Rb. Gelderland, 23-06-2014, nr. C/05/263816 / KZ ZA 14-112

2. [kraker B],

3. OVERIGE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK: HET WOONHUIS AAN [adres te plaats, gemeente],

wonende te [plaats ], [gemeente],

gedaagden,

advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag.

Partijen zullen hierna [belegingsmaatschappij BV] en de krakers genoemd worden. Gedaagden onder 1 en 2 zullen afzonderlijk van de anderen [kraker A] en [kraker B] genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[belegingsmaatschappij BV] exploiteert een beleggingsmaatschappij. Haar ondernemingsactiviteiten richten zich op het exploiteren van onroerende zaken door onder meer verhuur en verkoop.

Op 30 december 1999 is ten behoeve van [belegingsmaatschappij BV] een recht van erfpacht gevestigd op een perceel grond gelegen aan [adres te plaats, gemeente], en een recht van opstal tot het in eigendom hebben en houden van het op dat perceel gelegen woonhuis met overige opstallen (hierna: het woonhuis).

Het perceel grond is gelegen in recreatiegebied Bussloo. Eigenaar van dit recreatiegebied is de Recreatiegemeenschap Veluwe ([naam Vastgoed Groep]).

Met ingang van 1 maart 2002 heeft [belegingsmaatschappij BV] het woonhuis gedurende een aantal jaren verhuurd aan particulieren. De huurders zijn in de loop van 2007 uit het woonhuis vertrokken.

In het voorjaar van 2008 is het woonhuis gekraakt. Bij vonnis van 6 november 2008 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Zutphen de toenmalige krakers veroordeeld om het woonhuis te verlaten en te ontruimen.

Nadat [belegingsmaatschappij BV] weer de vrije beschikking over het woonhuis kreeg, heeft zij – na er werkzaamheden aan te hebben verricht – het woonhuis te koop en/of te huur aangeboden.

In de periode 2009 tot en met 2013 is het woonhuis gedurende periodes tijdelijk verhuurd geweest. In 2013 hebben tot en met het derde kwartaal werknemer van [aannemer] te [plaats ] een periode door de week in de woning verbleven in verband met bouwwerkzaamheden in de regio Arnhem voor [belegingsmaatschappij BV]. Gedurende die periodes is het woonhuis te koop blijven staan.

Op 28 april 2014 heeft [belegingsmaatschappij BV] per e-mailbericht van [naam Vastgoed Groep] vernomen dat het woonhuis opnieuw gekraakt zou zijn. [naam Vastgoed Groep] was daarvan op de hoogte door een e-mailbericht dat zij had ontvangen op 27 april 2014 met de volgende inhoud:

“Wij als drie woning zoekende, konden het niet langer aan zien, dat uw woning structureel niet in gebruik was en hebben daarom de woning sedert 24-04 in gebruik genomen. U hoeft niet bang te zijn voor vernielingen of verslechteringen, feesten of kwekerijen, het enige wat wij willen is wonen. Wanneer u de woning daadwerkelijk zelf gaat gebruiken en het niet te doen lijken alsof dan zullen wij vrijwillig vertrekken. Wij zullen goede beheerders zijn (…)”

Op 28 april 2014 zijn medewerkers van [belegingsmaatschappij BV] naar het woonhuis gegaan en hebben de daar aanwezige personen aangezegd het woonhuis direct te verlaten.

Bij brief van 2 mei 2014 heeft [belegingsmaatschappij BV] de krakers gesommeerd om uiterlijk diezelfde dag om 15.00 uur het woonhuis te ontruimen en te verlaten. De krakers hebben niet voldaan aan deze sommatie.

Op 1 mei 2014 heeft [belegingsmaatschappij BV] aangifte gedaan bij de politie van het wederrechtelijk in gebruik nemen en houden van het woonhuis door de krakers.

Bij brief van 5 mei 2014 heeft [naam Vastgoed Groep] – waartoe [belegingsmaatschappij BV] behoort – verzocht zorg te dragen voor spoedige actie en ontruiming van het woonhuis omdat de krakers regels overtreden die gelden in het recreatiegebied Bussloo. [naam Vastgoed Groep] heeft daarbij toegelicht dat kettingen van slagbomen zijn doorgeknipt en dat de krakers met de auto over ruiterpaden rijden, via illegale weg het terrein opkomen, het terrein met honden betreden en een autowrak op de parkeerplaats van het recreatiegebied hebben geplaatst.

Tot de dag van de mondelinge behandeling hebben de krakers geen gehoor gegeven aan de sommatie door [belegingsmaatschappij BV].

[belegingsmaatschappij BV] vordert (na wijziging van de eis) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. de krakers te veroordelen en te bevelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis – althans binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn – het woonhuis aan [adres te plaats, gemeente], met alle daarin aanwezige personen en zaken – voor zover deze niet in eigendom toebehoren aan [belegingsmaatschappij BV] – te verlaten en te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag voor iedere dag dat de krakers na betekening van dit vonnis in gebreke blijven aan dit vonnis te voldoen;

b. te bepalen dat dit vonnis gedurende één jaar na datum van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in voormeld woonhuis bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;

c. de krakers te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de kosten van het bekend maken van het exploot via plaatsing in een dagblad.

[belegingsmaatschappij BV] legt samengevat aan haar vorderingen ten grondslag dat de krakers zonder toestemming in het woonhuis verblijven en aldus een strafbaar feit plegen en onrechtmatig handelen jegens haar. Door die situatie wordt [belegingsmaatschappij BV] als beleggingsmaatschappij verhinderd in haar bedrijfsactiviteiten betreffende het woonhuis. Door de aanwezigheid van de krakers is het onmogelijk om het woonhuis te verhuren of te verkopen, lijdt zij schade en loopt zij bovendien een verzekeringsrisico. Doordat sprake is van een strafbaar feit, kan een belangenafweging achterwege blijven, aldus [belegingsmaatschappij BV]. Voor zover er toch een belangenafweging dient te worden gemaakt, stelt [belegingsmaatschappij BV] dat onvoldoende is gebleken van zwaarwegende belangen van de krakers waarvoor haar belangen als eigenaar van het woonhuis zouden moeten wijken.

Mr. Kobossen heeft ter zitting gesteld dat er meerdere personen in het woonhuis verblijven en dat het mogelijk is dat er niet-verschenen krakers zijn. Hij heeft verzocht tegen de niet-verschenen krakers verstek te verlenen.

De krakers voeren ten verwere aan dat [belegingsmaatschappij BV] geen spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft en wijzen op het verdragsrechtelijk beschermde huisrecht. Zij stellen dat het woonhuis sinds 2007 leeg staat en dat er geen concreet plan ligt voor verkoop of verhuur. De krakers stellen dat niet is weersproken dat zij hun medewerking zullen verlenen aan bezichtiging van het woonhuis en dit zullen ontruimen en verlaten zodra er een nieuwe huurder is. De krakers zijn daarnaast bereid een gebruiksovereenkomst betreffende het woonhuis te sluiten en betwisten dat [belegingsmaatschappij BV] schade lijdt door hun aanwezigheid. Niet het kraken, maar langdurige leegstand is maatschappelijk onacceptabel volgens de krakers. Zij stellen dat zij een zwaarwegend belang hebben bij behoud van het woonhuis als woonruimte voor een groep personen waarvoor voldoende betaalbare woonruimte ter plaatse ontbreekt.

[kraker A] heeft ter zitting nog gesteld dat hij er belang bij heeft om in het woonhuis te kunnen blijven omdat hij zich niet als woningzoekende bij een woningbouwvereniging kan inschrijven ten gevolge van een oude huurschuld die hij eerst moet aflossen. [kraker B] heeft ter zitting gesteld dat hij tot voor kort nooit als woningzoekende ingeschreven heeft gestaan. Hij heeft zich onlangs wel als woningzoekende ingeschreven nadat hij ten gevolge van een relatiebreuk dakloos was geworden.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Uit de pleitnota van mr. Schuckink Kool blijkt dat hij optreedt als advocaat voor gedaagden. De voorzieningenrechter leidt daaruit af dat hij verschenen is voor alle gedaagden, zodat geen sprake is van niet-verschenen gedaagden. Er is dan ook geen aanleiding om verstek te verlenen ten niet-verschenen gedaagden.

Tussen partijen is niet in geschil dat [belegingsmaatschappij BV] eigenaar is van het woonhuis en dat de krakers zonder recht of titel in de woning verblijven. Hiermee komt vast te staan dat de krakers zich schuldig maken aan overtreding van artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht dat – samengevat – kraken als misdrijf strafbaar stelt en dat zij alleen om die reden al onrechtmatig jegens [belegingsmaatschappij BV] handelen. Daaruit vloeit voort dat de vordering tot ontruiming in beginsel kan worden toegewezen als aannemelijk is dat [belegingsmaatschappij BV] een spoedeisend belang heeft bij ontruiming. Indien sprake is van spoedeisend belang moet bovendien nog worden beoordeeld of ontruiming op korte termijn de belangen van de krakers op onevenredige wijze zou schaden in verhouding tot de belangen van [belegingsmaatschappij BV].

Op de eerste plaats dient derhalve te worden beoordeeld of aan de door [belegingsmaatschappij BV] gestelde feiten en omstandigheden een spoedeisend belang bij ontruiming kan worden ontleend. Uit het gestelde en de overgelegde stukken is aannemelijk dat [belegingsmaatschappij BV] in elk geval vanaf 2011 concrete activiteiten heeft ondernomen om tot verkoop van het woonhuis te komen. Zo biedt [belegingsmaatschappij BV] het woonhuis te koop aan op internet en door middel van een brochure van de Elizen Vastgoed Groep. Daarnaast is als onweersproken vast komen te staan dat [belegingsmaatschappij BV] begin 2013 een koopovereenkomst had gesloten op grond waarvan zij het woonhuis voor € 495.000 zou verkopen maar dat die koop door een beroep van de koper op het financieringsvoorbehoud uiteindelijk niet is doorgegaan. Daaruit leidt de voorzieningenrechter af dat [belegingsmaatschappij BV] serieuze pogingen doet om het woonhuis te verkopen. De stelling van de krakers dat [belegingsmaatschappij BV] geen concreet plan tot verkoop (of verhuur) heeft, wordt dan ook niet gevolgd.

De stelling van de krakers dat zij het woonhuis netjes bewonen, mee zullen werken aan bezichtigingen en bereid zijn het woonhuis te verlaten zodra er een nieuwe huurder of koper is, doet – wat daar ook van zij – niet af aan het belang van [belegingsmaatschappij BV] bij ontruiming. Het staat [belegingsmaatschappij BV] immers vrij om ervoor te kiezen het woonhuis in lege staat aan te bieden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [belegingsmaatschappij BV] voldoende aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van de krakers potentiële kopers zal kunnen afschrikken. Daarbij staat eventuele leegstand na ontruiming niet in de weg aan spoedeisend belang van [belegingsmaatschappij BV] nu die leegstand gelet op het hiervoor overwogene geen ongerechtvaardigde leegstand is. Dat de krakers een gebruiksovereenkomst met [belegingsmaatschappij BV] willen sluiten, doet aan het voorgaande evenmin af. [belegingsmaatschappij BV] heeft de vrijheid om niet met de krakers te contracteren. Een en ander leidt tot de conclusie dat het spoedeisend belang van [belegingsmaatschappij BV] bij haar vordering voldoende aannemelijk is geworden.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of ontruiming op korte termijn de belangen van de krakers op onevenredige wijze zou schaden in verhouding tot de belangen van [belegingsmaatschappij BV]. De krakers hebben aangevoerd dat hun belang is gelegen in bescherming van hun huisrecht, in hun recht om te kunnen wonen en in de omstandigheid dat langdurige leegstand maatschappelijk onacceptabel is.

Een beroep op bescherming van het huisrecht, zoals dat onder meer wordt beschermd door artikel 8 EVRM, kan de krakers niet baten. Dit artikel geldt in beginsel slechts in verhouding tot de overheid (verticale werking). [belegingsmaatschappij BV] treedt niet op namens de overheid maar voor zichzelf. Onder bepaalde omstandigheden kan horizontale werking toekomen aan grondrechten, in die zin dat het onrechtmatig kan zijn als een burger een andere burger al te zeer beperkt in de uitoefening van zijn grondrechten. Daarvan is hier evenwel geen sprake. Het belang van [belegingsmaatschappij BV] als eigenaar bij de verkoop- en verhuuractiviteiten weegt zwaarder dan het met eigenrichting afgedwongen huisrecht van de krakers.

De krakers hebben aangevoerd dat hun belang bij afwijzing van de vordering is gelegen in het behouden van betaalbare (gratis) woonruimte in een omgeving waar voldoende betaalbare woonruimte ontbreekt. Nog daargelaten de juistheid van die (niet onderbouwde) stelling weegt dit belang niet op tegen het belang van [belegingsmaatschappij BV] als eigenaar van het woonhuis. Daarbij is in aanmerking genomen dat de omstandigheid dat [kraker A] en [kraker B] niet, respectievelijk nog niet lang ingeschreven staan als woningzoekenden niet voor risico van [belegingsmaatschappij BV] dient te komen.

Ten slotte kan de stelling dat langdurige leegstand maatschappelijk onacceptabel is, de krakers evenmin baten omdat gelet op het in 4.3 overwogene geen sprake is van ongerechtvaardigde leegstand.

Het gevorderde is op grond van het voorgaande toewijsbaar als hierna volgend.

Aan de te verbeuren dwangsommen zal een maximum worden verbonden. Dit laat uiteraard onverlet, dat bij voortgaande overtreding van dit vonnis hernieuwde oplegging van dezelfde of hogere dwangsommen kan worden gevorderd. Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van de geschonden belangen en de beoogde prikkelende werking van de dwangsomoplegging.

De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [belegingsmaatschappij BV] worden begroot op:

- dagvaarding € 77,52

- advertentiekosten 261,36

- griffierecht 608,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.762,88

De voorzieningenrechter

veroordeelt de krakers om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het woonhuis aan [adres te plaats, gemeente], met alle daarin aanwezige personen en zaken – voor zover deze niet in eigendom toebehoren aan [belegingsmaatschappij BV] – te verlaten en te ontruimen;

bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het woonhuis aan [adres te plaats, gemeente] bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

veroordeelt de krakers om aan [belegingsmaatschappij BV] een dwangsom te betalen van € 150,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt;

veroordeelt de krakers in de proceskosten, aan de zijde van [belegingsmaatschappij BV] tot op heden begroot op € 1.762,88;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2014.1.