Hof Den Haag, 03-03-2020, nr. BK-19/00481

De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2018 bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 131.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank op het door hem ingestelde beroep in hoger beroep gekomen. Er is een griffierecht geheven van € 128. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 11 februari 2020. Vertegenwoordigers van de heffingsambtenaar zijn verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 11 februari 2020 te 9.06 uur per fax bericht dat hij niet bij de zitting aanwezig zal zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de mondelinge behandeling verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement op de zolderetage van een appartementengebouw met negen appartementen in het centrum van [Z] met een inhoud van 216 m³ en een berging van 21 m3. Er is een lift. De woning is gebouwd in 2004 en bestaat uit een woonkamer met dakkapel, open keuken, twee slaapkamers, een badkamer met douche en ligbad, een was/bergkamer en een berging op de begane grond. De woonkamer en een van de slaapkamers hebben een schuine kant. Er is een klein balkon (6 m2) grenzend aan een van de slaapkamers met uitzicht op het platte dak van een winkel.

De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag woningen opgesteld, waarbij de woning is getaxeerd en waarin verkooptransacties zijn vermeld van drie, naar de heffingsambtenaar stelt, vergelijkbare woningen [C] , [D] en [E] te [Z] . Verder heeft hij een taxatieverslag overgelegd dat is opgemaakt door TOG Nederland op 30 oktober 2018, waarbij de woning is getaxeerd op € 131.000, en een matrix met verkoop- en WOZ-waardegegevens van de woning en van de woningen [C] , [D] , [F] , [G] en [H] te [Z] .

3. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen:

“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

4. [ Belanghebbende] betoogt dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel omdat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken.

Uit artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden gegoten en hoe uitgebreid het dient te zijn. Volgens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling kan ook uit de beslissing op bezwaar blijken van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In ieder geval moet op enige wijze een korte weergave van de kern van hetgeen naar voren gebracht is, schriftelijk vastgelegd worden (Parlementaire Geschiedenis, Boek 1, pagina 343).

De rechtbank stelt vast dat het bestreden besluit onder het kopje ‘Horen’ een weergave bevat van een telefonische hoorzitting die op 28 juni 2018 heeft plaatsgevonden. Die weergave is wel beknopt, maar dat deze weergave onjuist of onvolledig is, heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt. Het betoog slaagt daarom niet.

5. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde (als ‘waardematrix’ aangeduide) taxatierapport van [I] van 30 oktober 2018 (hierna: het taxatierapport) en de daarop gegeven toelichting slaagt [de heffingsambtenaar] daarin.

Partijen zijn het erover eens dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn. Dat geldt ook voor de [D] en de [C] in [Z] , maar volgens [belanghebbende] heeft [de heffingsambtenaar] bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.

[D]

Over het vergelijkingsobject [D] voert [belanghebbende] aan dat dit een betere keuken en badkamer heeft dan de onroerende zaak. [D] heeft een halfopen keuken met een vijfpits gaskookplaat, terwijl de keuken van de onroerende zaak in een hoek zit en een vierpits gaskookplaat heeft. De badkamer van [D] heeft een royale douchecabine en een luxe wastafelmeubel. Ook heeft [D] een tweede toilet.

[De heffingsambtenaar] erkent dat dit vergelijkingsobject luxer is en betere voorzieningen heeft dan de onroerende zaak, maar voert terecht aan dat met die verschillen in het taxatierapport voldoende rekening is gehouden. Zo zijn de KOUDV-factoren ‘Onderhoud’ en ‘Uitstraling’ van dit vergelijkingsobject met 4 punten gewaardeerd als ‘goed, beter dan gemiddeld’ terwijl de onroerende zaak op deze factoren met 3 punten is gewaardeerd als gemiddeld.

[C]

Over het vergelijkingsobject [C] merkt [belanghebbende] op dat dit recent is geschilderd en een op het oosten gericht balkon aan de achterzijde heeft met een beter uitzicht dan dat van de onroerende zaak. Verder heeft vergelijkingsobject [C] geen hinder van een schuin dak en heeft het een balkon van 12 m² dat groter is dan dat van de onroerende zaak, waarvan het balkon een oppervlakte van 6 m² heeft met een uitzicht op een plat dak van een winkel. Ook zijn de voorzieningen beter. Volgens [belanghebbende] zou [de Heffingsambtenaar] tijdens het gehoor in bezwaar hebben aangevoerd dat er een verschil is van € 27,- per m³ ten opzichte van de onroerende zaak.

[C] is, volgens [de heffingsambtenaar], wat het voorzieningenniveau en luxe vergelijkbaar met de onroerende zaak, wat tot uitdrukking komt in de KOUDV-factoren die van de [C] niet hoger zijn dan van de onroerende zaak. Met het waardedrukkende effect van de schuin oplopende wand in de woonkamer en één van de slaapkamers van de onroerende zaak is door [de heffingsambtenaar] rekening gehouden door de KOUDV-factor ‘Doelmatigheid’ met 2 punten als minder dan gemiddeld te waarderen, wat tot een lagere prijs per m³ geleid heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.

Over het balkon voert [de heffingsambtenaar] aan dat het uitzicht en de afmetingen van het balkon van de onroerende zaak niet in die mate minder zijn ten opzichte van de vergelijkingsobjecten dat deze bij verkoop een lagere prijs genereren. Hij betrekt daarbij dat het platte dak van de winkel geen inkijk of overlast geeft en dat het uitzicht wijds is. De rechtbank volgt [de heffingsambtenaar] hierin, daarbij ook in aanmerking nemend dat het vergelijkingsobject [D] helemaal geen balkon heeft terwijl het een fors hoger verkoopcijfer oplevert (geïndexeerd € 153.200,- tegenover de WOZ-waarde van de onroerende zaak: € 131.440,-). Daarbij komt dat de onroerende zaak, anders dan deze vergelijkingsobjecten, is gelegen in een appartementencomplex dat met een lift is uitgerust. Zoals [de heffingsambtenaar] ter zitting onweersproken heeft opgemerkt, is die omstandigheid waardeverhogend.

Gelet op het voorgaande en de bij het taxatierapport gevoegde matrix maakt [de heffingsambtenaar] inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden. Het betoog van [belanghebbende] dat dit anders is, slaagt daarom niet.

6. [Belanghebbende] betoogt dat het bestreden besluit in strijd is met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. [De heffingsambtenaar] heeft zich volgens haar (de rechtbank begrijpt: niet) van alle relevante feiten op de hoogte gesteld. Zij wijst op de WOZ-waarden van de objecten [H] , [J] en [K] te [Z] als vermeld op de door haar overgelegde gegevens van het WOZ-waardeloket. Wanneer van de gemiddelde prijzen per m² van die objecten wordt uitgegaan, bedraagt de WOZ-waarde van de onroerende zaak € 127.000,-, aldus [belanghebbende].

Per waardepeildatum 1 januari 2017 heeft het object [H] (oppervlakte 83 m²) een WOZ-waarde van € 147.000,-, het object [J] (oppervlakte 79 m²) een WOZ-waarde van € 142.000,- en het object [K] (oppervlakte 80 m²) een WOZ-waarde van € 143.000,- volgens de door [belanghebbende] overgelegde gegevens uit het WOZ-waardeloket. Wanneer zou worden uitgegaan van deze gegevens bedraagt de prijs per m² van [H] (€ 147.000,- / 83 m² =) € 1.771,-, van [J] (€ 142.000,- / 79 m² =) € 1.797,- en van [K] (€ 143.000,- / 80 m² =) € 1.787,-. De gemiddelde prijs per m² van deze drie objecten bedraagt dan (€ 1.771,- + € 1.797,- + € 1.787,- / 3 =) € 1.785,-. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 71 m². Wanneer die oppervlakte met de gemiddelde prijs van € 1.785,- per m² wordt vermenigvuldigd, leidt dat in de optiek van [belanghebbende] tot de door haar in beroep (subsidiair verdedigde) waarde van (71 m² × € 1.785,- =) € 126.753,-, afgerond € 127.000,-.

De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Een WOZ-waarde is echter geen marktgegeven en is daarom niet geschikt om bij de waardebepaling met behulp van de vergelijkingsmethode te worden gebruikt (vergelijk de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 22 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:618, rechtsoverweging 6.5.).

De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keuze maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. Overigens kan bij gebreke van nadere gegevens ook niet worden vastgesteld dat deze panden met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn, al omdat zij verschillende van grootte zijn en op verschillende etages liggen.

Nu [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van de onroerende zaak op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ heeft bepaald, heeft hij geen willekeurige waarderingsmethode toegepast (vergelijk de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 10 oktober 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4214). Gelet op het voorgaande slaagt het betoog van [belanghebbende] niet.

7. Het beroep is ongegrond.

8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende staat primair per de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor van € 123.000 en subsidiair € 127.000. Verder stelt belanghebbende dat de inhoud van het hoorgesprek in het hoorverslag niet juist is weergegeven. Belanghebbende verzoekt in ieder geval de griffierechten te vergoeden en een proceskostenvergoeding toe te kennen voor de bezwaar-, beroeps- en hoger beroepsfase alsmede een vergoeding voor een mogelijk op te maken taxatierapport.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Horen

Ingevolge artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt van het horen in bezwaar een verslag gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:7 Awb blijkt dat met een verslag een schriftelijk verslag wordt bedoeld. De plicht tot schriftelijke verslaglegging kan op verschillende wijzen worden vormgegeven. Zo kan ook uit de beslissing op bezwaar blijken wat op de hoorzitting is verhandeld. Van de hoorzitting is in dit geval geen afzonderlijk verslag gemaakt, maar is in de uitspraak op bezwaar, onder het kopje horen, hetgeen tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht in beknopte vorm weergegeven. Voor zover hiermee niet is voldaan aan artikel 7:7 Awb geldt dat belanghebbende de geuite bezwaren ook in beroep en hoger beroep naar voren heeft kunnen brengen en daadwerkelijk ook heeft gebracht, waardoor wat op de hoorzitting naar voren is gebracht in ieder geval in deze procedure is betrokken. Belanghebbende is dan ook niet in haar belangen geschaad, zodat, voor zover sprake is van een gebrek, dit met toepassing van art. 6:22 Awb kan worden gepasseerd. (Vgl. ABRvS 28 februari 2018, nr. 201704332/1/A2, ECLI:NL:RVS:2018:679 en CRvB 3 september 2019, nr. 17/3677, ECLI:NL:CRVB:2019:2894).

Waarde

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43‑44).

De heffingsambtenaar, op wie primair de bewijslast drukt aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 131.000 niet te hoog is, is daarin geslaagd.

De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit blijkt uit het door hem bij de stukken gevoegde taxatierapport. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen deze vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit de matrix en hetgeen hij in het verweerschrift voor de Rechtbank ter toelichting hierop heeft verklaard, aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde van de woning. Die verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van bedoelde vergelijkingsobjecten. Het oordeel dat de Rechtbank hierover heeft gegeven in overweging 5.1 van haar uitspraak, is juist.

Verder is de heffingsambtenaar, blijkens het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017: 2605 vrij om die vergelijkingsverkopen te kiezen die hem het beste voorkomen omdat zij het beste voldoen aan de onder 5.2 gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs en daarmee de door hem vastgestelde waarde van de woning onderbouwen. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de heffingsambtenaar daarvan gebruik gemaakt en kunnen maken en met de door hem gekozen vergelijkingsverkopen en de daarop gepleegde correcties de waarde van de woning aannemelijk gemaakt. Van willekeur of handelen in strijd met vertrouwen is geen sprake.

Aan het oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Zo is een WOZ-waarde geen marktgegeven en daarom niet geschikt bij de waardebepaling met behulp van de vergelijkingsmethode te worden gebruikt.

Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel faalt. Wil een beroep op de meerderheidsregel slagen dan dient in de meerderheid van met de woning van belanghebbende vergelijkbare woningen - het gaat dan om vrijwel identieke woningen - de waarde op de waardepeildatum lager te zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft gesteld dat daarvan sprake is en gewezen op de voor de woningen [H] , [J] en [K] vastgestelde WOZ-waarden. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat belanghebbende meer woningen in de vergelijking dient te betrekken, namelijk alle woningen in het appartementencomplex [L] tot en met [M] , dat voor de woningen in dat appartementencomplex met dezelfde inhoud dezelfde prijs per kubieke meter zijn gehanteerd, dat de heffingsambtenaar rekent met inhoudsmaten en niet zoals belanghebbende met oppervlaktematen en bovendien dat de oppervlaktemaat die belanghebbende van de woning opgeeft onjuist is. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in hoger beroep een overzicht van de voor genoemde woningen [L] tot en met [M] vastgestelde waarden per kubieke meter en inhoudsmaten overgelegd. Daaruit komt niet naar voren dat sprake is van een lager vaststellen van de waarde bij vrijwel identieke objecten. Het staat de heffingsambtenaar verder vrij enige staffeling toe te passen gezien het feit dat naarmate het aantal (grootte) kubieke meters inhoud toeneemt, de waarde per kubieke meter daalt. De woningen zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex en de verschillen in de objecten zijn te gering om niet te kunnen spreken van niet-vergelijkbare objecten.

Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.

Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ongegrond. Daarom zijn geen termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten. Evenmin is er aanleiding de vergoeding van het griffierecht te gelasten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank

Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 3 maart 2020 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.