14.5 Mandeligheid van gebouwen en werken

Wijting1 is van mening dat het begrip ‘onroerende zaak’ in art. 5:60 mede in ‘oneigenlijke zin’ wordt gebruikt. Ook gebouwen en werken los van de grond dienen hieronder te worden verstaan.2 Zo is het dus in zijn zienswijze mogelijk dat de ondergrond eigendom van A is terwijl de daaropstaande werken van A en B gezamenlijk eigendom zijn en ook nog mandelig zijn.3 Hij baseert zich op art. 5:66 lid 2 waarin wordt aangegeven dat ingeval een deelgenoot afstand doet van zijn aandeel in de mandelige zaak om reden dat de kosten voor hem te hoog worden, hij verplicht is mee te werken aan de vestiging van een opstalrecht of een erfdienstbaarheid teneinde de toegankelijkheid van de mandelige zaak te waarborgen.

Om alle onduidelijkheid te voorkomen wil hij art. 5:60 aanvullen in die zin dat na ‘onroerende zaak’ wordt ingevoegd ‘en gebouwen en werken’ (vgl. art. 5:101).

Ik deel deze mening niet. ‘Onroerende zaak’ in de zin van art. 5:60 wijkt niet af van de hiervoor gegeven omschrijving van ‘onroerende zaak’.4 Het gaat niet aan om een dergelijke vergaande redenering te ontlenen aan een zinsnede uit art. 5:66 lid 2 die ten onrechte in de wet is blijven staan.

Het Ontwerp-Meijers is al eerder aan de orde gekomen. In art. 5.1.1 lid 1 werd bepaald dat een ‘onroerende zaak’ onder bepaalde omstandigheden mandelig zou kunnen zijn. In lid 2 van dat artikel werd gesproken over ‘een gebouw of werk’, los, dat wil zeggen met doorbreking van de natrekkingsregel, van de ondergrond. Ook deze zouden mandelig gemaakt kunnen worden.5

In verband met lid 1 spreekt Meijers over mandeligheid van een gebouw op een stuk grond dat in mede-eigendom is (onverkorte toepassing van de natrekkingsregel).

De regeling van lid 2 vormde in de gedachten van Meijers een verbijzondering van lid 1 ten aanzien van de wijze van ontstaan van mede-eigendom en mandeligheid.

De redenen die aanleiding zijn geweest tot wijziging van de voorstellen van Meijers heb ik elders uiteengezet.

Wel moet uit het vorenstaande voortvloeien dat het oorspronkelijk door Meijers voorgestelde lid 1 – dat, voor zover hier van belang, overeenkomt met het huidige art. 5:60 – uitsluitend betrekking heeft gehad op de onroerende zaak zoals hiervoor onder 14.2 en 14.3 besproken.

De vraag is of de tekstuele aanvulling die door Wijting wordt voorgesteld en die naar mijn oordeel een uitbreiding inhoudt van de bestaande mogelijkheden van mandeligheid, wenselijk is.

Wijting noemt twee voorbeelden.

Op een perceel grond van A staan een kantoorgebouw en een parkeergarage. Deze garage wordt gebruikt door A, B en C. Laatstbedoelden hebben elders in de stad kantoorruimte.

Drie kantoorgebouwen hebben een gemeenschappelijke kantine in een vierde gebouw.6

Ik ben van mening dat een mandelig opstalrecht – en volgens de meerderheid der auteurs is een mandelig opstalrecht mogelijk – voor deze situaties voldoende ruimte biedt om tot een goede regeling te komen. Uitbreiding van art. 5:60, als door Wijting voorgesteld, is dan naar mijn oordeel ook niet nodig.