Hof Arnhem-Leeuwarden, 05-08-2014, nr. 13/00552, nr. 13/00553, nr. 13/00554, nr. 13/00555

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 199.000.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 206.000.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 188.000.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 208.000.

Op de tegen de hiervoor – onder 1.1 tot en met 1.4 – bedoelde beschikkingen gerichte bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de respectieve beschikkingen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 28 maart 2013 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikkingen verminderd tot respectievelijk € 130.000 ([a-straat] 2 te [L]), € 135.000 ([a-straat] 4 te [L]), € 130.000 ([a-straat] 6 te [L]) en € 135.000 ([a-straat] 8 te [L]). Daarbij heeft de Rechtbank gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende in elke zaak vergoedt.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [A], bijgestaan door [B], taxateur, en mr. [C] en namens belanghebbende [D], als gemachtigde, bijgestaan door [E], [F] en [G], taxateur.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is voor zover hier van belang eigenaar van de volgende onroerende zaken:

- de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 2 te [L], een twee-onder-een-kapwoning uit circa 1960. De inhoud van de woning is ongeveer 300 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 505 m²;

- de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 4 te [L], een twee-onder-een-kapwoning uit circa 1960. De inhoud van de woning is ongeveer 300 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 553 m²;

- de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 6 te [L], een twee-onder-een-kapwoning uit circa 1960. De inhoud van de woning is ongeveer 300 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 518 m² en

- de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 8 te [L], een twee-onder-een-kapwoning uit circa 1960. De inhoud van de woning is ongeveer 300 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 543 m².

De onroerende zaak [a-straat] 4 te [L] is door belanghebbende op 11 maart 2011 voor € 125.000 verkocht aan een derde.

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de hiervoor omschreven onroerende zaken op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraken op bezwaar.

Belanghebbende beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 vermelde - vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2010 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, ter beoordeling waarvan het Hof ook betrekt hetgeen door belanghebbende is aangevoerd en/of ingebracht, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe onder meer verwezen naar de op 24 januari 2012 en 23 april 2013 door [B], taxateur, voornoemd, opgemaakte matrices. Tussen partijen is niet in geschil dat de hiervoor – onder 2 – omschreven onroerende zaken zodanig vergelijkbaar zijn dat, hoewel niet volledig identiek, met de onderbouwing van de waarde daarvan kan worden volstaan met het opvoeren van dezelfde referentieobjecten. In de bedoelde matrices heeft de heffingsambtenaar de volgende referentieobjecten opgevoerd, waarbij het Hof de kenmerken aanhoudt van de matrix van 23 april 2013:

- [b-straat] 26 te [M], een twee-onder-een-kapwoning, met bouwjaar 1959 en een inhoud van 270 m3 en voorzien van een berging, met 280 m2 grond bij de woning, bij welk object zowel wat betreft voorzieningen, als wat betreft de ligging, de kwaliteit, de onderhoudstoestand en de uitstraling is uitgegaan van een toestand “voldoende”, welke is verkocht op 17 augustus 2009 oor een koopprijs van € 163.000;

- [c-straat] 37 te [N], een twee-onder-een-kapwoning, met bouwjaar 1958 (gerenoveerd in 2004) en een inhoud van 251 m³ en voorzien van een berging, met 425 m³ grond bij de woning, bij welk object wat betreft de ligging, de kwaliteit, de onderhoudstoestand en de uitstraling is uitgegaan van een toestand “voldoende”, en wat betreft voorzieningen van “goed”, welke is verkocht op 4 augustus 2010 voor een koopprijs van € 172.000 en

- [d-straat] 45 te [O], een twee-onder-een-kapwoning, met bouwjaar 1960 en een inhoud van 297 m³ en voorzien van een dubbele garage, met 312 m² grond bij de woning, bij welk object wat betreft de ligging, de kwaliteit, de onderhoudstoestand en de uitstraling is uitgegaan van een toestand “voldoende”, en wat betreft voorzieningen van “goed”, welke is verkocht op 25 juni 2010 voor een koopprijs van € 173.000.

Het object [a-straat] 4 te [L] is op 11 maart 2011 aan een derde, dat wil zeggen: aan (de inwonende zoon van) de zittende huurder, verkocht voor een koopprijs van € 125.000. Het object [a-straat] 8 te [L] is op 7 maart 2011 aan de zittende huurder verkocht voor een koopprijs van € 128.000. Hoewel beide transacties te ver zijn verwijderd van de waardepeildatum om daaraan zonder enige aanpassing de gevolgen te verbinden die volgen uit het arrest van de Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, LJN: ECLI:NL:HR:2000:AA8610, heeft de Rechtbank, naar het oordeel van het Hof, met juistheid geoordeeld dat de omstandigheid dat een dergelijk verkoopprijs niet tot (enig) uitgangspunt kan worden genomen niet betekent dat aan deze verkoopprijs geen enkele bewijskracht kan worden toegekend. De Rechtbank overwoog dienaangaande (waarbij het Hof de term “verweerder” heeft vervangen door “de heffingsambtenaar” en de term “eiseres” door “belanghebbende”):

“In dit verband overweegt de rechtbank dat het beste vergelijkingsobject het object zelf is. Niet in geschil is dat de (ver)koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen en dat de woning op de vrije markt is aangeboden. In de regel moet er in een dergelijk geval van worden uitgegaan dat de verkoopprijs overeenkomt met de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de verkoopprijs niet de waarde ten tijde van de verkoop weergeeft. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat voornoemde verkoopprijs niet onder normale marktomstandigheden tot stand is gekomen. Daarvoor verwijst de heffingsambtenaar naar de omstandigheden waaronder de verkopen door belanghebbende in het algemeen plaatsvinden. Deze omstandigheden bestaan eruit, ook in het onderhavige geval zo heeft belanghebbende ter zitting bevestigd en toegelicht, dat niet wordt onderhandeld over de prijs - vraagprijs is verkoopprijs - en dat binnen twee maanden na de mondelinge overeenkomst de levering dient plaats te vinden. Bovendien heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat uit marktanalyse blijkt dat de verkoopprijzen die belanghebbende in het algemeen hanteert € 10.000 tot € 20.000 lager liggen dan in de markt gebruikelijk en dat de woningen (te) snel worden verkocht. (…) De heffingsambtenaar dient gezien de betwisting door belanghebbende aannemelijk te maken dat de onder 3.11 vermelde omstandigheden een neerwaartse invloed hebben gehad op de tot stand gekomen prijs. Daarin is de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. De enkele constatering van de omstandigheid dat de prijs niet onderhandelbaar is of dat de levering binnen een termijn van twee maanden na een mondelinge overeenkomst dient plaats te vinden, is daarvoor niet - zonder meer - voldoende. De stelling dat belanghebbende in het algemeen een lagere verkoopprijs hanteert, heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, nog daargelaten of daarvan in het onderhavige geval ook sprake is, niet aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende ter zitting onweersproken heeft verklaard dat zij streeft naar een zo hoog mogelijke verkoopprijs en ter bepaling van die waarde een taxatierapport door een NVM-makelaar, taxateur [G] (…), heeft laten opmaken. Dat de onderhavige woning te snel is verkocht, is, gelet op de onweersproken verklaring van belanghebbende dat de onderhavige woning 73 dagen te koop heeft gestaan, evenmin aannemelijk geworden. Ook de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten leiden, mede gelet op het onder 3.9 overwogene, niet tot een ander oordeel. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de verkoopprijs overeenkomt met de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkoop.”.

Met de hiervoor – onder 4.4 - aangehaalde overwegingen heeft de Rechtbank, naar het oordeel van het Hof, op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze overwegingen dan ook over en maakt deze tot de zijne.

Hetzelfde geldt mutatis mutandis ten aanzien van de verkoop van [a-straat] 8 te [L].

Daargelaten hetgeen belanghebbende heeft gesteld ten aanzien van de (verschillen in) ligging van de onroerende zaken in geschil ten opzichte van de referentieobjecten, verklaren de in de matrices opgenomen waarden niet het verschil van de op basis daarvan vastgestelde waarden ten opzichte van de (latere) eigen verkoopcijfers. Zoals hiervoor is overwogen, is tussen partijen niet in geschil dat de hiervoor – onder 2 – omschreven onroerende zaken zodanig vergelijkbaar zijn dat, hoewel niet volledig identiek, met de onderbouwing van de waarde daarvan kan worden volstaan met het opvoeren van dezelfde referentieobjecten, zodat hetgeen geldt ten aanzien van de verkochte onroerende zaken ook geldt ten aanzien van de objecten [a-straat] 2 en 6 te [L]. Het vorenoverwogene brengt mee dat de heffingsambtenaar reeds daarom niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast.

Hetgeen door de heffingsambtenaar dienaangaande in hoger beroep overigens naar voren is gebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Anders dan de heffingsambtenaar stelt, blijkt uit het – hiervoor in de aangehaalde overweging van de Rechtbank bedoelde - taxatierapport van [G], voornoemd, niet dat de waarde in verhuurde staat als uitgangspunt voor de koopprijs is genomen. Het feit dat aan de zittende huurder is verkocht maakt dat niet anders, nu niet aannemelijk is geworden dat deze niet de best gegadigde potentiële koper was. Ook betekent de omstandigheid dat de koper voordien het verkochte object huurde, niet dat geen sprake zou zijn van onafhankelijke partijen. Op basis van de analyses, zoals deze in hoger beroep door de heffingsambtenaar zijn gemaakt, van de verkopen van de objecten [b-straat] 37 te [M], geleverd op 30 november 2009 en [b-straat] 17 te [M], geleverd op 21 mei 2012, kan, nog daargelaten de marktontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de transactiedata, waarvoor een geringe procentuele correctie is toegepast, mede gelet op hetgeen belanghebbende in dat verband, onweersproken, heeft verklaard ten aanzien van haar verplichtingen uit hoofde van het Besluit beheer sociale huursector en de praktijk de verkoopprijzen steeds te baseren op een taxatierapport opgemaakt door een onafhankelijke taxateur, in zijn algemeenheid niet worden aangenomen dat de hiervoor bedoelde verkoopcijfers van [a-straat] 4 respectievelijk 8 te [L] lager zijn geweest dan de waarde in het economische verkeer. Het vorenstaande geldt, mutatis mutandis, voor de in hoger beroep door de heffingsambtenaar nog aangevoerde verkooptransacties van de objecten [e-straat] 25 te [P] op 21 oktober 2010 en het object [f-straat] 4 te [L] op 21 maart 2011.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft daarvoor - onder meer - verwezen naar de eerder genoemde verkoop van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [L], op 11 maart 2011 voor een prijs van € 125.000, welke is gebaseerd op het taxatierapport van taxateur [G], van 28 december 2010. Dit taxatierapport kan evenwel niet dienen tot bewijs van de waarde op de waardepeildatum, nu daarin enkel de waarde per de opnamedatum 13 december 2010 is aangegeven. Ook de hiervoor genoemde transactiegegevens kunnen daartoe niet zonder meer dienen, nu deze, zoals hiervoor reeds is overwogen, te ruime tijd verwijderd zijn van de waardepeildatum.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum, rekening houdend met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden, schattenderwijs op:

- [a-straat] 2 te [L]: € 130.000;

- [a-straat] 4 te [L]: € 135.000;

- [a-straat] 6 te [L]: € 130.000 en

- [a-straat] 8 te [L]: € 135.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

In hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Nu het hoger van de heffingsambtenaar beroep ongegrond is zal van de heffingsambtenaar griffierecht worden geheven.

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;

– bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 1.972.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 5 augustus 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 augustus 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.