Rb. Oost-Brabant, 23-12-2021, nr. SHE 21/437

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: het bedrijfsobject/de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 1.699.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt, alsmede de aanslag rioolheffing.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 1.480.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek op de zitting heeft vanwege de aangescherpte corona-maatregelen met instemming van partijen via een beeldverbinding (Skype) plaatsgevonden op 15 november 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door [naam] , taxateur.

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een garage/autoshowroom met buitenterrein. Het bedrijfsobject is in 1996 gebouwd en in 2004 uitgebreid. Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 2.426 m² en bevat twee showrooms (begane grond en eerste verdieping), een werkplaats (begane grond), twee kantoorruimtes/kantines (begane grond en eerste verdieping) en een sanitaire ruimte. Tot het object behoort een perceel met een kadastrale grootte van in totaal 5.655 m² (4.210 m² en 1.445 m²).

Geschil

1. Eiser is het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde en met de opgelegde aanslag rioolheffing. Eiser voert, kort gezegd, aan dat hij in de bestreden uitspraak niet dan wel onvoldoende inzicht heeft gekregen in de wijze waarop de huurwaarde en de kapitalisatiefactor tot stand zijn gekomen ter bepaling van de waarde van het bedrijfsobject. Eiser voert verder ten aanzien van de rioolheffing eigenarendeel aan dat de opbrengstlimiet is overschreden en dat in bezwaar niet alle stukken ten aanzien van de rioolheffing ter inzage zijn gelegd.

De vastgestelde WOZ-waarde

2. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 1.000.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.480.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 28 juni 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

4. Op de zitting is desgevraagd namens eiser verklaard dat de objectkenmerken (omschrijving, afmetingen, kwalificaties zoals kwaliteit en onderhoud) niet in geschil zijn. Verder heeft eiser zijn beroepsgrond over het afnemend grensnut uitdrukkelijk en zonder voorbehoud ingetrokken. Ook is eiser niet langer van mening dat de zaak zou moeten worden teruggewezen naar de bezwaarfase vanwege het niet of in onvoldoende mate overleggen van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Die beroepsgrond is eveneens uitdrukkelijk en zonder voorbehoud ingetrokken. De rechtbank bespreekt deze gronden daarom niet.

Beoordeling

5. Voor zover eiser van mening is dat de bestreden uitspraak moet worden vernietigd omdat sprake is van een motiveringsgebrek dan wel de bestreden uitspraak in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel, slaagt die beroepsgrond niet. Volgens vaste rechtspraak leiden motiveringsgebreken dan wel onzorgvuldigheden niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak.1.Eventuele motiveringsgebreken dan wel onzorgvuldigheden kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te leiden tot vernietiging van de aanslag.

6. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak en op de zitting gemotiveerd uiteengezet op welke wijze de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor tot stand zijn gekomen. Weliswaar vindt eiser dat geen of onvoldoende uitleg wegens een gebrek aan inzicht in de waarde, maar eiser heeft in beroep ook het verweerschrift van 27 september 2021 en het bijbehorende taxatierapport ontvangen. In het taxatierapport heeft verweerders taxateur verder uiteengezet op welke wijze hij tot de door hem voorgestane waarde is gekomen. Ook is in het verweerschrift uitgebreid op de standpunten van eiser ingegaan en heeft eiser daarop, desgewenst, kunnen reageren.

7. Eiser heeft op zitting verklaard dat de door verweerder ingediende taxatie de onduidelijkheid niet heeft weggenomen. Daarop heeft [naam] gereageerd en daarop heeft eiser weer kunnen reageren. Dat eiser daardoor is geschaad in zijn processuele belangen is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank wijst ter ondersteuning nogmaals op vaste rechtspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.2.De beroepsgrond slaagt niet.

8. Verder heeft eiser voor het eerst op de zitting ook ten aanzien van de WOZ-waarde gesteld dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken te laat heeft overgelegd. Verweerder heeft daarop gereageerd en benoemd dat er een taxatieverslag is verstrekt en dat in de uitspraak op bezwaar een onderbouwing is gegeven van de waarde. Het taxatierapport is volgens verweerder een verfijningsslag in een opvolgende fase. In bezwaar kijkt verweerder minutieus en in beroep nog minutieuzer. In de uitspraak op bezwaar is ook al een onderbouwing gegeven van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Overigens vindt verweerder deze grond tardief aangevoerd.

9. De rechtbank is het in beginsel eens met verweerder dat de grond op zitting (te) laat is aangevoerd, maar verweerder heeft er op zitting op kunnen reageren. Dan is er geen strijd meer met de goede procesorde. Verder heeft eiser in bezwaar weliswaar om het taxatieverslag gevraagd maar eiser heeft dit verzoek tijdens de hoorzitting geen gestand gedaan. Verweerder mocht er daarom van uit gaan hij eiser geen (nadere) stukken hoefde te verstrekken.De beroepsgrond slaagt niet.

Waardebepaling

10. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (hierna: HWK-methode) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare object(en) gedeeld door de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van het bedrijfsobject.

11. De rechtbank stelt vast dat beide partijen voor het bepalen van de waarde van dit bedrijfsobject aansluiting zoeken bij de (hiervoor genoemde) HWK-methode.

12. Verweerder heeft ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde gebruik gemaakt van huurcijfers van een viertal vergelijkingsobjecten, gelegen in Veghel. Het betreft in alle gevallen autoshowrooms met garages. Verweerder heeft gekozen voor de huurtransactie van Heuvelplein 2, dat is gelegen op hetzelfde ‘automotivepark’ en heeft een redelijk vergelijkbaar metrage. Verder heeft verweerder gebruik gemaakt van de huurtransactie van [naam] 1. Dit referentieobject is groter dan het bedrijfsobject en heeft een lagere huurwaarde dan het bedrijfsobject. Daarnaast heeft verweerder gebruik gemaakt van twee gerealiseerde huurtransacties van het bedrijfsobject. [adres] (1.728 m²) is op 1 juli 2020 verhuurd voor € 90.000 per jaar en [adres] (698 m², eerste verdieping) is op 1 juli 2020 verhuurd voor € 30.000 per jaar. Uit de eerstgenoemde huurovereenkomst (€ 90.000 per jaar) blijkt dat partijen daarbij een gereduceerde huurprijs zijn overeengekomen. Dit verklaart waarom de gerealiseerde huurwaarde lager is dan de door verweerder gehanteerde huurwaarde.

13. Uit het taxatierapport van verweerder volgt dat rekening is gehouden met de verschillen in vloeroppervlakte tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten en ook met de voor dat object gegeven andere verschillen (onder andere ligging, uitstraling en gereduceerd huurtarief) tussen de vergelijkingsobjecten en het bedrijfsobject. Dit heeft geresulteerd in een huurwaarde van het bedrijfsobject van € 54,51 per m². Deze huurwaarde per m² ligt in lijn met de vier gebruikte onderbouwingen ( [naam] 1: € 45,80 per m², Heuvelplein 2: € 57,80 per m², [adres] : € 52,08 per m² en [adres] (eerste verdieping): € 43,04 per m³).

14. In reactie op de verwijzing van eiser naar het verschil in m²-prijs tussen de beide showrooms van het bedrijfsobject, heeft verweerder toegelicht dat dit verschil (mede) wordt veroorzaakt doordat de ene showroom op de begane grond ligt en de andere op de eerste verdieping. Marktanalyse toont volgens verweerder aan dat de huurwaardes op verdiepingen lager liggen dan huurwaardes op de begane grond. Eiser heeft vervolgens geen argumenten meer aangevoerd, zodat de rechtbank geen aanknopingspunten heeft te twijfelen aan het standpunt van verweerder.

14. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de huurwaarde van het bedrijfsobject voldoende inzichtelijk gemaakt.

16. Verweerder heeft voor het bedrijfsobject een kapitalisatiefactor van 11,2 gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door hem gebruikte kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van drie objecten gebruikt en heeft deze geanalyseerd. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat verweerder gebruik heeft gemaakt van het eigen verkoopcijfer van het bedrijfsobject. [adres] is op 29 december 2020 verkocht voor € 1.620.000. Dit resulteert in een kapitalisatiefactor van 13,5. De andere twee verkopen laten een kapitalisatiefactor zien van 13,5 en 12,3. Hieruit volgt dat de kapitalisatiefactor zoals verweerder die hanteert voor het bedrijfsobject niet te hoog is bepaald.

17. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op deze manier de waarde van het bedrijfsobject voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij is ook het volgende van belang. Zoals op de zitting is besproken is het bedrijfsobject op 29 december 2020 verkocht voor € 1.800.000. Verweerder heeft die koopsom gecorrigeerd met 1,5 keer de jaarhuurwaarde. Dat komt op een bedrag van € 180.000. Verweerder heeft daarom gerekend met een verkoopprijs van € 1.620.000. Hoewel deze transactie wat verder van de waardepeildatum afligt dan wellicht wenselijk is, betreft het een eigen verkoopcijfer en is het op zijn minst indicatief voor de waarde op 1 januari 2019. Nu de beschikte waarde€ 1.480.000 bedraagt is de eigen verkoopprijs wat de rechtbank betreft – ondanks de grotere afstand tot de waardepeildatum – een sterke aanwijzing dat de beschikte waarde niet te hoog is.

18. Eiser heeft een waarde bepleit van € 1.000.000. Op de zitting is namens eiser erkend dat daarvoor geen onderbouwing is geleverd. Eiser is uitgegaan van de kapitalisatiefactor 8 uit een eerdere zaak, zonder uit te leggen waarom deze factor van toepassing zou zijn en heeft die vermenigvuldigd met € 132.000. De rechtbank vindt deze onderbouwing dermate mager dat zij volstaat met de constatering dat eiser de door hem voorgestane waarde niet heeft onderbouwd..

19. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor [adres] per 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 1.480.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB-gebruikersheffing niet te hoog zijn vastgesteld.

Rioolheffing

20. Tussen partijen is verder in geschil de vraag of met betrekking tot de rioolheffing sprake is van overschrijding van de opbrengstlimiet.

21. In de rechtspraak van de Hoge Raad zijn de uitgangspunten inzake de stelplicht en bewijslastverdeling uiteengezet bij de beoordeling van een geschil inzake een mogelijke overschrijding van de opbrengstlimiet.3.Daaruit volgt dat, als een belanghebbende aan de orde stelt dat de opbrengstlimiet is overschreden, de heffingsambtenaar (verweerder) inzicht moet verschaffen in de raming van baten en lasten welke in de begroting zijn opgenomen. Pas als vervolgens de belanghebbende gemotiveerd één of meerdere (kosten)posten in twijfel trekt, moet de heffingsambtenaar naar vermogen de geuite twijfel wegnemen. De bewijslast ten aanzien van de feitelijke onderbouwing van het beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet rust op de belanghebbende (eiser). In het kader van die toetsing is pas dan plaats voor een correctie van de omvang van de volgens de gemeentelijke begroting geraamde bedragen aan opbrengsten en lasten, als de gemeente deze opbrengsten en lasten niet in redelijkheid op die bedragen heeft kunnen ramen.

22. Eiser heeft in zijn aanvullend bezwaarschrift van 13 mei 2020 in algemene bewoordingen gesteld dat sprake is van overschrijding van de opbrengstlimiet. Tijdens de telefonische hoorzitting van 27 november 2020 heeft de gemachtigde van eiser aangegeven dat hij een overzicht zal verstrekken van de bezwaargronden. Met het e-mailbericht van diezelfde datum heeft hij een overzicht van de bezwaargronden toegestuurd, waarin over de rioolheffing de algemene stelling is opgenomen dat sprake van overschrijding van de opbrengstlimiet.

23. Verweerder heeft bij de uitspraak op bezwaar aan eiser stukken verstrekt over de geraamde kosten en opbrengsten van de rioolheffing. Het gaat onder andere om de stukken ‘VGRP kostendekkendheid 2020’ en ‘VGRP rioolheffing kostendekkingsplan’. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder toegelicht dat de rioolheffing is gebaseerd op het Verbreed gemeentelijk rioleringsplan+ (VGRP+) 2017-2022. Het maakt onderdeel uit van een lange-termijn-plan om de toekomstige uitgaven op het gebied van de aanleg, onderhoud en vervanging van het verbrede rioleringsstelsel te dekken. Binnen de kostenberekening wordt onderscheid gemaakt tussen exploitatiekosten en investeringsuitgaven. Onder verwijzing naar de genoemde stukken heeft verweerder uiteengezet dat de geraamde kosten rioolheffing voor 2020 € 7.600.307 bedragen en de geraamde opbrengsten € 6.913.450. Uitgaande van dit overzicht is er volgens verweerder geen sprake van een overschrijding van de opbrengstlimiet. Het (jaarlijks) verschil tussen de baten van de rioolheffing en de lasten van het rioolstelsel wordt gestort in of onttrokken uit de voorziening riolering en blijft op die manier (uitsluitend) beschikbaar voor investeringen in en exploitatie van het rioolstelsel.

24. In het verweerschrift heeft verweerder nader toegelicht dat de gegevens uit het VGRP zijn terug te voeren op baten en lasten die in de begroting zijn opgenomen. Daarbij heeft verweerder gewezen op de bij het verweerschrift verstrekte stukken, te weten ‘Programmabegroting 2020’, pagina’s 66 t/m 68, 76 t/m 80 en 121 t/m 124, het VGRP+ 2017-2022 en ‘Doorberekening p-kosten 2020’, onderdeel riolering.

25. Naar het oordeel van de rechtbank mag verweerder, anders dan eiser meent, naast de gemeentelijke begroting ook andere gegevens gebruiken om inzicht te geven in de geraamde baten en de lasten ter zake. Verweerder wijst in dit verband terecht op het arrest van de Hoge Raad van 6 januari 2012.4.Daarbij moet, zoals de Hoge Raad oordeelt, als uitgangspunt worden genomen dat het gaat om gegevens die zijn terug te voeren op baten en lasten die in de gemeentebegroting zijn opgenomen. Die begroting moet immers als uitgangspunt dienen voor de ramingen.

26. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde onderdelen van de gemeentelijke begroting 2020 en de gegeven toelichting daarop voldoende inzicht heeft verschaft in de ramingen van de kosten en opbrengsten over het belastingjaar 2020. Uit de verstrekte gegevens blijkt voorts genoegzaam dat de dekkingspercentages voor de rioolheffing 100% bedragen, en hiermee voor de rioolheffing aan de opbrengstlimiet wordt voldaan. De beroepsgrond slaagt niet.

Posten ‘doorberekende salariskosten’ en ‘overhead’

27. Eiser heeft in twijfel getrokken of de posten ‘doorberekende salariskosten’ en ‘overhead’ als last te zake kunnen worden aangemerkt.

28. Verweerder heeft in het verweerschrift naar vermogen inzicht verschaft in deze posten. Verweerder heeft daarbij verwezen naar de ‘Doorberekening p-kosten 2020’, onderdeel riolering, waarin is weergegeven op welke wijze de salariskosten zijn verdeeld over de verschillende werkateliers die zich bezighouden met riolering. Daarbij heeft verweerder gewezen op de inschatting die is gemaakt dat het werkatelier ‘Heffen en invorderen’ voor 30% betrekking heeft op riolering, het werkatelier ‘Openbaar gebied’ voor 13% en het werkatelier ‘Uitvoering water en riolering’ voor 100%. Aan overhead wordt een percentage van 71,217% doorberekend over de salariskosten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat de genoemde salariskosten terecht zijn aangemerkt als last ter zake.

29. De enkele stelling van eiser dat hij de over de verschillende taken toegepaste verdeelsleutel van de loonkosten van de personeelskosten niet kan toetsen, acht de rechtbank onvoldoende voor het zaaien van redelijke twijfel aan de door verweerder gegeven toelichting. Op de zaak betrekking hebbende stukken

30. De rechtbank is – anders dan eiser – van oordeel dat uit de Awb niet volgt dat verweerder de door hem overgelegde stukken reeds in bezwaar aan eiser had moeten verstrekken. Relevant voor dit oordeel is dat het inleidend bezwaarschrift van 9 april 2020 geen gronden bevat en alleen vraagt om toezending van een taxatieverslag. In de aanvulling van 13 mei 2020 wordt aan de gronden toegevoegd dat sprake is van overschrijding van de opbrengstlimiet rioolheffing gebruik. Een nadere invulling van de gronden is uitgebleven. Er zijn verder geen afspraken gemaakt over het onderwerp van bezwaar en eiser heeft tot het moment dat uitspraak is gedaan op het bezwaar ook geen invulling gegeven aan zijn bezwaargronden. Gelet op deze gang van zaken hoefde verweerder het VGRP, de Extracomptabele kosten VGRP en het kostendekkingsplan VGRP niet al tijdens de bezwaarfase te verstrekken. Steun voor dit oordeel vindt de rechtbank in de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juli 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2177). Het verstrekken (of ter inzage leggen) van stukken reikt niet zo ver dat verweerder alle stukken moet overleggen die hem ter beschikking staan. De omvang van de stukken laat zich begrenzen door wat eiser daarover stelt in zijn bezwaar en eventueel voorafgaand aan de hoorzitting daarop nog toelicht. Bovendien zijn alle documenten online vindbaar, zoals verweerder op de zitting van de rechtbank aangaf. Eiser heeft dat niet bestreden. Van een schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht is daarom geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

31. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, voorzitter en mr. F.M.S. Requisizione en mr. C.F.E. van Olden-Smit, leden, in aanwezigheid van mr. F.C. Meulemans, griffier.

De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 december 2021.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.