HR, 23-10-2026, nr. 25/02699

Voor het Hof was in geschil of belanghebbende en de vennootschap kunnen opteren voor belaste verhuur zoals bedoeld in artikel 11, lid 1, letter b, onder 5°, van de Wet.

Het Hof heeft geoordeeld dat belanghebbende en de vennootschap geen gebruik kunnen maken van de optie voor belaste verhuur. Een van de voorwaarden voor het kunnen opteren voor belaste verhuur is dat hetgeen verhuurd wordt, niet als woning wordt gebruikt. Daarbij staat naar het oordeel van het Hof elke mate van gebruik als woning aan belaste verhuur in de weg. Van doorslaggevend belang is dus, aldus het Hof, of de werkkamer uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Alleen in dat geval is belaste verhuur en aftrek van voorbelasting mogelijk.Het Hof heeft belanghebbende niet geslaagd geacht in het van haar verlangde bewijs. Het Hof heeft, gelet op de inrichting van de werkkamer zoals blijkt uit de foto’s, de verklaringen van belanghebbende over het privégebruik, de voor de omzetbelasting gedane aangifte waarin (beperkt) privégebruik is opgenomen en het ontbreken van werkruimte elders in de woning, niet aannemelijk geacht dat de werkkamer uitsluitend voor zakelijke werkzaamheden wordt gebruikt.

4. Beoordeling van de in het principale beroep in cassatie voorgestelde middelen

Middel 2 is gericht tegen de hiervoor in 3.2 weergegeven oordelen van het Hof. Het middel voert aan dat het Hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan bij zijn oordeel dat geen gebruik kan worden gemaakt van de optie voor belaste verhuur omdat de werkkamer niet uitsluitend zakelijk wordt gebruikt.

Bij de beoordeling van dit middel stelt de Hoge Raad het volgende voorop.

Artikel 11, lid 1, aanhef en letter b, aanhef en onder 5°, van de Wet luidt – voor zover van belang – als volgt:

"1. Onder bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen voorwaarden zijn van de belasting vrijgesteld:

a.( ...)

b. de verhuur (de verpachting daaronder begrepen) van onroerende zaken, met uitzondering van:

(…)

5. de verhuur van onroerende zaken, andere dan gebouwen en gedeelten daarvan welke als woning worden gebruikt, door een verhuurder (…) aan personen die de onroerende zaak gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van de belasting op de voet van artikel 15 bestaat mits de verhuurder en de huurder blijkens de schriftelijke huurovereenkomst daarvoor hebben gekozen of in andere gevallen gezamenlijk een verzoek daartoe aan de inspecteur hebben gedaan en overigens voldoen aan bij ministeriële regeling te stellen voorwaarden;

onder verhuur van onroerende zaken wordt mede verstaan iedere andere vorm waarin onroerende zaken voor gebruik, anders dan als levering, ter beschikking worden gesteld;”

Uit de hiervoor geciteerde wettekst volgt dat voor het kunnen opteren voor belaste verhuur van een gebouw of een (on)zelfstandig gedeelte2.daarvan – voor zover hier van belang – doorslaggevend is dat dit gebouw of dit gedeelte ervan niet wordt gebruikt als woning. Voor de beantwoording van de vraag of hetgeen wordt verhuurd als woning wordt gebruikt, is het feitelijke gebruik bepalend.3.

Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 11, lid 1, letter b, onder 5°, van de Wet blijkt dat de wetgever bij het schrappen, per 1 januari 1979, van de beperking van de optiemogelijkheid tot verhuur aan ondernemers die het gehuurde als bedrijfsmiddel gebruiken, gehoor heeft willen geven aan de in de praktijk bestaande behoefte om bij verhuur van onroerende zaken voor belastingheffing te kiezen in geval van verhuur aan anderen dan ondernemers, zoals overheidslichamen en semi-overheidslichamen en andere instellingen die geen ondernemer zijn. Dit in verband met het nadeel dat de verhuurder kan ondervinden doordat hij bij vrijgestelde verhuur zijn aanspraak op aftrek van voorbelasting verliest, hetgeen cumulatie van belasting in de hand kan werken. Een uitzondering werd slechts gemaakt voor gebouwen en gedeelten van gebouwen die als woning worden gebruikt, omdat deze zich in de privésfeer bevinden.4.

Nadien is gebleken dat de omzetbelastingwetgeving met betrekking tot onroerende zaken in sterk toenemende mate werd gebruikt op een wijze die door de wetgever niet is beoogd. Daarom is met ingang van 31 maart 19955.de mogelijkheid te opteren voor belaste verhuur beperkt in die zin dat die mogelijkheid uitsluitend nog openstaat indien het gehuurde door de huurder wordt gebruikt voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig (dat wil zeggen 90 procent of meer) recht op aftrek op de voet van artikel 15 van de Wet bestaat.6.In dit verband bepaalt artikel 11, lid 7, van de Wet dat voor de toepassing van onder meer het eerste lid, letter b, onder 5° van dat artikel onder “het gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van de belasting op de voet van artikel 15 bestaat”, niet worden begrepen de handelingen bedoeld in artikel 3, lid 3, en artikel 4, lid 2, van de Wet (onder meer het gebruik voor privédoeleinden).

Uit deze totstandkomingsgeschiedenis kan – anders dan waarvan het Hof kennelijk is uitgegaan – niet worden afgeleid dat de wetgever voor ogen heeft gestaan dat voor gebruikmaking van de optie voor belaste verhuur is vereist dat hetgeen wordt verhuurd uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Niet uitgesloten is dat niet-zakelijk gebruik – zolang dat maar niet feitelijk gebruik als woning is – aan belaste verhuur in de weg staat, mits dat gebruik niet méér dan 10 procent beslaat.Voor zover middel 2 de hiervoor in 3.2 weergegeven oordelen van het Hof bestrijdt dat gebruikmaking van de optie voor belaste verhuur vereist dat het verhuurde uitsluitend zakelijk wordt gebruikt, wordt het terecht voorgesteld.

Het middel kan echter niet tot cassatie leiden op de volgende gronden.

Hetgeen hiervoor in 4.2.6 is overwogen, brengt mee dat de optie voor belaste verhuur niet van toepassing kan zijn indien het verhuurde feitelijk voor woondoeleinden wordt gebruikt. In dit verband geldt, zo heeft het Hof terecht geoordeeld, dat elke mate van gebruik als woning aan gebruikmaking van de optie voor belaste verhuur in de weg staat. Gelet op hetgeen hiervoor in 4.2.4 en 4.2.5 is overwogen, strookt dit met hetgeen de wetgever voor ogen heeft gestaan.

Wat betreft de last te bewijzen dat wordt voldaan aan de voorwaarden om te kunnen opteren voor belaste verhuur geldt dat deze last rust op degene die een beroep doet op artikel 11, lid 1, letter b, onder 5°, van de Wet. Hoewel belanghebbende als verhuurder van de werkkamer – anders dan het Hof heeft geoordeeld – niet hoeft te bewijzen dat het verhuurde gedeelte van de woning (de werkkamer) uitsluitend zakelijk wordt gebruikt, moet zij wel de feiten stellen en in geval van betwisting aannemelijk maken die meebrengen dat dit gedeelte van de door de echtgenoten en hun kinderen bewoonde woning, door hen niet (mede) als woning wordt gebruikt.

In de hiervoor in 3.2, tweede alinea, weergegeven oordelen van het Hof ligt besloten het oordeel dat de werkkamer mede voor woondoeleinden wordt gebruikt. Dat oordeel wordt door middel 2 niet bestreden. Dat dit gebruik, zoals middel 2 stelt, beperkt is en op een geheel jaar daadwerkelijk neerkomt op hoogstens een à twee procent, doet daaraan niet af.

De Hoge Raad heeft ook de overige klachten over de uitspraak van het Hof beoordeeld. De uitkomst hiervan is dat ook deze klachten niet kunnen leiden tot vernietiging van die uitspraak. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie).