Ktr. Amsterdam, 24-04-2017, nr. 5112453 CV EXPL 16-17064

2. [eiser sub 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

nader te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. G.J.I.M. Seelen,

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [plaats] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. drs. J.J.F.M. Konings.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 19 mei 2016 met producties;- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties;- het instructievonnis van 15 augustus 2016, waarbij een comparitie is bepaald;- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 5 december 2016. [eiser sub 2] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde en [naam belastingconsulent] , belastingconsulent. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door [naam 1] . [eiser] heeft een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ter beproeving van een minnelijke regeling is de zaak vervolgens aangehouden. Partijen zijn er onderling echter niet uitgekomen. Bij akte van 13 februari 2017 heeft [eiser] een productie overgelegd en om vonnis gevraagd. Hierop heeft [gedaagde] bij akte van 24 maart 2017 gereageerd. Daarop is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

Sinds 1 maart 2014 huurt [gedaagde] van [eiser] een gestoffeerde studio (nummer 8) in het pand gelegen aan de [adres] tegen een kale huurprijs van € 550,-- per maand. Daarnaast betaalt hij servicekosten voor onder meer gas, water en elektra.

[gedaagde] ontvangt huurtoeslag.

De belastingdienst had twijfels over de redelijkheid van de huurprijs en heeft daarom de huurcommissie ingeschakeld om deze te onderzoeken en uitbetaling van de huurtoeslag aan [gedaagde] stop gezet.

Bij brief van 12 juni 2016 heeft de Huurcommissie aan [gedaagde] bericht dat zij aan de belastingdienst heeft laten weten dat de betaalde huurprijs niet redelijk is. Gevolg hiervan is geweest dat de belastingdienst de huurtoeslag heeft verlaagd en een gedeelte van de reeds betaalde huurtoeslag vanaf aanvang huur in 2014 van [gedaagde] heeft teruggevorderd.

[gedaagde] heeft een brief van 28 september 2015 overgelegd waarin hij aan [eiser sub 2] verzoekt de huurprijs vanaf oktober 2015 te verlagen naar € 448,28 en het teveel betaalde over de voorgaande maanden aan hem terug te betalen. Hierop heeft hij geen reactie gekregen.

Bij verzoekschrift van 15 november 2015 heeft [gedaagde] vervolgens de Huurcommissie verzocht te bepalen dat zijn voorstel tot huurverlaging, te weten tot een bedrag van € 309,00 per maand per 13 januari 2016, redelijk is.

Op 26 februari 2016 heeft [eiser] aan de Huurcommissie energielabel C voor de woning verstrekt. Voordien was geen energielabel op het onderhavige adres geregistreerd. Verder heeft [eiser] in deze brief gereageerd op het door de Huurcommissie opgestelde rapport.

Voor de zelfstandige woning van [gedaagde] is geen afzonderlijke WOZ-waarde bepaald. De op 31 januari 2016 aan [eiser] bekend gemaakte WOZ-waarde van het gehele pand aan de [adres] bedroeg € 188.000,--.

Op 4 maart 2016 heeft een hoorzitting voor de Huurcommissie plaatsgevonden. [eiser] is niet verschenen. De Huurcommissie heeft vervolgens uitspraak gedaan en daarbij het puntenaantal van de woning op 70 bepaald en de huurprijs vastgesteld op € 327,71 per maand per 1 februari 2016. De huurcommissie is daarbij uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.000,-- en heeft één punt toegekend voor energieprestatie.

NVM-makelaar [naam makelaar] heeft in opdracht van [eiser] op 2 december 2016 een taxatierapport opgemaakt en daarbij de waarde van de onderhavige woning gewaardeerd op € 80.000,--.

Vordering

in conventie:

2. [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:a. te bepalen dat de uitspraak van de Huurcommissie geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;b. het verzoek van [gedaagde] om prijsverlaging niet-ontvankelijk te verklaren, althans de door [gedaagde] verzochte huurprijsverlaging naar € 309,-- per maand alsmede de door [gedaagde] verzochte ingangsdatum af te wijzen;c. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3. [eiser] stelt hiertoe primair dat het verzoek van [gedaagde] aan de Huurcommissie nietig is omdat [gedaagde] niet voldaan heeft aan de wettelijke vereisten voor een dergelijk verzoek en subsidiair dat de Huurcommissie het verzoek tot huurverlaging had moeten afwijzen.

4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.

in reconventie:

5. [gedaagde] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiser] te veroordelen tot betaling van € 6.280,15 vermeerderd met rente en kosten.

6. Hij stelt daartoe dat [eiser] vanaf 2014, althans vanaf 1 februari 2016 een te hoge huurprijs heeft gehanteerd, dat de huurprijs per 1 maart 2014, althans 1 februari 2016 moet worden bepaald op € 327,71, in welk geval hij in totaal € 5.557,25 over de afgelopen jaren onverschuldigd aan [eiser] heeft betaald.

7. [eiser] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal voor zover van belang hieronder nader worden ingegaan.

Beoordeling

in conventie en in reconventie:

8. Gelet op de nauwe samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk worden behandeld.

9. Ingevolge artikel 7:252 BW dient een voorstel tot wijziging van de huurprijs aan bepaalde vereisten te voldoen. Indien dit voorstel niet wordt aanvaard, kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging had moeten ingaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. [gedaagde] stelt dat hij op 28 september 2015 een voorstel tot huurverlaging per oktober 2015 aan [eiser] heeft gezonden, waarop hij geen reactie heeft gekregen. Vervolgens heeft [gedaagde] op 15 november 2015 een verzoekschrift bij de huurcommissie ingediend. De huurcommissie heeft [eiser] in de gelegenheid gesteld om te reageren op het verzoek en uitgenodigd voor de hoorzitting. Op de hoorzitting is [eiser] niet verschenen, maar hij heeft voorafgaande daaraan schriftelijk op het verzoek gereageerd.

[eiser] betwist weliswaar dat hij het voorstel van 28 september 2015 heeft ontvangen en dat dit voorstel voldeed aan de vereisten van 7:252 BW, maar gelet op de gang van zaken bij de huurcommissie wordt geconcludeerd dat, ook als het voorstel niet door [eiser] is ontvangen, hij daardoor niet is benadeeld. [eiser] is immers door de huurcommissie van het verzoek bij brief van 20 november 2015 op de hoogte gesteld en heeft vervolgens voldoende tijd gekregen om zich hierover een oordeel te vormen, zoals ook blijkt uit zijn schriftelijke reactie op het verzoek. Van (ver)nietig(baar)heid is dan ook geen sprake, zodat de vordering op de primaire grondslag niet toewijsbaar is.

10. Subsidiar stelt [eiser] dat de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs per 1 februari 2016 niet redelijk is.

11. Ingangsdatum

[eiser] stelt dat de ingangsdatum per 1 februari 2016 niet redelijk is, gelet op de gang van zaken ten aanzien van het niet door hem ontvangen voorstel. Vaststaat echter dat [eiser] door de Huurcommissie bij brief van 20 november 2015 op de hoogte is gesteld van het verzoek van [gedaagde] . Gelet op de gehanteerde termijn voor de ingang van de huurwijziging in artikel 7:252 BW lid 1 van twee maanden na het voorstel, valt niet in te zien dat de vaststelling van de huurprijs door de Huurcommissie per 1 februari 2016 een onredelijke termijn is. Zoals hiervoor geoordeeld heeft [eiser] met die termijn voldoende gelegenheid gehad om zich een oordeel te vormen over het wijzigingsverzoek.

12. Energielabel

[eiser] stelt dat door de Huurcommissie ten onrechte niet het door hem overgelegde energielabel C in de puntentelling is betrokken, waardoor slechts 1 punt is toegekend in plaats van 15. Ingevolge Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte is echter sinds 1 januari 2015 de energie-index in plaats van een na 1 januari 2015 verkregen energielabel bepalend voor het aantal punten. Het door [eiser] overgelegde label is geregistreerd op 25 februari 2016, zodat geconcludeerd moet worden dat ingevolge het Besluit huurprijzen woonruimte alleen een energie-index het aantal punten kan bepalen. De energie-index kan, anders dan het label, met terugwerkende kracht per 1 februari 2016 worden vastgesteld en worden betrokken bij de puntentelling. Nu [eiser] het energielabel heeft aangevraagd en bij de Huurcommissie heeft overgelegd, wordt daarin aanleiding gezien om [eiser] in de gelegenheid te stellen om de energie-index per 1 februari 2016 over te leggen. De zaak zal daartoe worden aangehouden. [gedaagde] zal daarna in de gelegenheid worden gesteld om bij akte te reageren.

Vaststaat dat voor het gehuurde geen afzonderlijke WOZ-waarde is bepaald. Ingevolge het Besluit huurprijzen woonruimte dient het aantal punten wel op de afzonderlijke WOZ-waarde van het gehuurde te worden bepaald: “de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 40.480,-- (dit was tot 1 juli 2016 € 40.000,--)” . [eiser] heeft wel een taxatie van de marktwaarde van het gehuurde overgelegd, maar deze is door [gedaagde] betwist. Nu deze taxatie bovendien geen oordeel geeft over de WOZ-waarde op de peildatum, 1 februari 2016, heeft [eiser] onvoldoende gesteld om van een andere waarde uit te gaan dan van de minimumwaarde van € 40.000,--. Nu echter ingevolge artikel 16 lid c van de Wet waardering onroerende zaken de mogelijkheid bestaat om als nog een afzonderlijke WOZ-waarde op te vragen en [eiser] gelet op het door hem ingebrachte taxatierapport de afzonderlijke waarde wenst vast te stellen, wordt hij in de gelegenheid gesteld om als nog de afzonderlijke WOZ-waarde van het gehuurde per 1 februari 2016 te laten bepalen. Voor zover een WOZ-beschikking niet met terugwerkende kracht kan worden afgegeven, zal mogelijk op basis van de afgegeven beschikking met behulp van een deskundige de WOZ-waarde per peildatum kunnen worden bepaald. De zaak zal daartoe worden aangehouden. [gedaagde] zal daarna in de gelegenheid worden gesteld om bij akte te reageren.

14. Parkeerplaats

[eiser] stelt dat de huur van een parkeerplaats deel uit maakt van de huurovereenkomst. Dit wordt door [gedaagde] betwist.

Nu [eiser] niet heeft gesteld welke specifieke parkeerplaats aan [gedaagde] wordt verhuurd en in de schriftelijke huurovereenkomst hierover niets is bepaald, is de parkeerplaats onvoldoende bepaald om te kunnen concluderen dat ten aanzien daarvan een huurovereenkomst is gesloten. Dat dit niet zo is, blijkt ook wel uit de omstandigheid dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat de bewuste parkeerplaatsen voor het gehuurde steeds bezet zijn waardoor hij genoodzaakt is om zijn auto elders te parkeren.

De parkeerplaats kan dan ook voor de puntentelling geen rol spelen.

15. Gevolg van het bovenstaande is dat alle overige beslissingen worden aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 mei 2016 te 10:00 uur voor het indienen door [eiser] van een akte als bovenoverwogen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 april 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.