Rb. Midden-Nederland, 01-11-2016, nr. 5377688 / MV EXPL 16-144

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Tussen [gedaagde] en (de rechtsvoorgangster van) De Alliantie is sinds 7 april 2000 een huurovereenkomst van kracht, met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).

Op deze overeenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van De Alliantie van toepassing (hierna de algemene voorwaarden). Artikel 4 lid 1 van de algemene voorwaarden bepaalt onder andere:

“Huurder is verplicht het gehuurde zelf als goed huurder overeenkomstig zijn bestemming als woonhuis, met inachtneming van de bestaande zakelijke rechten en/of van overheidswege gestelde eisen te gebruiken”.

Artikel 8 lid 2 van de algemene voorwaarden bepaalt onder andere:

“Het is de huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder in, op of vanuit het gehuurde een beroep, nering of bedrijf uit te oefenen danwel goederen en waren te verkopen of ten verkoop in voorraad te hebben.”

Op 28 juni 2016 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen. In het hennepinformatiebericht van de politie staat het volgende, voor zover relevant:

“Korte beschrijving van de aangetroffen situatie zoals bijv. inrichting van de kwekerij, enz.:

In de woning een kleine hennepkwekerij met 30 planten aangetroffen. Geen sprake van diefstal van stroom. Wel sprake dat de ijzegels waren verbroken. Daarop heeft Liander de meter verwijderd. Vermoedelijk sprake van minimaal 1 of 2 eerdere oogsten.

(…)

Een beschrijving van de eventuele risico’s voor omwonenden:

(Naast brandgevaar, kans op elektrocutie, koolmonoxide of kooldioxide vergiftiging of het risico van zuurstofgebrek (vanwege CO2 bemesting), (bouwkundige) voorzieningen aan panden zoals fysieke barrières voor de toegang of constructie (ondergronds)).”

Bij brief van 5 juli 2015 heeft De Alliantie aan [gedaagde] voorgesteld om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen per 15 augustus 2016, ter voorkoming van een procedure.

[gedaagde] heeft bij brief van 14 juli 2016 laten weten niet met de beëindiging van de huurovereenkomst per 15 augustus 2015 akkoord te gaan.

[gedaagde] heeft een brief van [naam instelling] , [...] aan het UWV overgelegd van 19 november 2008, waarin – voor zover relevant – het volgende staat:

“De heer [gedaagde] is door mij gediagnosticeerd met een licht verstandelijke beperking, een stoornis in de impulsbeheersing NAO en een lichte antisociale persoonlijkheidsstoornis. Deze stoornissen zijn in de psychiatrische zin niet ernstig te noemen, maar leveren in combinatie wel grote problemen voor hem op.”

In het het roljournaal van de huisarts van 13 oktober 2016 staat, voor zover relevant, het volgende:

“07-2015 Langdurige depressieve klachten”

De familie [familienaam X] en de familie [familienaam Y] , buren van [gedaagde] , hebben een verklaring gedateerd op 15 oktober 2016 ondertekend, waarin [gedaagde] wordt aangeduid als [voornaam van gedaagde] . In deze verklaring staat – voor zover relevant – het volgende:

“Wij wonen al 25 jaar op dit adres en de laatste 18 jaar daarvan woont [voornaam van gedaagde] naast ons.

Nooit hebben wij enige overlast ondervonden van hem

(…)

Hij blijkt beschuldigt te worden van het hebben van een weedplantage, maar dat lijkt ons vreemd want wij hebben daar helemaal niets van gemerkt, als het wel zo is kan het dus nooit veel zijn geweest.

(…)

In al die 18 jaren hebben wij [voornaam van gedaagde] nog nooit agressief meegemaakt.

(…)

Wij hebben nooit een weedlucht geroken of “gebrom” gehoord.

(…)

Wij pleiten er dan ook voor, uit de grond van ons hart: LAAT [voornaam van gedaagde] IN ZIJN WONING BLIJVEN!”

Meerdere buren hebben deze verklaring mede ondertekend.

[B] , buurvrouw van [gedaagde] , heeft een verklaring ondertekend, waarin – voor zover relevant – het volgende staat:

“Ik ben de buurvrouw van, [gedaagde] .

Ik woon direct onder hem, en heb echt nog nooit last ondervonden van hem.

Hij is een goede buurman en ik kan juist altijd bij hem terecht

Ook helpt hij mij juist als ik ergens hulp bij nodig mocht hebben

Laat hem a.u.b. mijn buurman blijven.”

[C] en [D] , buren van [gedaagde] , hebben een verklaring ondertekend. In deze verklaring is de naam “ [familienaam Z] ” doorgekrast en verandert in de naam “ [voornaam van gedaagde] ”. In deze verklaring staat – voor zover relevant – het volgende:

“Hierbij deel ik u mede dat, de overlast die beschreven word, ik daar nooit wat van gemerkt heb.”

De gemeente Almere heeft besloten om ten aanzien van [gedaagde] het zogenoemde Damoclesbeleid ingeroepen. Dit besluit houdt in dat [gedaagde] de woning niet mag gebruiken voor het telen van hennep. Doet hij dit toch binnen twee jaar na verzending van het besluit van de gemeente Almere, dan verbeurt hij een dwangsom van € 25.000,00 ineens.

De Alliantie vordert om bij onmiddellijke voorziening, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en om hem te veroordelen in de proceskosten en het nasalaris. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen als een goed huurder en ernstig tekort is geschoten in het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door een professionele hennepkwekerij in de woning te hebben. Dit is in strijd met de huurovereenkomst en de wet. De woning is niet alleen als woning gebruikt. De kweek van hennep zorgt voor ernstige risico’s en gevaren. De stroomvoorziening in een sociale huurwoning is niet berekend op het stroomverbruik van een hennepkwekerij. Bovendien zorgt een hennepkwekerij voor verloedering van de buurt. De Alliantie hanteert een zero-tolerance beleid ten aanzien van de kweek van hennep. De Alliantie is aangesloten bij het convenant dat tussen diverse organisaties is gesloten om hennepkwekerijen aan te pakken. Onderdeel van dit beleid is dat een huurder na het aantreffen van een hennepkwekerij wordt ontruimd. Daarnaast wil De Alliantie de thans ontstane huurachterstand niet verder laten oplopen. De Alliantie streeft naar een eerlijke verdeling van de sociale huurwoningen op de markt. Er zijn lange wachttijden voor een sociale huurwoning.

[gedaagde] voert als verweer aan dat hij zich altijd als een goed huurder heeft gedragen, hij heeft hiertoe een aantal brieven van zijn buren overgelegd. Er is geen huurachterstand. Hij rookt regelmatig een joint, omdat hij hier rustig van wordt. Dit is echter kostbaar. Hij is dan ook hennep gaan kweken voor eigen gebruik, omdat hij dacht dat dit goedkoper zou zijn. Het was geen professionele kwekerij. [gedaagde] heeft geen verstand van het kweken van hennep. De eerste poging is daarom mislukt. Deze planten heeft hij weggegooid. De politie heeft de tweede oogst aangetroffen. Er is dan ook geen geldelijk gewin geweest. [gedaagde] is geen crimineel. Hij heeft er veel spijt van. De Alliantie heeft niet gekeken naar de individuele situatie van [gedaagde] . Het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning dient zwaarder te wegen dan het belang van De Alliantie bij ontruiming van de woning. Er was geen sprake van stroomdiefstal en of enige gevaarzetting. [gedaagde] heeft geen overlast veroorzaakt. Er is geen sprake van verloedering van de buurt. De Alliantie heeft dan ook niet aangetoond dat zij nadeel of schade heeft ondervonden van de hennepkwekerij. Bovendien heeft De Alliantie niet aangetoond dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. [gedaagde] heeft psychische problemen, is afgekeurd en ontvangt een uitkering. Er loopt een strafrechtelijk onderzoek. Daarnaast heeft de gemeente Almere het Damoclesbeleid ingeroepen. Dit fungeert als stok achter de deur. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat [gedaagde] ooit weer een hennepkwekerij in de woning zal houden.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Op grond van artikel 254 lid 1 en 5 Rv is de kantonrechter bevoegd in onderhavige zaak, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad te geven.

Spoedeisend belang

De kantonrechter is met De Alliantie van oordeel dat het, naar de kantonrechter begrijpt, door haar gevoerde “zero-tolerance” beleid ten aanzien van de aanwezigheid van hennepkwekerijen in verhuurde woningen onder omstandigheden kan meebrengen dat er voldoende spoedeisendheid bestaat bij het treffen van een voorziening in kort geding, strekkende tot ontruiming van de betreffende woning. Het met een dergelijk beleid beoogde effect (het afschrikken van huurders om hennepkwekerijen te houden in gehuurde woningen en het afgeven van een signaal richting andere huurders indien een hennepkwekerij wordt aangetroffen) kan effectief gediend worden indien de ontruiming op korte termijn plaatsvindt. Voormeld belang van De Alliantie bij spoedige ontruiming van een woning waarin een hennepkwekerij is aangetroffen, dient evenwel gemotiveerd te worden onderbouwd. Niet kan worden volstaan met algemeenheden. De kantonrechter is van oordeel dat De Alliantie haar spoedeisend belang onvoldoende heeft onderbouwd in het licht van de belangen van de huurder, waarover hieronder onder overweging 4.5 t/m 4.7 meer, bij behoud van de bestaande toestand, totdat in een bodemprocedure zal zijn beslist over een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

De kantonrechter neemt daarbij verder nog het volgende in aanmerking. Vast staat dat de aangetroffen hennepkwekerij is ontmanteld. Van de door De Alliantie gestelde huurachterstand ter onderbouwing van haar spoedeisend belang is de kantonrechter niet gebleken. Het door De Alliantie gehanteerde zero-tolerance beleid en het feit dat zij partij is bij het Regionaal hennepconvenant Midden-Nederland zijn op zichzelf onvoldoende redenen om te kunnen aannemen dat er zonder meer sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van De Alliantie. Hetzelfde geldt voor de – niet onderbouwde – stelling van De Alliantie dat de woning van [gedaagde] met spoed beschikbaar moet komen voor potentiële huurders. De Alliantie heeft bovendien uitdrukkelijk aangegeven bereid te zijn een lange ontruimingstermijn in acht te nemen, hetgeen nu juist afbreuk doet aan het standpunt dat sprake is van een spoedeisend belang. Dit leidt tot de conclusie dat De Alliantie onvoldoende redenen heeft aangevoerd, waaruit blijkt dat van haar niet gevergd kan worden om een uitspraak in de bodemprocedure af te wachten. Reeds hierom is haar vordering tot ontruiming in kort geding niet toewijsbaar.

Ordemaatregel

Los daarvan dient in een kort geding beoordeeld te worden of de vordering van De Alliantie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om daarop vooruit te lopen, door het treffen van een voorlopige voorziening. Er dient hierbij grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en het definitieve karakter van de gevraagde voorziening. Daarbij komt dat een kort geding zich niet leent voor een diepgaand feitenonderzoek. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming zal dan ook slechts plaats zijn indien het zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van de vordering tot ontruiming van de woning zal komen.

De Alliantie heeft ter onderbouwing van haar vordering zich gebaseerd op een summier hennepinformatiebericht en de standaardsituatie rondom een professionele hennepkwekerij benoemd, te weten: overlast, gevaarzetting, brandgevaar, lekkages, waardevermindering van de woningen en toename van criminele activiteiten in de buurt. De Alliantie heeft echter niet onderbouwd en ook niet onderzocht welke van deze algemeenheden van toepassing zijn op dit specifieke geval en waarom. Weliswaar is, in tegenstelling tot wat [gedaagde] heeft gesteld, de kantonrechter van oordeel dat het hebben van een kwekerij met 30 hennepplanten is aan te merken als een “professionele” hennepkwekerij en dat het houden van een hennepkwekerij in een sociale huurwoning in beginsel ook voldoende grond vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst, maar dat laat onverlet dat dit onder omstandigheden anders kan zijn. Op dergelijke omstandigheden doet [gedaagde] een beroep.

Van De Alliantie mag, gelet op haar bijzondere taak als woningcorporatie, worden verwacht dat zij bij uitvoering van haar beleid ook zelf een belangenafweging maakt. Daar ter zitting naar gevraagd, heeft De Alliantie gesteld dat zij een zero-tolerance beleid voert en dat voor haar derhalve geen ruimte bestaat voor een belangenafweging of het scheppen van een tweede kans. Daar wringt zich naar het oordeel van de kantonrechter de schoen. Immers wat deze situatie anders maakt dan een “standaard” hennepkwekerij is dat een relatief gering aantal hennepplanten is aangetroffen zonder dat thans is komen vast te staan dat van enige gevaarzetting of overlast sprake is geweest. [gedaagde] heeft gesteld dat er geen sprake was van stroomdiefstal, brandgevaar of kans op koolmonoxide vergiftiging. De Alliantie heeft op geen enkele wijze onderbouwd waarom in dit geval van een verhoogde kans op brandgevaar en/of lekkages, van waardevermindering van de woningen, van overlast en van toename van criminele activiteiten in de buurt kan worden gesproken. De Alliantie blijft ook hier steken in algemeenheden. De verwijzing naar het hennepinformatiebericht van de politie maakt dit niet anders. Het hennepinformatiebericht van de politie is een standaard proces-verbaal dat (grotendeels) niet is toegespitst op onderhavig geval. Hierin wordt uitsluitend over algemene risico’s gesproken. De Alliantie heeft dan ook niet voldoende onderbouwd dat de hennepkwekerij van [gedaagde] negatieve gevolgen heeft gehad voor De Alliantie, dan wel de buurtbewoners. Dit klemt temeer nu uit de verklaringen van de buurtbewoners, die [gedaagde] heeft overgelegd, blijkt dat [gedaagde] niet heeft gezorgd voor overlast en juist als een zeer goede buurman wordt gezien. De Alliantie wijst er weliswaar terecht op dat uit deze verklaringen is af te leiden dat [gedaagde] zijn buren niet heeft geinformeerd dat hij daadwerkelijk een hennepkwekerij is begonnen, maar in ieder geval kan daar evenmin uit worden afgeleid dat zij daarvan overlast hebben ondervonden. Zij verklaren immers niets van een hennepkwekerij te hebben gemerkt. Daarom kan aan de overgelegde verklaringen wel degelijk waarde worden gehecht.

Voorts is voor de verdere beoordeling ook de persoonlijke situatie van [gedaagde] van belang. [gedaagde] is een alleenstaande man met een Wajong-uitkering. Hij heeft een licht verstandelijke beperking, een stoornis in de impulsbeheersing NAO en een lichte antisociale persoonlijkheidsstoornis. [gedaagde] heeft vanwege financiële problemen en een langdurige (zware) depressie besloten hennep te gaan kweken voor eigen gebruik. Hij hoopte door het kweken van hennep, zijn dure gewoonte van jointjes roken op een goedkopere wijze te kunnen voortzetten. Hij rookt jointjes omdat hij hier rustig van wordt. Hij heeft voor de hennepkweek een kamer in de woning gebruikt die hij “over had”. Niet is gebleken dat aan het gehuurde schade is berokkend. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat hij dit nooit gedaan zou hebben, indien hij de mogelijke consequenties van zijn handelen had overzien. Daarbij is verder van belang dat onweersproken is dat [gedaagde] , voorafgaand aan de hennepkwekerij, al zestien jaar in de woning woont, zonder noemenswaardige problemen. Er is ook geen huurachterstand aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat de gemeente op [gedaagde] het zogenaamde Damoclesbeleid heeft toegepast is eveneens een factor die bij de belangenafweging een rol kan meespelen.

Gelet op alle omstandigheden van het geval heeft De Alliantie niet voorshands aannemelijk gemaakt dat een bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee ook een vordering tot ontruiming van de woning zal toewijzen. Daarom is de vordering tot ontruiming in het kader van dit kort geding op deze grond eveneens niet toewijsbaar.

De door De Alliantie gevraagde voorziening zal worden afgewezen.

De Alliantie zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde: € 400,00 Totaal: € 400,00

De door [gedaagde] gevorderde nakosten zullen worden afgewezen. [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt waaruit die nakosten zouden bestaan.

De kantonrechter

wijst de vorderingen af;

veroordeelt De Alliantie in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 400,00, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dat bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken door mr…….. op 1 november 2016.