Rb. Midden-Nederland, 11-01-2017, nr. C/16/401795 / HA ZA 15-821

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde sub 1] is opgericht met het oog op (de realisatie) van de herontwikkeling van het […] te Woerden. Beherend vennoot van [gedaagde sub 1] is [gedaagde sub 2] . Op 27 mei 2009 hebben de Gemeente en [gedaagde sub 1] , na een Europese aanbesteding, een overeenkomst gesloten, genaamd “ […] ”. Deze overeenkomst, die verder “de Ontwikkelingsovereenkomst” zal worden genoemd, heeft onder meer betrekking op de verkoop van de gronden in het plangebied door de Gemeente aan [gedaagde sub 1] voor een bedrag van € 2.307.000,-.

Na het sluiten van de Ontwikkelingsovereenkomst hebben de Gemeente en [gedaagde sub 1] over een (verdere) optimalisatie van het ontwikkelingsplan gesproken. Nadat partijen hierover overeenstemming hadden bereikt, hebben zij de nieuw gemaakte afspraken op 24 januari 2011 neergelegd in “ […] ”, verder ook te noemen “Aanvullende Overeenkomst I”. In deze overeenkomst is onder meer bepaald dat [gedaagde sub 1] haar bod op de gronden in het plangebied wijzigt in € 4.000.000,- (exclusief btw en kosten koper). Daarnaast zijn partijen in artikel 2.6 van Aanvullende Overeenkomst I overeengekomen dat De Gemeente € 250.000,- zal bijdragen aan de door [gedaagde sub 1] te maken saneringskosten van de grond, welk bedrag verrekend zal worden met de verschuldigde koopsom.

Op 24 juni 2013 zijn de Gemeente en [gedaagde sub 1] een taxatieprotocol overeengekomen (verder ook: “het Taxatieprotocol”). In dat protocol wordt onder meer overwogen dat partijen wensen te voorkomen dat de aankoop van de grond in de toekomst zal worden aangemerkt als staatssteun. Daarom is door partijen in het Taxatieprotocol afgesproken dat drie deskundigen zullen worden benoemd die de waarde van de grond zullen bepalen. Over de wijze van waardering en de binding van partijen aan de vastgestelde waarde zijn partijen het volgende overeengekomen:

“2 OPDRACHT DESKUNDIGEN

(…)

De taxateurs dienen het volgende te bepalen:

(…)

Partijen verklaren door ondertekening van dit taxatierapport zich neer te zullen leggen bij de uitkomst van het deskundigenadvies. Indien het taxatierapport, zoals in hoofdstuk 2 onder B omschreven, meer dan € 100.000,- afwijkt van de koopsom zoals deze is overeengekomen op 24 januari 2011, zal aan de aanvullende overeenkomst een addendum worden toegevoegd, waarin is opgenomen dat het getaxeerde bedrag als de nieuwe koopsom moet worden beschouwd en zal het verschil tussen de oorspronkelijke koopsom en de nieuwe koopsom pro rata worden betaald conform het reeds overeengekomen betalingsschema.”

Op 17 december 2013 hebben partijen “ […] ” gesloten, verder ook: “Aanvullende Overeenkomst II”. Aanleiding om Aanvullende Overeenkomst II te sluiten was onder meer dat één van de te realiseren gebouwen in het ontwikkelingsgebied deelplan […] , te weten “ […] ”, in plaats van 8 bouwlagen zou worden teruggebracht naar 6 bouwlagen en bovendien zou bestaan uit huurwoningen in plaats van koopwoningen, waarvan bij Aanvullende Overeenkomst I nog werd uitgegaan. Deze veranderingen in de bouwplannen en de gewijzigde exploitatie daarvan hadden volgens de Gemeente en [gedaagde sub 1] een prijsdrukkend effect op de waarde van de te verkopen grond. In Aanvullende Overeenkomst II is hierover het volgende opgeschreven:

“Artikel 8 – nieuwe Grondprijs […]

Lid 1

De huidige grondprijs (c.q. koopsom) van de grond van deelplan […] - zijnde een bedrag van € 1.801.472 - wordt wegens de omzetting van gebouw 1 ( […] ) van koop naar huur in uitgangspunt verlaagd met € 1.150.000,-, zodat een nieuwe grondprijs (c.q. koopsom) van de grond van deelplan […] ontstaat van € 401.451,- (prijspeil december 2013) (hierna: “de Nieuwe Grondprijs […] ”).

Lid 2

De Nieuwe Grondprijs […] is door partijen bepaald, ervan uitgaande dat op basis van de – voor partijen bindende en onafhankelijke – taxatie die thans wordt uitgevoerd blijkt dat met de Nieuwe Grondprijs […] een marktconforme grondbod blijft bestaan, zowel voor deelplan […] als voor het totaal af te nemen gronden binnen het plangebied […] , zodat de grondprijsverlaging niet kwalificeert als ongerechtvaardigde staatssteun. Indien de bedoelde taxatie iets anders uitwijst dan wordt de Nieuwe Grondprijs […] overeenkomstig bepaald waarmee de Ontwikkelaar en Gemeente reeds nu voor alsdan onherroepelijk instemmen. Dit conform het Taxatieprotocol die tussen partijen is gesloten.

Lid 3

Aan de in lid 2 genoemde aanvaarding van de Nieuwe Grondprijs […] is de voorwaarde verbonden dat alle afspraken ingevolge deze overeenkomst (…) door Ontwikkelaar stipt worden nagekomen. Indien de afspraken omtrent Gebouw […] (…) niet worden nagekomen, en [gedaagde sub 1] CV bijvoorbeeld terugvalt op het oorspronkelijke plan van dit gebouw (25 appartementen in 8 bouwlagen in de verkoopsfeer) en/of het gebouw in de koopsfeer terugbrengt, is dus geen sprake van een verlaging van de grondprijs, c.q. de koopprijs van de grond van deelplan […] met € 1.150.000,-. (…)”

In een concepttaxatie van 14 april 2014 hebben de deskundigen hun (voorlopige) bevindingen op papier gezet. [gedaagde sub 1] heeft in reactie hierop op 20 mei 2014 in een e-mail aan de deskundigen gevraagd, zoals ze ook al eerder had gedaan, de grond van het plangebied overeenkomstig Aanvullende Overeenkomst II met de daarin vermelde voorwaarden te taxeren, hetgeen de deskundigen naar de mening van [gedaagde sub 1] in de concept-taxatie niet hadden gedaan. Op 10 september 2014 zijn de drie deskundigen tot een bindend advies gekomen, getiteld “Bindend advies, marktwaarde ontwikkelingslocatie ‘ […] ’ te Woerden”, verder te noemen: “het Bindend Advies”. In het Bindend Advies wordt onder meer het volgende overwogen:

“Ontwikkelingsprogramma

(…)

Door confrontatie van de grootte van de bouwvlakken uit het bestemmingsplan – en het uitgeefbare gedeelte daarvan met de toegestane bouwhoogte, kan de grootte van de woningen worden afgeleid:

Plandeel […] : bvo BP bvo/st gbo% gbo

Blok 1 4.016 149 67% 100

(…)

De grondopbrengsten prijspeil heden zijn als volgt ingeschat:

Plandeel […] st von opbr. gq. gw. gw. totaal

Blok 1 27 € 240.00 € 198.347 25% € 50.000 € 1.350.000

(…)

Bindend adviseurs zijn aldus unaniem van mening dat de gevraagde waarden als volgt moeten worden bepaald:

Taxatie A (2011):

€ 4.000.000,--

(…)

Taxatie-B (2014)

€ 3.500.000,--

(…)

De Restvraag

In het protocol wordt onder “C’ aan de commissie gevraagd of zij nog zaken naar voren willen brengen die niet als specifieke vraag zijn geformuleerd, maar die voor de opdracht als relevant worden beschouwd. (…)

Hoewel dit in het rapport reeds vele malen is aangestipt, wijst de commissie partijen er hier nogmaals op dat de marktwaarde die de commissie moet bepalen, gestoeld is op een theoretische, regelmatige en marktconforme transactie, niet op de feitelijke transactie tussen de gemeente Woerden en de CV.”

Op 22 december 2014 heeft de Gemeente een factuur aan [gedaagde sub 1] gestuurd ter hoogte van € 900.000,- exclusief btw. Dit bedrag vloeit voort uit de uitkomst van de door de deskundige vastgestelde waarde van het onroerend goed minus hetgeen [gedaagde sub 1] uit hoofde van de Aanvullende Overeenkomst II al aan de Gemeente had voldaan (€ 3.5 mio minus € 2.6 mio).

Op 17 juli 2015 is namens [gedaagde sub 1] onder meer het volgende aan de deskundigen geschreven:

“Wat [gedaagde sub 1] CV betreft resteert in (of na) de taxatie nog een restvraag (zie ook punt 8.5 De Restvraag” in uw genoemd advies); is in de taxatie rekening gehouden met de tussen de gemeente en [gedaagde sub 1] gemaakte bijzondere afspraken? Is ‘de mededeling 97/c 209/03 van de Europese commissie betreffende staatssteun elementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties” gevolgd, die bepaalt dat de privaatrechtelijke parameters, de contractuele verplichtingen, meegewogen moeten worden, om te bezien of en zo ja wanneer er sprake is van staatssteun. (…)

[gedaagde sub 1] wenst graag een nadere toelichting op het taxatierapport. (…)”

Op 11 augustus 2015 hebben de deskundigen onder meer het volgende aan de Gemeente en [gedaagde sub 1] geschreven:

“ [gedaagde sub 1] vraagt de commissie om een nadere toelichting (bij haar bindend advies) en eventueel ook een nadere specificatie, dan wel nader advies “met inachtneming van het contract/de verplichtingen”. (…)

De commissie zal zich alleen uitlaten over het verzoek van [gedaagde sub 1] tot een plenaire mondelinge toelichting, indien hierover binnen zes weken na deze brief een door beide partijen gezamenlijk en eensluidend, met een eenduidige vraagstelling, en schriftelijk, opdracht wordt verleend. (…)”

In een brief van 31 augustus 2015 heeft de Gemeente aan [gedaagde sub 1] laten weten dat de in artikel 4 lid 8 van het Taxatieprotocol genoemde termijn voor het houden van een plenaire bijeenkomst al op 24 september 2014 was verstreken (twee weken na het Bindend Advies) en dat de Gemeente van mening is dat de deskundigen hun werkzaamheden goed en conform hetgeen de Gemeente en [gedaagde sub 1] daarover zijn overeengekomen, hebben verricht. Daarom ziet de Gemeente geen reden om mee te werken aan een gezamenlijk verzoek tot een nadere toelichting.

in conventie

De Gemeente vordert, na wijziging eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

De Gemeente legt aan haar vordering, samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 8 van de Aanvullende Overeenkomst II, in combinatie met het bepaalde in het Taxatieprotocol is [gedaagde sub 1] gehouden alsnog over te gaan tot een (na)betaling aan de Gemeente van een bedrag van totaal € 900.000,- (exclusief btw). Het gaat daarbij om nakoming van een contractueel overeengekomen verplichting in een daartoe strekkende vaststellingsovereenkomst. Daarin is vastgelegd dat partijen zich op voorhand zullen neerleggen bij de uitkomst van het bindend advies van de taxatiecommissie. Dit bindend advies had betrekking op de vraag of met de ‘in uitgangspunt verlaagde grondprijs’ voor een deel van het project een marktconform grondbod bleef bestaan voor dit deel van het project, alsmede voor het project als geheel. Reden van de overeengekomen taxatie was het voorkomen van ongerechtvaardigde staatssteun. Nu de taxatiecommissie unaniem heeft geoordeeld dat de getaxeerde marktwaarde van de totale grondprijs van het project € 3.500.000,- bedraagt, terwijl uit hoofde van de Aanvullende Overeenkomst II door [gedaagde sub 1] een bedrag is voldaan van € 2.600.000,-, is [gedaagde sub 1] gehouden tot nabetaling van het verschil daartussen, te weten € 900.000,-. Voor deze verplichting hebben de overige gedaagden meegetekend, zodat zij tot die betaling hoofdelijk verbonden zijn, aldus de Gemeente.

[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer dat zich als volgt laat samenvatten. Partijen hebben in Aanvullende Overeenkomst II een afspraak gemaakt over een verlaging van de koopsom als tegenprestatie voor diverse verplichtingen die [gedaagde sub 1] op zich nam. Indien en voor zover deze afspraak door de taxatiecommissie in strijd zou worden geoordeeld met het staatssteunrecht, zou de verlaging van de koopsom worden bijgesteld, zodanig dat de verboden staatssteun zich niet meer voordeed. De taxatiecommissie heeft echter ten onrechte de bedoelde verplichtingen die tegenover de verlaging van de koopsom stonden niet in de beoordeling meegenomen. Als gevolg daarvan kan niet worden gezegd dat de taxatiecommissie heeft geoordeeld dat de koopsomverlaging in strijd is met het staatssteunrecht, waardoor de verlaging onverkort van toepassing blijft. De getaxeerde koopsom van € 3.500.000,- dient daarom te worden verminderd met de overeengekomen verlaging van € 1.150.000,- (€ 3.500.000,- minus € 1.150.000,- = € 2.350.000,-), aldus [gedaagde sub 1] c.s., zodat van een verplichting tot nabetaling door [gedaagde sub 1] geen sprake is. Op grond van dit alles is [gedaagde sub 1] c.s. van mening dat de vorderingen van De Gemeente moeten worden afgewezen met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

[gedaagde sub 1] c.s. vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

althans, subsidiair:

[gedaagde sub 1] c.s. legt aan haar vorderingen in reconventie, samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag. Ingevolge artikel 2.6 van de Aanvullende Overeenkomst I stelt de Gemeente een bijdrage in de saneringskosten beschikbaar van

€ 250.000,-, welk bedrag wordt verrekend met de koopsom van de grond. De Gemeente moet deze afspraak nakomen, aldus [gedaagde sub 1] c.s. Onder verwijzing naar het in conventie ingenomen standpunt stelt [gedaagde sub 1] c.s. dat de ingevolge de Aanvullende Overeenkomst II in combinatie met het Bindend Advies de geldende totale grondprijs € 2.350.000,- bedraagt, waarvan verklaring voor recht wordt gevraagd. Subsidiair beroept [gedaagde sub 1] c.s. zich op vernietigbaarheid van het Bindend Advies omdat zij stelt dat gebondenheid daaraan vanwege de inhoud en de wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Op grond van artikel 7:904 lid 2 BW verzoekt [gedaagde sub 1] c.s. de rechtbank in dit verband een vervangende beslissing te geven en in dat kader te oordelen welke koopsom marktconform is, gelet op het geldende staatssteunrecht.

De Gemeente voert verweer dat zich als volgt laat samenvatten:

Nu partijen zich hebben gebonden tot vaststelling van de marktwaarde via het Bindend Advies van de taxatiecommissie, kan, gelet op de letterlijke tekst daarvan, aan de uitkomst niet achteraf worden getornd. De betrokken overeenkomsten dienen te worden uitgelegd aan de hand van de cao-norm, waarbij de partijbedoeling en de totstandkomingsgeschiedenis van de overeenkomsten niet van belang is. De toepasselijkheid van dit beoordelingskader vloeit voort uit het feit dat sprake is van een vaststellingsovereenkomst in een zuiver commerciële transactie tussen professionele marktpartijen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie

Inleidende opmerkingen

In aanvulling op de hiervoor omschreven stellingen van partijen, hebben [gedaagde sub 1] c.s. en de Gemeente tijdens het pleidooi nog een aantal verweren gevoerd, die onder 4.2. tot en met 4.5. zullen worden beoordeeld. Daarna zal de kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt aan de orde komen.

[gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3]

Tijdens het pleidooi is namens de Gemeente opgemerkt dat uit de processtukken van de wederpartij blijkt dat alleen door [gedaagde sub 1] verweer is gevoerd en dat al daarom de tegen [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] ingestelde vorderingen moeten worden toegewezen. Deze stelling wordt verworpen. Bij pleidooi is door de raadslieden van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] expliciet bevestigd respectievelijk verklaard dat alle in de procestukken opgenomen verweren ook door/namens [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] zijn gevoerd.

Ontbreken wil bij gemeente

[gedaagde sub 1] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat partijen niet (rechtsgeldig) zijn overeengekomen dat deskundigen zouden worden ingeschakeld om de waarde van de grond vast te stellen (de staatssteuntoets). Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [gedaagde sub 1] c.s. naar een raadsvoorstel van het college van burgermeesters en wethouders van 29 oktober 2013 (verder: het raadsvoorstel) en een daarop volgend raadsbesluit van 29 oktober 2013 (verder: het raadsbesluit). In die stukken wordt volgens [gedaagde sub 1] c.s. uitsluitend verwezen naar de met [gedaagde sub 1] bereikte onderhandelingsresultaten, zoals die in een memo van 24 oktober 2013 zijn neergelegd. Dit betekent dat de wil van de Gemeente heeft ontbroken tot het maken van afspraken die verder strekken dan en/of afwijken van de inhoud van dit memo. Omdat in het memo uitdrukkelijk geen staatssteuntoets met betrekking tot de overeengekomen koopsomverlaging van € 4.000.000,- naar € 2.850.000,- is terug te vinden, reflecteren de afspraken over de staatssteuntoets in Aanvullende overeenkomst II, die uitsluitend door een wethouder is ondertekend, niet de wil van de Gemeente. Daarom maakt de staatsteuntoets geen onderdeel (meer) uit van de gemaakte afspraken, aldus steeds [gedaagde sub 1] c.s.

Dit verweer wordt verworpen en daarvoor is redengevend dat in het raadsvoorstel het volgende wordt overwogen: “Het sluiten van deze overeenkomst is een bevoegdheid van burgermeesters en wethouders. Echter, de gemeenteraad kan nu, voordat het college overgaat tot ondertekening, haar wensen en bedenkingen uiten.” Hieruit volgt dat de bevoegdheid tot het maken van afspraken met [gedaagde sub 1] en het sluiten van Aanvullende Overeenkomst II, bij het college van burgermeester en wethouders lag (en dus niet bij de raad). In het licht hiervan en gegeven het feit dat Aanvullende Overeenkomst II uiteindelijk door wethouder [Y] namens dit college is ondertekend, ziet de rechtbank niet in waarom de inhoud van Aanvullende Overeenkomst II de wil van de Gemeente niet zou reflecteren.

Ontbreken mandaat

Subsidiair heeft [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerd dat wethouder [Y] niet het mandaat van de Raad had om de staatsteuntoets aan de met [gedaagde sub 1] gemaakte afspraken toe te voegen. Ook dit standpunt wordt niet gevolgd. Hiervoor geldt hetzelfde als onder 4.4. is overwogen. Daar komt bij dat door [gedaagde sub 1] c.s. niet, althans onvoldoende, is gemotiveerd waarom het college van burgemeester en wethouders - ondanks de hierboven geciteerde overweging uit het raadsvoorstel en ondanks het bepaalde in artikel 169 van de Gemeentewet - een uitdrukkelijke volmacht nodig had van de Raad om de afspraken over de staatssteuntoets te maken. Het feit dat de Raad de bevoegdheid heeft gekregen om wensen en bedenkingen te uiten, brengt niet mee dat zo’n volmacht is vereist.

Uitleg overeenkomsten

Tussen partijen is in geschil hoe de gemaakte afspraken in de verschillende tussen hen gesloten overeenkomsten over de uitvoering van het Bindend Advies en de daarbij door de deskundigen te nemen uitgangspunten, moeten worden uitgelegd. De Gemeente stelt zich - kort gezegd - op het standpunt dat partijen in het Taxatieprotocol afspraken hebben gemaakt over de wijze waarop de deskundigen de taxatie dienden uit te voeren. Verder is overeengekomen dat partijen gebonden zijn aan de uitkomst van het Bindend Advies. Nu de deskundigen de taxatie overeenkomstig de tussen partijen gemaakte afspraken hebben uitgevoerd en daaruit een taxatiewaarde is gevolgd van € 3.500.000,-, dient [gedaagde sub 1] het verschil tussen wat zij heeft betaald (€ 2.600.000,-) en deze taxatiewaarde nog aan de Gemeente te voldoen, te weten een bedrag van € 900.000,-.

Bij de beoordeling van deze stellingen van de Gemeente stelt de rechtbank voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers (ook) aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit betekent dat zowel de bewoordingen in de verschillende overeenkomsten als de bedoeling die partijen - mede in de het licht van de specifieke omstandigheden van het onderhavige geval - bij het maken van die afspraken hebben gehad, van invloed (kunnen) zijn op de uitleg van die afspraken. De Gemeente heeft in dit kader gesteld dat bij de uitleg van de tussen haar en [gedaagde sub 1] gemaakte afspraken met name moet worden gekeken naar een (zuiver) taalkundige, omdat sprake is van een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. Mochten de tussen partijen gemaakte afspraken over de verschuldigde koopprijs van de grond als een vaststellingsovereenkomst worden aangemerkt, dan brengt dat niet mee dat uitsluitend of met name een taalkundige uitleg van de schriftelijke afspraken doorslaggevend is. Ook bij de uitleg van een vaststellingsovereenkomst blijft de bedoeling van partijen namelijk een belangrijke rol spelen. De rechtbank zal dan ook in het vervolg van dit vonnis zowel de bewoordingen van de tussen partijen gemaakte afspraken als de bedoeling die zij daarbij hadden in haar oordeel betrekken.

Tussen partijen staat vast dat de Gemeente de gronden van het plangebied in eerste instantie op 27 mei 2009 heeft verkocht aan [gedaagde sub 1] voor een bedrag van € 2.307.000,-. Deze verkoop is tot stand gekomen na een Europese aanbesteding. De Gemeente had daarvoor een programma van eisen opgesteld, waarna [gedaagde sub 1] voor de ontwikkeling van het plangebied een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp heeft ingediend. Op basis van onder meer het programma van eisen en het ontwerp van [gedaagde sub 1] , is de Ontwikkelingsovereenkomst tot stand gekomen (zie 2.1). In de Ontwikkelingsovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde sub 1] de verplichting heeft om binnen het ontwikkelgebied 242 (koop)woningen te realiseren (50 goedkope koop- en huurwoningen, 49 middeldure en 143 dure koopwoningen). Dit volgt uit artikel 6.1. van die overeenkomst.

Na het sluiten van de Ontwikkelingsovereenkomst zijn partijen in overleg getreden over een optimalisatie van (de opbrengst) van het ontwikkelingsgebied. Dit heeft erin geresulteerd dat de plannen zijn aangepast, onder meer in die zin dat het aantal goedkope en middeldure woningen naar beneden is bijgesteld van 99 naar 57 en het aantal dure woningen naar boven is bijgesteld van 143 naar 169. Als gevolg van deze optimalisatie is de verkoopprijs van het grondgebied verhoogd van € 2.307.000,- naar € 4.000.000,-. De in dit kader gemaakte gewijzigde afspraken zijn op 24 januari 2011 door partijen vastgelegd in Aanvullende Overeenkomst I (zie 2.2).

Omdat partijen wensten te voorkomen dat de aankoop van de grond in de toekomst aangemerkt zou worden als staatssteun, zijn zij overeengekomen dat de waarde van de ondergrond door drie onafhankelijke deskundigen moest worden vastgesteld (zie 2.3). Daarvoor hebben partijen op 24 januari 2013 het Taxatieprotocol opgesteld, waarin aan de deskundigen de opdracht wordt gegeven twee waardes te bepalen. Ten eerste de waarde in het economisch verkeer van het onroerend goed op de datum van het sluiten van Aanvullende Overeenkomst I, te weten 24 januari 2011, en dit met inachtneming van de randvoorwaarden die in de aanbesteding worden gesteld (waarde A) en ten tweede de waarde in het economisch verkeer op de datum van de rapportage, waarbij de invloed van de verruimde bouwmogelijkheden enerzijds en de zich verdiepende crises anderzijds door de deskundige moesten worden beoordeeld (waarde B). Verder volgt uit het Taxatieprotocol dat de deskundigen bij de waardebepaling B ook uit moeten gaan van dezelfde (on)zekerheid ten aanzien van de definitieve bestemming als ten tijde van de aanbesteding en dat het bestemmingsplan van 27 september 2012 bepalend is voor de bouwmogelijkheden in het plangebied.

Nadat het Taxatieprotocol was gesloten, zijn de Gemeente en [gedaagde sub 1] wederom in overleg gegaan over aanpassing van de (bouw)plannen. Aanleiding daarvoor was onder meer gelegen in de omstandigheden dat één van de te realiseren gebouwen in het ontwikkelingsgebied deelplan […] , te weten “ […] ”, in plaats van 8 bouwlagen zou worden teruggebracht naar 6 bouwlagen en bovendien zou bestaan uit huurwoningen in plaats van koopwoningen (zie 2.4.). Deze veranderingen in de bouwplannen en de gewijzigde exploitatie daarvan (huur in plaats van koop) hadden volgens de Gemeente en [gedaagde sub 1] een prijsdrukkend effect op de waarde van de te verkopen grond. Op 17 december 2013 zijn hierover in Aanvullende Overeenkomst II nadere afspraken gemaakt, waarbij is overeengekomen dat de totale koopsom van de grond wordt verlaagd met een bedrag van € 1.150.000,- en daarom € 2.850.000,- bedraagt (€ 4.000.000,- minus € 1.150.000,-).

Tussen partijen is - kort gezegd - in geschil of deze laatste aanpassing van de (bouw)plannen en de daaruit voor [gedaagde sub 1] voortvloeiende verplichtingen door de deskundigen zijn meegenomen in de door hen uitgevoerde taxatie, en zo nee, of partijen op grond van de tussen hen gemaakte afspraken wel de bedoeling hadden dat de deskundigen dat zouden (moeten) doen. Voor de beoordeling van dit geschilpunt acht de rechtbank de volgende feiten en omstandigheden van belang. Uit de onder 4.8. tot en met 4.11 omschreven gang van zaken volgt dat partijen de waarde van de over te dragen grond steeds mede hebben bepaald aan de hand van de eisen die de Gemeente aan het te ontwikkelen gebied stelde in combinatie met de invulling daarvan op stedenbouwkundig gebied en alle daaruit voortvloeiende verplichtingen. De prijs was immers eerst

€ 2.307.000,- (Ontwikkelingsovereenkomst), daarna € 4.000.000,- in verband met een optimalisatie, waaronder begrepen een verhoging van het aantal koopwoningen en een verlaging van het aantal huurwoningen (Aanvullende Overeenkomst I) en ten slotte € 2.850.000,- naar aanleiding van een aanpassing van de bouwplannen en wijzing van de verhouding tussen koop en verhuur voor grondgebied deelplan […] (Aanvullende Overeenkomst II).

Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat [gedaagde sub 1] bij het sluiten van Aanvullende Overeenkomst II redelijkerwijs mocht verwachten dat de deskundigen bij hun nog uit te voeren taxatie (ook) rekening zouden moeten houden met de nieuwe wijziging van de bouwplannen, de exploitatievorm daarvan en de daaruit voortvloeiende verplichtingen voor partijen. Dit volgt niet alleen uit de beschreven gang van zaken bij de aanpassing van de verkoopprijs en de reden daarvan, maar ook uit wat staat in artikel 8 van de Aanvullende Overeenkomst II. Daarin is door partijen afgesproken dat de verkoopprijs van de grond wordt vastgesteld op een bedrag van € 2.850.000,-. Dit wordt bevestigd in een voortgangsrapportage van de Gemeente van 22 januari 2014, waarin door de Gemeente wordt geschreven dat zij in ruil voor de nieuwe afspraken heeft ingestemd met een verlaging van de grondprijs met € 1.150.000,-. In het Taxatieprotocol is bepaald dat als uit het Bindend Advies zou voortvloeien dat de door de deskundigen bepaalde waarde meer dan € 100.000,- zou afwijken van de overeengekomen koopsom, de getaxeerde waarde als nieuwe koopsom heeft te gelden (zie 2.3.). In het licht van deze afspraken zou het vreemd zijn, en door partijen ook niet redelijkerwijs te verwachten, als de deskundigen de waarde van het plangebied zouden moeten taxeren op grond van bouwplannen en daaruit voortvloeiende verplichtingen die anders zijn dan door partijen zijn overeengekomen. In dat geval wordt immers een overeengekomen waarde vergeleken met een getaxeerde waarde die op andere uitganspunten is gebaseerd (appels en peren). Ook de Gemeente was destijds van mening dat de gewijzigde afspraken van belang waren voor de taxatie, zo blijkt uit een verslag van een op 7 januari 2014 met de deskundigen plaatsgevonden bespreking. In dat verslag is de volgende passage opgenomen: “Mevrouw [X] [medewerkster van de Gemeente, toevoeging rechtbank] merkt op dat er vorig jaar nieuwe afspraken zijn gemaakt en opgesteld zijn en de overeenkomst medio december 2013 getekend is. Dit contract is van belang voor de taxatie en wordt zo spoedig mogelijk toegestuurd aan de taxatiecommissie.” Deze opmerking van een medewerker van de Gemeente verhoudt zich niet tot haar huidige stelling, inhoudende dat bij de taxatie met de gewijzigde plannen en verplichtingen in Aanvullende Overeenkomst II geen rekening moet worden gehouden.

Daar komt bij dat niet valt in te zien waarom [gedaagde sub 1] met allerlei prijsdrukkende afspraken en verplichtingen uit hoofde van Aanvullende Overeenkomst II akkoord zou gaan, die partijen zelf waarderen op een bedrag van € 1.150.000,-, terwijl het de bedoeling van partijen zou zijn geweest dat de deskundigen die afspraken/verplichtingen bij de uitvoering van hun taxatie buiten beschouwing zouden moeten laten. In dat geval zou zich de situatie voordoen dat (1) [gedaagde sub 1] gebonden is aan alle prijsdrukkende verplichtingen uit hoofde van Aanvullende Overeenkomst II (zie artikel 8 lid 3, onder 2.4.), (2) terwijl te verwachten viel dat uit het Bindend Advies een taxatiewaarde zou voortvloeien die veel hoger zou liggen (omdat met die verplichtingen geen rekening zou worden gehouden) en (3) [gedaagde sub 1] toch - met behoud van alle aanvullende prijsdrukkende verplichtingen - die hogere taxatiewaarde op grond van het bepaalde in artikel 8 van het Taxatieprotocol (zie 2.3.) aan de Gemeente zou moeten voldoen. Partijen kunnen niet bedoeld hebben deze afspraak te maken, althans de Gemeente had niet mogen verwachten dat [gedaagde sub 1] de gemaakte afspraken op die wijze zou interpreteren.

De hiervoor omschreven redelijke uitleg van de tussen partijen gemaakte afspraken is ook overeenkomstig het doel dat partijen bij hun opdracht aan de taxateurs hadden, namelijk het voorkomen van onrechtmatige staatssteun. De vraag of sprake is van onrechtmatige staatssteun kan (mede) worden beantwoord aan de hand van wat hierover wordt gezegd in de mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen (97/C 209/03), verder “de Mededeling. In de Mededeling staat het volgende geschreven: “Aan de verkoop kunnen in het algemeen belang speciale voorwaarden worden verbonden in verband met de gronden en gebouwen (…). Het economisch nadeel van een dergelijke verplichting dient door onafhankelijk taxateurs afzonderlijk te worden geraamd en kan in de aankoopprijs worden doorberekend.” Dit betekent dat de bedoeling van partijen om (ook) de verplichtingen uit de Aanvullende Overeenkomst II door de taxateurs in hun Bindend Advies te laten meewegen niet in strijd met de inhoud van de Mededeling is. Alleen door aldus te taxeren, wordt een antwoord verkregen op de vraag of bij de laatst gemaakte afspraken sprake is van staatssteun en juist dit is het doel dat partijen bij het sluiten van het Taxatieprotocol en de opdracht aan de taxateurs voor ogen hadden, zoals hiervoor al is overwogen.

Taxatie en reacties daarop

De volgende vraag is of de deskundigen de (financiële) gevolgen van Aanvullende Overeenkomst II in hun oordeel hebben betrokken. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en daarvoor is het volgende redengevend. In het Bindend Advies wordt door de deskundigen expliciet overwogen dat zij de waarde van de grond hebben getaxeerd “op een theoretische, regelmatige transactie, niet op de feitelijke transactie tussen de gemeente Woerden en de CV.” (zie 2.7.). Verder is tijdens het pleidooi door [gedaagde sub 1] onder verwijzing naar inhoud van het Bindend Advies gemotiveerd onderbouwd dat de deskundigen bij de waardebepaling van de grond van Deelplan […] , aangeduid als blok 1, uit zijn gegaan van 100 appartementen in plaats van 85 en dat zij bij de vaststelling van de waarde van de te bouwen […] -koopwoningen als uitgangspunt hebben genomen in plaats van huurwoningen (zie ook 2.7.). Ook hieruit volgt dat de deskundigen met de aanpassingen van de plannen in Aanvullende Overeenkomst II bij de door hen uitgevoerde taxatie geen rekening hebben gehouden, waarna zij tot een waardebepaling van de totale grond zijn gekomen van € 3.500.000,-.

[gedaagde sub 1] heeft de deskundigen er verschillende keren op gewezen dat naar haar mening het nieuwe plan van december 2013 en alle daaruit voortvloeiende verplichtingen in de taxatie moesten worden betrokken. Zo merkt zij in een bijeenkomst met de Gemeente op 12 maart 2014 al op dat zij van mening is dat voor Taxatie B alle tussen partijen bestaande contractuele afspraken moeten worden betrokken. Vervolgens verzoekt zij in een e-mail van 1 april 2014 aan de deskundigen om voor Taxatiewaarde B het overeengekomen programma van 17 december 2013 (Aanvullende Overeenkomst II) als uitgangspunt te nemen. In reactie hierop hebben de deskundigen op 8 april 2014 aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat de laatste hand aan de concept-taxatie wordt gelegd en dat als daaruit blijkt dat partijen de uitgangspunten van de taxatie toch anders zien, de deskundigen die eventueel kunnen aanpassen. Nadat uit de concept-taxatie van 14 april 2014 onder meer bleek dat de taxateurs in hun beoordeling geen rekening hadden gehouden met de contractuele afspraak tussen partijen dat het gebouw […] uit huurwoningen zou bestaan in plaats van uit koopwoningen, heeft zij op 20 mei 2014 de deskundigen (wederom) verzocht de grond overeenkomstig de Aanvullende Overeenkomst II en de daarin vermelde voorwaarden te taxeren. Hierop heeft de taxatiecommissie op 19 juni 2014 aan [gedaagde sub 1] bericht dat zij geen signaal van de Gemeente had ontvangen dat zij een afwijking van het Taxatieprotocol in die zin wenste. Vervolgens heeft de Gemeente op 30 juni 2014 per e-mail aan [gedaagde sub 1] en de deskundigen laten weten dat zij die afwijking ook daadwerkelijk niet wil. Dit heeft de Gemeente herhaald in een brief aan de deskundigen van 22 juli 2014. Ook nadat het definitieve rapport van de deskundigen was verschenen, waarbij geen wijziging is gebracht in de conclusies uit het concept-rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten, heeft de Gemeente niet willen meewerken aan het verzoek van [gedaagde sub 1] om de deskundigen een nadere opdracht te geven. Hoewel de deskundigen in een brief van 11 augustus 2015 hebben laten weten tot een nadere toelichting bereid te zijn als partijen gezamenlijk daartoe een opdracht zouden geven, heeft de Gemeente ook dat niet willen doen. De Gemeente bleef namelijk van mening dat de deskundigen hun werkzaamheden volstrekt naar behoren hadden uitgevoerd en conform hetgeen de Gemeente en [gedaagde sub 1] daarover hadden afgesproken. Dit volgt uit een brief van de Gemeente van 31 augustus 2015.

Conclusie conventie

Samenvattend volgt uit al het vorenstaande dat de deskundigen de waarde van de grond op een andere wijze hebben getaxeerd dan partijen hebben bedoeld af te spreken. Hierdoor heeft er geen staatsteuntoets plaatsgevonden in de zin die partijen daaraan in artikel 8 van Aanvullende Overeenkomst II hebben gegeven. Dit betekent dat de door de deskundigen uitgevoerde taxatie niet als nieuwe koopsom heeft te gelden in de zin van artikel 8 van het Taxatieprotocol en dat de in Aanvullende Overeenkomst II afgesproken koopprijs ter hoogte van € 2.850.000,- tussen partijen nog steeds gelding heeft. Daar komt bij dat het bepaalde in artikel 8 van Taxatieprotocol (zie 2.3.) aldus moet worden gelezen dat de vraag of de overeengekomen koopprijs van € 2.850.000,- zou moeten worden aangepast afhankelijk is van het resultaat van de taxatie. Met andere woorden: de overeengekomen verkoopprijs had tussen partijen gelding onder de voorwaarde dat de getaxeerde waarde niet meer dan € 100.000,- daarvan zou afwijken. In artikel 6:23 BW is bepaald dat wanneer een partij bij de niet-vervulling van een overeenkomen voorwaarde, de vervulling heeft belet, die voorwaarde als vervuld heeft te gelden. Dat de voorwaarde niet is vervuld, volgt uit het feit dat geen staatssteuntoets heeft plaatsgevonden in de zin die partijen daaraan in Aanvullende Overeenkomst II en de overige afspraken hebben bedoeld te gegeven. De Gemeente had bij die niet-vervulling een belang, omdat de getaxeerde waarde - zonder dat ook met de prijsdrukkende verplichtingen uit overeenkomst II rekening werd gehouden - werd begroot op een bedrag van € 3.500.000,- in plaats van het overeengekomen bedrag van € 2.850.000,-. Ook staat vast dat de Gemeente de vervulling van de voorwaarde heeft belet. Ondanks verschillende verzoeken daartoe van de zijde van [gedaagde sub 1] , heeft zij immers niet willen meewerken aan het doen uitvoeren van een staatssteuntoets conform de oorspronkelijke bedoeling van partijen. Dit alles leidt ertoe dat tussen partijen geldt dat de tussen partijen overeengekomen verkoopprijs van € 2.850.000,- gelding heeft en dat ervan uit moet worden gegaan dat de overeengekomen staatsteuntoets daar geen verandering in brengt. De vorderingen van de Gemeente, voor zover die zien op het verschil tussen de overeengekomen verkoopprijs van € 2.850.000,- en de getaxeerde waarde van € 3.500.000,-, te weten een bedrag van € 650.000,-, worden daarom afgewezen.

Saneringskosten

De Gemeente vordert niet een bedrag van € 650.000,-, maar een bedrag van € 900.000,-. Dit verschil van € 250.000,- (€ 900.000,- minus € 650.000,-) is te verklaren door de omstandigheid dat [gedaagde sub 1] niet een bedrag van € 2.850.000,- aan de Gemeente heeft voldaan, maar een bedrag van € 2.600.000,-. De reden daarvoor is - zo stelt [gedaagde sub 1] c.s. - dat tussen partijen in artikel 2.6. van Aanvullende Overeenkomst I (zie 2.2.) is overeengekomen dat de Gemeente voor een bedrag van € 250.000,- zou bijdragen in de te maken saneringskosten en dat daarbij de afspraak gold dat die bijdrage zou worden verrekend met de verschuldigde koopsom (€ 2.850.000,- min € 250.000,- = € 2.600.000,-). Dat deze afspraak tussen partijen gold, is niet door de Gemeente betwist. Dit brengt reeds mee dat [gedaagde sub 1] de bevoegdheid heeft de door de Gemeente verschuldigde bijdrage in de saneringskosten te verrekenen met de door haar verschuldigde koopsom. De vorderingen van de Gemeente, voor zover die betrekking hebben op het bedrag van € 250.000,-, worden daarom ook afgewezen.

Proceskostenveroordeling

De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 3.864,00

- salaris advocaat 10.320,00 (4,0 punten × tarief € 2.580,00)

Totaal € 14.184,00

in reconventie

Verklaring voor recht Saneringskosten

De eerste vordering van [gedaagde sub 1] c.s. in reconventie betreft het verzoek om voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 1] recht heeft op een bijdrage in de saneringskosten van € 250.000,-, welke bijdrage losstaat van de door [gedaagde sub 1] c.s. aan de Gemeente te betalen koopsom. Op grond van hetgeen de rechtbank onder 4.19 van die vonnis heeft overwogen zal deze vordering worden toegewezen.

Verklaring voor recht koopsom € 2.350.000,-

Verder heeft [gedaagde sub 1] c.s. gevorderd om te verklaren voor recht dat de tussen [gedaagde sub 1] en de Gemeente van kracht zijnde koopsom zoals deze is overeengekomen in Aanvullende Overeenkomst I en Aanvullende Overeenkomst II € 2.350.000,- bedraagt. [gedaagde sub 1] komt tot dit bedrag - zo begrijpt de rechtbank - door uit te gaan van de getaxeerde waarde van € 3.500.000,-. Omdat door de taxateurs geen rekening is gehouden met de uit Aanvullende Overeenkomst II voortvloeiende verplichtingen, dient van die taxatiewaarde volgens [gedaagde sub 1] c.s. nog de overeengekomen korting van € 1.150.000,- te worden afgetrokken (€3.500.000,- minus € 1.150.000,- = € 2.350.000,-). De rechtbank volgt deze redenering niet. Zoals al onder 4.11 al is overwogen, is de tussen partijen geldende koopsom € 2.850.000,- (en niet € 2.350.000,-). In Aanvullende overeenkomst I is immers een koopsom van € 4.000.000,- overeengekomen en daarna is in Aanvullende overeenkomst II een korting op die koopprijs afgesproken van € 1.150.000,- (€ 4.000.000,- minus € 1.150.000,- = € 2.850.000,-). Aan de Taxatie kan geen waarde worden toegedicht, omdat die niet conform de bedoeling van partijen is uigevoerd. Dit betekent dat de getaxeerde waarde van € 3.500.000,- in de contractuele relatie tussen partijen geen rol speelt. Dit alles leidt ertoe dat de gevorderde verklaring voor recht dat tussen partijen een koopsom geldt van € 2.350.000,- wordt afgewezen.

Vernietiging beslissing taxateurs

Subsidiair heeft [gedaagde sub 1] c.s. gevorderd de beslissing van de taxateurs zoals opgenomen in het Bindend Advies van 10 september 2014 te vernietigen en de koopsom van het door [gedaagde sub 1] van de Gemeente gekochte onroerend goed met inachtneming van de geldende staatssteunregelgeving vast te stellen op de waarde van dit onroerend goed op 10 september 2014, daarbij tevens rekening houdend met de tussen [gedaagde sub 1] en de Gemeente geldende contractvoorwaarden en verplichtingen, en met eventuele andere door de rechtbank te stellen voorwaarden. Ook deze vordering wordt afgewezen. Daarvoor geldt dat uit hetgeen onder 3.1. van de conclusie van dupliek is gesteld, valt op te maken dat het primaire standpunt van [gedaagde sub 1] c.s. is dat de overeengekomen koopsomverlaging tussen partijen nog steeds geldend is en dat er geen nieuwe staatssteuntoets hoeft plaats te vinden, omdat de Gemeente er zelf debet aan is dat die toets niet conform de gemaakte afspraken is uitgevoerd (zie artikel 6:23 BW). Omdat het oordeel van de rechtbank op dit punt overeenstemt met het primaire standpunt van [gedaagde sub 1] , komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van subsidiaire redenering die [gedaagde sub 1] c.s. aan haar subsidiaire vordering ten grondslag heeft gelegd. Reeds daarom wordt die subsidiaire vordering afgewezen. Dit alles laat overigens onverlet dat [gedaagde sub 1] ingevolge het bepaalde in artikel 15 van Aanvullende Overeenkomst II het volledige risico draagt ten aanzien van de staatssteunrechtelijke toelaatbaarheid van de tussen partijen gemaakte afspraken en dat partijen uiteraard vrij zijn om (nogmaals) op beider verzoek een staatssteuntoets te doen uitvoeren.

Proceskostenveroordeling

Aangezien elk van partijen als op enig punt in reconventie in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de kosten van dit geding worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

De rechtbank

in conventie

wijst de vorderingen af,

veroordeelt Gemeente Woerden in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 14.184,00,

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] recht heeft op een bijdrage in de saneringskosten van € 250.000,-, welke bijdrage losstaat van de door [gedaagde sub 1] aan de Gemeente Woerden te betalen koopsom,

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. J.P.H. van Driel van Wageningen en mr. F.C. Burgers en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2017.1.