Rb. Rotterdam, 21-02-2018, nr. C/10/525174 / HA ZA 17-378

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op 28 december 2003 is de in eigendom aan [eiser] toebehorende woning aan de [adres] , die te koop stond, afgebrand.

[eiser] is architect. Zijn bouwkundig advies en ontwerpbureau [B.V. van eiser] was in zijn woning gevestigd.

Op 29 januari 2004 heeft [eiser] een aanvraag sloopvergunning ingediend, die op 16 februari 2004 is verleend. [eiser] heeft de woning gesloopt.

Bij brief van 19/20 februari 2004 heeft Gemeente Zwijndrecht [eiser] geïnformeerd over de reguliere bouwmogelijkheden volgens het bestemmingsplan. De volledige bestemmingsplanvoorschriften waren bijgevoegd. Tevens heeft Gemeente Zwijndrecht [eiser] bericht dat hij zijn woning geheel kon herbouwen volgens artikel 29 (Herbouw na calamiteit) van het bestemmingsplan.

Op 9 juni 2004 heeft Gemeente Zwijndrecht [eiser] een tijdelijke bouwvergunning verleend voor het plaatsen van een woonunit (portacabin) op diens perceel.

[eiser] heeft de huur van de portacabin opgezegd bij brief van 27 augustus 2007.

Op 14 december 2004 heeft [eiser] bij Gemeente Zwijndrecht een principeverzoek ingediend tot “toetsing bestemmingsplan, stedenbouw en welstand inzake herbouw woonhuis …”.

Bij brief van 4/7 maart 2005 heeft Gemeente Zwijndrecht [eiser] bericht dat een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 van de toen geldende Wet op de Ruimtelijke Ordening moest worden doorlopen, omdat het bouwplan afweek van het bestemmingsplan.

[eiser] was het er niet mee eens dat de vrijstellingsprocedure moest worden doorlopen en heeft daarover contact opgenomen met Gemeente Zwijndrecht.

Op 16 maart 2005 heeft [eiser] een gewijzigd bouwplan ingediend ter beoordeling van de welstand.

Bij brief van 29 maart 2005 heeft Gemeente Zwijndrecht [eiser] geschreven:

“Naar aanleiding van het door u ingediende gewijzigde plan voor de herbouw (…) berichten wij u het volgende.

Het voorgenomen bouwplan is in strijd met de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (…). Op grond van het bepaalde in artikel 29 (‘Herbouw na calamiteit’) van de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften evenwel is het toegestaan uw woning geheel te herbouwen, mits de aanvraag om bouwvergunning binnen twee jaar na het intreden van de calamiteit is ingediend. Ondanks de afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan is een vrijstellingsprocedure op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening niet noodzakelijk.”

Op 23 juni 2005 heeft [eiser] de definitieve aanvraag bouwvergunning ingediend. Bij brief van 13 juli 2005 heeft Gemeente Zwijndrecht een aantal ontbrekende gegevens opgevraagd. [eiser] heeft de aanvraag op 1 september 2005 gecompleteerd.

Bij brief van 11/12 oktober 2005 heeft Gemeente Zwijndrecht aan [eiser] bericht dat een artikel 19 vrijstellingsprocedure toch moest worden doorlopen, omdat het bouwplan in strijd was met het bestemmingsplan en niet overeenkwam met de omvang van de tenietgegane woning.

Bij brief van 14 oktober 2005 heeft [eiser] hiertegen geprotesteerd en Gemeente Zwijndrecht aansprakelijk gesteld. Gemeente Zwijndrecht is bij brief van 7 december 2005 door de advocaat van [eiser] aansprakelijk gesteld voor vertragingsschade.

Na het doorlopen van de vrijstellingsprocedure heeft Gemeente Zwijndrecht op 21 juni 2006 vrijstelling en bouwvergunning verleend aan [eiser] voor het ingediende bouwplan.

Door een buurman van [eiser] , [buurman eiser] (hierna: [buurman eiser] ), is bezwaar ingediend tegen voormeld besluit. Gemeente Zwijndrecht heeft op 26 september 2006 het bezwaar ongegrond verklaard en het besluit gehandhaafd. [buurman eiser] heeft beroep ingesteld en een schorsingsverzoek ingediend bij de rechtbank Dordrecht, sector bestuursrecht.

Gemeente Zwijndrecht heeft op 30 oktober 2006 [eiser] een bouwstop opgelegd, omdat hij de vereiste constructieve gegevens niet had overgelegd. Nadat deze in hoofdlijnen waren overgelegd heeft Gemeente Zwijndrecht de bouwstop opgeheven bij brief van 8 november 2006. [eiser] heeft de bouwwerkzaamheden echter niet gestart, in afwachting van de uitspraak van de voorzieningenrechter.

Naar aanleiding van het beroep en schorsingsverzoek van [buurman eiser] heeft de voorzieningenrechter bij uitspraak van 8 december 2006, het vrijstellingsbesluit en de bouwvergunning geschorst, en de beslissing op bezwaar van 26 september 2006 vernietigd. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de calamiteitenregeling niet van toepassing was en dat een vrijstelling van het bestemmingsplan vereist was voor het bouwplan. Verder oordeelde de voorzieningenrechter dat sprake was van een onderzoeks- en motiveringsgebrek ten aanzien van de vraag in hoeverre het bouwplan nu precies afweek van het bestemmingsplan.

Op 22/29 januari 2007 heeft Gemeente Zwijndrecht een nieuwe beslissing op bezwaar genomen, waarin de verleende vrijstelling en bouwvergunning werden ingetrokken, en opnieuw vrijstelling en bouwvergunning werden verleend, waarbij het gesignaleerde gebrek werd geheeld.

[buurman eiser] heeft opnieuw beroep ingesteld en een voorlopige voorziening gevraagd. De voorzieningenrechter heeft het beroep afgewezen op 21 mei 2007. Daarna heeft [buurman eiser] het beroep ingetrokken.

[eiser] is in februari 2007 gestart met de herbouw van de woning. In oktober 2008 is de woning opgeleverd en in april 2009 de tuin. Op 24 april 2009 heeft [eiser] zijn verkoopmakelaar een verkoopopdracht gegeven. De woning is op 22 januari 2010 verkocht voor een bedrag van € 937.500,00. De levering heeft plaatsgevonden op 13 april 2010.

[eiser] had bij Nationale Nederlanden Schadeverzekering Mij. N.V. (hierna: NN) een Perfect-Extra woonhuisverzekering gesloten met betrekking tot de tenietgegane woning. Deze verzekering had [eiser] afgesloten via de assurantietussenpersoon, Van Houwelingen Assurantiën B.V.

In de toepasselijke polisvoorwaarden staat - voor zover relevant - :

“Artikel 1 Begrippen

Herbouwwaarde

De kosten van herbouw op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming.

Verkoopwaarde

De prijs van het woonhuis bij verkoop exclusief de prijs voor de grond.

Artikel 12 Vaststelling en omvang

De omvang van de schade wordt vastgesteld op het verschil tussen de waarde onmiddellijk vóór en onmiddellijk ná de gebeurtenis, met inachtneming van het hierna vermelde. (…)

Uitgegaan wordt van:

a. de herbouwwaarde indien verzekerde binnen drie jaar tot herbouw op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming of tot herstel overgaat, alsmede op voorwaarde dat verzekerde van herbouw of herstel binnen één jaar na de schadedatum schriftelijk mededeling heeft gedaan;

b. de verkoopwaarde indien aan het onder a. genoemde niet wordt voldaan dan wel (…)”

Op 8 april 2004 heeft [eiser] een hem door NN gestuurde verklaring inzake herstel of herbouw ondertekend, waarin staat:

“Indien het hierboven (rechtbank: in de polis) omschreven gebouw niet binnen de gestelde termijn op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming wordt hersteld of herbouwd, is de ondergetekende verplicht het dan onverschuldigde betaalde gedeelte van de schadepenningen aan de Maatschappij terug te betalen.”

Op 26 oktober 2010 heeft [eiser] aan NN geschreven dat hij “vrijwel zeker niet kan starten binnen de door U gestelde periode, naar wat ik heb begrepen van 2 jaar gerekend na brand”. NN heeft hem op 17 november 2005 geschreven dat “Conform de door u op 8 april 2004 ondertekende herbouwverklaring dient de herbouw binnen drie jaar na het ontstaan van de schade te zijn voltooid.” Op verzoek van de advocaat van [eiser] heeft NN bij brief van 26 september 2006 de termijn met een jaar verlengd “Hierdoor wijzigt de datum, waarbinnen in uw opdracht zal worden hersteld/herbouwd, van 28 december 2006 in 28 december 2007”.

[eiser] vordert - na vermindering van eis - :

1. te verklaren voor recht dat Gemeente Zwijndrecht onrechtmatig heeft gehandeld door:

( i) in haar schrijven van 29 maart 2005 onjuiste mededelingen te doen over de noodzakelijkheid van een vrijstellingsprocedure in het kader van het aanvragen van een bouwvergunning;

(ii) het nemen van haar besluit van 21 juni 2006;

2. Gemeente Zwijndrecht te veroordelen tot betaling van:

A. € 7.580,30 aan kosten huur tijdelijke woning;

B. € 5.647,07 aan hypotheeklasten;

C. € 2.262,73 aan energiekosten, gemeentelijke en waterschapslasten en opstalverzekering;

D. € 11.295,00 aan kosten aanpassing bouwplan in verband met termijn Nationale Nederlanden;

E. de verminderde verkoopopbrengst, waarover een deskundige nog dient te rapporteren;

F. € 16.675,30 aan advocaatkosten,

vermeerderd met rente en kosten.

[eiser] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Hij maakt een onderscheid tussen de periode van 29 maart 2005 tot 11 oktober 2005 (de periode van vertraging als gevolg van de onjuiste informatieverstrekking ten aanzien van de mogelijkheid te herbouwen zonder vrijstellingsprocedure), althans van oktober 2005 tot juni 2006 (de periode van vertraging als gevolg van de (te laat) opgestarte vrijstellingsprocedure) (hierna: periode I) en de periode van 22 juni 2006 tot 23 januari 2007 (de periode van vertraging als gevolg van vernietiging van het besluit van 21 juni 2006 door de rechtbank, hierna periode II). [eiser] betoogt dat Gemeente Zwijndrecht onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld in beide periodes, waardoor de herbouw van de woning tot tweemaal toe is vertraagd. De totale vertraging bedraagt 14 maanden. Hij maakt aanspraak op vergoeding van schade die hij stelt als gevolg daarvan te hebben geleden.

Gemeente Zwijndrecht voert verweer.

Ten aanzien van periode I stelt zij: er was slechts een principeverzoek ingediend, de brief van 29 maart 2005 kon dan ook niet meer bevatten dan een voorlopig oordeel, waar geen gerechtvaardigd vertrouwen aan kon worden ontleend. Te minder, nu [eiser] als professioneel architect bekend mag worden verondersteld met het wettelijk stelsel van vergunningverlening, de betekenis van het bestemmingsplan daarin en het voorlopig karakter van een mededeling in het kader van een principeverzoek (eigen schuld).

De door [eiser] ingediende aanvraag bouwvergunning kon alleen na het doorlopen van een vrijstellingsprocedure gehonoreerd worden. Daarvoor gold de beslistermijn van twaalf weken na afloop van de termijn van terinzagelegging van de aanvraag, zie: artikel 49 lid 2.a.2 Woningwet (oud). [eiser] heeft onvoldoende toegelicht dat, indien Gemeente Zwijndrecht hem niet bij brief van 29 maart 2005 had laten weten dat er geen vrijstellingsprocedure doorlopen hoefde te worden, de bouwvergunning zeven maanden eerder dan 21 juni 2006 zou zijn verleend.

Ten aanzien van periode II stelt Gemeente Zwijndrecht: de voorzieningenrechter heeft de beslissing op bezwaar vernietigd, niet de vrijstelling en bouwvergunning. In de nieuwe beslissing op bezwaar van 22 januari 2007 is de eerder verleende vrijstelling en bouwvergunning ingetrokken, en is opnieuw vrijstelling en bouwvergunning verleend. Daarbij zijn het bouwplan en de vergunning ongewijzigd gebleven. Onder deze omstandigheden zijn de primaire besluiten niet als onrechtmatig aan te merken. Mocht dit anders zijn, dan zijn de primaire besluiten niet als onrechtmatig jegens [eiser] aan te merken. Niet hij maar [buurman eiser] heeft bezwaar ingesteld tegen de besluiten. Er is niet voldaan aan het relativiteitsvereiste.

Periode II beslaat hooguit zeven weken: de bouwvergunning is verleend op 21 juni 2006, geschorst op 8 december 2006, en opnieuw verleend op 22/29 januari 2007. Alleen in de periode van schorsing, te weten van 8 december 2006 tot 22/29 januari 2007, heeft [eiser] niet kunnen bouwen.

Gemeente Zwijndrecht betwist voorts het causaal verband tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de vertragingsschade. [eiser] heeft steeds zijn eigen tempo gevolgd en had kennelijk geen haast met de herbouw. Eventuele vertraging moet aan [eiser] zelf worden toegerekend. [eiser] laat na de gestelde schade te verrekenen met de woonlasten die hij zich heeft bespaard gedurende periodes I en II.

Gemeente Zwijndrecht betwist gemotiveerd de afzonderlijke schadeposten.

(i) het vereiste van toerekenbaar onrechtmatig handelen

periode I

De onrechtmatigheid van het verstrekken van onjuiste of onvolledige inlichtingen - naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek - dient te worden beoordeeld aan de hand van de maatstaf die de Hoge Raad heeft geformuleerd in het arrest 's-Hertogenbosch/. Van Zoggel van 25 mei 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW0219). Daar betrof het de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen had gegeven aan een belanghebbende naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek over de mogelijkheden die de bestaande regelgeving – in dat geval een bestemmingsplan – die belanghebbende bood en of die gemeente om die reden onrechtmatig had gehandeld jegens belanghebbende. Het antwoord op die vragen hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.

Vast staat dat het verzoek van [eiser] dat voorafging aan het principebesluit duidelijk was. [eiser] wilde dat zijn bouwplan werd getoetst aan het bestemmingsplan, stedenbouw en welstand. Bij brief van 7 maart 2005 is hem namens burgemeester en wethouders van Gemeente Zwijndrecht bericht dat een vrijstellingsprocedure moest worden doorlopen, omdat het bouwplan afweek van het bestemmingsplan. [eiser] heeft te kennen gegeven dat hij het daar niet mee eens was en heeft op 16 maart 2005 een gewijzigd bouwplan ingediend ter beoordeling van de welstand. Hierop is op 29 maart 2005 door burgemeester en wethouders een principebesluit verzonden waarin is vermeld: “Ondanks de afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan is een vrijstellingsprocedure op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening niet noodzakelijk.”

Onder de gegeven omstandigheden heeft [eiser] uit het gewijzigd standpunt van Gemeente Zwijndrecht mogen afleiden dat hij de vrijstellingsprocedure niet behoefde te doorlopen, terwijl dit gezien het ingediende bouwplan wel noodzakelijk was. Deze wijze van informatieverstrekking is onrechtmatig, welk onrechtmatig handelen aan Gemeente Zwijndrecht kan worden toegerekend. Van een maatschappelijk zorgvuldig handelende gemeente mag worden verwacht dat zij, indien zij een haar voorgelegde vraag beantwoordt, zulks op nauwgezette, juiste en volledige wijze doet, waarvan in het onderhavige geval geen sprake is geweest.

Het voorgaande brengt mee dat het onder 1. (i) gevorderde zal worden toegewezen.

periode II

De voorzieningenrechter heeft bij uitspraak van 8 december 2006 de beslissing op bezwaar van 26 september 2006 tegen het besluit van 21 juni 2006 (hierna: besluit in primo), waarbij [eiser] een bouwvergunning en vrijstelling was verleend, vernietigd. Het besluit in primo is geschorst, niet vernietigd. Bij beslissing op bezwaar van 22/29 januari 2007 is het besluit in primo ingetrokken en is opnieuw vrijstelling en bouwvergunning verleend. Deze beslissing heeft in rechte standgehouden.

Gemeente Zwijndrecht heeft in de beslissing op bezwaar overwogen dat “het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is en onzorgvuldig tot stand is gekomen met betrekking tot de voorgaande punten (rechtbank: het bestemmingsplan, de afstand tussen de woningen en het bouwen binnen het bouwblok) en daardoor het bestreden besluit niet in stand kan worden gelaten.”

Met de vernietiging van de (eerste) beslissing op bezwaar is niet tevens de ongeldigheid c.q. onrechtmatigheid van het besluit in primo gegeven. Het antwoord op de vraag of het besluit in primo onrechtmatig in de zin van artikel 6:162 BW is, hangt af van de besluitvorming die na de vernietiging van de beslissing op bezwaar plaatsvindt.

In het onderhavig geval heeft Gemeente Zwijndrecht, zo blijkt uit voormeld citaat uit de nieuwe beslissing op bezwaar, het besluit in primo ingetrokken, omdat dit gebrekkig tot stand was gekomen en gebrekkig gemotiveerd ten aanzien van een aantal punten. Het besluit in primo is vervangen door een nieuw besluit, waarin die gebreken zijn hersteld. Het bouwplan en dus de bouwvergunning zijn inhoudelijk ongewijzigd gebleven. Nu de nieuwe beslissing op bezwaar materieel een bevestiging van het besluit in primo behelst, en deze nieuwe beslissing in rechte stand heeft gehouden, moet worden aangenomen dat het besluit in primo rechtmatig is. Het gevorderde onder I (ii) zal worden afgewezen.

De aan [eiser] verleende bouwvergunning is geschorst van 8 december 2006 tot 22/29 januari 2007, een periode van circa 1,5 maand. Gemeente Zwijndrecht heeft erkend dat zij een gebrekkige bouwvergunning had verleend. Indien de bouwvergunning zonder de geconstateerde gebreken was verleend, had [eiser] gedurende de schorsingsperiode van 1,5 maand de woning kunnen herbouwen. De vertraging van 1,5 maand door de schorsing is derhalve aan Gemeente Zwijndrecht toe te rekenen.

(ii) het relativiteitsvereiste

Voor zover Gemeente Zwijndrecht zich op het standpunt stelt met een beroep op het arrest Kaveka/Apeldoorn (HR 19 juni 1998, ECLI:NL:HR:1998: ZC2674) dat het nemen van het gebrekkig besluit in primo niet jegens [eiser] onrechtmatig is geweest, omdat niet hij maar [buurman eiser] bezwaar en beroep heeft ingesteld tegen het besluit, kan zij daarin niet worden gevolgd. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat Kaveka/Apeldoorn niet kan worden gelijkgesteld met het onderhavig geval, omdat het hier gaat om de positie van de aanvrager van een bouwvergunning. Van hem kan niet worden gevergd dat hij in het geval van een hem begunstigend besluit zijn rechtsmiddelen aanwendt (Barneveld/Sierkstra, HR 10 april 2009, ECLI:NL:HR:2009: BH2598; Gemeente Hengelo, HR 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016: 1112). Aan het relativiteitsvereiste is voldaan.

(iii) het causale verband

Gemeente Zwijndrecht betwist dat [eiser] haast had met het herbouwen van de tenietgegane woning. Causaal verband ontbreekt volgens Gemeente Zwijndrecht tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de gestelde vertragingsschade.

Als gesteld en onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat [eiser] in de jaren 2004 en 2005 wel degelijk haast had met de herbouw.

Anderzijds moet worden geconstateerd dat [eiser] in de daarop volgende jaren lang over de herbouw heeft gedaan: terwijl hem al op 21 juni 2006 een bouwvergunning was verleend, is hij pas in februari 2007 aangevangen met de herbouw; de herbouw die deels prefab was heeft tot oktober 2008 geduurd; de woning is toen opgeleverd, de tuin in april 2009.

Ondanks deze lange herbouwperiode kan niet worden geconcludeerd dat causaal verband ontbreekt tussen het onrechtmatig handelen in periode I, de schorsing van de bouwvergunning in periode II en de gestelde vertragingsschade.

(iv) eigen schuld

[eiser] is professioneel architect en als zodanig ook werkzaam in Nederland. Het (gewijzigde) bouwplan dat bij Gemeente Zwijndrecht is ingediend, heeft hijzelf gemaakt. De geldende bestemmingsplanvoorschriften waren hem op 19/20 februari 2004 toegestuurd. In het licht hiervan mocht hij dan ook worden verondersteld bekend te zijn met het wettelijk stelsel van vergunningverlening, de betekenis van het bestemmingsplan daarin en de afwijkingen van het ingediende bouwplan ten opzichte van het bestemmingsplan. [eiser] heeft er niet zonder meer op mogen vertrouwen dat de mededeling van 29 maart 2005 juist was. Door desondanks hierop af te gaan heeft [eiser] voor 33% (Gemeente Zwijndrecht voor 67%) bijgedragen aan de schade geleden als gevolg van de onjuiste informatie van Gemeente Zwijndrecht. Het beroep op eigen schuld van [eiser] slaagt in zoverre.

(v) schade

Gelet op het voorgaande is Gemeente Zwijndrecht in beginsel aansprakelijk voor:

periode I, van 29 maart 2005 tot 11/12 oktober 2005, 7 maanden: 67% van de schade die [eiser] als gevolg van de onjuiste informatieverstrekking lijdt; en

periode II, van 8 december 2006 tot 22/29 januari 2007, 1,5 maand: de schade die [eiser] als gevolg van de schorsing van de bouwvergunning lijdt.

De schade die [eiser] stelt te hebben geleden is opgebouwd uit zes schadeposten. Deze posten zullen hierna worden besproken.

A. € 7.580,30 aan kosten huur tijdelijke woning;

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten om gebruik te maken van een tijdelijke woning (portacabin) die op zijn erf is geplaatst. De huur inclusief verzekering bedroeg € 541,45 per maand. De portacabin heeft gestaan van juni 2004 tot september 2007. In totaal heeft de huur plus legeskosten € 21.116,55 bedragen. Hij heeft tevens kosten gemaakt om in een hotel te verblijven, voor het verlengen van een vergunning voor het plaatsen van de noodwoning en het opnieuw laten aansluiten van energie en water. NN heeft hem ter zake van huurderving slechts € 15.000,00 vergoed.

Gemeente Zwijndrecht heeft daartegen in gebracht dat [eiser] geen inzichtelijk verband heeft aangetoond tussen de gestelde fouten van de gemeente en het tijdstip waarop de huur van de portacabin is opgezegd (bij brief van 27 augustus 2007, productie G40). Uit niets blijkt dat hij de tijdelijke woning eerder zou hebben opgezegd, deze fouten weggedacht. Voorts blijkt uit de stukken (productie G19) dat de kosten door zijn zakelijke vennootschap zijn gedragen. Wanneer de vergoeding van NN niet toereikend was geweest had het op de weg van [eiser] gelegen NN daarop aan te spreken.

Uit de overgelegde stukken (productie G19) blijkt dat de facturen ter zake van de huur van de portacabin zijn geadresseerd aan Bureau [eiser] en dat de betalingen zijn gedaan door Bouwkundig Advies- en Ontwerpburo [B.V. van eiser] Geoordeeld wordt dan ook dat niet is gebleken dat de kosten huur tijdelijke woning door [eiser] in privé zijn gedragen. De post is derhalve niet toewijsbaar.

B. € 5.647,07 aan hypotheeklasten;

[eiser] stelt dat hij door de vertraging 14 maanden langer hypotheekrente heeft moeten betalen. De betaalde hypotheekrente dient verminderd te worden met het genoten belastingvoordeel door de hypotheekrente aftrek. Voor de periode maart tot en met oktober 2005 is de netto betaalde hypotheekrente € 3.211,04 (€ 5.504,64 / 12 x 7). Voor de periode juni 2006 tot en met januari 2007 is de netto betaalde hypotheekrente € 2.436,03 (€ 4.188,82 / 12 x 6 = € 2.094,41) + (4.099,40 / 12 x 1 = 341,62).

Gemeente Zwijndrecht stelt dat [eiser] onvoldoende heeft toegelicht wat zijn extra netto hypotheeklasten zijn geweest, nu de IB aanslagen over 2008, 2009 en 2010 niet duidelijk maken welke hypotheeklasten hij over die jaren heeft gehad.

Geoordeeld wordt dat [eiser] genoegzaam heeft toegelicht door producties G58, G59 en G63 - G71 over te leggen welke netto hypotheeklasten hij had over periodes I en II. Voor de periode maart tot en met oktober 2005 is de netto betaalde hypotheekrente € 3.211,04. Toewijsbaar over deze periode is derhalve een bedrag van (67% x € 3.211,04 =) € 2.151,40 en over de periode 8 december 2006 tot 22/29 januari 2007 € 519,86 (€ 4.188,82 / 12 x 1 = € 349,06) + (€ 4.099,40 / 12 x 0,5 = € 170,80).

In totaal is ter zake van deze post een bedrag van (€ 2.151,40 + € 519,86 =) € 2.671,26 toewijsbaar.

C. € 2.262,56 aan energiekosten, gemeentelijke en waterschapslasten en opstalverzekering

[eiser] stelt dat hij door de vertraging van 14 maanden extra energiekosten ten bedrage van € 875,00 (= € 125,00 / 2 x 14) heeft moeten betalen. Het verschil in verbruik tussen zijn in april 2010 betrokken flat en de woning heeft hij grofweg op de helft geschat. Voorts heeft hij extra precariobelasting betaald ten bedrage van € 374,33 (= € 320,85 / 12 x 14), gemeentelijke heffingen ten bedrage van € 746,32 (= € 730,05 / 12 x 7 + € 549,36 / 12 x 7), waterschapslasten ten bedrage van € 134,59 (= € 115,36 / 12 x 14) en premie opstalverzekering ten bedrage van € 132,32 (= € 113,42 / 12 x 14).

Het totaal bedraagt € 2.262,56.

Gemeente Zwijndrecht betwist deze kosten.

Op grond van de door [eiser] overgelegde stukken wordt geoordeeld dat de gevorderde kosten genoegzaam zijn toegelicht. Toewijsbaar is:

- aan energiekosten € 386,88 (= € 125,00 / 2 x 7 x 67% + € 125,00 /2 x 1,5);

- aan precariobelasting € 274,81 (= € 320,85 / 12 x 7 x 67% + € 320,85 / 12 x 1,5);

- aan gemeentelijke heffingen € 354,00 (= € 730,05 / 12 x 7 x 67% + € 549,36 / 12 x 1,5);

- aan waterschapslasten € 59,50 (= € 115,36 / 12 x 7 x 67% + € 115,36 / 12 x 1,5); en

- aan premie opstalverzekering € 58,50 (= € 113,42 / 12 x 7 x 67% + € 113,42 / 12 x 1,5).

In totaal is ter zake van deze post een bedrag van € 1.133,69 toewijsbaar.

D. € 11.295,00 aan kosten aanpassing bouwplan in verband met termijn Nationale Nederlanden

[eiser] stelt dat NN een uiterste termijn heeft gesteld waarbinnen de woning herbouwd diende te zijn daar anders geen uitbetaling van de verzekeringspenningen zou plaatsvinden. De herbouw moest binnen drie jaar na de brand zijn voltooid. Na inspanningen van de advocaat van [eiser] is de termijn eenmalig met een jaar verlengd. Door de vertraging van 14 maanden heeft [eiser] aanpassingen in het bouwproces (deels prefab) en in de bijbehorende tekeningen moeten doorvoeren, anders was de herbouw niet voor 28 december 2007 afgerond. De totale kosten bedragen € 11.295,00.

Gemeente Zwijndrecht betwist gemotiveerd dat [eiser] voor 28 december 2007 de herbouw moest hebben voltooid.

Geoordeeld wordt dat [eiser] op grond van de polisvoorwaarden (productie G44) niet gehouden was de herbouw binnen drie jaar af te ronden. Uit artikel 12.2.a van de polisvoorwaarden volgt immers dat de schade wordt vastgesteld op basis van de herbouwwaarde “indien verzekerde binnen drie jaar tot herbouw op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming of tot herstel overgaat”. De door [eiser] ondertekende verklaring vermeldt evenmin dat de herbouw binnen drie jaar voltooid moest zijn.

Toen de advocaat van [eiser] NN om termijnverlenging verzocht had hij NN daarop moeten wijzen. Verder blijkt niet dat NN in 2007 een nadere termijnverlenging zou hebben geweigerd. Het verzoek daartoe is niet gedaan. Ten slotte staat vast dat de woning niet voor 28 december 2007 is herbouwd. Deze is in oktober 2008 opgeleverd. Niet is gesteld of gebleken dat NN de verzekeringspenningen op basis van herbouwwaarde niet heeft uitbetaald. Gelet op het voorgaande is het gevorderde ongegrond. De post is niet toewijsbaar.

E. de verminderde verkoopopbrengst

[eiser] stelt dat hij door het onrechtmatig handelen van Gemeente Zwijndrecht een vertraging van 14 maanden heeft opgelopen met het in de verkoop zetten van zijn woning. In april 2009 was de kredietcrisis uitgebroken. Er was toen sprake van een markt waarin amper verkopen plaatsvonden en de woningen die verkocht werden onder de vraagprijs werden verkocht. [eiser] stelt dat hij de woning dan ook voor een aanzienlijk lager bedrag heeft moeten verkopen. De woning is door Hamer Taxatieservices B.V. op 3 september 2007 getaxeerd om inzicht te verschaffen in de waarde van de woning ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening bij een financiële instelling. De woning die toen nog niet voltooid was, is getaxeerd op € 1.035.000,00 (productie G33).

[eiser] verzoekt de rechtbank een deskundige te benoemen die kan rapporteren over de verminderde verkoopopbrengst.

Gemeente Zwijndrecht brengt daartegenin dat de taxatie van Hamer niet bruikbaar is, nu deze is opgesteld voor een ander doel, namelijk ten behoeve van een hypothecaire geldlening. Uit de belastingaangiften van [eiser] blijkt dat de WOZ-waarde in 2005, 2006 en 2007 € 225.600,00 bedroeg, en in 2009 en 2009 - kennelijk rekening houdend met de nieuwe woning - € 666.000,00. In 2010 heeft [eiser] € 937.500,00 ontvangen. Een waardevermindering kan daaruit niet worden afgeleid. Mocht aanleiding zijn om enige waardevermindering toe te rekenen aan Gemeente Zwijndrecht, kan voor de hoogte daarvan worden aangeknoopt bij de taxatie van [makelaardij] makelaardij o.g. van 18 december 2015 (productie Z36). Gemeente Zwijndrecht ziet geen grond voor een geïndividualiseerde taxatie waarom [eiser] verzoekt, nu dit giswerk zou zijn. [eiser] heeft immers zelf gesteld dat er in dit segment van de markt indertijd amper verkopen hebben plaatsgevonden.

Geoordeeld wordt dat de door Gemeente Zwijndrecht aan [eiser] te betalen schadevergoeding zo moet worden begroot dat deze [eiser] zo veel mogelijk in de toestand brengt waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende feiten niet zouden hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat een vergelijking dient te worden gemaakt tussen de toestand waarin [eiser] zou hebben verkeerd indien Gemeente Zwijndrecht hem niet op 29 maart 2005 de onjuiste informatie zou hebben verstrekt en indien de bouwvergunning niet 1,5 maand zou zijn geschorst.

De taxatie van Hamer is niet bruikbaar, omdat deze is opgesteld voor het verkrijgen van een (zo hoog mogelijke) hypothecaire geldlening. Evenmin is de WOZ-waarde van € 666.00,00 bruikbaar. De WOZ-waarde van de (tenietgegane) woning bedroeg volgens de belastingaangiften in 2005, 2006 en 2007 € 225.600,00, terwijl die op 18 december 2003 nog in de verkoop was gezet voor € 599.000,00 (productie G32). Voor een geïndividualiseerde taxatie ziet de rechtbank geen grond, nu [eiser] immers zelf heeft gesteld dat er in dit segment van de markt amper verkopen hebben plaatsgevonden.

Wel deugdelijk daarentegen is het taxatierapport van [makelaardij] dat op verzoek van [eiser] is opgesteld. Het rapport is immers gebaseerd op objectieve marktgegevens. Gerekend is met cijfers van het Kadaster van verkochte vrijstaande woningen in de jaren 2006 – 2015. De gevolgen van de kredietcrisis zijn in die verkoopprijzen verdisconteerd.

De woning is op 24 april 2009 te koop gezet. Voor periode I is de aanname dat dat zeven maanden eerder had gekund, of te wel in september 2008. Volgens pagina 2 van het rapport [makelaardij] bedraagt het procentueel verschil in prijspeil tussen kwartaal 3 van 2008 en kwartaal 2 van 2009: -2,81%. De waarde in het economisch verkeer zou derhalve in september 2008 € 964.570,00 hebben bedragen. De verminderde verkoopopbrengst bedraagt dan (€ 964.570,00 - € 937.500,00=) € 27.070,00. Van deze schade is (67% x € 27.070,00=) € 18.136,19 aan Gemeente Zwijndrecht toe te rekenen.

Voor periode II is de aanname dat de woning 1,5 maand eerder, in het eerste kwartaal van 2009, in de verkoop kon worden gezet. Uit de gegevens van het Kadaster (zie: de curve, bijlage 2 bij het rapport) blijkt dat de woning in het eerste kwartaal van 2009 een hogere verkoopwaarde zou hebben gehad dan in het tweede kwartaal van 2009. Geoordeeld wordt dat [eiser] ook in periode II schade heeft geleden.

Ter zake van de onderhavige post zal in totaal een bedrag van € 20.000,00 worden toegewezen.

F. € 16.675,30 aan advocaatkosten

[eiser] stelt dat hij vanwege het onrechtmatig handelen van Gemeente Zwijndrecht advocaatkosten heeft moeten maken, te weten 85 uren minus 12,3 uren die betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedure (zie: de urenspecificatie productie G35). Hij heeft in november 2005 met zijn advocaat overleg gevoerd met Gemeente Zwijndrecht. Voorts heeft zijn advocaat gecorrespondeerd met de verzekeraar van Gemeente Zwijndrecht, Achmea. Ten slotte heeft zijn advocaat gecorrespondeerd met NN inzake het verlengen van de door NN gestelde herbouwtermijn.

Gemeente Zwijndrecht voert aan dat circa 23 uur (van oktober 2005 tot en met september 2008) betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedures voor de voorzieningenrechter. Voor de door [eiser] gemaakte kosten van rechtsbijstand gold het bestuursrechtelijke, exclusieve kostenregime van artikel 8:75 Awb. In de periode van januari 2008 tot en met maart 2017 zijn circa 50 uren besteed die betrekking hebben op de voorbereiding van de onderhavige civielrechtelijke procedure. Deze vallen onder het privaatrechtelijke kostenregime (artikel 6:96 lid 3 BW).

Partijen zijn het erover eens dat de kosten in verband met de uren die betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedure vallen onder het exclusieve kostenregime van artikel 8:75 Awb en niet in de onderhavige procedure kunnen worden gevorderd.

De gevorderde kosten in verband met de correspondentie die de advocaat met NN heeft gevoerd over een termijnverlenging zijn evenmin toewijsbaar. Niet aan Gemeente Zwijndrecht is immers toe te rekenen dat [eiser] , zijn advocaat en NN een onjuiste uitleg gaven van de polisvoorwaarden en de verklaring.

Ten slotte geldt dat de wetgever in de artikelen 6:96 lid 3 BW en 241 Rv ten aanzien van verrichtingen waarvoor de in de art. 237-240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten, zoals die ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak, een uitzondering heeft gemaakt op het beginsel dat degene die onrechtmatig heeft gehandeld gehouden is de daardoor veroorzaakte schade volledig te vergoeden (art. 6:162 lid 1 BW). In zoverre kan [eiser] geen schadevergoeding vorderen op de voet van artikel 6:96 lid 2 BW, maar zijn de regels betreffende proceskosten exclusief van toepassing.

Het voorgaande leidt ertoe dat de post niet toewijsbaar is.

Ter zake van de gevorderde schadeposten is in totaal een bedrag van (€ 2.671,26 + € 1.133,69 + € 20.000,00 =) € 23.804,95 toewijsbaar.

De gevorderde rente over de hoofdsom is niet betwist, en derhalve toewijsbaar met ingang van 3 januari 2013.

[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding van € 1.815,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente vanaf 30 maart 2017. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing, nu (is gesteld dat) het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Op basis van dat Besluit behoort bij een hoofdsom van € 23.804,95 echter niet een vergoeding van € 1.815,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, maar een bedrag van € 1.113,00.

Partijen worden beschouwd als over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld, omdat enerzijds wordt geoordeeld dat Gemeente Zwijndrecht onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, maar anderzijds een groot deel van de schadevordering wordt afgewezen. De proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd.

De rechtbank

verklaart voor recht dat de Gemeente Zwijndrecht onrechtmatig heeft gehandeld door in haar schrijven d.d. 29 maart 2005 onjuiste mededelingen te doen over de noodzakelijkheid van een vrijstellingsprocedure in het kader van het aanvragen van een bouwvergunning,

veroordeelt Gemeente Zwijndrecht om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 23.804,95 (drieëntwintigduizend achthonderdvier euro en 95 eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 januari 2013 tot aan de dag van volledige betaling,

veroordeelt Gemeente Zwijndrecht om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.113,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 30 maart 2017 tot aan de dag van volledige betaling,

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh, mr. T.L. Tan en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2018.1.