Rb. Gelderland, 25-08-2021, nr. 9122761 CV EXPL 21-1185

Dit blijkt uit:

- het vonnis d.d. 9 juni 2021;

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging producties;

- de akte vermindering en wijziging eis en overlegging producties van de zijde van AtLo;

- de bij brief van 9 juli 2021 door mr. Kuper overgelegde productie;

- de op 15 juli 2021 gehouden comparitie van partijen. De beide gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd en van het overige verhandelde is aantekening gehouden door de griffier.

Hierna is vonnis bepaald.

In conventie en in reconventie

Tot 2004 heeft Klomp een hotel geëxploiteerd in de bedrijfsruimten gelegen aan de Markt 6, Markt 8, Markt 9a en Markt 10 te Harderwijk. In 2004 is de exploitatie van het hotel overgenomen door Van Essen Horeca Exploitatie VOF (hierna: Van Essen).

Per 1 januari 2018 heeft AtLo de exploitatie van het hotel overgenomen van Van Essen. Met ingang van diezelfde datum huurt AtLo van Klomp de bedrijfsruimten gelegen aan de Markt 6, Markt 8, Markt 9a en Markt 10 te Harderwijk (hierna: het gehuurde).

In de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, bepaald:

“Ondergetekenden:

(…) Klomp (…),

en

AtLo (…),

verklaren op 18 december 2017 een huurovereenkomst te hebben gesloten betreffende:

bedrijfsruimten aan de Markt 6 (hotel-gedeelte), Markt 8 (hotel), Markt 9A (hotelkamers) en de bovenverdieping van Markt 10 (hotelkamers) te Harderwijk, totaal 34 hotelkamers, alsmede 1 parkeerplaats aan de Doelenstraat te Harderwijk, (…) hierna te noemen het gehuurde,

(…)

Gebruik

6. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als hotel.”

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing.

Daarin staat onder meer:

“Geschiktheid van het gehuurde

Voor de vraag of genotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek, is van belang wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.

Voor zover verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde door huurder conform de overeengekomen bestemming, zal verhuurder zulks aan huurder meedelen.

Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven.

(…)

(Overheids)voorschriften en vergunningen

(…)

Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. Hieronder vallen tevens alle meldingen die van overheidswege verplicht zijn/worden gesteld ter zake van het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de

hiervoor bedoelde overeengekomen bestemming. Met de hiervoor bedoelde meldingen van overheidswege worden onder meer verstaan meldingen die op grond van het Bouwbesluit 2012 en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) verplicht zijn.

(…)

Aansprakelijkheid

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

-indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen.

-indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.

(…)

Onderhoud en renovatie door verhuurder

Huurder zal verhuurder in de gelegenheid stellen om op, aan of in het gehuurde of het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud, herstel van het gehuurde en ter vervanging/vernieuwing van zaken die tot het gehuurde behoren door gelijke of soortgelijke zaken. Het gestelde in de vorige zin is eveneens van toepassing wanneer verhuurder wenst over te gaan tot het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen of tot het verrichten van werkzaamheden aan het gehuurde die nodig zijn in verband met voorschriften van de overheid, nutsbedrijven of andere daartoe bevoegde instanties.

Het in 14.1 bedoelde onderzoek en de aldaar bedoelde werkzaamheden, voorzieningen en wijzigingen waardoor het gehuurde (tijdelijk) niet het genot verschaft dat hij daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, leveren geen gebrek op.

(…)

Betalingen

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel -zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door de verhuurder op te geven rekening.”

In 2019 en 2020 zijn bouwkundige gebreken op het gebied van (onder meer) de

brandveiligheidsvoorschriften in het gehuurde gebleken. De gemeente Harderwijk (hierna: de gemeente) heeft in verband daarmee een advies uitgebracht waarin is geconstateerd dat het gehuurde niet voldoet aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012 voor wat betreft de brandveiligheid.

Bij brief van 6 april 2020 heeft de gemeente AtLo ter zake gewaarschuwd en

gemaand binnen redelijke termijn uitvoering te geven aan haar advies omdat anders

handhavend zal worden opgetreden tegen het gebruik van het gehuurde.

Op 15 juli 2020 heeft Bureau Derksen Safety & Security in opdracht van Klomp een brandveiligheidsrapport uitgebracht.

AtLo heeft tot 1 november 2020 een gedeelte van de door haar verschuldigde huur

onbetaald gelaten hetgeen zij tegenover Klomp heeft gemotiveerd door te wijzen op het omzetverlies dat zij lijdt vanwege de door de overheid vanwege de coronacrisis voorgeschreven (nood)maatregelen.

In opdracht van Klomp is per 9 november 2020 gestart met verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde. AtLo heeft per die datum de exploitatie van het hotel (tijdelijk) gestaakt, hetgeen zij bij brief van haar advocaat d.d. 6 november 2020 aan Klomp heeft gemeld. In die brief staat onder meer:

“Heden heeft mijn cliënte van AON bericht ontvangen, dat de dekking onder de lopende

brandverzekering eigenlijk per direct volledig zou moeten vervallen, maar dat de verzekeraar gezien de goede relatie met mijn cliënte bij hoge uitzondering bereid is deze voorlopig in stand te houden, echter tegen sterk aangepaste condities, namelijk () dat er uitsluitend nog dekking is voor schade door brand (dus niet schade als waterschade, molest e.d.), (ii) dat het eigen risico voor mijn cliënte stijgt van € 1.500,- naar € 200.000,- per gebeurtenis en (iii) dat deze beperkte dekking en risico gelden tot 5 februari 2021. (…)

Aangehecht stuur ik u een kopie van de brief van heden aan AON.

U zult begrijpen, dat deze wetenschap voor mijn cliënte grond is om tot een ingrijpende keuze te komen. In combinatie met de constateringen van Bureau Derksen dat er nog steeds extra brandschaderisico‘s bestaan en ook in verband met het feit dat er omvangrijke verbouwingen gaan plaats vinden en daardoor een verstoring van de normale processen binnen het hotel zal plaatsvinden en de door uw cliënte verlengde (en nog steeds betwiste) duur van de gebrekkige toestand van het hotel en de te verrichten werkzaamheden, kan mijn cliënte de risico’s van het continueren van de exploitatie van het hotel niet langer nemen.”

AON heeft op 21 januari 2021 het gehuurde bezocht. Bij brief van 28 januari 2021

heeft AON aan AtLo bericht dat na uitvoering van de herstelwerkzaamheden in het gehuurde een inspectie door de verzekeraar dient plaats te vinden alvorens de normale verzekeringsdekking met het normale eigen risico kan worden hersteld. In de brief staat ook:

“Wij wijzen u erop dat de aansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt, als de oorzaak van de aansprakelijkheidsschade voort komt, uit het niet voldoen aan de wettelijke eisen. Zouden er bijvoorbeeld gasten verblijven in Markt 6 en er breekt brand uit; dan is de eventuele zaakschade en letselschade niet gedekt.”

Op 16 maart 2021 zijn de panden gelegen aan de Markt 8, Markt 9a en Markt 10 te Harderwijk opgeleverd. De werkzaamheden in het pand gelegen aan de Markt 6 te Harderwijk staan gepland in de periode november 2021 tot en met maart 2022.

In conventie en in reconventie

AtLo vordert in conventie, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

a. zal bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd, dat AtLo over de maanden maart, april, mei, juni en oktober 2020 aan Klomp 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd is, althans een zodanig percentage als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren;

b) zal bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd, dat over de periode van 1 november 2020 tot 16 maart 2021 door AtLo geen huur verschuldigd is, althans een zodanige huur als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren;

c) zal bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd dat met ingang van 16 maart 2021 AtLo 70%, althans een zodanig percentage als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren, van de overeengekomen huurprijs aan Klomp verschuldigd is tot de datum dat ook het gehuurde deel van Markt 6 na de renovatie naar behoren zal zijn opgeleverd en met toestemming van de gemeente Harderwijk door AtLo als hotel in gebruik genomen kan worden;

d) subsidiair, indien het sub b gevorderde niet mocht worden toegewezen, zal bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd, dat AtLo gerekend vanaf 1 november 2020 voor de duur van de lockdown maatregelen ter zake van de sluiting van de horeca 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd is, althans een zodanig percentage als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren;

e) zal verklaren voor recht dat Klomp jegens AtLo aansprakelijk is voor de als gevolg van de door de firma Derksen in het rapport van 15 juli 2020 geconstateerde bouwkundige gebreken door eiseres geleden en nog te lijden schade en Klomp zal veroordelen om aan AtLo die geleden en nog te lijden schade te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

f. Klomp zal veroordelen in de (na)kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het te wijzen vonnis.

AtLo legt aan haar vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten, het volgende ten grondslag.

COVID-19 en de als gevolg daarvan getroffen overheidsmaatregelen vormen een gebrek ex artikel 7:204 BW en tevens een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW. Op grond hiervan is een verlaging van de huurprijs met 50% over de maanden maart, april, mei, juni en oktober 2020 gerechtvaardigd, aldus AtLo. Verder is sprake van bouwkundige gebreken in het gehuurde. Omdat AtLo gezien de aard en de omvang van de gebreken over de periode van 1 november 2020 tot 16 maart 2021 geen gebruik heeft kunnen maken van het hotel en dus niet het genot heeft gehad van het gehuurde, is zij op grond van artikel 7:207 BW over die periode geen huur verschuldigd. Vanaf 16 maart 2021 kan AtLo weer gebruik maken van de hotelkamers gelegen in de panden Markt 8, 9a en 10 te Harderwijk, maar nog niet van de tien hotelkamers die zijn gelegen in het pand aan de Markt 6 te Harderwijk. Om die reden heeft zij vanaf die datum recht op een huurprijsvermindering van 30%. Ten slotte maakt AtLo op grond van artikel 7:208 BW aanspraak op vergoeding van de door de bouwkundige gebreken veroorzaakte schade.

Klomp vordert in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, AtLo zal veroordelen om aan Klomp te betalen:

I. Primair

een bedrag van € 54.078,70 ter zake van de huurachterstand uit hoofde van de huurovereenkomst tot en met juni 2021;

Subsidiair

ter zake van de huurachterstand uit hoofde van de huurovereenkomst tot en met juni 2021

een in goede justitie te bepalen bedrag met inachtneming van de formules zoals omschreven in alinea’s 10.4 t/m 10.10;

II. een bedrag van € 3.300,00 ten titel van contractuele boete over de maanden april 2020 tot en met februari 2021, althans de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over iedere van deze niet (tijdig) betaalde huurtermijnen vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere huurtermijn tot de dag van algehele voldoening;

III. een bedrag van € 8.111,81 ten titel van verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten,

althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 9juni 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. vanaf 1 juli 2021 een bedrag van € 9.062,86 inclusief BTW per maand aan toekomstige

huurpenningen, vermeerderd met de contractuele boeterente als bepaald in artikel 25 lid 3

van de Algemene Bepalingen met een minimum van € 300,00 per maand, althans de

wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over iedere niet (tijdig) betaalde huurtermijn

vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere huurtermijn tot de dag van algehele

voldoening, te vermeerderen met de nog toekomstige (contractueel overeengekomen)

indexering als bepaald in artikel 18 van de Algemene Bepalingen per 1 januari van ieder

jaar zolang de huurovereenkomst nog voortduurt;

V. de kosten van deze procedure en de nakosten, indien en voor zover AtLo niet

binnen de wettelijke vereiste termijn van twee dagen, althans binnen de door de

kantonrechter redelijk geachte termijn, na betekening van het te dezen te wijzen vonnis daaraan heeft voldaan, zulks met de bepaling dat de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling verschuldigd zal worden met ingang van veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

Klomp legt aan haar vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten, het volgende ten grondslag.

AtLo heeft de door haar verschuldigde huur over de maanden april 2020 tot en met juni 2020 en oktober 2020 tot en met juni 2021 tot een bedrag van € 54.078,70 onbetaald gelaten. Subsidiair maakt Klomp ter zake van de huurachterstand tot en met juni 2021

aanspraak op een in goede justitie te bepalen bedrag met inachtneming van de formules zoals omschreven in alinea’s 10.4 t/m 10.10. Gelet op het bepaalde in artikel 25.3 van de algemene bepalingen is AtLo contractuele boetes aan Klomp verschuldigd geworden, tot en met februari 2021 berekend op een bedrag van € 3.300,00. Subsidiair maakt Klomp op grond van artikel 6:119a BW aanspraak op de wettelijke handelsrente. Klomp heeft buitengerechtelijke kosten moeten maken om de vordering te incasseren. Zij maakt daarom op grond van artikel 30.1 van de algemene voorwaarden aanspraak op vergoeding van die kosten tot een bedrag van € 8.111,81.

Partijen hebben verweer gevoerd tegen elkaars vorderingen. Op de inhoud van het verweer zal hieronder waar nodig nader worden ingegaan.

In conventie en reconventie

De kantonrechter:

In conventie en in reconventie

stelt AtLo in de gelegenheid om zich op de rolzitting van woensdag 22 september 2021 bij akte uit te laten als overwogen onder overweging 4.7.1, en bepaalt dat Klomp in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoordakte te reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.

(mk)