2.6 Deelvraag 4: Wat bedragen de kosten voor partijen voor het bereiken van een wederkerige (niet) oversteek, en kan het stelsel worden aangepast teneinde een kostenverlaging te verwezenlijken?

Een stelsel dient, naast het kunnen waarborgen van een wederkerige (niet) oversteek indien dit met het oog op de posities van de partijen het meest wenselijke resultaat is, eveneens efficiënt te zijn. Onder ‘efficiënt’ versta ik in dit onderzoek: het zo laag mogelijk houden van transactiekosten. Transactiekosten zijn de kosten die een partij maakt om een transactie te kunnen verrichten, niet zijnde het object van de transactie. In de context van een (ver)koop en levering van een onroerende zaak zijn de transactiekosten bijvoorbeeld de makelaarscourtage, de recherche- en inschrijvingskosten en het honorarium van de notaris, maar niet de koopsom van de onroerende zaak zelf.1 De reden dat ‘efficiëntie’ een belangrijk beoordelingscriterium vormt, luidt dat partijen slechts een transactie zullen verrichten indien deze – naar hun verwachting – een winstgevend element heeft. De kans op een (verwacht) winstgevend element wordt groter, indien en voor zover de kosten van de transactie zelf lager uitvallen. Men neme de situatie waarin een onroerende zaak wordt verkocht voor 200.000,- euro. Indien het registergoed naar verwachting van de koper voor hem een waarde van 205.000,- euro vertegenwoordigt, is het zinvol om deze transactie te verrichten; de koper maakt dan immers 5.000,- euro ‘winst’ met deze transactie. Indien echter de kosten van de makelaar en de notaris in bovengenoemd voorbeeld 10.000,- euro bedragen en voor rekening komen van de koper, zou de koper met dezelfde transactie 5.000,- euro verlies lijden; in dat geval verricht de koper de transactie uiteraard niet. Lage transactiekosten zorgen derhalve voor méér transacties en fungeren dan ook als smeerolie in de motor van de economie. De vraag luidt derhalve of het mogelijk is om, ten opzichte van het huidige stelsel, de transactiekosten – inzake het bereiken van de meest wenselijke uitkomst – te verlagen.

Het verdient opmerking dat het fenomeen ‘transactiekosten’ eveneens gezien kan worden als relevante factor voor wat betreft de vraag wat de meest wenselijke uitkomst is (deelvraag 1). Immers, als (het kunnen waarborgen van) één specifieke uitkomst aanzienlijk minder transactiekosten vergt dan (het kunnen waarborgen van) andere uitkomsten, dan zorgt dit ervoor dat deze specifieke uitkomst ‘wenselijker’ wordt ten opzichte van andere uitkomsten. Ik heb er echter voor gekozen om mij bij deelvraag 1 te beperken tot materiële factoren en derhalve te abstraheren van het meer processuele en praktische fenomeen transactiekosten. De beantwoording van deelvraag 4 kan dan ook eveneens worden gezien als (uitgebreidere) uitwerking van een van de bij deelvraag 1 relevante factoren.

In het huidige stelsel behelst de werkwijze van de notaris inzake het bereiken van een wederkerige (niet) oversteek twee elementen die transactiekosten (kunnen) opleveren. Het eerste element is het via de kwaliteitsrekening laten lopen van het geldverkeer bij een transactie. Het tweede element luidt de recherches die de notaris moet verrichten teneinde de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper vast te stellen. Het eerste element vormt vooral een kostbare aangelegenheid bij de meer gecompliceerde transacties, waarbij in de praktijk wel gebruik wordt gemaakt van een notary letter om vast te leggen welke partij op welk moment rechthebbende is van het op de kwaliteitsrekening aanwezige bedrag en/of welke partij op welk moment uitbetaling mag verlangen. Het opstellen van een notary letter bij gecompliceerde transacties is, blijkens de gepubliceerde artikelen over dit onderwerp, geen sinecure. Het tweede element kost voor notarissen tijd bij iedere vastgoedtransactie, eenvoudigweg omdat de recherches bij onroerendgoedtransacties verplicht zijn blijkens de Beleidsregel en het Reglement. Het behoeft geen toelichting dat de tijd die de notaris kwijt is aan deze handelingen financieel voor rekening komt van de bij een transactie betrokken partijen. De vraag luidt dus of het mogelijk is om tijd te besparen bij een (of beide) van deze elementen. De tijd die een notaris kwijt is aan het opstellen van een notary letter is echter sterk afhankelijk van hetgeen de partijen bij die concrete transactie verlangen. Dit maakt dat de behoefte naar – en het gebruik van – een notary letter dermate casuïstisch van aard is, dat de notary letter zich niet goed leent voor inzichten van meer algemene aard. Daarom focust dit onderzoek zich op het tweede element, te weten het onderzoek in de beschikbare registers (‘de recherches’). Naar huidig recht dient de notaris bij de levering van een registergoed (en de vestiging van een beperkt recht daarop) op drie momenten (voor-, her- en narecherche) de registers hypotheken 3 en 4, het Centraal Insolventieregister en het Curatele- of Handelsregister (het laatstgenoemde register wordt onderzocht indien de beschikkende partij een rechtspersoon is) te onderzoeken (of: ‘rechercheren’) teneinde te achterhalen of de partij die een beschikkingshandeling verricht (bijvoorbeeld de verkoper, maar mogelijk ook de koper als hypotheekgever) daadwerkelijk beschikkingsbevoegd is. Bij een verkoop en overdracht van een onroerende zaak waarbij de koper een hypotheekrecht dient te vestigen ter financiering van de koopprijs, moet een notaris dus ten minste twee (bij de verkoper en de koper, zie hiervoor) maal drie (op drie momenten) maal vier (het aantal registers dat per moment en per persoon wordt onderzocht) maakt 24 recherches verrichten. Het empirische deel van mijn onderzoek beantwoordt de vraag hoeveel tijd (voor notarissen) en geld (voor partijen) deze recherches kosten in het huidige stelsel. De beantwoording van de vraag of en hoe een kostenverlaging kan worden bereikt, vergt echter ook de bevindingen van het klassiek-juridische en rechtsvergelijkende onderzoek dat is verricht in het kader van de vorige deelvragen. Teneinde deze notie te verduidelijken, is het nuttig om hier alvast een tipje van de sluier op te lichten. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 is het voordeel van de Vormerkung dat, zodra de koopovereenkomst is ingeschreven, zowel een contraire beschikkingshandeling door de verkoper – als een contraire verhaalsuitoefening ten laste van de verkoper – niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Derhalve koppelt de Vormerkung de uitvoerbaarheid van de beschikkingshandeling in zekere zin los van de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper. Dit instrument – en andere soortgelijke instrumenten – hebben derhalve de potentie om de noodzaak tot het onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper te verlagen.

Het combineren van de bevindingen van het klassiek-juridische en rechtsvergelijkende onderzoek dat onder meer heeft plaatsgevonden in het kader van de beantwoording van de deelvragen hierboven met de bevindingen van het empirische onderzoek, vindt plaats in hoofdstuk 7, alwaar derhalve de vraag zal worden beantwoord of wellicht een kostenbesparing kan worden verwezenlijkt ten opzichte van de huidige notariële praktijk.