Rb. Limburg, 03-07-2024, nr. C/03/301374 / HA ZA 22-48

Bij inmiddels onherroepelijk vonnis van 9 maart 2022 (hierna het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank de onteigening uitgesproken ten name van en ten behoeve van de Staat van de onroerende zaken, die zijn aangeduid op de grondplantekening en die in het Koninklijk Besluit nader zijn aangeduid als:

(hierna verder aan te duiden als: het onteigende). De percelen afzonderlijk zullen worden aangeduid aan de hand van hun nummers, hierboven onderstreept.

Het onteigeningsvonnis is op 19 april 2022 ingeschreven in de openbare registers.

De percelen 1004 en 1291 waren eigendom van VDL Nedcar. De overige percelen van VDL Vastgoed.

De onteigening heeft plaatsgevonden ten behoeve van de realisatie van het project A2 Structurele verbreding Het Vonderen-Kerensheide (met bijkomende werken), in de gemeenten Echt-Susteren, Sittard-Geleen en Stein.

De gronden maakten onderdeel uit van - kort gezegd - het terrein van de autofabriek van VDL te Born. Het gaat dan in feitelijke zin voornamelijk om de per peildatum aanwezige parkeervoorzieningen ten behoeve van (het personeel) van die fabriek.

In het onteigeningsvonnis van 9 maart 2022 is het voorschot op de schadeloosstelling voor VDL Vastgoed bepaald op € 183.210,00, en voor VDL Nedcar bepaald op € 604.058,00.

Verder is in het onteigeningsvonnis bepaald dat de Staat gehouden was het bijkomend aanbod aan VDL Nedcar om het na onteigening overblijvende perceelsgedeelte van perceel 1426 met een oppervlakte van 465m2 voor een bedrag van € 5.580,00 over te nemen. Dit aanbod is tot op heden niet door VDL aanvaard.

In het onteigeningsvonnis werd het voorschot op de schadeloosstelling van derdenbelanghebbende Tennet en Petrochemical Pipeline bepaald op nihil. Verder werd verstaan dat ten aanzien van derden-belanghebbenden WML en NV DSM een regeling was getroffen, zodat een nadere begroting van hun schade achterwege zal blijven.

Het eindrapport van deskundigen

Bij beschikkingen van 15 juli 2021 zijn benoemd tot deskundigen mr. J.A.M.A. Sluysmans, mr. H.J.A. van Hoogmoed en P. van Helvoort (hierna: de deskundigen) voor opneming van de ligging en gesteldheid van het te onteigenen. De opdracht om de schade te begroten is aan deze deskundigen gegeven bij onteigeningsvonnis van 9 maart 2022.

Op 21 juli 2022 hebben de deskundigen een concept advies aan partijen toegezonden, waarin de schadeloosstelling werd begroot op € 1.848.083,00. Vanwege de onderlinge verbondenheid tussen VDL Nedcar en VDL Vastgoed hebben de deskundigen in overeenstemming met partijen ervoor gekozen om net als partijen zelf in het advies van de schadebegroting deze partijen als één te beschouwen, waardoor ook één schadebegroting tot stand is gekomen voor VDL. Op verzoek van partijen zal in dit vonnis ook één schadebegroting voor VDL Nedcar en VDL Vastgoed gezamenlijk worden vastgesteld.

In dat concept advies hebben de deskundigen de vraag opgeworpen of ten behoeve van een nadere calculatie van de bouwkosten van een parkeergarage (en dan de kosten per parkeerplaats) een subdeskundige moest worden ingeschakeld. Vervolgens is door de deskundigen de heer ing. P.B.J.M. Elfrink in overleg met partijen ingeschakeld. Elfrink heeft vervolgens in een concept rapportage een aantal vragen beantwoord waarop partijen hebben mogen reageren. De conclusies van Elfrink zijn vervolgens verwerkt in het definitieve subdeskundigenrapport van 12 juni 2023.

Daarna zijn deze conclusies verwerkt in het definitief concept advies van de deskundigen, dat op 26 januari 2023 aan partijen is toegezonden. De schadeloosstelling werd door deskundigen begroot op € 1.937.853,00.

Op 30 juni 2023 hebben de deskundigen hun definitieve rapport uitgebracht (hierna: het eindrapport). In het eindrapport is de totale schadeloosstelling begroot op € 2.117.360,00, als volgt gespecificeerd:

Werkelijke waarde onteigende gronden: € 1.460.265,00

Waardevermindering overblijvende: € 70.913,00Bijkomende schade:Financiering schade € 230.182,00overige kosten:- extra onderhoudskosten € 335.000,00

- vervangend hekwerk € 12.500,00

- aanpassing straatwerk € 5.000,00

- accountantsadvies € 3.500,00 +

Totaal: € 2.117.360,00.

Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen nog een suppletie op het subdeskundigenrapport van Elfrink overgelegd alsmede een herberekening van de financieringsschade, die in het advies van 30 juni 2023 was begroot op € 230.182,00. In de twee door deskundigen onderscheiden benaderingen resulteert die herberekening in

€ 50.793,00 (berekening op basis van de meerkostenvariant) dan wel € 324.882,00 (berekend op basis van gemiddelde kosten variant).

De verdere beoordeling door de rechtbank

Het beoordelingskader

De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling, te begroten naar het peilmoment van artikel 40a Ow, te weten 19 april 2022. Daarbij is op grond van artikel 40b Ow de werkelijke waarde van het onteigende bepalend, te stellen op de prijs tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. De rechtbank is in navolging van deskundigen van oordeel dat bij de begroting van de werkelijke waarde in deze zaak kan worden uitgegaan van (a) een benadering van de onteigenden als één entiteit, te weten VDL, en (b) de fictie dat VDL haar gehele complex (inclusief opstallen en gronden) te koop aanbiedt. De meest reële en redelijk handelende koper is dus de koper die het gehele complex, inclusief de fabriek en parkeerterreinen er omheen koopt. Het is niet reëel om er vanuit te gaan dat er gegadigden zijn voor een fabriek, waarin werkgelegenheid is voor duizenden mensen, zonder gelegenheid tot parkeren eromheen en andersom.

Bij het bepalen van de in artikel 40b lid 2 Ow bedoelde koopprijs is uitgangspunt dat rekening wordt gehouden met de exploitatie die het geldende bestemmingsplan op het onteigende toelaat. Ook moet rekening worden gehouden met op het ogenblik van de onteigening bestaande voldoende reële verwachtingen over een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming, de zogenoemde ‘verwachtingswaarde’.

Op grond van artikel 40c Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening gehouden met voor- of nadelen teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt, overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt en de plannen voor de werken als hiervoor bedoeld.

De rechtbank is van oordeel dat het aan de onteigening ten grondslag liggende Tracébesluit Structurele verbreding A2 Het Vonderen-Kerensheide (van 1 oktober 2019), alsmede het daaraan voorafgaande ontwerp Tracébesluit van 17 juli 2017 moeten worden geëlimineerd op de voet van artikel 40c Onteigeningswet, nu deze plannen kwalificeren als concrete plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt als bedoeld in artikel 40c sub 3 in verbinding met sub 1.

De rechtbank volgt de deskundigen in hun conclusie dat er geen grond is overige plannen te elimineren.2.19.1. VDL heeft betoogd dat ook het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna Barro) moet worden geëlimineerd. De rechtbank volgt VDL hierin niet. Het Barro is een algemeen planologisch beleidsinstrument en kan niet worden gezien als het plan voor het werk en evenmin als de juridisch planologische basis van een daaraan voorafgaand concreet plan voor het werk.

Het voorontwerpbestemmingsplannen “VDL Nedcar/IPS e.o.” (2016) en “VDL Nedcar Pasveld” (2017) en het Provinciaal Inpassingsplan Uitbreiding VDL Nedcar (hierna PIP) hebben betrekking op de uitbreidingsplannen van VDL zelf en betreffen geen concrete plannen of plannen waarin wordt voorgebouwd op concrete plannen voor het werk, zijnde de verbreding van de Rijksweg A2, zodat die niet voor eliminatie in aanmerking komen.

Hierna zal worden ingegaan op de werkelijke waarde van de onteigende gronden per peildatum 19 april 2022. Partijen en de deskundigen hebben ten behoeve van de aanduiding van de bestemmingen van de verschillende onteigende percelen een indeling gemaakt in deelgebieden A, B1, B2 en C (Pasveld en bermgrond). De rechtbank zal deze indeling in haar beoordeling volgen.

De werkelijke waarde van deelgebieden A

Deelgebied A is groot 2.555 m2, is gelegen binnen het bestemmingsplan Swentibold/N297 en heeft per peildatum de bestemming verkeersdoeleinden met de aanduiding parkeervoorziening en is feitelijk ook als zodanig zijn ingericht. De deskundigen hebben daarom geconcludeerd dat de gronden in deelgebied A moeten worden gewaardeerd als gronden (permanent) bestemd als en ingericht als parkeerterrein als onderdeel van een bedrijfsterrein. Vervolgens waarderen de deskundigen deze gronden op € 155,00 per vierkante meter, inclusief verharding maar exclusief hekwerk.

De Staat waardeert de gronden in deelgebied A op hetzelfde bedrag. VDL ook, maar stelt dat voor hekwerken in deelgebied A nog een extra bedrag van in totaal € 9.200,00 moet worden vergoed, zijnde 230 strekkende meter hekwerk x € 40,00.

De rechtbank kan zich - met inachtneming van het hiernavolgende voor wat betreft het hekwerk - verenigen met de door de deskundigen aan het onteigende toegekende waarde, uitgedrukt in de door deskundigen genoemde vierkante meterprijzen voor de onderscheiden deelgebied A, waarbij adequaat rekening is gehouden met ligging, gesteldheid en de inrichting.

De rechtbank is van oordeel dat geen extra vergoeding voor hekwerk dient te worden vastgesteld, omdat het hekwerk reeds zit verdisconteert in het bedrag van € 155,00 per vierkante meter. Gebied A is feitelijk reeds ingericht als parkeerterrein (dus inclusief hekwerken en verharding) en niet gesteld of gebleken is dat er aanknopingspunten bestaan voor het aannemen van enige meerwaarde voor het hekwerk, terwijl dat ook niet volgt uit de door de deskundigen gehanteerde referentietransacties.

De rechtbank waardeert het onteigende in deelgebied A daardoor op 2.555 vierkante meter x € 155,00 = € 396.025,00,

De werkelijke waarde van deelgebied B

Deelgebied B, groot 8.260 m2, valt deels binnen het bestemmingsplan Swentibold/N297 en deels binnen het bestemmingsplan Buitengebied Born-Geleen. De gronden in dit deelgebied hebben op de peildatum allemaal een agrarische bestemming.

Verder zijn de volgende (planologische) feiten relevant voor de beoordeling van de werkelijke waarde van de gronden in deelgebied B:

VDL beschikte per peildatum over tijdelijke omgevingsvergunningen, die ertoe strekten dat in deelgebied B parkeerplaatsen mochten worden gerealiseerd, alsmede een hekwerk en lichtmasten rondom die parkeerplaatsen (hetgeen in 2016 ook daadwerkelijk is gerealiseerd). Deze vergunningen zijn uiteindelijk (na een verlenging) op 1 januari 2024, derhalve na de peildatum, geëxpireerd.

Een deel van deelgebied B is gelegen binnen een strook grond van 34 meter aan weerszijden van de A2 die in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) is aangewezen als reserveringsgebied ten behoeve van een mogelijke verbreding van de A2. Kort gezegd mogen er in Barro-gebied geen permanent vergunde bouwwerken worden opgericht. Parkeerplaatsen zijn geen bouwwerken, hekwerken en lichtmasten zijn dat wel. Ongeveer 6.260 m2 van deelgebied B valt binnen het Barro-reserveringsgebied en ongeveer 2.000 m2 daarbuiten.

Op 18 december 2020 is het PIP vastgesteld. Dit PIP is op 1 februari 2022 onherroepelijk geworden. In dit PIP is voorzien in een bestemming die het mogelijk maakt om VDL uit te breiden en om parkeerplaatsen aan te leggen ten behoeve van de toegenomen productiecapaciteit.

In het verlengde en op basis van dit PIP is op 22 december 2020 aan VDL een omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden en reviseren van VDL in de vorm van het realiseren van een tweede productielijn. Daarbij zijn alle toestemmingen (onder andere bouwen, milieu, bomenkap, maken van uitwegen etcetera) verleend voor de uitbreiding van een productiecapaciteit van 400.000 auto’s per jaar, dus inclusief de bouw van alle benodigde productiefaciliteiten en de aanleg van parkeerplaatsen. De bouw van de parkeergarage (met vier modules van elk 520 parkeerplaatsen) is in deze omgevingsvergunning inbegrepen. Bij het vaststellen van de grootte van de parkeergarage is destijds reeds rekening gehouden met de door onteigening te verliezen aantal parkeerplaatsen. Deze omgevingsvergunning is vóór de peildatum onherroepelijk geworden.

De Staat waardeert de gronden in deelgebied B op € 12,00 per vierkante meter. Deze waarde betreft twee maal de agrarische waarde op basis van de veronderstelling dat een redelijk handelende ondernemer de beschikkingsbevoegdheid over een dergelijk nabijgelegen stuk grond tussen de verkeersader en het eigen terrein zou willen hebben. De aldaar aanwezige verharding vertegenwoordigt volgens de Staat een negatieve waarde, omdat de eigenaar die na afloop van de vergunning op eigen kosten dient te verwijderen. De Staat betwist dat sprake is van een (hogere) verwachtingswaarde.

VDL en de deskundigen gaan wel uit van een hoge verwachtingswaarde, die zij baseren op de voorontwerpbestemmingsplannen “VDL Nedcar/IPS e.o.” (2016) en “VDL Nedcar Pasveld” (2017) en het PIP. Zij gaan uit van de fictie dat deelgebied B onderdeel zou hebben uitgemaakt van het PIP en daardoor permanent bestemd zou zijn als parkeerterrein in het geval het Tracébesluit en het daaraan voorafgaande ontwerp Tracébesluit worden weggedacht. De Staat hanteert in tegenstelling tot VDL nog wel een afslag voor de gronden, waarop gebruiksmogelijkheden worden beperkt door het Barro doordat op die grond geen permanent bestemde bouwwerken mogen worden opgericht. De deskundigen kennen een verwachtingswaarde van € 140,00/m2 toe voor het gedeelte dat buiten het Barro valt en € 90,00/m2 voor het gedeelte dat binnen Barro valt. VDL stelt de waarde van de gronden in deelgebied B gelijk aan die van deelgebied A, zijnde € 155,00/m2 en voert aan dat het Barro geen invloed heeft op de verwachtingswaarde.

De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van de door VDL en de deskundigen aangenomen verwachtingswaarde en overweegt daartoe als volgt.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat bij de waardebepaling op de peildatum moet worden uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden van het onteigende (als onderdeel van het als geheel te beschouwen bedrijfsterrein) waarop in deze zaak op de peildatum vergaande beperkingen lagen. Dat wil concreet zeggen: beperkingen die in meer of mindere mate in de weg staan aan het gebruik als parkeerterrein ten behoeve van de fabriek.

Daarnaast geldt dat van verwachtingswaarde sprake is in geval een redelijk handelende koper op basis van per peildatum bestaande, voldoende reële verwachtingen over een lucratieve wijziging van de ter plaatse geldende planologie voor het onteigende een hogere prijs zal willen betalen dan de prijs die louter de reflectie is van de per peildatum daadwerkelijk vigerende bestemming. Bij het bepalen van een eventuele verwachtingswaarde mag worden uitgegaan van een min of meer speculatief aangelegde gegadigde, maar met pure speculatie hoeft geen rekening te worden gehouden.

De gronden in deelgebied B hadden op de peildatum een agrarische bestemming, waarop sinds 2016 parkeerterreinen waren aangelegd, waarvoor slechts een tijdelijke omgevingsvergunning was verleend tot uiteindelijk, na een eenmalige verlenging,

1 januari 2024.

Naar het oordeel van de rechtbank bestond er op de peildatum, 19 april 2022, geen redelijke verwachting op een meer rendabele bestemming, zoals VDL en de deskundigen menen, omdat er op de peildatum in feitelijke zin geen verwachting bestond op – waar het in concreto om draait – een permanente bestemming als parkeerterrein, omdat de gronden in deelgebied B niet langer nodig zouden zijn om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte die nodig zou worden in verband met de voorgenomen uitbreiding van de productiecapaciteit c.q. tweede productielijn.

Het op 1 februari 2022 onherroepelijk geworden PIP en de in het verlengde daarvan verkregen Omgevingsvergunning voorzien immers reeds in die parkeerbehoefte doordat VDL daarmee de benodigde publiekrechtelijke toestemming heeft verkregen om een parkeergarage te bouwen met vier modules op het bestaande bedrijventerrein. Om die reden bestond er op de peildatum ook geen verwachting dat VDL nog een aanvraag zou doen om de tijdelijk verleende parkeervergunningen (nogmaals) te verlengen of om op het onteigende een permanente parkeerbestemming aan te vragen. Bovendien valt niet in te zien waarom er door de overheid tot enige bestemmingswijziging zou worden overgegaan indien een daartoe strekkend verzoek van de ondernemer zou ontbreken. Kortom: er was op de peildatum geen praktische aanleiding meer om de bestaande tijdelijke en permanente maaiveldparkeerplaatsen te behouden en dus ook geen concrete verwachting over een toekomstige ‘lucratieve’ ontwikkeling van deelgebied B. Een redelijk handelende koper is dan ook niet bereid om meer dan de agrarische waarde te betalen voor deze tijdelijk vergunde maaiveldparkeerplaatsen. Hooguit zou het kunnen beschikken over een stuk grond tussen de verkeersader en het eigen terrein nog waarde kunnen hebben, waarmee de Staat dan ook terecht rekening heeft gehouden.

VDL heeft met betrekking tot voornoemde bouwplannen betoogd dat zij schadebeperkend heeft gehandeld doordat zij er op voorhand voor heeft gezorgd dat de bouw van de gehele parkeergarage van vier modules van elk 520 parkeerplaatsen (zonder onteigening was er volgens haar slechts een parkeergarage van twee modules nodig) onderdeel is van de verleende omgevingsvergunning. Dit betreft echter geen schade die een direct en noodzakelijk gevolg is van de onteigening zodat deze niet op grond van artikel 40 Ow voor vergoeding in aanmerking komt. VDL heeft geheel vrijwillig en op eigen initiatief plannen gemaakt en voorbereidingen getroffen om een parkeergarage te bouwen die geheel voorziet in de parkeerbehoefte, waardoor het op de peildatum niet (langer) nodig was om over parkeergelegenheid te beschikken op het onteigende (voor degene die het bedrijfsterrein van VDL als geheel exploiteert). Deze planvorming is niet gebeurd vooruitlopend op de onteigening op verzoek van en/of met medewerking van en/of met toestemming van de Staat. In dat kader heeft VDL nog wel aangevoerd dat zij zienswijzen en beroep heeft ingesteld tegen het Tracébesluit en dat de Staat ermee bekend was dat VDL in haar aanvraag voor de Omgevingsvergunning anticipeerde op de onteigening en schadebeperkende maatregelen trof, maar dat brengt niet met zich mee dat zou moeten worden geconcludeerd dat er wel toestemming/medewerking door de Staat werd verleend om – vooruitlopend op de onteigening – schadebeperkend te handelen.

In de lijn van de jurisprudentie van de Hoge Raad dient het dan voor rekening van VDL te blijven dat de nut en noodzaak voor het permanent bestemmen van de gronden in deelgebied B als parkeerterrein en daarmee de verwachtingswaarde is komen te vervallen. Een uitzondering op dit uitgangspunt, indien daarvan al theoretisch sprake zou kunnen zijn, doet zich in de onderhavige feiten en omstandigheden niet voor.

Ten aanzien van gebied B zal de rechtbank gelet op het voorgaande afwijken van het advies van de deskundigen en de werkelijke waarde vaststellen op € 12,00 per vierkante meter, zoals door de Staat bepleit. Voor verharding en hekwerk (volgens VDL 645 meter in deelgebied B) wordt geen vergoeding toegekend omdat die per saldo geen waarde vertegenwoordigen omdat de eigenaar na afloop van de tijdelijke parkeervergunning per1 januari 2024 deze op eigen kosten dient te verwijderen.

Dit resulteert in een bedrag van 8.260 vierkante meter x € 12,00 is € 99.120,00.

De werkelijke waarde van deelgebied C en de bermgrond

Deelgebied C (Pasveld genaamd) en 262 vierkante meter bermgrond liggen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Born-Geleen. Op de peildatum heeft deelgebied C (totaal 6.291 vierkante meter onverharde grond) een agrarische bestemming. De werkelijke waarde wordt door de Staat begroot op € 30,00 per vierkante meter en door VDL op € 80,00 per vierkante meter.

De deskundigen hebben op basis van diverse referentietransacties en het feit dat deze agrarische gronden gunstig liggen voor een toekomstige uitbreiding van het VDL complex de gronden gewaardeerd op € 35,00 per vierkante meter. De rechtbank kan zich verenigen met deze waarde, waarbij adequaat rekening is gehouden met ligging, gesteldheid en inrichting.

De rechtbank ziet net als de deskundigen geen grond om het standpunt van VDL dat de waarde van Pasveldgronden gelijk moet worden gesteld aan reeds als bedrijfsterrein bestemde gronden, te volgen. De rechtbank waardeert het onteigende in deelgebied C (6.291 vierkante meter) conform het deskundigenadvies op € 35,00 per vierkante meter, hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van € 220.185,00.

De deskundigen en partijen zijn het erover eens dat de bermgrond (totaal 262 vierkante meter) per peildatum geen verwachtingswaarde heeft en dat de waarde beperkt is. De Staat heeft de bermgrond gewaardeerd op € 1,50 per vierkante meter, maar heeft dat standpunt onvoldoende onderbouwd. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over en stelt de waarde vast op € 2,50 euro per vierkante meter, hetgeen neerkomt op een werkelijke waarde van in totaal € 655,00.

Concluderend stelt de rechtbank de werkelijke waarde van de onteigende gronden vast op € 715.985,00 (396.025 + 99.120 + 220.185 + 655).

De waardevermindering van het overblijvende

De rechtbank beschouwt net als partijen en de deskundigen het gehele na onteigening resterende bedrijfscomplex als het relevante overblijvende en kan zich verenigen met de visie van deskundigen en partijen dat het overblijvende geen waardevermindering ondergaat, behoudens het restant van perceel 1426 omdat het na onteigening een van voormeld complex afgesloten overhoek van 465 vierkante meter zal vormen. Op deze overhoek liggen slechts tien permanent bestemde parkeerplaatsen, die vanwege de ongelukkige ligging (afgescheiden door een watergang waar een brug ontbreekt) na onteigening feitelijk niet meer als zodanig zullen kunnen worden gebruikt.

Terzake deze overhoek heeft de Staat een bijkomend aanbod gedaan, om de grond over te nemen tegen een waarde van € 12,00 per vierkante meter, maar dat aanbod is niet door VDL aanvaard. Dat betekent dat de waarde van deze overhoek moet worden begroot.

De overhoek heeft per peildatum een permanente bestemming op basis waarvan gebruik als parkeerterrein kan worden voortgezet. De rechtbank is daarom van oordeel dat de waarde van de overhoek voor onteigening gelijk is aan de waarde van de gronden in deelgebied A, namelijk € 155,00 per vierkante meter. De waarde na onteigening van de overhoek wordt door de deskundigen begroot op € 2,50 per vierkante meter. De te vergoeden waardevermindering van het overblijvende wordt daarmee € 152,50 x 465 vierkante meter = € 70.913,00.

De rechtbank ziet geen aanknopingspunten die rechtvaardigen dat daarvan wordt afgeweken. Hoewel de Staat heeft gesteld dat het werk een positieve invloed heeft op de bereikbaarheid en ontsluiting van VDL en daarmee op de waarde van het bedrijfscomplex en bepleit dat dit voordeel moet worden “verrekend” met eventuele waardevermindering van het overblijvende is de rechtbank van oordeel dat een reëel redelijk handelende koper niet bereid zal zijn om meer te betalen voor het bedrijfscomplex vanwege de veranderingen die het werk teweegbrengt voor wat betreft de bereikbaarheid en ontsluiting van VDL. Het bedrijfscomplex is immers reeds voldoende ontsloten en bereikbaar.

Bijkomende schade: aanpassing overblijvende

De deskundige hebben voor het afschermen van het overblijvende met een hekwerk een kostenpost begroot van 250 strekkende meter x € 50,00 = € 12.500,00. Tevens hebben zij daarbij voor het aanpassen van het straatwerk een kostenpost van € 5.000,00 begroot.

De rechtbank zal dit advies volgen en voor kosten aanpassing overblijvende een bedrag van € 17.500,00 vaststellen.

Bijkomende schade: accountantsadvies

De deskundigen begroten een bedrag van € 3.500,00 aan accountantskosten voor advies over hoe om te gaan met de door haar te ontvangen schadeloosstelling. Het inschakelen van een accountant voor advies over de (fiscale en economische) gevolgen van het ontvangen van een schadeloosstelling is niet onredelijk. Bovendien komen de kosten de rechtbank ook redelijk voor, zodat dit bedrag van € 3.500,00 als bijkomende schade zal worden toegewezen.

Geen bijkomende schade:

De deskundigen danwel VDL hebben nog een aantal bijkomende schadeposten genoemd, maar de rechtbank is van oordeel dat die niet een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg zijn van de onteigening. Het gaat dan om de volgende bijkomende schadeposten.

Reconstructieschade: De deskundigen zijn er in hun advies vanuit gegaan dat door de onteigening 141 parkeerplaatsen (die lagen op de onteigende gronden) moeten worden gereconstrueerd en hebben in dat kader in hun begroting financieringsschade en onderhoudskosten opgenomen. Deze kosten zijn gegrond op de gedachte dat de reconstructie van de parkeerplaatsen in de parkeergarage een direct en noodzakelijk gevolg zijn van de onteigening. De rechtbank is echter van oordeel dat de meerkosten van het financieren, bouwen en onderhouden van een parkeergarage met vier in plaats van twee modules voortvloeit uit de vóór de peildatum gemaakte vrijwillige keuze van VDL om een omgevingsvergunning aan te vragen die voorziet in de mogelijkheid een parkeergarage te bouwen met vier modules in plaats van twee. Het is niet gebeurd op verzoek van of met medewerking of toestemming van de Staat. Het onteigeningsrecht geeft geen ruimte om rekening te houden met schadebeperkend handelen, indien dat handelen niet met toestemming van de onteigenaar heeft plaatsgevonden. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat er op de peildatum geen behoefte meer was om de door de onteigening verloren gegane parkeerplaatsen te reconstrueren omdat in die behoefte reeds was voorzien, zodat er ook geen grond bestaat om bij de vaststelling van de schadeloosstelling rekening te houden met reconstructieschade.

Hetzelfde geldt voor de door VDL genoemde kosten van [bedrijf 2] en de kosten verbonden aan de externe financiering voor de bouw van de parkeergarage. De parkeergarage zou worden gerealiseerd, ongeacht de onteigening. Het betreft dus geen schade die op grond van artikel 40 Ow voor vergoeding in aanmerking komt.

Belastingschade: Aangezien belastingschade zou kunnen optreden als rechtstreeks gevolg van de onteigening, heeft de Staat een standaard belastingschadegarantie aangeboden voor zowel VDL Nedcar als VDL Vastgoed, reden waarom de deskundigen geen aanleiding hebben gezien om een post belastingschade te begroten. De rechtbank kan zich op dit punt verenigen met de argumenten en de daarop steunende conclusie van de deskundigen. De rechtbank stelt op basis daarvan de schadeloosstelling voor belastingschade op nihil en zal de belastinggarantie als bijkomend aanbod opnemen in het dictum.

Opruimkosten: VDL maakt aanspraak op kosten voor het opruimen van voorzieningen op het perceel Born, sectie I , nr. 1427 . De rechtbank is het met de deskundigen eens dat geen wettelijke verplichting bestaat voor VDL om dat perceel op te ruimen, zodat deze kosten het gevolg zijn van een eigen keuze van VDL en dus geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening.

Overbruggingsschade: VDL stelt dat de kans bestaat dat zij na onteigening tijdelijk 141 parkeerplaatsen moet reconstrueren, omdat de parkeergarage niet tijdig klaar zal zijn, en stelt dat zij daardoor overbruggingsschade leidt. De rechtbank ziet met de deskundige geen aanleiding om overbruggingsschade te begroten, omdat VDL zelf heeft aangegeven dat het haalbaar zou moeten zijn om de reeds vergunde parkeergarage binnen de door deskundige geschatte bouwtijd te realiseren.

Samenvatting schadeloosstelling VDL

Hierboven is beoordeeld welke schadeposten voor vergoeding in aanmerking komen en wat de omvang is van die posten. In totaal gaat het om een bedrag van € 807.898,00 (715.985+€ 70.913+17.500+3.500). In het vonnis van 9 maart 2022 is het door de Staat te betalen voorschot bepaald op € 183.210,00 voor VDL Vastgoed, en bepaald op€ 604.058,00 voor VDL Nedar (totaal dus € 787.268,00).

Nu de vast te stellen schadeloosstelling hoger is dan het voorschot zoals bepaald in het vonnis van 9 maart 2022 heeft VDL een nadeel geleden doordat zij enige tijd niet heeft kunnen beschikken over een deel van de haar toekomende schadeloosstelling. Dit nadeel wordt door de rechtbank begroot op 1% per jaar. Het percentage van 1% wordt berekend over de periode tussen de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis (19 april 2022) tot aan de dag van het vonnis waarop de schadeloosstelling is vastgesteld (datum van dit vonnis). Het bedrag waarover 1% wordt gerekend bedraagt: € 20.630,00 zijnde het verschil tussen € 807.898,00 en € 787.268,00.

Partijen hadden ook overeenstemming bereikt over een bijkomend aanbod voortgezet gebruik tot 1 januari 2024. Voor zover de rechtbank bekend is hieraan uitvoering gegeven. Ten tijde van het wijzen van dit vonnis is deze datum verstreken, zodat het aanbod door verloop van de termijn waarvoor het was gedaan, is vervallen

Het bijkomend aanbod van de Staat tot overname van de overblijvende overhoek voor een bedrag van € 5.580,00 zal ook niet in het dictum worden opgenomen, omdat VDL dit aanbod niet heeft aanvaard waardoor het is vervallen.

De schadeloosstelling van andere zakelijk gerechtigden

Over de schadeloosstelling van de zakelijk gerechtigden DSM, WML, Tennet en Petrochemical Pipeline hebben de deskundigen aangegeven dat deze partijen geen schade (hoeven te) lijden als gevolg van de onteigening, omdat volgens opgave van de Staat de leidingen van deze partijen kunnen blijven liggen en aangeboden is om na onteigening te komen tot (her)vestiging van hun zakelijke rechten. In het onteigeningsvonnis is alleen voor Tennet en Petrochemical Pipeline een voorschot bepaald (namelijk een voorschot van nihil), omdat ten aanzien van die partijen niet was gebleken van overeenstemming, terwijl dat voor DSM en WML wel het geval was. De rechtbank zal de aan Tennet en Petrochemical Pipeline verschuldigde schadeloosstelling in dit vonnis gelet op het voorgaande vaststellen op nihil.

De kosten van juridische en andere deskundige bijstand van VDL

VDL maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. VDL heeft in vijf verschillende aktes (aktes van 8 en 23 november 2023, 22 en 26 maart 2024 en 9 april 2024) voor deels overlappende periodes, haar kosten opgegeven. In haar laatste akte van 9 april 2024 heeft zij een totaaloverzicht van de door haar begrootte kosten gegeven.

Als kosten voor deskundige bijstand vordert VDL een totaalbedrag van:

Als kosten voor juridische bijstand vordert VDL een totaalbedrag van € 240.268,98 inclusief btw.

De rechtbank is van oordeel dat een deel van de opgevoerde kosten de dubbele redelijkheidstoets niet kan doorstaan en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt. Nadat de rechtbank allereerst de door haar gehanteerde uitgangspunten zal uiteenzetten, zal op de verschillende gevorderde kosten nader worden ingegaan.

De rechtbank heeft in haar overwegingen het volgende uitgangspunt in acht genomen. Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenende partij veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat (hetgeen in deze zaak aan de orde is). Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient ook getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook een rol het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is.

Dat VDL op het moment dat zij met een (mogelijke) onteigening geconfronteerd werd, juridische en andere deskundige bijstand (in de vorm van het inschakelen van een advocaat, taxateur en een bouwkundige) heeft ingeroepen acht de rechtbank op zichzelf redelijk. Dat brengt met zich mee dat de rechtbank van oordeel is dat aan VDL in beginsel in enige mate een kostenvergoeding dient te worden toegekend. Hierna zullen de verschillende opgevoerde kosten een voor een worden besproken.

Kosten advocaat

De Staat heeft geen bezwaar tegen de door de advocaat gehanteerde uurtarief, maar acht het declareren van 60 uren voor het opstellen van de pleitnota niet redelijk. Daarnaast voert de Staat samengevat aan dat bepaalde advocaatkosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat deze geen betrekking hebben op de onteigening maar op de planologische procedures. In het algemeen acht de Staat het totaal aantal door de advocaat gedeclareerde uren, bij benadering 670 uren, onredelijk, gelet op de ingewikkeldheid en het belang van de zaak. De Staat is bereid 450 uren te vergoeden tegen een gemiddeld uurtarief van € 215,00 exclusief btw, hetgeen neerkomt op een vergoeding van € 96.750,00 exclusief btw en griffierecht.

Aangezien de Staat tegen het uurtarief van € 215,00 geen bezwaar heeft en de rechtbank dat tarief redelijk acht, zal daarvan uit worden gegaan. Partijen zijn het erover eens dat de advocaat van VDL ongeveer 670 uren heeft gefactureerd, uitgaande van een totaal gefactureerd bedrag van € 175.000,00 inclusief btw. De Staat acht het vergoeden van 450 uren in totaal redelijk. VDL ziet niet in hoe het beperkte verweer van de Staat een dergelijke matiging zou kunnen rechtvaardigen.

De rechtbank is van oordeel dat beide standpunten van partijen niet helemaal navolgbaar zijn.

VDL stelt dat in de advocaatkosten ook ongeveer een bedrag van € 15.000,00 aan werkzaamheden zit begrepen die betrekking hebben gehad op de zienswijze en het beroep tegen het tracébesluit, maar dat zijn geen werkzaamheden die op grond van artikel 50 Ow zijn toe te rekenen aan de onteigening. Deze kosten waren bovendien ook gemaakt indien het niet tot een onteigening was gekomen.

Voorts wil de rechtbank wel aannemen dat in de voorbeelden die de Staat in haar akte van 24 april 2024 (door verwijzing naar randnummer 49 van de pleitnota van de Staat) noemt ook werkzaamheden zitten begrepen die geen betrekking hebben op de onteigening en de begroting van de schadeloosstelling en het minnelijk overleg, maar hoeveel uren daarmee dan zijn gemoeid is dan weer niet duidelijk. De argumenten die VDL heeft aangevoerd ter verklaring van het opvoeren van vorenbedoelde kosten, zijn voor de rechtbank overigens evenmin goed te volgen. In ieder geval is aannemelijk geworden dat er in enige mate uren zijn opgevoerd die niet direct verband houden met de onteigeningsprocedure.

De omvang van het aantal uren is hoog, wat niet geheel verklaard kan worden door de ingewikkeldheid of omvang van de zaak. Als voorbeeld kan worden gewezen op de voor de pleitnota opgevoerde 60 uren. Mede gelet op het gehanteerde uurtarief zou een meer efficiënte aanpak in de rede hebben gelegen.

Al met al acht de rechtbank het redelijk dat aan advocaatkosten 550 uren vergoed dienen te worden tegen € 215,00 euro per uur, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 118.250,00 exclusief btw en € 143.082,50 inclusief btw.

Kosten taxateurs

De Staat stemt in met het uurtarief van [bedrijf 1] , maar acht het inschakelen van twee taxateurs niet redelijk en is bereid alleen de kosten van [taxateur 1] te vergoeden.

De rechtbank acht het door de taxateurs gehanteerde uurtarief, net als de Staat, redelijk, zodat daar vanuit zal worden gegaan. Tegen het verweer van de Staat dat alleen de kosten van [taxateur 1] voor vergoeding in aanmerking komen, heeft VDL ingebracht dat het gelet op het vier-ogen principe en de complexiteit van het vastgoed de inzet van beide taxateurs verantwoord is. De inzet van [taxateur 2] zou gerechtvaardigd zijn omdat zijn ervaring aansluit “bij de taxatie van een object zoals dat van VDL Nedcar”. Deze rechtvaardiging acht de rechtbank echter onvoldoende, indachtig het gegeven dat het hier uiteindelijk om niet meer gaat dan de onteigening van een parkeerterrein en de discussie omtrent de omvang en de wijze van compensatie de zaak complexer heeft gemaakt. Juist op dat gebied is [taxateur 1] deskundig, zoals de Staat terecht heeft aangevoerd. De rechtbank acht het dan ook redelijk om op het totale bedrag van € 45.838,58 inclusief btw de kosten van [taxateur 2] in mindering brengen, zodat resteert € 33.678,07 inclusief btw dat voor kosten taxateur voor vergoeding in aanmerking komt.

Kosten bouwkostenadviseur

De Staat betwist dat zij de volledige kosten van de bouwkostenadviseur verschuldigd is, omdat VDL deze kosten in het kader van de aanleg van de parkeergarage ook zonder de onteigening heeft moeten maken. Zij is bereid 50% te vergoeden.

De rechtbank is met de Staat van oordeel dat VDL deze kosten voor een deel ook zonder onteigening heeft moeten maken. Daar staat tegenover dat het advies van de bouwkostenadviseur ook voor een deel betrekking heeft gehad op de bouwkosten die uitsluitend betrekking hebben gehad op de reconstructie van de door onteigening verloren parkeerplaatsen in de geplande parkeergarage. Om die reden acht de rechtbank het redelijk dat 50% van de kosten van de bouwkostendeskundige door de Staat moeten worden vergoed. Het gaat dan om een bedrag van € 7.112,38 inclusief btw.

De slotsom van de overwegingen onder de rechtsoverwegingen 2.59 tot en met 2.69 - in onderling verband en samenhang bezien - is dat de rechtbank van oordeel is dat voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 183.872,95 (inclusief btw) voor vergoeding door de Staat in aanmerking komt. Hiermee wordt enerzijds recht gedaan aan de feitelijke gang van zaken in het licht van de geldende juridische uitgangspunten en anderzijds aan de mogelijkheden voor een onteigende om op reële wijze gebruik te kunnen maken van de hem toekomende rechtsbeschermingsmogelijkheden.

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen

De rechtbankdeskundigen hebben bij e-mailbericht van 5 april 2024 een kostenopgave gedaan. Daaruit blijkt dat de totale kosten van de (sub)deskundigen een totaalbedrag belopen van € 119.758,80 inclusief btw, welke kosten als volgt zijn gespecificeerd:

- mr. J. Sluysmans: factuur 8 november 2022: € 19.305,55

factuur 2 april 2024: € 16.165,12

- H.J.A. Hoogmoed: factuur 8 november 2022: € 7.882,55

overzicht van 30 maart 2024: € 11.537,65

- P. van Helvoort: factuur van 8 november 2022: € 6.984,40 overzicht 12 oktober 2022 t/m 29 maart 2024: € 12.059,92

- Elfink: factuur 12 januari 2023: € 18.309,72

factuur 12 juni 2023: € 14.022,39

factuur 28 maart 2024: € 13.491,50 +

Totaal € 119.758,80

De Staat heeft zich voor wat betreft de kosten van de (sub)deskundigen gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.

Voormeld bedrag betreft de totale kosten die zij hebben gemaakt in onderhavig dossier. De rechtbank heeft gezien dat een aantal werkzaamheden van de deskundigen ook betrekking hebben gehad op andere lopende onteigeningsdossiers, maar constateert dat de kosten van die werkzaamheden naar evenredigheid zijn toegekend aan de betrokken dossiers. De rechtbank acht dit redelijk en de Staat kan daar (kennelijk) ook mee leven.

De rechtbank acht de totale kosten gemaakt door de deskundigen redelijk en niet bovenmatig. De rechtbank zal de deskundigenkosten (inclusief de kosten van de subdeskundige) in deze zaak vaststellen op € 119.758,80 inclusief btw, tot betaling van welk bedrag de gemeente op grond van artikel 50 Ow zal worden veroordeeld.

afronding

De rechtbank zal overeenkomstig al het vorenstaande beslissen.

Verder zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor publicatie van dit vonnis.

De Staat vraagt de rechtbank vervroegd uit te spreken de onteigening ten name van de Staat en ten algemenen nutte van:

(verder: de percelen).

(Derden)belanghebbenden

De rechtbank merkt onderstaande (rechts)personen als belanghebbenden aan:

De besloten vennootschap Petrochemical Pipeline Services B.V. (hierna Petrochemical Pipeline), die een of meer zakelijke rechten als bedoel in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringswet Privaatrecht heeft op de in randnummer 10 van de dagvaarding genoemde percelen. Daarnaast blijkt uit het register van het Kadaster dat enkele percelen (zoals genoemd in randnummer 10) zijn belast met een opstalrecht en een kwalitatieve verplichting ten behoeve van deze vennootschap.

De naamloze vennootschap N.V. DSM, die een of meer zakelijke rechten als bedoel in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringswet Privaatrecht heeft op de in randnummer 11 van de dagvaarding genoemde percelen.

De naamloze vennootschap N.V. Waterleiding Maatschappij Limburg (hierna WML), die een of meer zakelijke rechten als bedoel in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringswet Privaatrecht heeft op de in randnummer 12 van de dagvaarding genoemde percelen.

De besloten vennootschap Tennet TSO B.V. (hierna Tennet) die een opstalrecht nutsvoorzieningen heeft op het gedeelte van het perceel zoals genoemd in randnummer 13 van de dagvaarding.

De Staat heeft aan VDL Vastgoed aangeboden een bedrag van € 183.210,00 voor de overdracht in eigendom, vrij van lasten en rechten van de te onteigenen gronden van VDL Vastgoed, te weten de gronden genoemd in rov. 2.1. sub 1 tot en met 3.

De Staat heeft aan VDL Nedcar aangeboden een bedrag van € 604.058,00 voor de overdracht in eigendom, vrij van lasten en rechten van de te onteigenen gronden van VDL Nedcar, te weten de gronden genoemd in rov. 2.1. sub 4 tot en met 8.

Verder heeft de Staat aan VDL Nedcar een schadebeperkend aanbod gedaan tot overname van het na onteigening overblijvende perceelsgedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Born, sectie I, nummer 1426 met een oppervlakte van 465 m² belast met de onder sub 9 tot en met 13 van de dagvaarding genoemde zakelijke rechten doch overigens vrij van lasten en rechten, voor een bedrag van € 5.580,00.

De Staat heeft aan de beperkt gerechtigden Tennet en Petrochemical Pipeline aangeboden hun beperkte rechten na onteigening opnieuw te vestigen. Hun leidingen kunnen gehandhaafd blijven, zodat zij volgens de Staat geen schade lijden.

De Staat heeft met de beperkt gerechtigden WML en NV DSM een regeling getroffen. Met inachtneming van deze regeling lijden deze derden-belanghebbenden ook geen schade.

VDL c.s. heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde vervroegde onteigening, maar verwerpt het aanbod tot schadeloosstelling. Gelet hierop en het feit dat verder is voldaan aan de in de Onteigeningswet gestelde vereisten, zal de door de Staat gevorderde vervroegde onteigening worden uitgesproken.

Voorschot

De rechtbank zal op grond van artikel 54i Ow het door de Staat te betalen voorschot op de schadeloosstellingen aan VDL c.s. conform het daartoe strekkende verzoek van de Staat, bepalen op 100% van het door de Staat daartoe aangeboden bedragen, derhalve op € 183.210,00 voor VDL Vastgoed en € 604.058,00 voor VDL Nedcar.

Algemeen

Bij beschikkingen van 15 juli 2021 (C/03/293490 / HA RK 21-229 en C/03/29349 / HA RK 21-230, waarbij wordt opgemerkt dat de beschikking in eerst genoemde zaak nog is hersteld bij beschikking van 28 juli 2021) zijn op grond van artikel 54a Ow reeds een rechter-commissaris en drie deskundigen benoemd. De vervroegde plaatsopneming heeft plaatsgevonden op 2 november 2021.

Ingevolge het bepaalde in artikel 54j Ow zal de rechtbank de reeds bij beschikkingen van 15 juli 2021 benoemde deskundigen de opdracht geven tot het begroten van de schade welke door de onteigening zal worden toegebracht. De rechtbank zal de datum waarop de deskundigen hun advies aan de rechtbank omtrent de omvang van de schadeloosstelling ter griffie dienen te deponeren, bepalen op vijf maanden na heden, derhalve op 10 augustus 2022. Deze relatief late datum heeft ermee te maken dat door COVID-19 de uitgebreidere bezichtiging van het gehele terrein van VDL pas medio maart 2022 zal plaatsvinden (althans zo heeft de griffier van mr. Sluysmans begrepen), zodat de deskundigen ook niet in staat zullen zijn eind april 2022, zoals tijdens de descente aanvankelijk afgesproken, het concept advies aan partijen voor te leggen. De rechtbank gaat ervan uit dat de deskundigen zelfstandig met partijen een nadere termijn voor het toezenden van het concept advies zullen afspreken.

De rechtbank zal overeenkomstig hetgeen is afgesproken tijdens de vervroegde opname reeds nu bepalen dat partijen (in plaats van de bezwaar- en verweerschriftprocedure) in staat zullen worden gesteld om te reageren op het door de deskundigen aan partijen te verstrekken concept-rapport, welke reactie met het commentaar van de deskundigen daarop zal worden opgenomen in het definitieve rapport.

Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Ow bepaalde.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.