het in deze procedure gaat om een kort geding. Dat is een procedure waarin de rechter wordt gevraagd om een snelle, voorlopige beslissing te nemen in een spoedeisende zaak. In een kort geding dient de rechter te beoordelen of de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of het aannemelijk is dat de vordering van de eisende partij in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

Het spoedeisend belang van [eiser sub 1] c.s. bij de door hen gevraagde voorziening is voldoende aanwezig nu zij de woning c.a. op grond van de afspraken in het proces-verbaal uiterlijk op 30 november 2021 zullen moeten ontruimen.

In dit kort geding ligt de vraag voor of voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemgeschil zal oordelen dat [gedaagde] , op basis van het proces-verbaal van 11 maart 2021, niet mag overgaan tot de ontruiming van de woning op 1 december 2021. Aldus is sprake van een executiegeschil in de zin van artikel 438 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering ('Rv'). Op grond van vaste jurisprudentie geldt daarbij als uitgangspunt dat de partij ten behoeve van wie de executoriale titel is verstrekt bevoegdheid is om tot tenuitvoerlegging daarvan over te gaan. Slechts indien deze geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de executie kan de beoogde tenuitvoerlegging worden verboden. In dat geval is er sprake van misbruik van recht. Hiervan kan sprake zijn indien de te executeren titel op een misslag berust, dan wel indien nadien voorgevallen of aan het licht gekomen feiten een noodtoestand doen ontstaan voor de geëxecuteerde, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet aanvaardbaar is (zie daarvoor het arrest inzake [achternaam 1] / [achternaam 2]1.).

[eiser sub 1] c.s. stellen dat er na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst op 29 januari 2021 de navolgende nieuwe feiten aan het licht gekomen zijn die ertoe leiden dat deze vaststellingsovereenkomst nietig of vernietigbaar is:

a. a) er is sprake van huurkoop en de toepasselijkheid van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (hierna af te korten als ‘TW’);

b) omdat er sprake is van huurkoop is de vaststellingsovereenkomst, vanwege het feit dat alleen de rechter een huurkoopovereenkomst kan ontbinden, in strijd met dwingend recht en daarom nietig. [eiser sub 1] c.s. hebben de vaststellingsovereenkomst ook vernietigd wegens bedrog, (wederzijdse) dwaling, misbruik van omstandigheden en/of strijd met de redelijkheid en billijkheid;

c) [eiser sub 1] c.s. hebben hun rechtsvordering tot vaststelling tot huurkoop in het Kadaster laten inschrijven waarmee zij beschermd zijn tegen vervreemding van de woning c.a. door [gedaagde] . [gedaagde] moet de uitkomst van de bodemprocedure afwachten en heeft daarom onvoldoende belang bij ontruiming van de woning c.s. per 1 december 2021 door [eiser sub 1] c.s.;

d) [eiser sub 1] c.s. zijn als huurkopers op grond van de TW bevoorrecht op de woning c.a. ingeval van eventuele vernietiging van de huurkoop.

Volgens [eiser sub 1] c.s. is er op grond van deze feiten sprake van misbruik van bevoegdheid door [gedaagde] . Verder betogen [eiser sub 1] c.s. dat er sprake is van een kennelijke juridische misvatting omdat partijen het karakter van de overeenkomst als huurkoop hebben miskend waardoor de TW al dan niet bewust buiten toepassing is gelaten. Ten slotte stellen [eiser sub 1] c.s. dat ontruiming op grond van deze feiten een noodtoestand aan hun zijde zal doen ontstaan. De belangen van [eiser sub 1] c.s. bij behoud van de bestaande toestand wegen volgens hen zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij ontruiming.

[gedaagde] heeft – samengevat – als zijn verweer aangevoerd dat het in dit geval niet gaat om de tenuitvoerlegging van een rechterlijk vonnis maar om de executie van een authentieke akte zodat de maatstaf van eerder aangehaalde [achternaam 1] / [achternaam 2] op deze situatie niet zonder meer van toepassing is. Op grond van het arrest van 22 december 20192.kan de schorsing van de tenuitvoerlegging alleen gelden totdat in de voor deze rechtbank lopende bodemprocedure vonnis zal zijn gewezen. Verder betwist [gedaagde] dat de TW van toepassing was, maar voor zover dat wel het geval is dan is de dwaling door [eiser sub 1] c.s. omtrent de toepassing van het recht in beginsel niet verschoonbaar. Daar komt bij dat de vernietiging van een vaststellingsovereenkomst die in executoriale vorm is opgemaakt terughoudend moet worden toegepast, zeker omdat partijen in dit geval afstand van hun recht hebben gedaan om de vaststellingsovereenkomst in rechte aan te tasten. In de vaststellingsovereenkomst hebben partijen hun rechtsverhouding ook uitdrukkelijk gekwalificeerd als een huurovereenkomst.

De voorzieningenrechter stelt allereerst vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het proces-verbaal met de daarin opgenomen vaststellingsovereenkomst in executoriale vorm is opgemaakt.

Op grond van de maatstaf uit het arrest [achternaam 1] / [achternaam 2] moet in dit kort geding voldoende aannemelijk zijn dat de te executeren titel op een misslag berust of dat nadien voorgevallen of aan het licht gekomen feiten een noodtoestand doen ontstaan voor de geëxecuteerde, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet aanvaardbaar is. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd is de maatstaf van [achternaam 1] / [achternaam 2] volgens vaste rechtspraak ook van toepassing op executiegeschillen die voortvloeien uit in executoriale vorm opgemaakte processen-verbaal.

Het standpunt van [eiser sub 1] c.s. komt er primair op neer dat zij hebben gedwaald omtrent de kwalificatie van de overeenkomst als huurkoop en daarmee ook omtrent de toepasselijkheid van de TW. Bij de beoordeling van deze stelling geldt als uitgangspunt dat dwaling ten aanzien van het (objectieve) recht in beginsel niet verschoonbaar is.3.Dat is slechts anders als de dwaling het gevolg is van aan [gedaagde] toerekenbare gedragingen. Daarvan is in dit kort geding echter niet gebleken. Verder is redengevend dat [eiser sub 1] c.s. bij het sluiten van de drie koopovereenkomsten en bij het tot stand komen van de vaststellingsovereenkomst werden bijgestaan door professionele adviseurs.

De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat de vaststellingsovereenkomst nietig is wegens strijd met dwingend recht (de TW) wordt verworpen omdat artikel 7:902 BW uitdrukkelijk bepaalt dat een vaststellingsovereenkomst ook geldig is als zij in strijd is met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde. Gesteld noch gebleken is echter dat daarvan sprake is.

[eiser sub 1] c.s. hebben verder gesteld dat de vaststellingsovereenkomst vernietigbaar is wegens (wederzijdse) dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid. Ook deze stelling wordt verworpen. Op grond artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a BW respectievelijk artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar, indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.

De rechter dient, zeker in dit geval waarin partijen hebben verklaard dat de vaststellingsovereenkomst is gesloten ter beëindiging van het tussen partijen gerezen geschil omtrent de kwalificatie van de overeenkomst en zij bovendien over en weer afstand hebben gedaan van het recht om de vaststellingsovereenkomst in rechte aan te tasten, terughoudendheid te betrachten wanneer de vernietiging op grond van dwaling wordt ingeroepen. Het is immers in principe niet de bedoeling dat een partij succesvol een beroep kan doen op dwaling ter zake van hetgeen waarover juist werd getwist of onzekerheid bestond.4.Dat kan anders zijn indien de dwaling te wijten is aan de gedragingen van [gedaagde] , maar daarvan is zoals hiervoor reeds werd vastgesteld niet gebleken. Meer in het bijzonder is bij gebrek aan onderbouwing door [eiser sub 1] c.s. niet gebleken dat [gedaagde] zich bij het aangaan van de overeenkomst schuldig heeft gemaakt aan bedrog of het misbruik maken van de omstandigheden waarin [eiser sub 1] c.s. verkeerden. Ook de stelling dat de rechtshandeling vernietigbaar is op grond van de redelijkheid en billijkheid is door [eiser sub 1] c.s. onvoldoende onderbouwd.

De (tussen)conclusie is dan ook dat niet gebleken is dat het proces-verbaal, met waarvan de vaststellingsovereenkomst integraal deel uitmaakt, van 11 maart 2021 berust op een misslag. Evenmin is aannemelijk geworden dat de door [eiser sub 1] c.s. gestelde nieuwe feiten en omstandigheden voor hen een noodtoestand laten ontstaan op grond waarvan tenuitvoerlegging van die titel niet aanvaardbaar is. Dat er sprake is van misbruik van bevoegdheid aan de zijde van [gedaagde] is niet gebleken.

Vervolgens komt de voorzieningenrechter toe aan een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Daarbij moet het belang van [eiser sub 1] c.s. om de tenuitvoerlegging en daarmee de ontruiming van de woning c.a. te voorkomen worden afgewogen tegen het belang van [gedaagde] bij die tenuitvoerlegging.

[eiser sub 1] c.s. hebben als belangen aangevoerd dat de ontruiming onomkeerbaar is en dat zij als gevolg daarvan hun woonruimte, praktijk en inkomsten verliezen. Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] geen belang omdat hij de woning c.a. gelet op de inschrijving in het Kadaster toch niet kan vervreemden.

De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat de belangen van [gedaagde] , die eigenaar van de woning c.a. is gebleven nu deze onroerende zaken nooit aan [eiser sub 1] c.s. zijn geleverd en aan de vereisten voor eigendomsoverdracht dus niet is voldaan, zwaarder moeten wegen dan de belangen van [eiser sub 1] c.s. Op grond van artikel 5:1, eerste lid, BW is het recht van eigendom het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben en [gedaagde] is op die grond in beginsel vrij om met de woning c.a. te doen wat hij wil. Daarnaast hebben [eiser sub 1] c.s. destijds in de vaststellingsovereenkomst onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig ingestemd met een beëindiging van hun recht de woning c.a. te gebruiken met ingang van 1 december 2021. Bij gebrek aan een nadere toelichting valt niet in te zien dat de belangen bij behoud van de woning c.a. die [eiser sub 1] c.s. in dit kort geding hebben aangevoerd destijds niet als zodanig speelden. Ook hebben [eiser sub 1] c.s. geen informatie verstrekt ten aanzien van hun bedrijfsvoering zodat de voorzieningenrechter niet kan beoordelen in hoeverre met dat belang rekening moet worden gehouden. Ten slotte houdt de voorzieningenrechter bij de belangenafweging rekening met het feit dat [eiser sub 1] c.s. zich al anderhalf jaar hebben kunnen voorbereiden op de aanstaande ontruiming. Het enkele feit dat [gedaagde] de woning c.a. gelet op de kadastrale inschrijving niet kan vervreemden doet daar niet aan af. De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat zij bevoorrecht zullen zijn op de opbrengst van de woning c.a. gaat slechts op indien in rechte zou worden geoordeeld dat er sprake is van huurkoop en de TW van toepassing is. Die stelling is in het kader van dit kort geding echter onvoldoende aannemelijk geworden, zodat dit aspect geen rol speelt in de belangenafweging.

De slotsom is dan ook dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter de tenuitvoerlegging zal schorsen zodat de vordering van [eiser sub 1] c.s. in dit kort geding zal worden afgewezen.

De voorzieningenrechter acht het echter redelijk dat [gedaagde] [eiser sub 1] c.s. een langere termijn gunt om tot ontruiming over te gaan. Gelet op het door [gedaagde] ter zitting gedane aanbod om [eiser sub 1] c.s. een termijn van vijf maanden voor het ontruimen toe te staan zal de voorzieningenrechter de uiterste ontruimingstermijn vaststellen op 1 mei 2022.

[eiser sub 1] c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partijen in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

griffierecht € 309,00

salaris advocaat € 1.016,00

Totaal € 1.325,00

De voorzieningenrechter

wijst de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. af;

stelt de datum waarop de woning c.a. door [eiser sub 1] c.a. ontruimd moeten zijn vast op uiterlijk 1 mei 2022;

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.325,00, waarvan € 1.016,00 salaris van de advocaat;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling onder 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx - Boom en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2021 door mr. J.W. Wagenaar in tegenwoordigheid van mr. B.Ph.C. de Jong, griffier.