Hof 's-Hertogenbosch, 24-04-2018, nr. 200.197.944, 01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[de vennootschap 1] houdt zich bezig met de handel in en de exploitatie van onroerend goed. Met het oog op de realisering van bedrijfsruimte – door haar of door een aan haar gelieerde vennootschap – op kavel [kavelnummer] aan de Haven Zeven te [vestigingsplaats] , is tussen [de vennootschap 1] en [appellant] de afspraak gemaakt dat [appellant] potentiële huurders zou zoeken voor de nog te realiseren bedrijfsruimte.

[appellant] heeft daarop drie huurders voorgedragen te weten de [Grup] Grup gevestigd in [vestigingsplaats] (hierna: [Grup] ), [Verpakkingen] Verpakkingen B.V. gevestigd in [vestigingsplaats] (hierna: [Verpakkingen] ) en [de vennootschap 2] gevestigd in [vestigingsplaats] (hierna: [de vennootschap 2] ).

[de vennootschap 1] heeft, nadat zij van [appellant] de benodigde gegevens had ontvangen, huurovereenkomsten opgesteld en aan [appellant] gezonden. [appellant] heeft de huurovereenkomsten aan [de vennootschap 1] geretourneerd nadat deze waren voorzien van handtekeningen en parafen namens de hiervoor genoemde huurders.

In de huurovereenkomsten is vermeld dat deze zouden ingaan direct na de oplevering van de bedrijfsruimte. Volgens de huurovereenkomsten huurde [Grup] 1.940 m2 voor een huurprijs van € 167.106,- per jaar; [Verpakkingen] huurde 453 m2 voor een huurprijs van € 36.559,- per jaar en [de vennootschap 2] huurde 484 m2 voor een huurprijs van € 37.026,- per jaar. De ondertekening van de drie huurovereenkomsten heeft in de maanden februari en maart 2011 plaatsgevonden.

Tussen [appellant] als schuldeiser en [de vennootschap 1] als schuldenaar is vervolgens een overeenkomst van geldlening gesloten die schriftelijk is vastgelegd en door partijen op 30 en 31 mei 2011 is ondertekend.

De overeenkomst houdt onder meer het volgende in:

‘I. Preambule

(…)

b. Schuldeiser participeert en heeft zich voornamelijk toegelegd op het zoeken van huurders van voornoemde project t.w. kavel [kavelnummer] Haven Zeven te [vestigingsplaats] (hierna te noemen Project kavel [kavelnummer] ).

(…)

e. Schuldenaar heeft extra liquide middelen nodig ten behoeve van de realisatie en de financiering van het Project kavel [kavelnummer] .

f. Schuldeiser is bereid een bedrag ter grootte van vijftig duizend euro (€ 50.000,00) ter leen aan schuldenaar ter beschikking te stellen, zijnde de door schuldenaar te stellen extra zekerheid voor de Rabobank Amerstreek te [kantoorplaats] van vijftigduizend euro (€ 50.000,-) welke op een geblokkeerde spaarrekening gestort dient te worden als waarborg voor de te ontvangen huurpenningen en zal verpand worden aan de bank. (…).

g. De bepalingen en bedingen van de overeenkomst van geldlening, waaronder de rente en end-fee, leggen partijen bij dezen schriftelijk vast.

II. Overeenkomst van geldlening.

(…)

Artikel 1

Overeenkomst van geldlening

Schuldeiser verklaart ter leen te verstrekken aan de schuldenaar een bedrag groot vijftig duizend euro (€ 50.000,00)

(…)

Artikel 2

Rente

Over de hoofdsom (…) is schuldenaar aan de schuldeiser een rente van 7% verschuldigd. Welke per maand beschikbaar wordt gesteld.

(…)

Artikel 5

Opeisbaarheid lening

De hoofdsom of het restant daarvan is bovendien terstond en zonder enige ingebrekestelling opeisbaar in de volgende gevallen:

Hierna is de financiering voor de bouw van de bedrijfsruimte rond gekomen; de bouw van de bedrijfsruimte is gerealiseerd door de aan [de vennootschap 1] gelieerde vennootschap [Vastgoed II ] Vastgoed II B.V. (hierna: [Vastgoed II ] ).

Eind april 2012 was de bedrijfsruimte gereed voor oplevering aan de huurders. Nadat de huurders namens [de vennootschap 1] waren gesommeerd tot nakoming van de huurovereenkomsten, bleek dat van daadwerkelijke huurders geen sprake was.

[de vennootschap 1] is per oktober 2012 gestopt met de betaling van rente ingevolge de overeenkomst van geldlening; zij heeft zich jegens [appellant] beroepen op een opschortingsrecht.

[appellant] heeft [de vennootschap 1] gedagvaard voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda. Hij vorderde, samengevat, ontbinding althans ontbonden verklaring van de tussen partijen gesloten overeenkomst van geldlening en de veroordeling van [de vennootschap 1] tot betaling van de hoofdsom ad € 50.000,-, vermeerderd met de contractuele rente van 7% per jaar met kosten.

[de vennootschap 1] vorderde in reconventie, samengevat, primair een verklaring voor recht

dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, met veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de door [de vennootschap 1] als gevolg van de tekortkoming geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met rente, en subsidiair een verklaring voor recht dat [appellant] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de door [de vennootschap 1] als gevolg van de onrechtmatige daad wegens oplichting/bedrog geleden schade, met veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de door [de vennootschap 1] als gevolg van de onrechtmatige daad wegens oplichting/bedrog geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met rente, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft zich onbevoegd verklaard om van de vorderingen kennis te nemen en heeft de zaak verwezen naar de rechtbank Oost-Brabant locatie ’s-Hertogenbosch.

Laatstgenoemde rechtbank heeft bij eindvonnis van 13 april 2016 (hersteld bij vonnis d.d. 18 mei 2016) de vorderingen van [appellant] in conventie toegewezen en [de vennootschap 1] in de proceskosten veroordeeld. In reconventie heeft de rechtbank de primaire vordering van [de vennootschap 1] afgewezen; de subsidiaire vordering van [de vennootschap 1] is door de rechtbank toegewezen met veroordeling van [appellant] in de kosten in reconventie.

[appellant] kan zich niet verenigen met de beslissing van de rechtbank in reconventie voor zover daarbij de subsidiaire vordering van [de vennootschap 1] is toegewezen. Hij heeft één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [de vennootschap 1] met veroordeling van [de vennootschap 1] in de kosten in eerste aanleg in reconventie en in de kosten van het hoger beroep.

[de vennootschap 1] heeft incidenteel geappelleerd. Haar grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat zij niet gerechtigd was om op voet van artikel 6:52 BW haar verplichting tot rentebetaling op te schorten (grief 1) en tegen het oordeel van de rechtbank dat zij tekort geschoten zou zijn in de nakoming van de overeenkomst van geldlening (grief 2). Grief 3 is gericht tegen de proceskostenveroordeling in conventie. De vierde grief is gericht tegen het dictum in conventie; die grief heeft, naast de overige grieven, geen zelfstandige betekenis.

[de vennootschap 1] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank, voor zover gewezen in reconventie. In incidenteel appel heeft zij geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep voor zover gewezen in conventie en tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] . Zij heeft verder geconcludeerd tot veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties.

voorts in principaal hoger beroep

Het hof zal eerst de grief van [appellant] in het principaal appel beoordelen.

De rechtbank heeft aan haar oordeel dat [appellant] jegens [de vennootschap 1] onrechtmatig heeft gehandeld ten grondslag gelegd dat [appellant] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat hij bewust onjuiste huurovereenkomsten met [Grup] , [Verpakkingen] en [de vennootschap 2] heeft gepresenteerd en door bedrog (namelijk listige kunstgrepen) bij [de vennootschap 1] de bereidheid heeft opgewekt om het startsein voor de realisatie van de bedrijfsruimte te geven. De rechtbank overwoog dat [appellant] hiermee heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt en daarmee onrechtmatig. De rechtbank overwoog verder dat aannemelijk moet worden geacht dat [de vennootschap 1] als gevolg van het onrechtmatig handelen van [appellant] schade heeft geleden.

[appellant] acht dit oordeel van de rechtbank onjuist. Hij stelt dat zijn rol met betrekking tot het vinden van huurders beperkt is gebleven tot het voorstellen van mogelijke potentiële huurders en dat hij niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten. Verder stelt hij dat hem niet bekend was dat de huurders een onjuiste voorstelling van zaken hebben gegeven.

[appellant] heeft voorts aangevoerd dat [de vennootschap 1] geen schade heeft geleden omdat het niet [de vennootschap 1] is geweest die de bedrijfsruimte heeft gebouwd en zou gaan exploiteren, maar [Vastgoed II ] .

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

Partijen zijn het erover eens dat tussen hen de afspraak was gemaakt dat [appellant] aan [de vennootschap 1] potentiële huurders voor de nog te realiseren bedrijfsruimte in [vestigingsplaats] zou voordragen.

Vast staat verder, als onweersproken door [de vennootschap 1] gesteld, dat [appellant] bekend was met het feit dat het project pas financieel haalbaar zou zijn wanneer de units in de te realiseren bedrijfsruimte zouden zijn verhuurd.

De stelling van [appellant] dat zijn rol slechts beperkt is gebleven tot het voorstellen van mogelijke potentiële huurders en dat hij niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten, kan niet worden aanvaard. Immers: vast staat dat [appellant] als contactpersoon tussen [de vennootschap 1] en de voorgestelde huurders fungeerde. Dit volgt uit productie 2 bij CvA/CvE: deze productie bevat correspondentie tussen [de vennootschap 1] en [appellant] waarin [de vennootschap 1] aan [appellant] vraagt om nadere informatie omtrent [Grup] en waarin [appellant] aan [de vennootschap 1] de gevraagde informatie verschaft. De rol van [appellant] als contactpersoon blijkt verder uit het feit dat [appellant] , op verzoek van [de vennootschap 1] , heeft gezorgd voor de ondertekening en parafering van de huurovereenkomsten namens de voorgedragen huurders.

De producties 10, 11 en 13 bij CvA/CvE laten naar het oordeel van het hof geen andere conclusie toe dan dat het huurcontract met [Grup] valselijk is opgemaakt: [Grup] heeft nimmer de intentie gehad bedrijfsruimte in [vestigingsplaats] te huren en nóch [appellant] , nóch [medewerker van Grup] die namens [Grup] de huurovereenkomst zou hebben ondertekend, zijn bij [Grup] bekend.

Ditzelfde geldt voor [Verpakkingen] : uit de producties 18 en 19 bij CvA/CvE blijkt niet alleen dat [Verpakkingen] nimmer iets van doen heeft gehad met het huren van bedrijfsruimte in [vestigingsplaats] , maar bovendien zijn de gegevens die met betrekking tot [Verpakkingen] in de huurovereenkomst zijn vermeld onjuist: [Verpakkingen] is geen B.V. maar een VOF, verder zijn de vermelde btw- en paspoortnummers onjuist en klopt de handtekening onder het contract niet.

Met betrekking tot [de vennootschap 2] geldt dat die vennootschap onvindbaar is, ook voor de ingeschakelde deurwaarder.

Naar het oordeel van het hof moet [appellant] , gelet op de vaststaande feiten in deze zaak, op de hoogte zijn geweest van het feit dat de door hem aan [de vennootschap 1] gezonden huurcontracten géén betrekking hadden op daadwerkelijke huur. Door desondanks die huurcontracten aan [de vennootschap 1] te presenteren, wetende wat het belang van [de vennootschap 1] was bij verhuur van de units vóórdat de realisering van het project van start kon gaan, heeft [appellant] onrechtmatig jegens [de vennootschap 1] gehandeld.

De stelling van [appellant] dat de (subsidiaire) vordering van [de vennootschap 1] niet toewijsbaar is omdat niet zij maar [Vastgoed II ] de bouw en de exploitatie van de bedrijfsruimte ter hand heeft genomen zodat [de vennootschap 1] geen schade heeft geleden, kan evenmin worden aanvaard.

Op de eerste plaats is door [de vennootschap 1] onweersproken gesteld dat zij medeaandeelhouder is van [Vastgoed II ] zodat het financiële nadeel dat is ontstaan doordat er geen daadwerkelijke verhuur van de units bleek te bestaan, ook haar treft.

Op de tweede plaats is van belang dat blijkens de overgelegde huurcontracten [de vennootschap 1] de verhuurder was van de bedrijfsruimte. Ter comparitie bij de rechtbank is namens [de vennootschap 1] aangevoerd dat het weliswaar de bedoeling was dat – na realisatie van het project – de huur zou worden overgedragen aan [Vastgoed II ] , maar die overdracht heeft nimmer plaatsgevonden. De bedrijfsruimte is jarenlang van huuropbrengsten verstoken gebleven.

Al bij al is het hof, net als de rechtbank, van oordeel dat aannemelijk is dat [de vennootschap 1] als gevolg van het onrechtmatig handelen van [appellant] mogelijk schade heeft geleden. De rechtbank heeft dan ook terecht de subsidiaire vordering van [de vennootschap 1] toegewezen.

De conclusie is dat de grief van [appellant] tegen het vonnis van de rechtbank, gewezen in reconventie, faalt.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel.

voorts in incidenteel hoger beroep

De eerste grief van [de vennootschap 1] in incidenteel hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [de vennootschap 1] niet gerechtigd was haar verplichting tot rentebetaling ingevolge de met [appellant] gesloten overeenkomst van geldlening, op te schorten. De rechtbank baseerde deze beslissing op de overweging dat [de vennootschap 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen een wederkerige overeenkomst hebben gesloten inhoudende dat tegenover de verplichting van [de vennootschap 1] tot rentebetaling de verplichting van [appellant] stond om voor solvabele huurders zorg te dragen.

[de vennootschap 1] heeft in hoger beroep haar standpunt dat [appellant] zich jegens haar had verplicht om voor solvabele huurders zorg te dragen, laten varen. Zij baseert haar stelling dat zij gerechtigd is haar verplichting tot rentebetaling op te schorten niet langer – zoals in eerste aanleg – op de stelling dat [appellant] is tekortgeschoten in diens verplichting om voor solvabele huurders zorg te dragen, maar op de stelling dat [appellant] tekortschiet in het vergoeden van de schade die zij, [de vennootschap 1] , heeft geleden doordat [appellant] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, zoals hiervoor in het principaal appel is weergegeven. Zij baseert haar beroep op een opschortingsrecht thans (uitsluitend) op artikel 6:52 BW.

Tegen deze wijziging in hoger beroep is op zichzelf geen bezwaar gemaakt door [appellant] . Het hof zal bij de beoordeling uitgaan van de in hoger beroep gewijzigde stellingen van [de vennootschap 1] .

[appellant] heeft aangevoerd dat van een opschortingsrecht aan de zijde van [de vennootschap 1] geen sprake kan zijn omdat [de vennootschap 1] geen vordering op hem heeft; volgens [appellant] heeft hij niet onrechtmatig jegens [de vennootschap 1] gehandeld en heeft [de vennootschap 1] bovendien geen schade geleden. Hieromtrent overweegt het hof dat, zoals hiervoor in het principaal appel is overwogen, dit standpunt van [appellant] niet kan worden aanvaard. Dit betekent dat [de vennootschap 1] een vordering op [appellant] heeft, welke vordering opeisbaar is. Dat de omvang van die vordering thans nog niet bekend is, is hierbij niet van doorslaggevend belang.

[appellant] voert voorts aan dat de door [de vennootschap 1] gepretendeerde vordering uit onrechtmatige daad en de rentevordering van [appellant] ingevolge de tussen partijen gesloten overeenkomst van geldlening onvoldoende samenhang vertonen zodat ook om die reden van een opschortingsrecht aan de zijde van [de vennootschap 1] geen sprake kan zijn.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

Ingevolge artikel 6:52 BW is een schuldenaar (in dit geval: [de vennootschap 1] ) die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser (in dit geval: [appellant] ) bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen.

De eis dat er voldoende samenhang dient te bestaan tussen vordering en verbintenis moet worden aangemerkt als een toepassing van de algemene maatstaf zoals verwoord in artikel 6:2 BW, namelijk dat schuldeiser en schuldenaar zich jegens elkaar dienen te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.

In dit verband acht het hof van belang dat van de zijde van [de vennootschap 1] onweersproken is gesteld dat de bedrijfsruimte in [vestigingsplaats] alleen dán gerealiseerd kon worden indien vooraf huurders voor de units in de bedrijfsruimte zouden zijn gevonden aangezien pas dan externe financiering van het project mogelijk zou zijn. In zoverre waren de totstandkoming van de huurovereenkomsten en de financiering van het project onlosmakelijk met elkaar verbonden. Onderdeel van de financiering was de geldlening van € 50.000,- die door [appellant] aan [de vennootschap 1] werd verstrekt. Door [de vennootschap 1] is onweersproken gesteld dat de genoemde samenhang tussen de totstandkoming van de huurovereenkomsten en de financiering van het project bij [appellant] bekend was.

[de vennootschap 1] heeft er verder terecht op gewezen dat de hier bedoelde samenhang ook blijkt uit de inhoud van de tussen partijen gesloten overeenkomst van geldlening, in het bijzonder uit het bepaalde in de preambule onder f.

Het hof acht voor de beoordeling voorts van belang dat de opschorting door [de vennootschap 1] van haar verplichting tot rentebetaling betrekking heeft op een bedrag van € 3.500,- per jaar, terwijl de schade door leegstand als gevolg van het onrechtmatig handelen van [appellant] , uitgaande van de huurcontracten ten name van [Grup] . [Verpakkingen] en [de vennootschap 2] , € 240.691,- per jaar heeft bedragen, dit gedurende de periode van 1 mei 2012 tot 1 oktober 2016.

Op grond van het hiervoor overwogene is het hof van oordeel dat er tussen de vordering van [de vennootschap 1] op [appellant] en haar verplichting tot rentebetaling aan [appellant] voldoende samenhang bestaat om opschorting van haar betalingsverplichting te rechtvaardigen.

[appellant] heeft subsidiair aangevoerd dat het beroep van [de vennootschap 1] op opschorting in strijd met de redelijkheid en billijkheid is omdat – zo begrijpt het hof – ook [Vastgoed II ] een schadevordering op [appellant] pretendeert.

Dit standpunt kan naar het oordeel van het hof niet worden aanvaard. De enkele omstandigheid dat ook [Vastgoed II ] een vorderingsrecht op [appellant] pretendeert betekent nog niet dat [de vennootschap 1] geen beroep op haar opschortingsrecht zou kunnen doen.

Het voorgaande betekent dat de grieven van [de vennootschap 1] in het incidenteel appel slagen en dat het vonnis van de rechtbank, voor zover gewezen in conventie, niet in stand kan blijven. Het hof zal, opnieuw rechtdoende in conventie, de vorderingen van [appellant] afwijzen.

[appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie en in de kosten van het incidenteel appel.