Hof 's-Hertogenbosch, 18-04-2023, nr. 200.288.918, 01

Het hof heeft in de tussenarresten van 25 oktober 2022 en 18 april 2023 al een aantal beslissingen genomen. De kern van die beslissingen is weergegeven in rov. 9.15.1 van het tussenarrest van 18 april 2023.

Geoordeeld moet nog worden over de mate waarin [appellanten] vanwege de gevolgen van de coronapandemie aanspraak hebben op huurvermindering voor het restaurant over de maanden maart 2020 tot en met december 2020. Het hof heeft in verband daarmee aan [appellanten] de vragen gesteld en de opdrachten gegeven die in rov. 9.14.5 onder A tot en met D van het tussenarrest van 18 april 2023 zijn weergegeven. Die vragen en opdrachten hielden naar de kern genomen in dat [appellanten] , aan de hand van de rekenformule die de Hoge Raad heeft gegeven in rechtsoverweging 3.3.4 van de prejudiciële beslissing van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), een berekening moesten overleggen van de huurprijsvermindering waar zij ten aanzien van het restaurant aanspraak op willen maken over de maanden maart 2020 tot en met december 2020.

De huurprijsvermindering ten aanzien van het restaurant over de maanden maart 2020 tot en met december 2020

[appellanten] hebben in hun memorie na tussenarrest beknopt gereageerd op de door het hof gegeven vragen en opdrachten. Op de laatste bladzijde van de memorie hebben zij een berekening gegeven van de huurprijsvermindering voor het restaurant over de maanden maart 2020 tot en met december 2020, waarvoor zij in aanmerking menen te komen. Deze berekening resulteert over de genoemde periode in een totale huurprijsvermindering voor het restaurant van € 5.685,32.

Uitgaande van dat bedrag zou de oorspronkelijke huurprijs, die voor het restaurant over de maanden maart tot en december 2020 € 22.202,88 bedroeg, over die periode moeten worden verminderd tot € 16.517,56.

[geïntimeerde] heeft in zijn antwoordmemorie na tussenarrest onderdelen van de door [appellanten] gemaakte berekening betwist. [geïntimeerde] heeft voorts een eigen berekening gemaakt van de huurprijsvermindering waarop [appellanten] voor het restaurant volgens hem aanspraak kunnen maken over de maanden maart 2020 tot en met december 2020. Die berekening resulteert over de genoemde periode in een totale huurprijsvermindering voor het restaurant van € 6.858,63.

Uitgaande van dat bedrag zou de oorspronkelijke huurprijs die voor het restaurant over de maanden maart tot en december 2020 € 22.202,88 bedroeg, over die periode moeten worden verminderd tot € 15.344,25.

Het hof constateert dat de door [geïntimeerde] berekende huurvermindering niet lager is dan het door [appellanten] berekende bedrag. Omdat [appellanten] (in reconventie) de vermindering van de huurprijs vorderen, en het door hen gestelde bedrag aan huurvermindering volgens [geïntimeerde] in elk geval niet te hoog is, zal het hof het door [appellanten] gewenste bedrag aan huurvermindering van € 5.685,32 als onbestreden overnemen. Het hof zal de eis in reconventie in zoverre toewijzen.

Tussenconclusie met betrekking tot de in conventie toewijsbare hoofdsom

Het hof kan nu tot een tussenconclusie komen met betrekking tot de in conventie toewijsbare hoofdsom.

In conventie zijn – afgezien van boeterente en incassokosten en afgezien van het in het navolgende nog te behandelen beroep op verrekening met betaalde waarborgsommen – de navolgende hoofdsommen toewijsbaar:

- € 4.400,16 € 4.400,16 aan achterstallige huur voor de inpandige woning (rov. 6.7.6 van het tussenarrest van 25 oktober 2022);

Over grief 4 in principaal hoger beroep: is ontbinding van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd?

Grief 4 in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot het restaurant met inpandige woning aan de [adres 1] en met betrekking tot het guesthouse aan de [adres 2] te ontbinden. Het hof heeft in het tussenarrest van 25 oktober 2022 elk oordeel over deze grief aangehouden. Het hof zal nu nader over deze grief oordelen.

In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat zij niet in de nakoming van de huurovereenkomsten tekortgeschoten zijn, althans dat hun tekortkoming in de nakoming van hun betalingsverplichtingen niet zodanig ernstig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt.

Het hof verwerpt dat betoog. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] de huurachterstanden zodanig hoog laten oplopen, met onvoldoende zicht op het voorkomen van het verder oplopen van de achterstanden, dat de ontbinding van de huurovereenkomsten met betrekking tot het restaurant met inpandige woning aan de [adres 1] en met betrekking tot het guesthouse aan de [adres 2] gerechtvaardigd is. De belangen van [appellanten] bij behoud van de gehuurde ruimtes moeten daarvoor wijken. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen, voor zover het betreft de ontbinding van de beide huurovereenkomsten en de veroordeling van [appellanten] om het restaurant met inpandige woning en het guesthouse te ontruimen. De betreffende ontruiming heeft op basis van het beroepen vonnis overigens reeds plaatsgevonden op 17 november 2020 (rov. 6.3.1 van het tussenarrest van 25 oktober 2022).

Over grief 5 in principaal hoger beroep: de boeterente en de incassokosten

De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde bedragen ter zake boeterente en incassokosten toegewezen. Dit betreft de posten die in rov. 6.2.1 van het tussenarrest van 25 oktober 2022 zijn genoemd onder B, C, E en F. Grief 5 in principaal hoger beroep is gericht tegen die toewijzing. Het hof heeft in het tussenarrest van 25 oktober 2022 elk oordeel over deze grief aangehouden. Het hof zal nu nader over deze grief oordelen.

Ter zake buitengerechtelijke kosten heeft de kantonrechter toegewezen:

In de toelichting op grief 5 betwisten [appellanten] dat [geïntimeerde] deze schade daadwerkelijk heeft geleden. Volgens [appellanten] zijn de genoemde kosten ook onredelijk hoog.

Het hof constateert dat [geïntimeerde] ter incasso van de vorderingen een deurwaarderskantoor heeft ingeschakeld en dat dit kantoor meerdere incassobrieven heeft verzonden. Voorts heeft het kantoor, naar aanleiding van door [appellanten] verzonden emailberichten, met [appellanten] gecorrespondeerd. De betreffende brieven zijn bij de inleidende dagvaarding overgelegd. Daarmee staat vast dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De hoogte van de daarvoor door [appellanten] verschuldigde bedragen dient te worden vastgesteld aan de hand van de tarieven van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [appellanten] hebben niet gesteld dat, uitgaande van de hoogte van de huurachterstanden die zij ten tijde van de verzending van de incassobrieven en gevoerde correspondentie hadden, de genoemde tarieven tot lagere bedragen zouden moeten leiden. Het hof verwerpt daarom grief 5, voor zover betrekking hebbend op de buitengerechtelijke kosten.

Ter zake boeterente heeft de kantonrechter de volgende bedragen toegewezen:

In de toelichting op de grief betogen [appellanten] onder meer dat dit in de gegeven omstandigheden onredelijk hoog is en dat het boetebeding onredelijk bezwarend is.

Het hof zal de gevorderde boeterente afwijzen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] over de huurtermijnen niet alleen de genoemde boeterente vordert, maar tevens wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen. Daar komt nog bij dat in dit geval aannemelijk is dat het ontstaan van de huurachterstanden niet een gevolg is van onwil van [appellanten] om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen, maar in relevante mate is veroorzaakt door financiële problemen als gevolg van de coronaproblematiek. In dergelijke situaties is in rechtspraak van feitenrechters vaak gekozen voor matiging een verbeurde contractuele boete tot nihil. Het hof ziet daarvoor in dit geval ook aanleiding, in dier voege dat het hof uitsluitend de wettelijke rente zal toewijzen en niet tevens een bedrag aan contractuele boete. Grief 5 slaagt dus, voor zover gericht tegen de toewijzing van de bedragen aan boeterente.

Verrekening met betaalde waarborgsommen

Op hetgeen [appellanten] in totaal aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn, moeten de door [appellanten] betaalde waarborgsommen van € 7.050,-- (voor de huur van het restaurant met de inpandige woning) en € 10.000,-- (voor de huur van het guesthouse) in mindering worden gebracht.

Het hof zal de waarborgsom van € 7.050,-- verrekenen met de hiervoor in rov. 12.3 genoemde vordering van € 12.167,28 (achterstallige huur voor het restaurant). Na deze verrekening resteert aan te betalen huur voor het restaurant nog een bedrag van € 5.117,28.

Het hof zal de waarborgsom van € 10.000,-- allereerst verrekenen met het hiervoor in rov. 21.3 genoemde vorderingen van € 3.085,50 (achterstallige vaste component van de huur voor het guesthouse) en € 5.826,70 (achterstallige variabele component van de huur voor het guesthouse over de periode tot eind augustus 2020). Die twee vorderingen gaan daardoor teniet. Van de waarborgsom resteert na deze verrekening nog € 1.087,80. Dat bedrag zal het hof verrekenen met de in rov. 12.3 genoemde vordering van € 13.882,46 (variabele component van de huur van het guesthouse over de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020). Na deze verrekening resteert van die vordering nog € 12.794,66.

Conclusie ten aanzien van de geldvorderingen van [geïntimeerde]

Aan [geïntimeerde] moeten na de bovengenoemde verrekeningen de volgende bedragen worden toegewezen:

- € 4.400,16 € 4.400,16 aan achterstallige huur voor de inpandige woning;

- € 471,23 € 471,23 aan buitengerechtelijk kosten ter zake de vordering met betrekking tot het guesthouse.

De kantonrechter heeft over de achterstallige huurbedragen, voor zover betrekking hebbend op de periode tot en met april 2020, de wettelijke rente toegewezen vanaf 23 april 2020 en over de andere bedragen geen wettelijke rente toegekend. Die beslissingen zijn in hoger beroep niet bestreden, zodat het hof dienovereenkomstig zal beslissen.

Proceskosten

Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen, voor zover [appellanten] bij dat vonnis in de proceskosten (in conventie) zijn veroordeeld. Zij zijn immers ook na beoordeling van hun grieven te beschouwen als de in het geding bij de kantonrechter (in conventie) grotendeels in het ongelijk gestelde partij. In reconventie zal het hof de proceskosten compenseren omdat beide partijen in reconventie over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld.

Het hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Het hof zal de kosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

Slotsom

Uit hetgeen in het voorgaande is beslist, volgt de onderstaande uitspraak

[appellanten] hebben in hun memorie na tussenarrest meegedeeld dat [appellant] is overleden.

Het overlijden van een partij is een grond voor schorsing van het geding (artikel 225 lid 1 sub a Rv). Volgens artikel 225 lid 2 Rv vindt schorsing plaats door betekening van de ingeroepen grond voor de schorsing aan de wederpartij dan wel door een daartoe strekkende akte ter rolle. Bij gebreke hiervan wordt het geding op naam van de oorspronkelijke partij voortgezet.

In het onderhavige geval is wel meegedeeld dat [appellant] is overleden, maar het overlijden van [appellant] is niet als grond voor schorsing van het geding ingeroepen. Daarom wordt het geding mede op naam van [appellant] voortgezet. Dienovereenkomstig hebben partijen inhoudelijke memories na tussenarrest genomen, en daarom zal het hof in het navolgende blijven spreken van [appellanten] .

Het tussenarrest en de genomen memories na tussenarrest

Bij het tussenarrest van 25 oktober 2022 heeft het hof, samengevat, als volgt geoordeeld.

- [appellanten] zijn ter zake de onroerende zaak aan de [adres 2] over de periode na 31 december 2020 geen huur of een vergoeding wegens na ontbinding van de huurovereenkomst gederfde huur verschuldigd (rov. 6.5.1).

Voorts heeft het hof in het tussenarrest van 25 oktober 2022, samengevat, als volgt overwogen over door partijen te nemen memories na tussenarrest en over daarbij over te leggen stukken:

De partijen hebben zich in de door hem genomen memories na tussenarrest uitgelaten over de hiervoor in rov. 9.2.2 genoemde kwesties. Het hof zal nu verder oordelen over het geschil.

Naar aanleiding van rov. 6.11.6: kosten van internetplatforms met betrekking tot het guesthouse in de periode van september 2020 tot en met november 2020?

Het hof heeft [appellanten] in verband met de door [geïntimeerde] gestelde post VI opgedragen om een opgave doen van de kosten van internetplatforms die zij met betrekking tot het guesthouse wellicht hebben gemaakt in de periode van september 2020 tot en met november 2020. [appellanten] hebben in hun memorie na tussenarrest geen opgave van dergelijke kosten over deze periode gedaan. Dergelijke kosten komen dus niet in mindering op het in rov. 6.11.6 genoemde bedrag van € 23.137,43. Dit brengt mee dat [appellanten] overeenkomstig rov. 6.11.7 van het tussenarrest 60% van € 23.137,43 moeten voldoen aan [geïntimeerde] als variabele component van de huur van het guesthouse over de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020.

Naar aanleiding van rov. 6.17.5: uitlating van partijen over HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974

Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, en de daarin beschreven methode voor de berekening van huurprijsvermindering in verband met de gevolgen van de coronapandemie.

[geïntimeerde] heeft naar aanleiding daarvan zijn betoog herhaald dat huurprijsvermindering moet worden gevorderd, dat [appellanten] in het geding bij de kantonrechter geen eis in reconventie hebben ingesteld, dat een eis in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld en dat het beroep van [appellanten] op huurprijsvermindering vanwege de gevolgen van de coronapandemie daarom buiten beschouwing moet blijven. [geïntimeerde] verzoekt het hof op grond van dit betoog om terug te komen van de beslissing in rov. 6.17.2 van het tussenarrest dat het beroep van [appellanten] op huurvermindering wegens onvoorziene omstandigheden in behandeling kan worden genomen.

Het hof ziet echter geen aanleiding om van die beslissing terug te komen. Om de in rov. 6.17.2 van het tussenarrest gegeven redenen moet het beroep dat [appellanten] hebben gedaan op huurvermindering vanwege de gevolgen van de coronapandemie, gewoon behandeld worden.

Op hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd naar aanleiding van rov. 6.17.5 van het tussenarrest, zal het hof ingaan bij de beoordeling van hetgeen partijen naar aanleiding van rov. 6.17.13 hebben aangevoerd.

Naar aanleiding van rov. 6.17.8: bestaat aanleiding voor vermindering van de vaste component van de huur voor het guesthouse?

Het hof heeft partijen opgedragen zich uit te laten over de vraag of er (vanwege de gevolgen van de coronapandemie) wel aanleiding bestaat voor vermindering van de vaste component van de huur voor het guesthouse. [appellanten] hebben zich op dit punt gerefereerd aan het oordeel van het hof. [geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat het guesthouse bij de beoordeling van de vordering tot huurprijsvermindering buiten beschouwing moet blijven.

Het hof heeft deze kwestie aan partijen voorgelegd omdat er aanleiding lijkt te bestaan om de huurprijs voor het guesthouse buiten beschouwing te laten bij de door [appellanten] gevorderde huurprijsvermindering vanwege de coronapandemie. Enerzijds heeft de Hoge Raad in het laatste zinsdeel van rov. 3.2.4 van het arrest van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974 als uitgangspunt geformuleerd dat de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid oplevert die aanleiding kan vormen voor huurprijsvermindering, ook indien sprake is van een huurovereenkomst die voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld. Anderzijds is de vaste component van de huur van het guesthouse in dit geval erg laag, te weten € 425,-- per maand. Dat bedrag is zeer gering, indien het wordt afgezet tegen het feit dat [appellanten] het guesthouse in de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020 hebben verhuurd aan [persoon A] voor in totaal € 23.137,43 (rov. 6.11.1 van het tussenarrest).

Naar het oordeel van het hof is de overeengekomen vaste component van de huur van het guesthouse, in verhouding tot de mogelijk met het guesthouse te behalen omzet en de op basis daarvan aan [geïntimeerde] te betalen variabele component van de huur, dermate laag dat niet kan worden gezegd dat als gevolg van de coronapandemie “de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord” in de zin van rov. 3.2.5 van bovengenoemd arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. Het hof neemt hier ook bij in aanmerking dat voor zover [appellanten] als gevolg van de coronapandemie minder omzet hebben kunnen genereren in het guesthouse, de door hen te betalen (en door [geïntimeerde] te ontvangen) variabele component van de huur voor het guesthouse dienovereenkomstig lager is geweest.

Om bovenstaande redenen zal het hof het guesthouse bij de beoordeling van de vordering tot huurprijsvermindering buiten beschouwing laten.

Naar aanleiding van: rov. 6.17.9: oorzaak daling aantal boekingen guesthouse vanaf het vierde kwartaal van 2019?

Het hof heeft [appellanten] in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de stelling van [geïntimeerde] dat het aantal boekingen ten aanzien van het guesthouse in belangrijke mate is gedaald vanaf het vierde kwartaal van 2019 (dus ruim vóór de ingang van de eerste door de overheid getroffen coronamaatregelen) omdat [appellanten] er omstreeks augustus 2019 voor hebben gekozen het guesthouse niet meer te huur aan te bieden via het platform vakantieadressen.nl.

Deze kwestie hoeft niet nader beoordeeld te worden omdat het hof hierboven in rov. 9.5.4 heeft beslist dat het guesthouse bij de beoordeling van de vordering tot huurprijsvermindering buiten beschouwing moet blijven.

Tussenconclusie: bij de vordering tot huurprijsvermindering gaat het alleen nog om het restaurantgedeelte.

Voordat het hof overgaat tot een verdere beoordeling van het geschil, moet de volgende tussenconclusie worden getrokken.

Uit hetgeen het hof in rov. 6.17.7 van het tussenarrest heeft overwogen, volgt dat de huur voor de inpandige woning buiten beschouwing moet blijven bij de berekening van de huurprijsvermindering. Op grond van hetgeen het hof hiervoor in rov. 9.5.3 en 9.5.4 heeft overwogen, volgt dat ook de huur voor het guesthouse buiten beschouwing moet blijven bij de berekening van de huurprijsvermindering. De vraag in hoeverre vanwege de coronapandemie aanspraak bestaat op huurprijsvermindering moet dus alleen ten aanzien van het restaurantgedeelte verder beoordeeld worden.

Naar aanleiding van rov. 6.17.12: invloed van alternatieve inkomsten uit winkel op de omzet?

Het hof zal nu eerst verder oordelen over de in rov. 6.17.12 van het tussenarrest aan de orde gestelde kwestie. In die overweging heeft het hof [appellanten] opgedragen om zich uit te laten over de vraag in hoeverre de door hen gestelde alternatieve inkomsten uit winkel, genoemd in punt 29 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep, uitgesplitst per kwartaal, invloed hebben gehad op hun omzet, en welke invloed dat moet hebben voor de vermindering van de door hen verschuldigde huurprijzen voor het restaurant en/of het guesthouse.

[appellanten] hebben daarover in hun memorie na tussenarrest, samengevat, het volgende aangevoerd.

De winkel, genaamd “De Borrelwinkel”, stond aanvankelijk als eenmanszaak op naam van [appellante] , en sinds december 2020 op naam van een besloten vennootschap die ook op naam van [appellante] staat. [appellante] stond overdag tot 17:00 uur in de winkel, draaide de winkel overdag, deed daar de alle voorbereidende werkzaamheden die met de maaltijden in het restaurant te maken hadden, en ging om 18:00 uur met de voorbereide maaltijden in de auto naar het restaurant om dat te openen en de keuken op te starten. De winkel stond dus geheel los van het restaurant.

[geïntimeerde] heeft in zijn antwoordmemorie na tussenarrest aangevoerd dat uit de eigen stellingen van [appellanten] volgt dat de winkel los stond van het restaurant (en van het guesthouse) en dat [appellanten] de verzochte uitsplitsing per kwartaal niet hebben ingebracht.

Het hof constateert dat [geïntimeerde] niet heeft betwist dat de werkzaamheden van [appellante] in de winkel, althans de inkomsten die zij daarmee verwierf, los stonden van de werkzaamheden van [appellanten] in het restaurant. Dit volgt ook uit het feit dat de winkel om 17:00 uur sloot en het restaurant om 18:00 uur opende. Verder volgt uit de stellingen van [appellanten] (zowel in de memorie van grieven als in de memorie na tussenarrest), dat de winkel zich bevond op een andere locatie dan de door [appellanten] van [geïntimeerde] gehuurde panden. Het hof is van oordeel dat bij deze stand van zaken de inkomsten die [appellante] met de winkel heeft verworven, buiten beschouwing moeten worden gelaten bij de beoordeling in hoeverre aanspraak bestaat op huurvermindering voor het restaurantgedeelte.

Naar aanleiding van het eerste deel van rov. 6.17.11: TVL-uitkering voor het derde kwartaal van 2020?

Het hof heeft in het eerste deel van rov. 6.17.11 van het tussenarrest geconstateerd dat, kort gezegd, aan [appellanten] over het vierde kwartaal van 2020 een definitieve TVL-uitkering is toegekend van € 3.824,91. Het hof heeft voorts geconstateerd dat [appellanten] geen gegevens hebben overgelegd over een TVL-uitkering ter zake het derde kwartaal van 2020, terwijl de TVL-regeling eind juni 2020 is ingevoerd en dus ook al gold ten aanzien van het derde kwartaal van 2020. Het hof heeft [appellanten] daarom verzocht om:

[appellanten] hebben met betrekking tot de TVL-uitkering in hun memorie na tussenarrest, samengevat, het volgende aangevoerd. [appellant] mocht als eenmanszaak slechts voor één onderneming een TVL-uitkering aanvragen. De TVL-uitkering is aangevraagd voor het restaurant, niet voor het guesthouse. Voor het restaurant zijn er afwijzingen geweest. [appellant] is daartegen in beroep gegaan. Aan [appellante] is niet duidelijk of voor het derde kwartaal uiteindelijk een TVL-uitkering is toegekend. [appellante] kan vanwege het overlijden van [appellant] , met wie zij niet was getrouwd, niet bij de gegevens van de door [appellant] uitgeoefende eenmanszaak waarin het restaurant werd geëxploiteerd.

Verdere informatie over de TVL-uitkering die over het derde kwartaal van 2020 is ontvangen of had kunnen worden ontvangen, hebben [appellanten] niet gegeven. Op de gevolgen die dat moet hebben, zal het hof op een later moment ingaan.

Naar aanleiding van het tweede deel van rov. 6.17.11: welk deel van de vaste lasten bestaat uit huur?

Het hof heeft [appellanten] in het tweede deel van rov. 6.17.11 van het tussenarrest ook opgedragen om gemotiveerd, en voor zover mogelijk onderbouwd met stukken, uiteen zetten welk percentage van hun totale bedrijfsmatige vaste lasten (dus ook andere vaste lasten dan huur), wordt gevormd door de huur die zij voor het restaurant verschuldigd zijn en de huur die zij voor het guesthouse verschuldigd zijn.

Ter beantwoording van deze vraag hebben [appellanten] verwezen naar “het overzicht van productie 15 en de onderbouwende documenten van producties 16 t/m 19, alsmede de toelichting daarop vanaf p. 2 (productie 20), teneinde nodeloze herhaling te voorkomen.” Onderaan de eerste bladzijde van de genoemde productie 20 (bij de antwoordmemorie na eisvermeerdering (door het hof tevens opgevat als memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep) staat over de verhouding tussen de huurprijs en de totale vaste lasten het volgende:

“De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. Conform de jaarrekening bedroegen de vaste lasten vanaf maart 2020 (10/12 x € 72.566) € 60.472 en de huurprijs (vanaf maart 2020 tot en met december 2020) € 22.202. Het percentage bedraagt 36,71%.”

Uit de eerste tabel die op de tweede bladzijde van de genoemde productie 20 staat afgebeeld, blijk dat het bedrag van € 22.202,-- dat zojuist geciteerd is, de overeengekomen huurprijs voor het restaurant betreft over de maanden maart tot en met december 2020 (vier huurtermijnen van € 2.181,03 en, na een indexering per 1 juli 2020, zes huurtermijnen van € 2.246,46). Het bovengenoemde percentage van 36,71% betreft volgens [appellanten] dus klaarblijkelijk het aandeel van de huur van het restaurant in de totale vaste lasten van het restaurant.

[geïntimeerde] heeft niet inhoudelijk op het bovenstaande gereageerd. Hij heeft volstaan met de stelling dat het in strijd met een goede procesorde is dat [appellanten] zonder nadere toelichting verwijzen naar producties 15 tot en met 20, zonder verder op die producties in te gaan. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] echter op voldoende duidelijk wijze verwezen naar de genoemde productie 20 “vanaf p. 2”. Bovenaan die tweede bladzijde is het percentage waar het hof naar vroeg, meteen genoemd. In de direct voorafgaande alinea (onderaan bladzijde 1) staat uitleg over dat percentage, welke uitleg aansluit bij de hiervoor in rov. 9.12.3 genoemd gegevens uit de bovenste tabel op bladzijde 2. Naar het oordeel van het hof had een en ander voor [geïntimeerde] redelijkerwijs voldoende duidelijk moeten zijn. Het hof zal daarom als onvoldoende betwist verder tot uitgangspunt nemen dat de contractuele huurprijs van het restaurantgedeelte 36,71% bedraagt van de totale vaste lasten van het restaurant.

Naar aanleiding van rov. 6.17.10: berekening huurprijsvermindering over deel van 2020?

Het hof heeft [appellanten] in rov. 6.17.10 van het tussenarrest in de gelegenheid gesteld om te reageren op de stelling van [geïntimeerde] dat de coronamaatregelen slechts in een deel van 2020 hebben gegolden en dat daarmee rekening moet worden gehouden bij de beantwoording van de vraag in hoeverre [appellanten] recht hebben op vermindering van de huurprijs over 2020.

[appellanten] hebben in hun memorie na tussenarrest op dit punt, samengevat, aangevoerd dat de coronamaatregelen voor heel 2020 gevolgen hebben gehad. Weliswaar waren er verschillen tussen de periode waarin een algehele lockdown gold en periodes waarin [appellanten] het restaurant onder beperkingen mochten openen, maar ook in die periodes hebben [appellanten] minder klanten ontvangen als gevolg van de geldende voorschriften en als gevolg van de in de samenleving bestaande angst om corona op te lopen, aldus [appellanten] .

In rov. 3.4.4, derde volzin, van genoemd arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad overwogen dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering, waarop in verband met de coronapandemie aanspraak bestaat, te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. Voor het restaurantgedeelte zijn partijen in medio 2017 gesloten huurovereenkomst een huurprijs van € 1.750,-- per maand, te vermeerderen met btw, overeengekomen. Sprake is dus van een huurbetalingsverplichting per maand, zodat het in beginsel voor de hand ligt om de aanspraak op huurprijsvermindering per maand te berekenen.

Aangezien de gevolgen van de coronapandemie zich pas met ingang van 15 maart 2020 hebben voorgedaan (onder meer in de vorm van een gedwongen sluiting van de horeca), kan van een toekenning van huurprijsvermindering over de maanden januari en februari 2020 geen sprake zijn. In zoverre verwerpt het hof de stelling van [appellanten] dat de coronamaatregelen voor heel 2020 gevolgen hebben gehad. [appellanten] maken overigens zelf ook geen aanspraak op een vermindering van de huurprijs over de maanden januari en februari 2020. Zij verwijzen voor de door hen gewenste huurprijsvermindering immers naar de bovenste tabel op blz. 2 van de reeds genoemde productie 20, en daarop is alleen een huurprijsvermindering berekend voor de maanden maart 2020 tot en met december 2020.

In hoeverre ten aanzien van de maanden maart 2020 tot en met december 2020 aanspraak bestaat op huurprijsvermindering is mede afhankelijk van de omzetdaling die deze maanden ten opzichte van dezelfde maanden in het voorafgaande jaar te zien hebben gegeven. Daarop zal het hof in het navolgende ingaan.

Naar aanleiding van rov. 6.7.13: berekening van de huurprijsvermindering waar aanspraak op bestaat.

In rov 6.7.13 van het tussenarrest heeft het hof [appellanten] opgedragen om met inachtneming van het in het tussenarrest overwogene en overeenkomstig de door de Hoge Raad gegeven formule, een berekening over te leggen van de door hen gewenste vermindering van de huurprijs, uitgesplitst per object (restaurant en guesthouse) en per maand van het jaar 2020. Inmiddels heeft het hof in het bovenstaande (rov. 9.5.3 en 9.5.4) geoordeeld dat het guesthouse bij de berekening van de huurprijsvermindering buiten beschouwing moet blijven. Wat nog moet plaatsvinden is dus de uitvoering van een berekening van de huurprijsvermindering waar [appellanten] met betrekking tot de huur van het restaurant aanspraak op kunnen maken over de maanden maart 2020 tot en met december 2020.

[appellanten] hebben als reactie op de in rov. 9.14.1 genoemde opdracht van het hof verwezen naar de door hen als productie 20 bij de antwoordmemorie na eisvermeerdering overgelegde toelichting, meer in het bijzonder naar het gestelde vanaf de op één na laatste alinea van bladzijde 1 van die productie. Naar het hof begrijpt, is de juiste berekening volgens [appellanten] neergelegd in de bovenste tabel op blz. 2 van de genoemde productie.

[geïntimeerde] heeft in zijn antwoordmemorie na tussenarrest gesteld dat [appellanten] op onduidelijke wijze verwijzen naar een productie, zonder daar verder op in te gaan. [geïntimeerde] acht dit in strijd met een goede procesorde. Verder merkt [geïntimeerde] op dat in de door [appellanten] genoemde productie 20 niet de door het hof verzochte uitsplitsing per object wordt gemaakt, en dat daardoor ook onduidelijk is hoeveel de vermindering per object is.

Het hof constateert dat bij de berekening in de genoemde productie 20 niet het omzetverlies per maand van 2020, afgezet tegen dezelfde maanden uit 2019, tot uitgangspunt is genomen, maar het omzetverlies over heel 2020 (volgens de productie € 72.566,--) afgezet tegen de omzet over heel 2019 (volgens de productie € 225.869,--), hetgeen uitmondt in een omzetverlies van 65,33% over het hele jaar 2020. Naar het hof onder meer uit de derde bladzijde van productie 12 bij de memorie van grieven begrijpt, is ook de omzet die met het guesthouse is behaald, hierin verwerkt. Bovendien constateert het hof dat de genoemde omzetcijfers niet overeenstemmen met de cijfers die [appellanten] als de eerste twee bladzijdes van productie 12 bij de memorie van grieven (de bladzijdes met de kop “Periode vergelijking”) hebben overgelegd en die weergegeven zijn in rov. 6.17.6 van het tussenarrest. De berekening waar [appellanten] naar verwijzen (bovenste tabel op blz. 2 van de genoemde productie 20) is dus om meerdere redenen niet bruikbaar:

Het hof ontkomt er daarom niet aan nogmaals een tussenarrest te wijzen. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellanten] . [appellanten] moeten bij die memorie ingaan op de volgende vragen en opdrachten.

[geïntimeerde] zal daarna bij antwoordmemorie na tussenarrest mogen reageren.

De memoriewisseling is niet voor enig ander doel bestemd.

Tussenconclusie

Op dit moment kunnen al meerdere conclusies worden getrokken:

- De in rov. 6.6.3 van het tussenarrest genoemde post II (achterstallige huur voor de inpandige woning) is toewijsbaar tot een bedrag € 4.400,16.

Geoordeeld moet nog worden over de mate waarin [appellanten] aanspraak hebben op huurvermindering voor het restaurant over de maanden maart 2020 tot en met december 2020. Het bedrag van die huurvermindering komt dan op mindering op het in rov. 6.7.3 van het tussenarrest genoemde bedrag van € 17.852,60 ter zake onbetaald gebleven huur voor het restaurant (de in rov. 6.6.3 van het tussenarrest genoemde post I).

Het hof constateert dat het deel van het geschil waarover nog beslist moet worden, relatief beperkt van omvang is. Het hof geeft partijen in overweging om, op basis van hetgeen inmiddels is beslist en op basis van een inschatting van de huurprijsvermindering waarop ten aanzien van het restaurant aanspraak bestaat, een minnelijke regeling te treffen waardoor deze procedure kan worden beëindigd.

Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden.

Dit geding gaat naar de kern genomen over de financiële afwikkeling van twee reeds beëindigde huurovereenkomsten ter zake onroerende zaken.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

Het geding bij de kantonrechter

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding in eerste aanleg, na zijn eis bij conclusie van repliek te hebben vermeerderd, ontbinding van de hiervoor in rov. 6.1.2 genoemde huurovereenkomsten, veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van de gehuurde panden, en hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van, gespecificeerd weergegeven:

met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] aanzienlijke huurachterstanden hebben laten ontstaan en dat daarom toewijzing van zijn vorderingen gerechtvaardigd is.

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter verweer gevoerd in een schriftelijk stuk, dat het hof zal opvatten als conclusie van antwoord. Aan het slot van deze conclusie van antwoord staat onder meer het volgende:

“Mitsdien

Wij willen u, Edelachtbare, vriendelijk verzoeken om hierover een uitspraak te doen, voor zover wettelijk geoorloofd uitvoerbaar bij voorraad:

(…)

4. Vindt u het terecht dat wij, na verschillende mondelinge en schriftelijke verzoeken en aanmaningen, 50% van de verschuldigde huur hebben voldaan?

(…)

6. Bent u van mening dat zelfs 50% van de huurprijs te hoog is en dat deze verlaagd moet worden naar maximaal 0%?

7. Voor ons is er alles aan gelegen om zo snel mogelijk te werken in een keuken met een goed functionerende riolering en een echte vetput. Wij verzoeken u [geïntimeerde] te sommeren de werkzaamheden per direct te hervatten tegen een boeten van € 1.000 euro per dag;

(…)”

Naar het oordeel van het hof moet de hierboven geciteerde tekst worden opgevat als een eis in reconventie in de zin van artikel 136 Rv. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat het bij het instellen van een dergelijke tegenvordering niet noodzakelijk is om de bewoordingen “eis in reconventie” te gebruiken. Indien een eis in reconventie min of meer versluierd is opgenomen in een conclusie van antwoord, dan komt het aan op uitleg van de conclusie van antwoord door de rechter. In dit geval, waarin de hierboven geciteerde tekst is geformuleerd door zonder bijstand van een advocaat procederende gedaagden, komt naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk tot uitdrukking dat [appellanten] :

- onder 4 en 6 vermindering van de huurprijs vorderen op de voet van artikel 7:207 BW;

- onder 7 veroordeling van [geïntimeerde] vorderen tot het verrichten van de daar bedoelde werkzaamheden aan de riolering en vetput, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Verder acht het hof van belang dat [geïntimeerde] in de door hem genomen conclusie van repliek inhoudelijk heeft gereageerd op de stellingen die [appellanten] aan hun bovengenoemde vorderingen ten grondslag hebben gelegd. Voor [geïntimeerde] was kennelijk voldoende duidelijk tegen welke tegenvorderingen hij zich diende te verweren.

Nadat [geïntimeerde] een conclusie van repliek (tevens op de vatten als conclusie van antwoord in reconventie) had genomen, hebben [appellanten] geen conclusie van dupliek, tevens conclusie van repliek in reconventie meer genomen.

In het vonnis van 28 oktober 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellanten] , door niet op de door [geïntimeerde] genomen conclusie van repliek te reageren, hun verweer onvoldoende hebben onderbouwd, en dat de vordering van [geïntimeerde] daarom toewijsbaar is.

In het dictum van het vonnis heeft de kantonrechter, samengevat: de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten ontbonden, [appellanten] veroordeeld om de gehuurde panden binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, en [appellanten] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen:

Tot slot heeft de kantonrechter [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld, het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

De kantonrechter heeft de posten die hiervoor in rov. 6.2.2 onder G en H zijn genoemd, kennelijk over het hoofd gezien en om die reden niet toegewezen. Ook heeft de kantonrechter de door [appellanten] ingestelde eis in reconventie in het vonnis niet met zoveel woorden benoemd. De kantonrechter heeft, door het meer of anders gevorderde af te wijzen, kennelijk ook de eis in reconventie afgewezen.

Ontwikkelingen na het beroepen vonnis

De kantonrechter heeft het beroepen vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Op grond van het vonnis zijn het gehuurde aan de [adres 1] en het gehuurde aan de [adres 2] op 17 november 2020 ontruimd.

[geïntimeerde] heeft het restaurant en de inpandige woning ( [adres 1] 19) vervolgens verhuurd aan een nieuwe huurder. [appellanten] hebben gesteld dat per 2 december 2020 reeds “sprake was van een nieuwe exploitant / huurder”. Volgens [geïntimeerde] is de huurovereenkomst met de nieuwe huurder ingegaan op 1 januari 2021.

Het geding in hoger beroep

[appellanten] hebben vijf grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Op basis van die grieven hebben [appellanten] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog geheel of ten dele afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Uit de memorie van grieven blijkt voorts dat [appellanten] hun eis in reconventie hebben verminderd en vermeerderd. Zij vorderen, kennelijk omdat zij het gehuurde inmiddels hebben ontruimd, niet langer veroordeling van [geïntimeerde] tot het verrichten van bepaalde werkzaamheden. Zij handhaven hun vordering tot huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW wegens gebreken aan het gehuurde (grief 3) en maken daarnaast aanspraak op vermindering van de huurprijs vanwege de tijdens de looptijd van de huurovereenkomsten door de overheid getroffen maatregelen ter bestrijding van de coronacrisis (grief 2; het hof vat dit op als een vordering tot wijziging van de gevolgen van de huurovereenkomsten op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW). Deze wijziging van de eis in reconventie heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. In de wijziging van eis ligt voorts besloten dat [appellanten] een grief hebben gericht tegen het beroepen vonnis, voor zover de kantonrechter daarbij de eis in reconventie heeft genegeerd. Als het vonnis zo moet worden uitgelegd, is de grief terecht voorgedragen. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis in reconventie.

[geïntimeerde] heeft bij de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, de grieven van [appellanten] bestreden en zijn eis in conventie vermeerderd. Hij vordert nu:

met veroordeling van [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.

Ook deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de vermeerderde eis. Omdat [geïntimeerde] met de vermeerderde eis een andere uitkomst wil bereiken dat in het bestreden vonnis is neergelegd, vat het hof de eisvermeerdering op als een incidenteel hoger beroep.

[appellanten] hebben bij “antwoordmemorie na eisvermeerdering” verweer gevoerd tegen de vermeerderde eis in conventie. Het hof vat dit processtuk op als memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Uitgangspunt in hoger beroep: over periode na 31 december 2020 geen betalingsverplichting meer

Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst ter zake de onroerende zaak aan de [adres 2] zou lopen tot en met 31 december 2020. Over de periode daarna zijn [appellanten] dus aan [geïntimeerde] geen huur en ook geen vergoeding wegens na de ontbinding van de huurovereenkomst gederfde huur verschuldigd.

Tussen partijen staat voorts vast dat [geïntimeerde] de bedrijfsruimte met inpandige woonruimte aan de [adres 1] in elk geval met ingang van 1 januari 2021 heeft verhuurd aan een derde. [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep (punt 20) gesteld dat [appellanten] ter zake dit gehuurde over de periode tot en met december 2020 huur (hof: dan wel een vergoeding wegens na ontbinding van de huurovereenkomst gederfde huur) verschuldigd zijn. Over de periode na december 2020 maakt [geïntimeerde] geen aanspraak meer op een vergoeding.

[appellanten] hebben in de memorie van grieven (punt 7) gesteld dat per 2 december 2020 reeds sprake was van een nieuwe exploitant/huurder. Voor zover zij daarmee hebben willen stellen dat de huurovereenkomst met deze huurder niet per 1 januari 2021 maar al per 2 december 2020 is ingegaan, hebben zij die stelling niet voldoende onderbouwd. Uit de door hen in dit verband genoemde productie 9 is het niet op te maken. Het hof concludeert daarom dat [appellanten] over de periode tot en met 31 december 2020 in beginsel de huur of een daaraan gelijke vergoeding wegens gederfde huur aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn.

Over:

Grief 1 in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om [geïntimeerde] te volgen in zijn stellingen over de hoogte van de huurachterstand. [appellanten] voeren in de toelichting op de grief enkele argumenten aan op grond waarvan zij menen dat de huurachterstand kleiner is dan door [geïntimeerde] is gesteld. Door de grief, in samenhang met de in incidenteel hoger beroep door [geïntimeerde] genomen eiswijziging, wordt de in hoger beroep gewijzigde eis van [geïntimeerde] ter zake de achterstallige huur aan het oordeel van het hof voorgelegd. Het hof zal die gewijzigde eis daarom beoordelen, en daarbij het verweer betrekken dat [appellanten] in toelichting op grief 1 in principaal hoger beroep, in hun akte en in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep naar voren hebben gebracht over de berekening van de huurachterstand en over de door hen verrichte betalingen.

Voor zover [appellanten] in de toelichting op de grief betogen dat zij niet de volledige overeengekomen huurprijs behoefden te voldoen omdat sprake was van gebreken aan het gehuurde, zal het hof die stelling hierna bij de behandeling van grief 3 beoordelen. De stelling van [appellanten] dat zij recht hebben op vermindering van de huurprijs in verband met de maatregelen die de overheid heeft genomen in verband met de coronacrisis, komt hierna bij de behandeling van grief 2 aan de orde. Ook het beroep van [appellanten] op verrekening van hun betalingsverplichting met tegenvorderingen, onder meer ter zake betaalde waarborgsommen, komt pas na de behandeling van grief 1 aan de orde. Het hof zal eerst in het kader van grief 1 (uitsluitend) vaststellen welk deel van de overeengekomen huur onbetaald gebleven is en in hoeverre, alleen daarvan uitgaande, de gewijzigde eis van [geïntimeerde] vooralsnog toewijsbaar zou zijn.

Na zijn eiswijziging in hoger beroep vordert [geïntimeerde] , afgezien van de door de kantonrechter toegewezen bedragen aan boeterente en buitengerechtelijke kosten, veroordeling van [appellanten] tot betaling van de hierboven in rov. 6.4.3 genoemde bedragen. Die bedragen kunnen als volgt verder worden uitgesplitst (de eerste vier bedragen betreffen de over de periode tot en met 31 december 2020 volgens [geïntimeerde] onbetaald gebleven huur, dan wel vergoeding wegens gederfde huur over de periode tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en 1 januari 2021):

- VII. € 459,-- ter zake een niet vervangen televisietoestel.

Het hof zal deze posten hieronder bespreken.

Met betrekking tot:

[geïntimeerde] is er bij de berekening van de onder I en II genoemde bedragen vanuit gegaan dat de huurprijs overeenkomstig artikel 4.5 van de huurovereenkomst ter zake het restaurant met de inpandige woning jaarlijks, voor het eerst per 1 juli 2019, is geïndexeerd met 3%. [appellanten] hebben in hun akte betwist dat zij van die verhoging op de hoogte zijn gesteld. Ook menen zij dat het doorvoeren van de indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof verwerpt beide verweren. Uit artikel 4.5 van de overeenkomst ter zake het restaurant met de inpandige woning volgt dat de indexering verschuldigd is. Daarvoor is niet vereist dat de indexering jaarlijks vooraf wordt aangezegd. Dat [geïntimeerde] pas bij zijn vermeerdering van eis in hoger beroep aanspraak heeft gemaakt op de indexering, brengt niet mee dat hij zijn aanspraken daarop heeft verwerkt. Het hof acht het ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] aanspraak maakt op de geïndexeerde huur. De stellingen van [appellanten] over de gevolgen van de coronapandemie voeren niet tot een ander oordeel. In hoeverre de gevolgen van de coronapandemie een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen, komt hierna bij de behandeling van grief 2 aan de orde.

[geïntimeerde] heeft het in rov. 6.6.3 onder I genoemde bedrag van € 17.852,60 gespecificeerd in de punten 15 tot en met 18 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Volgens het gestelde in punt 18 hadden [appellanten] over de maanden januari tot en met juni 2020 € 2.183,-- inclusief btw per maand moeten voldoen (hof: tezamen € 13.098,--) en over de maanden juli tot en met december 2020 € 2.246,46 inclusief btw (hof: tezamen € 13.478,76), zodat in totaal over dat jaar € 26.576,76 verschuldigd was. In mindering daarop hebben [appellanten] volgens [geïntimeerde] slechts een deel van de maandelijkse huur, namelijk € 1.090,52, betaald over de maanden januari tot en met augustus 2020, zodat in totaal € 8.724,16 is betaald en € 17.852,60 onbetaald is gebleven. [geïntimeerde] heeft hierbij onder verwijzing naar de door hem overgelegde productie 13 aangetekend dat de huur over de maand oktober 2020 weliswaar aanvankelijk werd bijgeschreven, maar vervolgens werd gestorneerd en dus onbetaald is gebleven.

[appellanten] hebben deze berekening van het bedrag aan achterstallig huur voor het restaurant in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep niet betwist, anders dan door de grieven 2 en 3 die het hof hierna zal behandelen. Het hof neemt dus vooralsnog tot uitgangspunt dat [appellanten] € 17.852,60 aan huur voor het restaurant onbetaald hebben gelaten.

[geïntimeerde] heeft het onder II gevorderde bedrag van € 4.400,16 gespecificeerd in punt 21 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Het bedrag bestaat uit:

[geïntimeerde] is er bij de berekening van het onder II genoemde bedrag vanuit gegaan dat de huur voor de inpandige woning over de maand juli 2020 weliswaar op 1 juli 2020 is betaald maar de daaropvolgende dag werd gestorneerd, en dus toch onbetaald is gebleven. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling verwezen naar “de door [appellanten] . overgelegde bankafschriften”. Het hof begrijpt dat [geïntimeerde] doelt op de als productie 8 bij de memorie van grieven overgelegde bankafschriften. Daarbij bevindt zich een afschrift waaruit inderdaad blijkt dat de huur voor de woning over de maand juli 2020 naar [geïntimeerde] is overgemaakt op 1 juli 2020 maar vervolgens is gestorneerd (“Terugboeking op verzoek klant”) op 2 juli 2020. [appellanten] hebben in hun akte gesteld dat geen sprake is geweest van een stornering van de huur over de maand juli 2020. Het hof verwerpt die stelling omdat die stelling tegenover het bovengenoemde bankafschrift onvoldoende is onderbouwd.

[appellanten] hebben de berekening van het bedrag aan achterstallig huur voor de inpandige woning in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep voor het overige niet betwist, anders dan door de grieven 2 en 3 in principaal hoger beroep die het hof hierna zal behandelen. Het hof neemt dus vooralsnog tot uitgangspunt dat [appellanten] € 4.400,16 aan huur voor de inpandige woning onbetaald hebben gelaten.

Met betrekking tot post III: onbetaald gebleven deel van de vaste component van de huur voor het guesthouse

[appellanten] hebben in de memorie van grieven in principaal hoger beroep (punt 9c) gesteld dat zij de vaste component van de huur voor het guesthouse gedurende zes maanden niet hebben betaald, en dat zij dusdoende een bedrag van € 3.085,50 onbetaald hebben gelaten. [geïntimeerde] heeft in de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep (punt 22) gesteld dat dit klopt. Het hof neemt dus vooralsnog (los van de bij de grieven 2 en 3 in principaal hoger beroep te beoordelen kwesties) tot uitgangspunt dat [appellanten] € 3.085,50 aan vaste component van de huur voor het guesthouse onbetaald hebben gelaten.

Met betrekking tot post IV: onbetaald gebleven deel van de variabele component van de huur voor het guesthouse over de periode tot en met augustus 2020

Post IV heeft betrekking op het onbetaald gebleven deel van de variabele component van de huur voor het guesthouse over de periode tot en met augustus 2020. In de considerans van de huurovereenkomst staat over de variabele component het volgende:

“Dat huurders in het gehuurde een groepsaccommodatie/guesthouse gaat exploiteren en verhuurder, vanwege het feit dat het bedrijf van huurders in de opstartfase verkeert, huurders qua huurprijs voor een beperkte periode tegemoet wenst te komen. Derhalve wordt voor deze proefperiode in het belang van huurders gekozen voor een omzetgerelateerde huur met een kleine vaste component en een variabele component. De vaste component is mede een vergoeding voor het gebruik van de ontmoetingsruimte (genaamd Maas), welke ten dienste van de restaurantexploitatie kan worden gebruikt. De variabele component zal worden gebaseerd op de verhuuropbrengsten van de groepsaccommodatie.”

In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is geregeld hoe de variabele component moet worden berekend. Dit artikel luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

“De huurprijs van het gehuurde bedraagt per maand op de ingangsdatum 60% van de huuropbrengst voor huurders. Onder de huuropbrengst voor huurders wordt verstaan: de "kale" huur die aan de gebruikers van de groepsaccommodatie in rekening wordt gebracht, inclusief BTW en exclusief bijkomende kosten als een waarborgsom, schoonmaakkosten, energiebijdrage, linnenhuur etc.”

Verder bepaalt artikel 4.10 van de huurovereenkomst het volgende over de variabele component van de huur:

“Huurders maken maandelijks vóór de 15e van de maand een per locatie/gebruiker gespecificeerde afrekening van de afgelopen maand. Huurders stellen deze specificatie omgaand aan verhuurder ter hand, zodat de huur kan worden vastgesteld en de factuur kan worden opgemaakt.

Huurders dienen aan verhuurder, naast een maandelijks overzicht van de bezetting/verhuur, het slaapregister (overzicht toeristenbelasting) samen met de specificatie aan verhuurder te overhandigen zodat de verhuurder de huuropbrengst voor huurders kan toetsen.”

[appellanten] hebben bij de berekening van de volgens hen verschuldigde variabele component van de huur bepaalde kosten in mindering gebracht op de huurinkomsten die zij uit het guesthouse hebben genoten. Die berekeningswijze heeft hen gebracht tot het standpunt dat zij over de maanden december 2019 tot en met augustus 2020 de navolgende bedragen verschuldigd zijn als variabele component van de huur:

- december 2019: € 2.644,48

- januari 2020: € 958,97

- februari 2020: € 765,80

- maart 2020: € 996,03

- april 2020: -/- € 322,99 (negatief)

- mei 2020: -/- € 269,92 (negatief)

- juni 2020: -/- € 204,14 (negatief)

- juli 2020: € 617,50

- augustus 2020: € 1.139,05

Zij hebben [geïntimeerde] daarvan in kennis gesteld door middel van de facturen en specificaties die [geïntimeerde] als productie 14 bij de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep heeft overgelegd.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat hij de juistheid van de door [appellanten] berekende huuromzet niet kan controleren maar dat hij zich daar ter beperking van de duur en de kosten van deze gerechtelijke procedure bij neer wil leggen. Verder heeft [geïntimeerde] gesteld dat [appellanten] , alvorens de door hen aan [geïntimeerde] verschuldigde variabele component te berekenen, ten onrechte bepaalde kosten op de door hen genoten huuromzet in mindering hebben gebracht. [geïntimeerde] heeft echter tevens gesteld dat hij die kwestie aan de orde zal stellen bij de hiervoor in rov. 6.6.3 genoemde post V, en in het kader van de door [appellanten] gestelde bevoegdheid tot verrekening. Het hof zal bij de behandeling van die kwesties ingaan op de vraag of [appellanten] ten onrechte bepaalde kosten in mindering hebben gebracht op de door hen ontvangen huur, alvorens de variabele component van de door hen verschuldigde huur te berekenen.

Dat brengt mee dat bij de begroting van post IV vooralsnog de hiervoor in rov. 9.6.2 genoemde bedragen tot uitgangspunt kunnen worden genomen. Deze bedragen leiden tezamen tot een door [appellanten] over de periode van december 2019 tot en met augustus 2020 aan [geïntimeerde] verschuldigde variabele huur van € 6.324,78. [geïntimeerde] heeft gesteld dat [appellanten] in mindering daarop € 498,08 hebben voldaan, zodat nog een door hen te betalen bedrag van € 5.826.70 resteert. [appellanten] hebben niet gesteld dat zij ook andere betalingen aan [geïntimeerde] hebben gedaan in mindering op voormeld bedrag van € 6.324,78. Het hof neemt dus vooralsnog tot uitgangspunt dat [appellanten] ter zake de variabele component van de huur over de periode tot eind augustus 2020 € 5.826.70 onbetaald hebben gelaten.

Met betrekking tot post V (= de in rov. 6.6.2 genoemde post G): kosten internetabonnement bij KPN en door [appellanten] aan [geïntimeerde] doorberekende kosten ter zake internetplatforms

[geïntimeerde] heeft in onderdeel 32 van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, gesteld dat de kantonrechter de hiervoor in rov. 6.6.2 onder G genoemde post ten bedrage van € 2.786,15 heeft toegewezen. Die stelling berust op een verkeerde lezing van het vonnis en is onjuist. De kantonrechter heeft de posten die hiervoor in rov. 6.2.2 onder G en H zijn genoemd, kennelijk over het hoofd gezien en om die reden niet toegewezen.

Uit het gestelde in onderdeel 32 en 33 van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep blijkt dat [geïntimeerde] alsnog toewijzing van post G (hiervoor in rov. 6.6.3 aangeduid als post V) verlangt. Het hof zal dit opvatten als een grief tegen het beroepen vonnis. [appellanten] hebben uit de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep redelijkerwijs moeten begrijpen dat [geïntimeerde] alsnog toewijzing van deze post verlangt.

Uit het gestelde in de inleidende dagvaarding (punt 15) blijkt dat het als post V gevorderde bedrag van € 2.786,15 is opgebouwd uit drie posten, te weten:

Het hof zal eerst post Vb beoordelen. Aan deze post heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] , na het ingaan van de huurovereenkomst (naar het hof begrijpt: ten aanzien van het guesthouse), in strijd met artikel 17 van de huurovereenkomst hebben nagelaten om het internetabonnement bij KPN op hun naam te zetten, waardoor die kosten over de maanden april tot en met juli 2019 ten onrechte nog bij [geïntimeerde] in rekening werden gebracht. [appellanten] hebben tegen deze post geen verweer gevoerd. Het hof zal deze post ten bedrage van € 230,50 inclusief btw daarom toewijzen.

Het hof zal de posten Va en Vc ten bedrage van € 1.997.97 inclusief btw en € 557,68 inclusief btw gezamenlijk behandelen. Aan deze posten heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] bij de berekening van de door hen aan [geïntimeerde] verschuldigde variabele component van de huur voor het guesthouse, ten onrechte deze kosten ter zake de internetplatforms groepen.nl en roomraccoon in mindering hebben gebracht op de door hen ontvangen huurinkomsten, alvorens daarvan de variabele component van 60% vast te stellen. Volgens [geïntimeerde] volgt uit artikel 4.1 van de huurovereenkomst dat [appellanten] deze kosten niet in mindering hadden mogen brengen op de door hen ontvangen huurinkomsten, alvorens op basis daarvan de variabele component vast te stellen.

[appellanten] hebben deze stellingen van [geïntimeerde] betwist. Volgens hen hield de huurovereenkomst ter zake het guesthouse in dat de huuropbrengst waarvan zij 60% aan [geïntimeerde] moesten afdragen, zou bestaan uit de kale huur die zij van hun huurders ontvingen, verminderd met in elk geval de kosten ter zake van de internetplatforms groepen.nl en roomraccoon.

Het hof constateert dat dit betoog van [appellanten] geen steun vindt in de letterlijke bewoordingen van artikel 4.1 van de huurovereenkomst ter zake het guesthouse. Uit die bewoordingen volgt dat de variabele component van de door [appellanten] aan [geïntimeerde] verschuldigde huur moet worden gesteld op 60% van de “kale” huur die de gasten van het guesthouse aan [appellanten] verschuldigd zijn, en dat daarbij de bijkomende kosten die de gasten aan [appellanten] verschuldigd zijn (zoals een waarborgsom, schoonmaakkosten, energiebijdrage, linnenhuur enzovoort) buiten beschouwing blijven. Uit deze bewoordingen is op zichzelf genomen niet af te leiden dat [appellanten] de kosten van de internetplatforms groepen.nl en roomracoon in mindering mochten brengen op de genoemde “kale huur”, alvorens daarvan de variabele component van 60% vast te stellen.

Bij de uitleg van een overeenkomst komt het echter niet alleen aan op de taalkundige bewoordingen waarin de overeenkomst op schrift is gezet. De inhoud van de overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij komt mede betekenis toe aan de wijze waarop partijen invulling hebben gegeven.

[appellanten] hebben ter onderbouwing van de door hen bepleite uitleg gewezen op door henzelf opgestelde facturen waarbij zij de variabele component van de huur hebben begroot, en de bijbehorende specificaties. Op die specificaties zijn de kosten van de internetplatforms groepen.nl en roomracoon in mindering gebracht op de genoemde “kale huur”. Van het dan resterende bedrag is 60% genomen en als variabele component op de facturen vermeld. Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerde] die specificatie steeds ontvangen en zonder protest behouden en heeft hij zelfs enkele van die specificaties van een akkoord voorzien. Meer in het bijzonder hebben [appellanten] gesteld dat zij met [geïntimeerde] overeenstemming hebben bereikt over de variabele component die zij aan [geïntimeerde] zouden voldoen ter zake de maand april 2019, terwijl bij de vaststelling van die variabele component de door hen bepleite rekenwijze is gevolgd.

[geïntimeerde] heeft niet betwist hij de specificatie over de maand april voor akkoord heeft ondertekend. Hij heeft erkend dat hij over die specificatie overeenstemming heeft bereikt met [appellanten] . Het hof constateert voorts dat [geïntimeerde] in de sommatiebrieven die hij op 12 februari 2020 en 26 februari 2020 aan [appellanten] heeft verzonden ter zake de achterstallige huur over de maand december 2019, het bedrag van € 2.644,48 heeft overgenomen dat volgde uit de door [appellanten] verstrekte specificatie waarop de kosten van groepen.nl en roomracoon in mindering waren gebracht op de “kale” huur, alvorens de variabele component vast te stellen. Gelet op deze handelwijze moet worden aangenomen dat partijen hebben bedoeld dat die kosten inderdaad op de betreffende wijze verrekend mochten worden. [appellanten] hebben dat naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mogen aannemen. [geïntimeerde] heeft geen feiten gesteld die, tegenover het door hemzelf meermaals accepteren van deze berekeningswijze, tot een ander oordeel leiden. Het hof zal de posten Va en Vc daarom afwijzen.

Met betrekking tot post VI: de variabele component van de huur van het guesthouse in verband met verhuur daarvan door [appellanten] in de periode van 29 augustus tot en met 8 november 2020

Aan post VI ten bedrage van € 13.882,46 heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellanten] hebben het guesthouse in de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020 verhuurd aan [persoon A] voor in totaal € 23.137,43. Daarvan komt 60%, dus € 13.882,46, aan [geïntimeerde] toe als variabele component van de door [appellanten] aan [geïntimeerde] verschuldigde huur.

[appellanten] hebben niet betwist dat zij het guesthouse in de periode van 29 augustus 2020 tot en met 8 november 2020 hebben verhuurd aan [persoon A] voor in totaal € 23.137,43. Dat bedrag volgt ook uit optelling van de bedragen die [appellanten] aan [persoon A] in rekening hebben gebracht bij de facturen die [geïntimeerde] als productie 16 in hoger beroep heeft overgelegd.

[appellanten] hebben wel gesteld dat de aan [geïntimeerde] toekomende variabele component over de periode van deze verhuur niet moet worden gesteld op 60% van € 23.137,43, maar op 60% van hetgeen resteert nadat van het bedrag van € 23.137,43 diverse kosten zijn afgetrokken.

Het hof volgt [appellanten] in die stelling voor zover het betreft de kosten van internetplatforms die zij ook hebben verwerkt op de specificaties ter zake de maanden december 2019 tot en met augustus 2020, die [geïntimeerde] in hoger beroep als productie 14 heeft overgelegd. Uit hetgeen het hof hiervoor ten aanzien van post V heeft overwogen, volgt dat zij die kosten ook in mindering mogen brengen op de door hen ontvangen “kale” huur over de periode van de verhuur aan [persoon A] (van 29 augustus tot en met 8 november 2020), indien zij die kosten over die periode ook hebben gemaakt.

Voor zover [appellanten] nog andere kosten in verrekening hebben willen brengen, volgt het hof hen daar niet in. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hierna nog zal worden overwogen over de stelling van [appellanten] dat zij ook andere kosten in mindering mogen brengen bij de berekening van de variabele component.

[appellanten] hebben de kosten van internetplatforms met betrekking tot de maand augustus 2020 al verwerkt op de hiervoor in rov. 6.9.2 genoemde specificatie over die maand. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen om nog een opgave te doen van de kosten van internetplatforms die zij met betrekking tot het guesthouse mogelijk hebben gemaakt in de periode van september 2020 tot en met november 2020. Die kosten komen in mindering op het bedrag van € 23.137,43.

Van het dan resterende bedrag moeten [appellanten] 60% als variabele component voldoen aan [geïntimeerde] . Uit hetgeen het hof in het navolgende nog zal overwegen over de andere verweren van [appellanten] , volgt dat zij geen andere kosten in mindering mogen brengen.

Het hof zal elk verder oordeel over post VI aanhouden.

Met betrekking tot post VII: de vordering van € 459,-- ter zake een niet vervangen televisietoestel

Post VII betreft de vordering van [geïntimeerde] op [appellanten] ten bedrage van € 459,-- voor een niet vervangen televisie. Aan die vordering heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] aan [persoon A] € 459,-- in rekening hebben gebracht voor de vervanging van een televisie, en dat [persoon A] dat bedrag aan [appellanten] heeft betaald. Volgens [geïntimeerde] hadden [appellanten] met het ontvangen bedrag een nieuwe televisie moeten aanschaffen en in het guesthouse moeten achterlaten, en hebben zij dat ten onrechte nagelaten.

[appellanten] hebben niet betwist dat zij van [persoon A] € 459,-- hebben ontvangen voor het vervangen van een televisie. Zij stellen echter dat zij dat bedrag daadwerkelijk hebben besteed aan de aanschaf van een televisie. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij een aan hen gerichte factuur van 7 oktober 2020 ter zake de aankoop van een televisie ten bedrage van € 459,-- overgelegd. [appellanten] stellen dat de televisie bij de ontruiming van het guesthouse is achtergebleven, en dus in het bezit moet zijn van [geïntimeerde] .

Omdat [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat [appellanten] bij hun vertrek uit het gehuurde een televisie hebben meegenomen dan wel ten onrechte geen televisie hebben achtergelaten, draagt hij de bewijslast van die stelling. Naar het oordeel van het hof is de stelling niet komen vast te staan, nu [appellanten] de stelling gemotiveerd en onder verwijzing naar een productie hebben betwist. [geïntimeerde] heeft op dit punt geen bewijsaanbod gedaan. Het hof zal post VII daarom afwijzen.

Verder over grief 1 in principaal hoger beroep: verrekening van betaalde borgsommen

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 1 in principaal hoger beroep gesteld, zakelijk weergegeven, dat zij:

Volgens hen moeten die borgsommen worden verrekend met hetgeen zij per saldo nog aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn.

[geïntimeerde] heeft niet betwist dat [appellanten] bij aanvang van de huurperiodes de genoemde borgsommen hebben betaald. Ook heeft [geïntimeerde] niet betwist dat die bedragen nu verrekend kunnen worden met hetgeen [appellanten] nog aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn. Het hof zal die verrekening dus toepassen nadat de andere geschilpunten zijn beoordeeld en is vastgesteld welk bedrag [appellanten] nog aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn.

Verder over grief 1 in principaal hoger beroep: mochten [appellanten] andere kosten in mindering brengen op de van gasten ontvangen huur, alvorens de variabele component vast te stellen, en hebben zij in verband daarmee een vordering op [geïntimeerde] die zijn mogen verrekenen met hun betalingsverplichtingen?

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 1 (punt 13 en verder) gesteld, samengevat, dat zij niet alleen de hiervoor bij de behandeling van post V besproken kosten van de internetplatforms in mindering mochten brengen op de door hen van gasten van het guesthouse ontvangen kale huur alvorens de aan [geïntimeerde] toekomende variabele component van 60% vast te stellen, maar ook alle andere kosten. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij verwezen naar de door henzelf vervaardigde specificaties. Het hof constateert echter dat op die specificaties alleen de kosten van de internetplatforms in mindering zijn gebracht en geen andere kosten. De specificaties vormen dus geen onderbouwing voor de stelling van [appellanten] , maar wijzen juist op de onjuistheid van die stelling.

De stelling van [appellanten] dat zij alle kosten in mindering mochten brengen op de kale huur, is bovendien in strijd met de bewoordingen van artikel 4.1 van de huurovereenkomst, zoals het hof hiervoor in rov. 6.10.7 al heeft overwogen. Anders dan ten aanzien van de kosten van de internetplatforms, zijn er geen aanwijzingen dat partijen ook ten aanzien van andere kosten van de tekst van de overeenkomst zijn afgeweken. Het tegendeel is het geval. [appellanten] hebben die andere kosten niet verwerkt in hun specificaties. Bovendien volgt uit hun eigen stellingen dat zij, toen die andere kosten hoger waren dan verwacht, in gesprek zijn gegaan met [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] toen meende dat [appellanten] de kosten moesten blijven dragen. Er is al met al onvoldoende gebleken van een grondslag op grond waarvan [appellanten] nog bepaalde kosten in mindering mochten brengen op de door hen ontvangen kale huur, alvorens de door hen verschuldigde variabele component te berekenen.

Het hof concludeert dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij een vordering op [geïntimeerde] hebben “uit hoofde van de variabele kostencomponent”, zoals verwoord in punt 25 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep. Het hof verwerpt dus het beroep van [appellanten] op verrekening van een dergelijke vordering met hun betalingsverplichtingen.

Nieuwe grief in principaal hoger beroep: beroep op vernietiging van de huurovereenkomst ter zake het guesthouse wegens dwaling

[appellanten] hebben in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, voor het geval de huurovereenkomst ter zake het guesthouse zou meebrengen dat de hier aan de orde zijnde kosten geheel voor hun rekening zouden blijven, een beroep gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling.

Dit beroep op vernietiging van de huurovereenkomst ter zake het guesthouse moet worden gezien als een nieuwe grief tegen het beroepen vonnis. Die grief is in strijd met de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde conclusieregel niet in de memorie van grieven in principaal hoger beroep maar pas bij de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep naar voren gebracht. Dat is te laat en het hof moet deze nieuwe grief daarom buiten beschouwing laten.

Nieuwe grief in principaal hoger beroep ter zake een wasmachine en een droger

[appellanten] hebben in hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep gesteld dat zij enkele maanden voor de ontruiming een wasmachine en een droger hebben aangeschaft voor elk € 750,-- en dat deze wasmachine en droger bij de ontruiming in het gehuurde zijn achtergebleven. Volgens [appellanten] is [geïntimeerde] daardoor verrijkt, en moet de waarde van de wasmachine en de droger daarom in mindering strekken op hetgeen zij aan [geïntimeerde] moeten betalen.

Ook dit betoog moet worden opgevat als een nieuwe grief tegen het vonnis die in strijd met de in artikel 347 lid 1 Rv neergelegde conclusieregel te laat naar voren is gebracht. Het hof moet ook deze nieuwe grief daarom buiten beschouwing laten.

Over grief 2 in principaal hoger beroep: vormen de maatregelen die de overheid heeft genomen in verband met de coronacrisis, aanleiding voor vermindering van de huurprijs?

Door middel van grief 2 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat zij als gevolg van het uitbreken van de corona-crisis en de in verband daarmee door de overheid getroffen maatregelen, waaronder een tijdelijke sluiting van de horeca, in 2020 een aanzienlijk lagere omzet en een aanzienlijk lagere bruto winst hebben behaald dan in 2019. Volgens hen moet dit leiden tot een vermindering van de huurprijs.

[geïntimeerde] heeft betoogd dat deze grief geen doel kan treffen omdat [appellanten] in het geding in eerste aanleg niets gesteld hebben over de gevolgen van de corona-pandemie en omdat een eis in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld. Het hof verwerpt dit betoog. Mede gelet op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, moet de grief van [appellanten] worden opgevat als een beroep op wijziging van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden. Indien als verweer een beroep wordt gedaan op vermindering van een betalingsverplichting wegens onvoorziene omstandigheden, kan dat verweer ook in behandeling worden genomen als geen eis in reconventie is ingesteld (MvT Inv., Parl. Gesch., p. 1826). Bovendien blijkt uit hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.2.4 en 6.4.2 heeft overwogen, dat [appellanten] in het geding bij de kantonrechter wel een eis in reconventie hebben ingesteld en dat, voor zover dat door de kantonrechter is genegeerd, zij daar terecht een grief tegen hebben gericht. Het beroep van [appellanten] op huurvermindering wegens onvoorziene omstandigheden kan dus in behandeling worden genomen.

Bij de beoordeling van het beroep op huurvermindering vanwege de maatregelen in het kader van de coronapandemie, dient als uitgangspunt de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). In die uitspraak heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de omstandigheid dat (behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel) bij huurovereenkomsten gesloten vóór 15 maart 2020 sprake is een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen, indien de huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte gedurende bepaalde periodes niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren. De Hoge Raad heeft voorts geoordeeld dat dit uitgangspunt ook geldt bij een huurovereenkomst die voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld, zoals in de onderhavige zaak aan de orde bij het guesthouse.

De Hoge Raad heeft voorts geoordeeld dat de huurprijsvermindering berekend kan worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. Die methode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. De Hoge Raad heeft voorts overwogen dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

Het arrest van de Hoge Raad is gewezen nadat [appellanten] hun memorie van grieven in principaal hoger beroep, [geïntimeerde] zijn memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, en [appellanten] hun akte hebben genomen. [appellanten] hebben nadien wel hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep genomen maar daarin hebben zij het arrest van de Hoge Raad niet genoemd en zij zijn niet ingegaan op de door de Hoge Raad beschreven methode voor berekening van de huurvermindering. Het hof zal partijen dus in de gelegenheid stellen om zich hier nader over uit te laten. Het hof overweegt echter nu al het volgende.

[appellanten] hebben bij de memorie van grieven omzetcijfers overgelegd. [geïntimeerde] heeft die cijfers in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep niet betwist, behoudens voor zover het de in de cijfers niet opgenomen omzet ter zake de verhuur aan [persoon A] betreft. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van die cijfers. Dat brengt mee dat het omzetverloop in 2020 als volgt was:

Voorts blijkt uit de onbestreden cijfers dat de omzet in het als referentieperiode te hanteren jaar 2019 als volgt was:

Het hof zal deze cijfers verder tot uitgangspunt nemen.

Het hof stelt verder voorop dat geen aanleiding bestaat voor vermindering van de huurprijs voor de inpandige woning. [appellanten] hebben die woonruimte tijdens de gelding van de door de overheid genomen corona-maatregelen gewoon kunnen gebruiken.

Het hof verzoekt partijen voorts om zich uit te laten over de vraag of aanleiding bestaat voor vermindering van de vaste component van de huur voor het guesthouse. Enerzijds heeft de Hoge Raad als uitgangspunt geformuleerd dat de door haar beschreven methode ook moet worden toegepast bij huurovereenkomsten die voorzien in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld. Anderzijds is de vaste component van de huur van het guesthouse in dit geval erg laag, en is uit het guesthouse in het vierde kwartaal van 2020 een aanzienlijke omzet behaald door de verhuur aan [persoon A] . Dat zou ervoor kunnen pleiten om het guesthouse bij de beoordeling van de vordering tot huurprijsvermindering buiten beschouwing te laten. Het hof verzoekt partijen zich hierover uit te laten.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep gesteld dat de daling van het aantal boekingen ten aanzien van het guesthouse in belangrijke mate is gedaald vanaf het vierde kwartaal van 2019 (dus ruim vóór de ingang van de eerste door de overheid getroffen coronamaatregelen) omdat [appellanten] er omstreeks augustus 2019 voor hebben gekozen het guesthouse niet meer te huur aan te bieden via het platform vakantieadressen.nl. [appellanten] hebben nog niet op die stelling gereageerd. Zij dienen zich daar alsnog over uit te laten.

[geïntimeerde] heeft er voorts terecht op gewezen dat, kort gezegd, de coronamaatregelen slechts in een deel van 2020 hebben gegolden. Volgens [geïntimeerde] moet daarbij rekening worden gehouden bij de beantwoording van de vraag in hoeverre [appellanten] recht hebben op vermindering van de huurprijs. Met betrekking tot het in dit geding relevante jaar 2020 ontleent het hof daarover het navolgende aan paragraaf 3.7.1 van de conclusie van Procureur Generaal Wissink van 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902, bij voormeld arrest van de Hoge Raad:

“Teneinde de coronapandemie in te dammen zijn in verschillende perioden maatregelen van verschillende aard getroffen. Vanaf maart 2020 werden aanvankelijk maatregelen ingevoerd die werden aangeduid als een ‘intelligente lockdown’. Onderdeel daarvan was de gedwongen sluiting van de horeca. Deze maatregelen werden vanaf 1 juni en 1 juli 2020 deels versoepeld. Na de invoering van een beperkt aantal maatregelen in september werden de maatregelen vanaf 14 oktober 2020 verder uitgebreid; de ‘gedeeltelijke lockdown’. Een aanzienlijk verdere aanscherping van de maatregelen volgde per 15 december 2020, de ‘harde lockdown’. (…)”

[appellanten] hebben zich hierover nog niet uitgelaten. Het hof stelt hen daartoe in de gelegenheid.

[appellanten] hebben voorts als productie 21 bij hun memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep twee beslissingen over de toekenning van een TVL-uitkering voor het vierde kwartaal van 2020 overgelegd. De eerste beslissing dateert van 5 januari 2021 en betreft toekenning van een voorschot van € 12.721,77 (80% van het voorlopige subsidiebedrag). De tweede beslissing dateert van 14 juli 2021 en betreft vaststelling van de definitieve subsidie op € 3.824,91. De reden voor die verlaging is dat de omzetgegevens die [appellanten] bij de aanvraag van de TVL-uitkering hebben opgegeven, niet overeenstemmen met de (hogere) omzetgegevens die bekend zijn bij de belastingdienst.

Het hof constateert dat [appellanten] geen gegevens hebben overgelegd over een TVL-uitkering ter zake het derde kwartaal van 2020. Onder verwijzing naar paragraaf 3.10.1 tot en met 3.10.3 van de hiervoor genoemde conclusie van Procureur Generaal Wissink, overweegt het hof dat de TVL-regeling eind juni 2020 is ingevoerd en dus ook al gold ten aanzien van het derde kwartaal van 2020. Het hof verzoekt [appellanten] om toe te lichten of zij ten aanzien van het derde kwartaal van 2020 een TVL-uitkering hebben aangevraagd, om de daarop betrekking hebbende beslissingen over te leggen en om, als zij de TVL-uitkering niet hebben aangevraagd, mee te delen waarom zij daarvan hebben afgezien en hoeveel TVL-uitkering zij hadden kunnen krijgen als zij de aanvraag wel hadden ingediend. [appellanten] moeten voorts gemotiveerd, en voor zover mogelijk onderbouwd met stukken, uiteen zetten welk percentage van hun totale bedrijfsmatige vaste lasten (dus ook andere vaste lasten dan huur), wordt gevormd door de huur die zij voor het restaurant verschuldigd zijn en de huur die zij voor het guesthouse verschuldigd zijn.

Verder moeten [appellanten] zich uitlaten over de vraag in hoeverre de door hen gestelde alternatieve inkomsten uit winkel, genoemd in punt 29 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep, uitgesplitst per kwartaal, invloed hebben gehad op hun omzet en welke invloed dat moet hebben voor de vermindering van de door hen verschuldigde huurprijzen voor het restaurant en/of het guesthouse.

Tot slot moeten [appellanten] met inachtneming van het voorgaande en overeenkomstig de door de Hoge Raad gegeven formule, een berekening overleggen van de door hen gewenste vermindering van de huurprijs, uitgesplitst per object (restaurant en guesthouse) en per maand van het jaar 2020.

Het hof zal de zaak om bovenstaande redenen verwijzen naar de rol voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellanten] . Nadat zij die memorie hebben genomen, zal [geïntimeerde] de gelegenheid krijgen om bij antwoordmemorie te reageren. Het hof houdt elk verder oordeel over grief 2 in principaal hoger beroep aan.

Over grief 3 in principaal hoger beroep: vermindering van de huurprijs vanwege gebreken aan het gehuurde?

Door middel van grief 3 in principaal hoger beroep betogen [appellanten] dat sprake was van gebreken aan het gehuurde en dat zij om die reden niet de volledige huurpenningen hoeven te voldoen. De grief is naar de kern genomen gericht tegen het niet toewijzen van de vordering tot huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW, die [appellanten] in het geding bij de kantonrechter in reconventie hebben ingesteld (zie hiervoor, rov.6.2.3 en 6.2.4 van dit arrest.

Het hof stelt voorop dat [appellanten] in de toelichting op de grief niet op voldoende duidelijke wijze iets hebben gesteld over gebreken aan het guesthouse. Ook hebben zij niet op voldoende duidelijke wijze vermindering van de huurprijs voor het guesthouse gevorderd. Bij de verdere beoordeling van grief 3 laat het hof het guesthouse dus buiten beschouwing.

[appellanten] hebben in de toelichting op de grief (punt 40) wel beknopt enkele gebreken opgesomd aan de woning. Zij hebben hun stellingen daarover echter op geen enkele wijze (zoals met foto’s of met berichten over klachten) onderbouwd. [geïntimeerde] heeft de betreffende stellingen uitdrukkelijk betwist, en [appellanten] hebben geen bewijs aangeboden van hun stellingen. Het hof concludeert dat ten aanzien van de woning onvoldoende grondslag gebleken is voor vermindering van de huurprijs.

Ter beoordeling resteert nu nog de gevorderde huurprijsvermindering ten aanzien van het restaurant. De stellingen van [appellanten] over het gebreken aan het restaurant zijn in twee onderdelen te scheiden:

Het hof zal eerst ingaan op de gestelde overige gebreken, en daarna oordelen over de gestelde gebreken aan de riolering.

Voor wat betreft de gestelde overige gebreken aan het restaurant geldt hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.18.3 heeft overwogen ten aanzien van de gestelde gebreken aan de woning: [appellanten] hebben hun stellingen daarover op geen enkele wijze onderbouwd, [geïntimeerde] heeft de stellingen uitdrukkelijk betwist, en [appellanten] hebben geen bewijs aangeboden van hun stellingen. Het hof concludeert dat de stellingen over de overige gebreken aan het restaurant niet kunnen leiden tot vermindering van de huurprijs.

Daarmee resteren de stellingen van [appellanten] over gebreken aan de riolering van het restaurant. Uit de gedingstukken blijkt dat eind 2019 sprake is geweest van een verstopping van de riolering en dat die verstopping op kosten van [geïntimeerde] is verholpen. Beide partijen hebben verwezen naar de facturen die [geïntimeerde] als productie 10 bij de conclusie van repliek hebben overgelegd. Op [appellanten] rust de bewijslast van hun stelling dat nadien nog sprake was van een voor rekening van [geïntimeerde] komend gebrek aan de riolering. [geïntimeerde] heeft het uitdrukkelijk betwist en [appellanten] hebben het bewijs van hun stelling niet geleverd en geen bewijsaanbod gedaan. [geïntimeerde] heeft er bovendien terecht op gewezen dat ingevolge artikel 12.4 onder k van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, voor rekening van [appellanten] komt. Het hof concludeert dat de stellingen over de gebreken aan de riolering niet kunnen leiden tot vermindering van de huurprijs.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 3 in principaal hoger beroep.

Over grief 4 in principaal hoger beroep: is ontbinding van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd?

Grief 4 in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot het restaurant met inpandige woning aan de [adres 1] en met betrekking tot het guesthouse aan de [adres 2] te ontbinden. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat zij niet in de nakoming van de huurovereenkomsten tekortgeschoten zijn, althans dat hun tekortkoming in de nakoming van hun betalingsverplichtingen niet zodanig ernstig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt.

Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de wisseling van memories na tussenarrest.

Over grief 5 in principaal hoger beroep: de boeterente en de incassokosten

De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde bedragen ter zake boeterente en incassokosten toegewezen. Dit betreft de posten die hiervoor in rov. 6.2.1 van dit arrest zijn genoemd onder B, C, E en F. Grief 5 in principaal hoger beroep is gericht tegen die toewijzing. Volgens [appellanten] moeten deze posten geheel worden afgewezen.

Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de wisseling van memories na tussenarrest.

Conclusie

Uit het bovenstaande volgt dat partijen, [appellanten] als eerste, zich bij memorie na tussenarrest moeten uitlaten over hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen in de rechtsoverwegingen 6.11.6, 6.17.5, 6.17.8, 6.17.9, 6.17.10, 6.17.11, 6.17.12 en 6.17.13. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen. Nadat [appellanten] hun memorie na tussenarrest hebben genomen, zal [geïntimeerde] de gelegenheid krijgen om bij antwoordmemorie na tussenarrest te reageren.

Het hof geeft partijen in overweging om op basis van hetgeen in dit arrest is geoordeeld, een regeling te treffen ter oplossing van hun geschil, en ter beëindiging van deze procedure.

Het hof houdt elk verder oordeel aan.