Rb. Noord-Holland, 24-07-2019, nr. C/15/279250 / HA ZA 18-638

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op 27 juli 2010 hebben [eiser] en zijn makelaar, de heer [A.], een bespreking gehad met de heer [B.], destijds adviseur/accountantmanager bij het team Personen, Bedrijven en Omgeving van de Gemeente.

In een e-mail van gelijke datum heeft de heer [B.] aan de heer [A.] onder meer medegedeeld:

“De stedebouwkundige is inmiddels op de hoogte van het bouwplan/bouwvoornemen van de parkeerkelder met daarboven appartementen. Belangrijk punt is of de situatie aan de overkant (noord-oostzijde) van de [straat] wordt gespiegeld/aangehouden. De adressen [straat] zijn vrijstaande objecten, waardoor er nog een aanzienlijke open ruimte tussen de bebouwing van de [straat] en de [straat] zit. De zuid-westzijde van de [straat] is juist een kant waar, t/m nr 78, de aaneengesloten bebouwing een gesloten straatwand vormt.

Ik zal de vraag officieel stellen via een quickscan aan de afdeling Vergunningen. Dat geeft verder nog geen enkele verplichting en van die afdeling wordt het doorgestuurd naar Ruimtelijke plannen.”

Op 18 augustus 2010 heeft een tweede bespreking plaatsgehad. Bij dat gesprek waren, naast [eiser] en [A.], ook de heer [B.] en de heer [C.], stedenbouwkundige, aanwezig.

Bij e-mail van 30 september 2010 heeft de heer [B.] [eiser] onder meer meegedeeld:

“Hierbij de ingescande documenten van dhr. [C.]. Het betreft een voorlopige versie, m.b.t. de vooraanzicht tekening. In de definitieve versie zal het gevelvlak van de nieuw te bouwen woning even breed als de gevel van de [straat] worden weergegeven.

Wat betreft parkeren, en het iets opschuiven van de in/uitrit heeft dhr. Kool aangegeven dat dit geen probleem bij de vergunningsaanvraag zal spelen (…)

Conclusie (quickscan):

Het realiseren van nieuwbouw naast no. 78 in de [straat] is mogelijk, mits doorgezet in dezelfde karakteristiek met een dito detaillering van bouwmateriaal. De welstandelijke toets zal op dit punt zwaar moeten zijn. Wel zal de groene “beleving” op dit punt in de [straat] duidelijk afnemen. Dit is echter aanvaardbaar in de karakteristiek van de [buurt].”

[B.] heeft [eiser] bij e-mail van 11 november 2010 de definitieve quickscan toegezonden. Dat e-mailbericht vermeldt voorts onder meer:

“Naast [straat] zou een nieuw bouwvolume worden gerealiseerd, met dezelfde goothoogte als de bestaande bebouwing. Hierin zouden twee woningen of appartementen kunnen worden gerealiseerd. Het parkeren (bestaand en nieuw) wordt opgelost door middel van een kelder onder de nieuwe bebouwing en (een deel van?) het binnenterrein.

Is dit een aanvaardbare ontwikkeling?

Het bestemmingsplan gaat (…) uit van handhaving van de huidige situatie.

Daarnaast ligt het net in de grens van het [stadsgezicht]. Na gesprek met de initiatiefnemer blijkt ook een kleinere optie, namelijk één woning met de breedte van nummer 78 (=6.00m) in overweging. Dit is afhankelijk van de grondaankoop die mogelijk zal zijn. Uiteindelijk (augustus 2010) gaat de initiatiefnemer voor de “kleine variant”. Hierop zijn de randvoorwaarden dan ook gebaseerd.”

Bij e-mail van 3 december 2010 van [B.] aan [eiser] heeft de Gemeente de definitieve quickscan en drie door de Gemeente vervaardigde bijlagen met een ontwerp voor bouwplan 2 (een gespiegeld herenhuis op de plaats van de garage en de inrit) toegezonden. De definitieve quickscan vermeldt voorts onder meer:

“Lopende het planproces heeft de eigenaar afgezien van de “dubbele woning” en heeft hij aangegeven uit te gaan van het toevoegen van één woning, met hetzelfde bouwvolume als nummer 78.”

De conclusie van de definitieve quickscan luidt:

“Het realiseren van nieuwbouw naast no. 78 in de [straat] is mogelijk, mits doorgezet in dezelfde karakteristiek met een dito detaillering van bouwmateriaal. De welstandelijke toets zal op dit punt zwaar moeten zijn ook al gezien de ligging in het (toekomstig) beschermd stadsgezicht. Met deze nieuwbouw zal de groene “beleving” op dit punt in de [straat] duidelijk afnemen. Dit is echter aanvaardbaar in de karakteristiek van de [buurt].”

[eiser] is op 25 januari 2011 eigenaar geworden van de percelen [straat] te [woonplaats]. De koopprijs bedroeg € 550.000,00. Op het perceel [straat] bevond, en bevindt zich thans nog steeds, een woonhuis en op perceel 78A stond een garage. Thans staat op perceel 78A een woning met twee woonlagen.

[eiser] heeft op 31 januari 2011 bij de Gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd voor zijn “bouwplan 2”.

Bij e-mail van 30 juni 2011 heeft stedenbouwkundige [D.] aan [eiser] medegedeeld:

“Stedenbouw is akkoord onder voorwaarden. Het betreft een opmerking over de achtergevel die ook al ter tafel is gekomen in het eerdere ARKoverleg. De afdeling Stedenbouw is akkoord mits de topgevel aan de achterzijde wordt verwijderd uit het plan en de kapvorm van belendende panden wordt doorgezet (…) Met deze wijzigingen is de beoordeling positief (…)”

Bij e-mail van 1 juli 2011 van de heer [E.] van de Gemeente aan [eiser] wordt vermeld:

“- Stedenbouwkundig blijven wij de achtergevel niet passend vinden, maar zullen het onderwerp laten rusten omwille van de voortgang en de geschiedenis van uw aanvraag. Het advies vanuit stedenbouw zal zijn dat het plan dus door kan richting ARK en procedure

- wij raden u aan om contact op te nemen met uw buren om in een latere fase bezwaren te voorkomen (…)

- de eerdere opmerkingen over de zijgevel blijven staan, zoals ook in de mail van gisteren staat (…)”

Bij brief van 6 juli 2011 heeft wethouder [F.] van de Gemeente aan de leden van de Commissie Ontwikkeling van de Gemeente onder meer medegedeeld:

“Door (te) lang overleg in de voorfase zijn er bij de initiatiefnemer verwachtingen gewekt over de bouwmogelijkheden op dit perceel (78). Niet dat bebouwing a priori ongewenst is, maar er zijn verwachtingen gewekt over de status van de stedenbouwkundige randvoorwaarden (…)

Door verkeerde communicatie is de verwachting nu gewekt dat de gestelde randvoorwaarden het vastgestelde kader zou moeten zijn voor de ontwikkeling van [straat].”

Bij e-mail van 20 juli 2011 heeft de heer [G.] van de Gemeente aan [eiser] medegedeeld:

“De commissie is onder voorbehoud in hoofdopzet akkoord met het ontwerp. Het voorbehoud heeft betrekking op het volgende (…)”

Op 28 oktober 2011 heeft de Gemeente [eiser] haar “Kennisgeving ontwerpbesluit omgevingsvergunning” toegezonden, waarin onder meer wordt vermeld:

“Uw aanvraag met bijbehorende stukken en de ontwerp beschikking worden op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht met ingang van 4 november 2011 tot en met 15 december 2011 ter visie gelegd bij de afdeling Dienstverlening (…)

Tijdens de periode van ter inzage legging kan een ieder een zienswijze tegen de ontwerpbeschikking indienen (…)

Wij willen u er nadrukkelijk op wijzen dat dit nog niet het definitieve besluit is. U heeft dus nog geen vergunning.”

Het Ontwerp Omgevingsvergunning vermeldt:

“Burgemeester en wethouders zijn (…) voornemens de omgevingsvergunning te verlenen.”

Bij brief van de Gemeente aan [eiser] van 29 maart 2012 heeft de Gemeente [eiser] meegedeeld:

“Op basis van alle verkregen informatie komen wij helaas tot de conclusie dat wij geen medewerking kunnen verlenen aan uw aanvraag. Wij begrijpen dat dit voor u een grote teleurstelling is, maar ons onderzoek heeft geleid tot de conclusie dat het bouwen van een woning op deze locatie een te grote nadelige invloed heeft op het woongenot van de omgeving.

Wij hebben bij onze afweging betrokken dat u in eerste instantie is gemeld dat de bouw van een woning op deze locatie mogelijk zou zijn. Deze eerste toets heeft plaatsgevonden op basis van een beoordeling van de situatie vanaf de straat. Wij hebben naar aanleiding van de zienswijzen de situatie echter meer uitgebreid bekeken en zijn daarbij op het binnenterrein en in de achterliggende woningen geweest.”

Bij beschikking van 3 mei 2012, aan [eiser] verzonden op 16 mei 2012, heeft de Gemeente besloten om de omgevingsvergunning te weigeren.

Bij brief van 1 juni 2012 heeft [eiser] de Gemeente aansprakelijk gesteld voor door hem gestelde schade. De Gemeente heeft haar aansprakelijkheid afgewezen bij brief van 15 oktober 2012.

Op 15 juni 2012 heeft [eiser] een beroepschrift ingediend tegen het weigeringsbesluit van 3 mei 2012.

Bij uitspraak van 23 juli 2013 heeft de sector bestuursrecht van deze rechtbank het beroep van [eiser] gegrond verklaard en het besluit van de Gemeente van 29 maart 2012 vernietigd. Het beroep van [eiser] op het vertrouwensbeginsel is daarbij door de rechtbank verworpen.

Op 29 juli 2013 heeft [eiser] het perceel [straat] verkocht en in eigendom overgedragen aan een derde tegen een verkoopprijs van € 715.000,00.

Bij uitspraak van 3 september 2014 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna af te korten als “ABRvS”) de uitspraak van de rechtbank van 23 juli 2013 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het weigeringsbesluit in stand worden gelaten. De ABRvS heeft daartoe onder meer overwogen:

“De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat aan [eiser] concrete toezeggingen zijn gedaan door een daartoe bevoegde ambtenaar (…) In dit verband is van belang dat de bevoegdheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning bij het college berust en dat in het algemeen geen rechten kunnen worden ontleend aan een toezegging die is gedaan door niet ter zake beslissingsbevoegden, behoudens indien deze aan het bevoegde bestuursorgaan kunnen worden toegerekend (…) Ten aanzien van de quickscan, waarin wordt vermeld dat realisering van het bouwwerk op het perceel onder voorwaarden mogelijk is, wordt overwogen dat deze niet kan worden aangemerkt als een ondubbelzinnige toezegging dat de omgevingsvergunning zal worden verleend. Uit de aard van de voorbereidingsprocedure volgt dat het uiteindelijk te nemen besluit op de aanvraag een andere strekking kan hebben dan het voorgenomen besluit in de quickscan (…) De rechtbank heeft reeds daarom, daargelaten de belangen van derden, terecht overwogen dat het college het besluit van 29 maart 2012 niet in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft genomen.”

Op 29 december 2014 heeft [eiser] een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een woning op het perceel [straat] door [eiser], welke vergunning bij besluit van 27 februari 2015 door de Gemeente is verleend.

[eiser] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht wordt verklaard dat de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de op haar rustende zorgplicht en/of onrechtmatig heeft gehandeld door [eiser] onjuist te informeren over de haalbaarheid van “bouwplan 1” en “bouwplan 2”;

II. voor recht wordt verklaard dat de Gemeente jegens [eiser] verplicht is tot vergoeding van de schade wegens het onrechtmatig handelen die [eiser] dientengevolge heeft geleden;

III. de Gemeente wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van

€ 22.050,93, danwel een naar redelijkheid en billijkheid te bepalen bedrag, vermeerderd met

de wettelijke rente;

IV. de Gemeente wordt veroordeeld om aan [eiser] te betalen een bedrag van

€ 38.046,00, danwel een naar redelijkheid en billijkheid te bepalen bedrag, vermeerderd met

de wettelijke rente;

V. de Gemeente wordt veroordeeld om aan [eiser] te betalen een bedrag van

€ 124.800,00, danwel een naar redelijkheid en billijkheid te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente;

VI. de Gemeente te veroordelen in de kosten van het geding.

Aan zijn vorderingen legt [eiser] – samengevat – de navolgende stellingen ten grondslag. De Gemeente heeft onzorgvuldig gehandeld en is toerekenbaar tekort geschoten in haar zorgplicht jegens [eiser], althans - subsidiair – heeft de Gemeente onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld door onjuiste inlichtingen te verstrekken en [eiser] onjuist te adviseren. De gemeente heeft ten onrechte de indruk gewekt dat “bouwplan 1” (bestaande uit de bouw van een garage en een daarboven gelegen appartement naast de op dat moment bestaande garage op het perceel [straat]) niet haalbaar was. De Gemeente heeft het vertrouwen gewekt dat “bouwplan 2”, dat de bouw van een grondgebonden woonhuis dat een spiegelbeeld van de bestaande woning op perceel 78 wel haalbaar zou zijn, mits aan enkele randvoorwaarden zou worden voldaan. Op basis van dat opgewekte vertrouwen heeft [eiser] zijn bouwplan aangepast overeenkomstig de verstrekte adviezen en mededelingen van de Gemeente. [eiser] mocht er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat hem een omgevingsvergunning zou worden verleend omdat de Gemeente hem in de waan heeft gebracht dat “bouwplan 2” de enige levensvatbare optie vormde. De Gemeente heeft, bij brief van wethouder [F.] van 6 juli 2011, ook erkend dat zij verwachtingen bij [eiser] heeft gewekt door fouten in de communicatie tijdens het voortraject.

De Gemeente heeft tot haar verweer – samengevat – het navolgende aangevoerd. Primair voert de Gemeente aan dat het besluit waarbij de omgevingsvergunning is geweigerd formele rechtskracht heeft. De vorderingen van [eiser] staan niet los van het weigeringsbesluit. De inlichtingen en adviezen van de Gemeente hangen zo nauw samen met het weigeringsbesluit dat zij geen zelfstandig karakter dragen en dus niet onafhankelijk van de inhoud van het weigeringsbesluit onrechtmatig kunnen zijn. Het oordeel van de ABRvS kan in civilibus niet nogmaals worden voorgelegd. Subsidiair betwist de Gemeente dat zij onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. De Gemeente betwist dat er onjuiste inlichtingen zijn verstrekt door [B.] en/of [C.]. [eiser] heeft niet geinformeerd naar de mogelijkheden om een omgevingsvergunningsvergunning te krijgen voor het bouwen van een garage naast de op dat moment bestaande garage op het perceel [straat] (het door [eiser] aangeduide “bouwplan 1”). [eiser] heeft enkel verzocht om een quickscan voor een bouwplan voor een parkeerkelder met daarboven twee woningen/appartementen op percceel 78A. [eiser] is niet op het verkeerde been gezet. Bovendien is [eiser] een kleine projectontwikkelaar en kent dus het spreekwoordelijke “klappen van de zweep”. [eiser] is door de Gemeente gewezen op het risico van mogelijke bezwaren van derdebelanghebbenden. De Gemeente heeft dus een duidelijk voorbehoud gemaakt ten aanzien van de quickscan. [B.] en [C.] waren niet in de positie om toezeggingen te doen rond de vergunningverlening. De Gemeente betwist voorts het bestaan van causaal verband. [eiser] heeft daartoe onvoldoende gesteld. Er is geen causaal verband tussen de aan de Gemeente verweten onrechtmatige daad en de schade. “Bouwplan 1” zou in ieder geval worden afgewezen en [eiser] had dan een quickscan voor “bouwplan 2” verzocht waarbij het proces rondom de vergunningverlening op gelijke wijze zou zijn verlopen. Ten slotte betwist de Gemeente de door [eiser] gestelde schade. Voor zover enige schade zou worden aangenomen, dient de schadevergoedingsplicht van de Gemeente te worden gematigd op grond van eigen schuld van [eiser]. [eiser] is – ondanks het advies van de Gemeente – niet vooraf in gesprek gegaan met de omwonenden. Dit kan [eiser] worden toegerekend.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De kern van het eerste verwijt van [eiser] aan de Gemeente is dat de Gemeente hem zou hebben weggeleid van zijn initiële “bouwplan 1”, hetgeen de bouw van een garage en een daarboven gelegen appartement omvatte.

In het licht van de gemotiveerde betwisting van de Gemeente van deze stelling is de rechtbank van oordeel dat [eiser] deze stelling niet voldoende heeft onderbouwd. Daarbij komt dat uit de in het geding gebrachte stukken blijkt dat er een quickscan is ingezet voor “bouwplan 1”, maar dat deze quickscan geen enkele verplichting inhoudt (zie de e-mail van 27 juli 2010, zoals deels geciteerd onder 2.2 van de vaststaande feiten). Voorts volgt uit de e-mail van 11 november 2010, deels geciteerd onder 2.5 van de vaststaande feiten, dat de initiatiefnemer ([eiser] dus), zelf heeft gekozen voor de andere, “kleine variant” (“bouwplan 2”). Deze e-mail, in samenhang beschouwd met de e-mail van 3 december 2010 (geciteerd onder 2.6 van de vaststaande feiten) waarin wordt vermeld dat [eiser] lopende het bouwproces zelf heeft afgezien van “bouwplan 1” leiden de rechtbank tot de conclusie dat [eiser] zelf heeft geopteerd voor “bouwplan 2”. Dat hij bij deze keuze op enigerlei wijze door de Gemeente is beïnvloed op een wijze die onrechtmatig is of waarin de Gemeente anderszins haar zorgplicht jegens [eiser] heeft geschonden, acht de rechtbank onvoldoende feitelijk toegelicht.

Het tweede verwijt van [eiser] aan de Gemeente houdt in dat de Gemeente bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat “bouwplan 2” wel haalbaar was, mits aan enkele randvoorwaarden zou worden voldaan. De rechtbank overweegt ten aanzien van deze stelling als volgt.

In haar definitieve quickscan heeft de Gemeente vermeld dat de realisatie van “bouwplan 2” onder voorwaarden mogelijk zou zijn. [eiser] mocht er evenwel, gelet op de aard van een quickscan, waarbij er – zoals het woord reeds aangeeft – slechts een marginale toetsing plaatsvindt, niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat zijn “bouwplan 2” definitief zou worden vergund. Een quickscan is niet meer dan een instrument voor het beoordelen van een bouwplan op hoofdlijnen, waarin de Gemeente slechts de bouwkundige voorstelbaarheid van het plan toetst en de aanvrager van de quickscan wijst op eventuele risico’s die mogelijk kunnen opdoemen bij de verdere uitwerking van het plan .De quickscan houdt derhalve naar haar aard niet een ondubbelzinnige toezegging in dat de bouwvergunning daadwerkelijk zal worden verleend. Een andersluidende opvatting zou de rechtspositie van derde-belanghebbenden ook ernstig ondergraven. In het onderhavige geval is bovendien in de quickscan reeds opgemerkt dat de welstandelijke toets voor het plan van [eiser] zwaar zal zijn.

Daar komt bij dat de Gemeente in haar e-mail aan [eiser] van 1 juli 2011 hem reeds heeft gewezen op mogelijke bezwaren van omwonenden en wordt [eiser] aangeraden om contact met zijn buren op te nemen teneinde eventuele bezwaren tegen het bouwplan gedurende de op dat moment nog te volgen openbare voorbereidingsprocedure te voorkomen.

[eiser] mocht er, gelet op de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden, dan ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat zijn “bouwplan 2” door de Gemeente zou worden vergund. Het moge zo zijn dat de Gemeente in bouwkundig opzicht geen bezwaren aan het bouwplan zag, maar [eiser], die tijdens het gehele proces door een professionele makelaar werd bijgestaan had bedacht moeten zijn op de mogelijkheid dat in de openbare voorbereidingsprocedure bezwaren of zienswijzen door derde-belanghebbenden zouden worden ingediend die nog de spreekwoordelijke “roet in het eten konden gooien”. De Gemeente heeft [eiser] meermalen op dat risico gewezen en hem, als gezegd, zelfs geadviseerd om vooraf met de omwonenden in gesprek te gaan over zijn bouwplannen.

Het enkele feit dat wethouder [F.] in zijn, hiervoor onder 2.12 van de vaststaande feiten deels aangehaalde, brief van 6 juli 2011 aan de Commissie Ontwikkeling heeft geschreven dat er door de Gemeente bij [eiser] “verwachtingen” zijn gewekt doet aan het hierboven staande niet af. Blijkens de brief zien deze verwachtingen immers op de stedenbouwkundige voorwaarden en op de omstandigheid dat deze voorwaarden het toetsingskader zouden vormen voor de door [eiser] gewenste ontwikkeling van het perceel. De Gemeente heeft echter bij [eiser] niet de verwachting gewekt dat de omgevingsvergunning zou worden verleend, indien aan die voorwaarden zou zijn voldaan. Uit hetgeen hiervoor werd overwogen volgt dat [eiser], althans zijn makelaar, redelijkerwijze rekening hadden moeten houden met mogelijke bezwaren van omwonenden.

De Gemeente heeft, naar aanleiding van de ingediende zienswijzen en bezwaren en na nader onderzoek op basis van die zienswijzen en bezwaren, uiteindelijk besloten de omgevingsvergunning te weigeren welk besluit uiteindelijk in hoogste instantie door de ABRvS is gesanctioneerd. Het door de Gemeente genomen besluit is dan ook rechtmatig te achten.

De rechtbank komt, gelet op vorenstaande overwegingen, tot de slotsom dat de Gemeente haar zorgplicht jegens [eiser] niet heeft verzaakt, noch anderszins onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. De vorderingen van [eiser] worden daarom als ongegrond afgewezen. Gelet op dit oordeel behoeven de diverse schadeposten geen nadere bespreking.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht 3.946,00

- salaris advocaat 3.414,00 (2,0 punten × tarief € 1.707,00)

Totaal € 7.360,00

De rechtbank

wijst de vorderingen van [eiser] af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 7.360,00, met de bepaling dat over deze kosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na heden tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2019.1.