6.5.0 Inleiding

Wanneer een Engelse hypotheekhouder vastgoed in bezit neemt, biedt dit hem de mogelijkheid om ter voorbereiding op de verkoop onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Hij mag reparaties uitvoeren en verbeteringen aan het vastgoed aanbrengen en zo proberen een hogere verkoopopbrengst te realiseren. Hierbij moet wel worden aangetekend dat een Engelse hypotheekhouder in de praktijk omvangrijke renovatieprojecten niet snel zelf ter hand zal nemen. Als daaraan behoefte is, zal hij hoogstwaarschijnlijk een bewindvoerder aanwijzen die vervolgens zo’n project voor hem uitvoert. De figuur van bewind, althans de situatie waarbij een derde wordt aangewezen om het beheer over het vastgoed te voeren, komt in hoofdstuk 8 aan bod.1

Naar Nederlands recht wordt onderhoud en renovatie doorgaans geschaard onder de beheersbevoegdheid van de hypotheekhouder.2 Die wordt als een aparte bevoegdheid gezien, losstaand van de hierboven besproken bevoegdheid van onder zich nemen van het vastgoed.3 Dat betekent dat als een hypotheekhouder nadat hij het vastgoed onder zich heeft genomen, óók onderhouds- en renovatiewerkzaamheden wil verrichten, hij een afzonderlijk beroep op een beheersbeding ex art. 3:267 lid 1 BW moet doen. Hierop moet volgens mij wel een uitzondering worden gemaakt voor werkzaamheden die (verdere) schade aan het vastgoed beogen te voorkomen.4 Deze werkzaamheden vallen immers onder de zorgplicht die in mijn visie op hem als houder van het vastgoed rust.5 Het separaat moeten inroepen van een beheersbeding voor werkzaamheden waartoe hij als houder van het vastgoed al verplicht is, komt mij hoe dan ook onwenselijk voor.

Het hierboven genoemde art. 3:267 lid 1 BW, dat de hypotheekhouder de mogelijkheid biedt om in de hypotheekakte een beheersbevoegdheid overeen te komen, luidt:

Voordat in dit hoofdstuk wordt onderzocht hoe het beheersbeding in een verkooptraject kan worden toegepast en welke concretere bevoegdheden een hypotheekhouder met betrekking tot onderhoud en renovatie hieraan ontleent, ga ik hierna eerst dieper in op wat in algemenere zin moet worden verstaan onder ‘beheren’ in de zin van art. 3:267 BW (par. 6.5.1). Vervolgens komt aan bod onder welke voorwaarden de hypotheekhouder een beheersbeding kan inroepen (par. 6.5.2), op welke wijze hij vastgoed in beheer kan nemen (par. 6.5.3), wat met het oog op het technisch onderhoud de omvang van zijn beheersbevoegdheid is (par. 6.5.4) en welke gevolgen aan inbeheerneming zijn verbonden (par. 6.5.5). Tot slot wordt stilgestaan bij de vraag voor wiens rekening het beheer geschiedt (par. 6.5.6). De mogelijkheden die de Nederlandse hypotheekhouder in het licht van een verkooptraject heeft, worden daarbij wederom tegen de mogelijkheden van de Engelse hypotheekhouder afgezet.