Rb. Rotterdam, 21-08-2009, nr. 910888

Partijen zijn lid van de Vereniging van Eigenaars `[Gebouw], hierna te noemen de VVE;

De 46 verzoekers zijn tesamen eigenaar van 42 appartementsrechten behorende tot het appartementencomplex, hetwelk tot stand is gekomen bij notariële akte van splitsing van het onroerend goed in appartementsrechten van 28 november 1978;

Verzoekers hebben per appartementsrecht één stem in de vergadering van de VVE en derhalve gezamenlijk 42 stemmen. Verweerders hebben 22 stemmen in de vergadering.

Op de agenda voor de vergadering van de VVE van 16 juni 2008 is onder nummer 04 het navolgende geagendeerd:

Ingevolge het reglement van splitsing is voor besluitvorming in de door de vergadering voor uitgaven die een bedrag van 1/12 van de begroting te boven gaan een gekwalificeerde meerderheid nodig van ten minste 3/4 van het aantal uitgebrachte stemmen, waarbij in eerste instantie 2/3 van het aantal stemmen aanwezig dient te zijn (maar in een tweede vergadering over hetzelfde onderwerp geldt die laatste voorwaarde niet);

Blijkens de notulen van de vergadering van van 16 juni 2008 waren 56 van de 72 stemmen in de vergadering vertegenwoordigd en was voldaan aan het vereiste van 2/3 aanwezigheid. Het voorstel over het vervangen van kozijnen en de finaciering daarvan is verworpen doordat 33 stemmen voor het voorstel waren en 23 stemmen tegen en derhalve de gekwalificeerde meerderheid van 3/4 niet is gehaald.

Van de 23 stemmen tegen waren er 22 van verweerders.

In het reglement van splitsing is in art 38 bepaald dat tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het normale beheer, slechts door de vergadering kan worden besloten, voor zover de mogelijkheid daartoe uit het reglement blijkt. Van deze bepaling kan, blijkens lid 2 van deze bepaling zelfs niet met algemene stemmen worden afgeweken.

Het verzoek.

Verzoekers hebben verzocht om de navolgende beslissingen te nemen:

Verweerders Metterwoon en Haghestede hebben verzocht om verzoekers niet ontvankelijk te verklaren, althans de vorderingen van verzoekers af te wijzen.

Het bestuur van de VVE, vertegenwoordigd door haar beheerder en de voorzitter van de vergadering van eigenaren, heeft – als verweerder – geen verweer gevoerd.

Het standpunt van partijen.

Door partijen is ter onderbouwing van hun standpunten in het verzoekschrift en het verweerschrift het nodige naar voren gebracht en toegelicht ter gelegenheid van de mondelinge behandeling. De kantonrechter zal op de gegeven onderbouwing, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil ingaan.

De beoordeling van het geschil.

1.1 Door verweerders is als meest verstrekkende verweer naar voren gebracht dat verzoekers zowel in het eerste als het tweede verzoek niet ontvankelijk zijn.

1.2 De eerste reden die daarvoor wordt gegeven is dat een verzoeker die alleen het verzoek heeft ingediend maar een mede-eigenaar heeft toestemming moet hebben van die mede-eigenaar voor het indienen van het verzoek.

Voor zover verweerders al in dat standpunt zouden moeten worden gevolgd hebben verzoekers dat gebrek bij het tweede (aanvullende) verzoekschrift geheeld, hetgeen ook kan doordat ook achteraf toestemming kan worden verleend voor het indienen van het verzoek door de mede-eigenaar. Dit verweer wordt verworpen.

1.3 De tweede reden daarvoor is dat de overigen 10 eigenaren niet door de verweerders in het geding zijn betrokken.

Ingevolge het bepaalde in artikel 5:130 lid 3 BW moeten verzoeker en alle stemgerechtigden bij name worden opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord. Nu de oproep om te worden gehoord door de griffie van de sector kanton van de Rechtbank worden verzorgd dienen verzoekers enkel opgave te doen van degenen die appartementseigenaar zijn teneinde de griffie in staat te stellen om de stemgerechtigden op te roepen.

Aan dat vereiste hebben verzoekers voldaan en ter terechtzitting van 17 oktober 2008 is gebleken dat de griffie zich niet van haar taken had gekweten zodat geen inhoudelijke behandeling kon plaatsvinden.

Voor de nieuwe mondelinge behandeling op 8 oktober 2009 zijn alle stemgerechtigden rechtsgeldig opgeroepen.

Dit verweer wordt derhalve eveneens verworpen.

1.4 Bij tweede verweerschrift hebben verweerders aangevoerd dat bij het twee verzoekschrift twee verzoekers zijn weggevallen en vier nieuwe verzoekers zijn opgetreden. Derhalve dient het tweede verzoekschrift te worden aangemerkt als een nieuw verzoekschrift en hebben verzoekers de termijn van één maand overschreden waarbinnen een dergelijk verzoek kan worden ingediend.

Dat verweer is juist voor wat betreft de vier toegetreden verzoekers [verzoeker nieuw I], [verzoeker nieuw II], [verzoeker nieuw III] en [verzoeker nieuw IV]. Zij zijn niet ontvankelijk in hun verzoek tot vernietiging van het besluit (de vordering sub I) doch niet voor zover het betreft de overige vorderingen nu deze niet binnen één maand behoeven te worden ingesteld nadat een besluit is genomen.

1.5 Het feit dat vier verzoekers zijn toegetreden tot het verzoek dat door de overigen al voor die tijd was ingediend maakt nog niet dat het verzoek van die overigen ook als een nieuw verzoek moet worden aangemerkt nu het verzoek een aanvulling en deels herhaling is van het eerste verzoek en de behandeling daarvan ook een voortzetting is en het derhalve voor de overigen als tijdig ingediend is aan te merken.

1.6 Niet gevolgd wordt het standpunt van verweerders dat noodzakelijk zou zijn dat tenminste de helft van eigenaren een dergelijk verzoek zou kunnen indienen. Blijkens het bepaalde in art 2:15 lid 3 sub b in samenhang met artikel 5:130 lid 1 kan iemand en derhalve ieder lid van de VVE die daarbij een redelijk belang heeft een vordering tot vernietiging instellen.

1.7 Als laatste – formele – argument voeren verweerders (in een voetnoot) aan dat verzoekers in strijd met art 278 Rv de volledige voornamen van verweerders niet hebben vermeld. Verweerders geven echter niet aan welk belang zij hebben bij dit standpunt. Er is geen enkele onduidelijkheid wie de verzoekers zijn en het belang van verweerders wordt dan ook niet geschaadt. Daar komt bij dat verweerders dat beroep al in het eerste verweerschrift hadden dienen te doen waarna verzoekers dat bij het tweede verzoekschrift hadden kunnen herstellen.

Ook dit verweer wordt derhalve verworpen.

2.1 Verzoekers hebben vernietiging van het besluit van de vergadering van de VVE gevorderd en als complement daarvan vervangende machtiging gevraagd om op kosten van de VVE kunststof kozijnen te plaatsen aan de voor- en achterkant van het gebouw.

2.2 Blijkens de toelichting die verzoekers hebben gegeven worden zij in hun belangen geschaadt doordat verweerders het door hen gewenste besluit tegen houden om de kozijnen aan de voor en achterzijde van het gebouw te vervangen. Deze belangen bestaan daaruit dat de kwaliteit van de kozijnen dermate slecht is dat het wooncomfort ernstig aangetast wordt. Er is sprake van houtrot en schimmelvorming, tocht en slechte isolatie, moeizaam te open ramen en gevaar voor uitvallen van ruiten.

Onderhoud van de kozijnen wordt sedert 2003 mondjesmaat uitgevoerd vanwege het toen al genomen besluit om over te gaan tot vernieuwing.

Rapportages bevestigen deze situatie en geven aan dat vervanging door kunststof kozijnen ineens economisch meer verantwoord is dan partiële vervanging, waardoor het aanzien van het gebouw en de eenheid daarin behouden blijft.

Verweerders handelen door gebruik te maken van hun stemrecht zoals zij hebben gedaan in strijd met de redelijkheid

2.3 Verweerder heeft daar tegen over gesteld dat de situatie niet van zodanige aard is dat gesteld kan worden dat zij misbruik hebben gemaakt van hun positie door tegen te stemmen. Zij hebben een zelfstandig belang en dat ligt anders dan dat van verzoekers maar is daardoor niet minder zwaarwegend. De bouwkundige situatie is thans niet van dien aard dat er sprake is van een zodanige situatie dat er geen andere oplossing is dan het vervangen van de kozijnen. De doelstelling van verzoekers is voornamelijk kwaliteitsverbetering ten opzichte van de thans bestaande situatie en is niet gericht op opheffing van achterstallig onderhoud.

2.4 Overwogen wordt als volgt.

Het belang van verzoekers is in deze procedure gelegen in het verkrijgen van de vervangende machtiging. Zonder een dergelijke machtiging zou immers een eventuele vernietiging van het besluit van de vergadering van de VVE nutteloos zijn aangezien dan enkel vaststaat dat het besluit van de VVE de toets van de redelijkheid en billijkheid niet heeft kunnen doorstaan. Voor het verlenen van een machtiging is het niet noodzakelijk dat een daaraan voorafgaand en daarmee in strijd zijnd besluit wordt vernietigd. In het kader van art 5:121 wordt door de kantonrechter getoetst of de medewerking door de (vergadering van eigenaren van de) VVE zonder redelijke grond wordt geweigerd. Deze toets stemt in grote mate overeen met de toets van art. 2:15 BW die een besluit van de vergadering van de VVE toets aan de redelijkheid en de billijkheid van art. 2:8 BW.

2.5 Uit HR 25 juni 1993, NJ 1993, 627 (Den Blanken/Vermeulen) - in vervolg op Hof 's-Hertogenbosch 3 oktober 1990, NJ 1991, 405, BR 1991, p.?558, en Ktr. Breda 29 januari 1991, BR 1991, p.?561 - blijkt dat een appartementseigenaar die onderhoud en reparatie wenst van een deel van het gemeenschappelijk gedeelte, waarvan het beheer berust bij de vergadering van eigenaars, zich op grond van art.?5:121 (art.?875o (oud)) kan wenden tot de kantonrechter om machtiging te verzoeken voor het uitvoeren van die werkzaamheden.

2.6 M.a.w indien een individuele eigenaar (of eigenaars zoals i.c. het geval) van oordeel zijn dat de vergadering van de VVE of de VVE nalatig is in het onderhoud of de reparatie dan kan een vervangende machtiging worden gegeven en de jurisprudentie spitst zich ook toe op die gevallen, waarin er sprake is van onvoldoende onderhoud daarvan.

Het artikel is echter niet geschreven voor die gevallen waarin een wijziging van het uiterlijk van het gebouw wordt gevraagd door de vervanging van de houten kozijnen door kunststof. Dit is niet enkel onderhoud doch ook een verbetering in de kwaliteit van het gebouw en het wooncomfort daarin en is niet te rekenen tot het beheer dat bij de vergadering berust.

2.7 Daaraan doet niet af dat in het verleden zou zijn besloten dat de kozijnen zouden worden vervangen nu niet kan worden vastgesteld wanneer en op welke wijze dat besluit zou zijn genomen. De enkele omstandigheid dat in notulen van 2003 staat dat minimaal onderhoud zal worden verricht omdat zal worden vervangen is daarvoor onvoldoende.

2.8 Alleen al op deze grond dient h het verzoek van verzoekers derhalve te worden afgewezen voor het verlenen van een vervangende machtiging en hebben zij geen belang bij vernietiging van het besluit van de VVE nu dat niet zal leiden tot een ander besluit en zal die vordering worden afgewezen.

3.0 Ten overvloede wordt nog overwogen dat het besluit van de vergadering van de VVE de toets van art 2:8 BW zou hebben doorstaan.

Blijkens die bepaling dienen de appartementseigenaren zich jegens elkaar gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Gesteld door verzoekers is niet dat het criterium van lid 2 van dat artikel is geschonden.

3.2 Bij het stemmen over een besluit als het onderhavige heeft iedere appartementseigenaar een eigen belang. Het enkele feit dat een eigenaar meerdere appartementen bezit maakt dat in uitgangspunt niet anders, tenzij hij misbruikt maakt van zij positie door de vegadering van de VVE te domineren op een zodanige wijze dat de belangen van de mede-eigenaren op ernstige wijze worden geschonden.

3.3 De belangen van verzoekers zijn daarin gelegen dat zij verbetering van hun wooncomfort kunnen bewerkstelligen en dat tevens achterstallig onderhoud wordt weggewerkt. Dat laatste kan echter ook op andere wijze. De belangen van verweerders zijn dat zij niet op korte termijn voor investeringen komen te staan die zij niet of nauwelijks zullen kunnen terugverdienen.

Door dat laatste te laten prevaleren bij een besluit tot verbetering aan het gebouw hebben verweerders de grens zoals aangegeven onder 3.2 niet overschreden.

3.4 Daar komt bij dat verweerders terecht hebben gesteld dat zij bij het gewenste besluit door verzoekers ten aanzien van de financiering ook nog eens aansprakelijk zouden worden als lid van de VVE indien een der mede-eigenaren niet in staat blijkt om in de toekomst de verhoogde voorschotbijdrage te voldoen en de VVE niet aan haar verplichtingen kan voldoen en het krediet wordt opgezegd.

Terecht merken verweerders voorts op dat de gewenste financiering en het voorgestelde contract in strijd is met de bepaling in artikel 38 van de statuten, waarvan zelfs niet bij algemene stemmen mag worden afgeweken.

De tekst van de dienaangaande voorgelegde overeenkomst geeft aan dat het een overeenkomst voor onbepaalde tijd is in de vorm van een doorlopend krediet waarvan de VVE derhalve te allen tijde geld kan opnemen. Een dergelijke overeenkomst wordt aangegaan voor een periode langer dan een jaar en daaraan doet niet af dat tussentijdse aflossing mogelijk is(artikel 5 van productie 8a) aangezien die nimmer zal kunnen plaatsvinden op een termijn van een jaar gegeven het bedrag waarvan financiering wordt gevraagd (om en nabij de € 700.000).

Indien de VVE dat anders wil dan zal zij de weg van wijziging van de akte van splitsing dienen te volgen als genoemd in artikel 5:139 e.v. BW.

4.1 Nu de gevraagde machtiging niet wordt verleend hebben verzoekers geen belang meer bij de vorderingen onder III en IV die daar een vervolg op zijn. Deze zullen derhalve worden afgewezen.

5.1 Als in het ongelijk te stellen partij zullen verzoekers worden veroordeeld in de kosten van het geding.

De beslissing.

De kantonrechter te Rotterdam

Verklaart de verzoekers [verzoeker nieuw I], [verzoeker nieuw II], [verzoeker nieuw III] en [verzoeker nieuw IV] niet ontvankelijk in hun verzoek tot vernietiging van het besluit van de VVE als gesteld onder I doch ontvankelijk voor het overige.

Wijst af hetgeen door verzoekers is verzocht.

Veroordeelt verzoekers in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van verweerders begroot op € 600,-- aan het salaris voor hun gemachtigde.