Rb. Zeeland-West-Brabant, 28-09-2015, nr. C/02/303322 / KG RK 15-825

wonende te [woonplaats verweerder sub 1],

2. [verweerder sub 2],

wonende te [woonplaats verweerder sub2],

3. [verweerder sub 3],

wonende te [woonplaats verweerder sub 3],

4. ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS VAN WIE DE NAMEN NIET KUNNEN WORDEN ACHTERHAALD, WONENDE TE [adres 1],

wonende te [woonplaats verweerder sub 4],

5. EENIEDER, VOOR ZOVER GEEN HUURDER ALS BEDOELD IN ARTIKEL 3:264 LID 4 EN 8 BW, DIE ZICH BEVINDT IN HET PAND TE [adres 1],

wonende te [woonplaats verweerder sub 5],

verweerders,

niet verschenen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

2015,

- de mondelinge behandeling gehouden op 21 september 2015.

2. Het verzoek

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof tot het inroepen van het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 BW, alsmede tot ontruiming van het registergoed, t.w. het woonhuis met garage/berging en verdere aanhorigheden, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaats 1], plaatselijk bekend [adres 2], kadastraal bekend als gemeente [kadastrale gegevens], hierna aangeduid als “het onderpand”. Voorts strekt het verzoek tot machtiging voor het in beheer en onder zich nemen van voormeld onderpand als bedoeld in artikel 3:267 BW.

Bij aangetekend schrijven van 12 augustus 2015 alsmede per reguliere post heeft de griffier van de rechtbank verweerders in kennis gesteld van het gedane verzoek en de geplande zittingsdatum. De behandeling van het verzoekschrift heeft plaatsgevonden op maandag 21 september 2015. Ter gelegenheid van de behandeling van het verzoekschrift is namens verzoekster verschenen mr. L.C.A. van Bokhoven. Verweerders en belanghebbenden zijn, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen.

Huurbeding

Verzoekster heeft bij deurwaardersexploot van 9 juli 2015 aan verweerders sub 1 en 2 (hypotheekgevers) aangezegd dat tot openbare verkoop van het onderpand zal worden overgegaan op 12 november 2015. Verzoekster heeft bij deurwaardersexploot van 9 juli 2015 aan verweerders sub 3 en 4 aangezegd dat tot openbare verkoop zal worden overgegaan op 12 november 2015 en dat het huurbeding jegens verweerders sub 3 en 4 zal worden ingeroepen.

Namens verzoekster heeft mr. Van Bokhoven ter zitting gepersisteerd bij het verzoek. Op 24 juli 2015 is nog contact geweest met verweerders sub 1 en 2. Zij vroegen verzoekster om een specificatie van de vordering. Daarnaast hebben zij nagevraagd of na betaling van de achterstand de financiering niet zal worden stopgezet. Verzoekster heeft hierop gereageerd door aan te geven dat hen de mogelijkheid wordt geboden om uiterlijk 31 juli 2015 de achterstand te betalen. Deze betaling is echter niet gedaan, waarop verzoekster het verzoekschrift tot inroepen van het huur- beheers- en ontruimingsbeding bij de rechtbank heeft ingediend.

In de hypotheekakte tussen verzoekster en verweerders sub 1 en 2 is uitdrukkelijk een huurbeding opgenomen. Verzoekster is wettelijk verplicht om een beroep te doen op het huurbeding, tenzij (onder meer) er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er op het moment van de bekendmaking/publicatie van de veiling géén personen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het onderpand. Verweerder sub 3, het meerderjarige kind van verweerders sub 1 en 2, is door verzoeksters als huurder aangemerkt omdat de mogelijkheid bestaat dat hij bijdraagt in de woonlasten en aanspraak kan maken op een verhuurverhouding. Zekerheidshalve doet verzoekster een beroep op het huurbeding, nu verzoekster niet kan uitsluiten dat er huurders zijn die (een deel van) het onderpand huren.

Voor zover het verzoek strekt tot het inroepen van het huurbeding jegens verweerders sub 3 en 4 overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat verzoekster voornemens is over te gaan tot uitwinning van het hypotheekrecht. Een en ander blijkt eveneens uit het deurwaardersexploot van 9 juli 2015, waarbij verzoekster aan verweerders sub 1 en sub 2 heeft aangezegd tot openbare verkoop van de onroerende zaak over te gaan op 12 november 2015. Gelet hierop wenst verzoekster het huurbeding, zoals bedoeld in artikel 3:264 leden 5 en 6 BW en zoals opgenomen in de tussen verzoekster en verweerders sub 1 en 2 opgestelde hypotheekakte van 9 juli 2008 in te roepen tegen verweerders sub 3 en 4, zijnde de (onbekende) huurders van de onroerende zaak.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat ten aanzien van het huurbeding aan de wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek voldaan. Verzoekster kan niet uitsluiten dat de woning wordt verhuurd. Op grond van het overgelegde taxatierapport is niet gebleken dat ook met instandhouding van een huurovereenkomst, ten behoeve van verzoekster die het onderhavige beding heeft gemaakt, een voldoende opbrengst van de te executeren onroerende zaak zal worden verkregen.

Ten aanzien van verweerder sub 3 merkt de voorzieningenrechter op dat uit de gegevens van de basisregistratie personen blijkt dat hij een (net) meerderjarige, inwonende zoon van verweerders sub 1 en 2 is, die sinds zijn geboorte bij zijn ouders op het onderpand staat ingeschreven. Dat verweerder sub 3 huurder is in de zin van artikel 3:264 BW ligt niet voor de hand en is niet nader onderbouwd, maar kan evenwel ook niet worden uitgesloten.

Ook aan de overige wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan. Gelet op het voorgaande zal het verzoek worden toegewezen, waarbij aan verweerders sub 4 een ontruimingstermijn van 3 dagen na betekening van deze beschikking zal worden gegund en ten aanzien van verweerder sub 3 zal worden bepaald dat hij gelijk aan het moment dat verweerders sub 1 en 2 de woning zal moeten verlaten, de woning zal moeten verlaten.

Beheers- en ontruimingsbeding

Namens verzoekster heeft mr. Van Bokhoven ter zitting gepersisteerd bij het verzoek. Doordat enkel een geveltaxatie heeft plaatsgevonden, omdat hypotheekgevers geen medewerking hebben verleend aan een inpandige taxatie, is het verzoekster niet bekend in welke staat het pand zich bevindt. Verweerders hebben ook geen contact meer opgenomen met verzoekster. De mededeling in het verzoekschrift dat verweerders sub 1 en 2 niet hebben meegewerkt aan bezichtigingen is onjuist. Vermoed wordt dat zij niet zullen meewerken aan bezichtigingen, nu zij geen medewerking hebben verleend aan een taxatie. Wanneer de onroerende zaak kan worden bezichtigd door potentiële kopers zal de veiling van de onroerende zaak ook voor particuliere kopers interessant worden. Verzoekster wenst daarnaast het pand verkoop klaar te kunnen maken.

De voorzieningenrechter stelt (opnieuw) voorop dat verzoekster voornemens is over te gaan tot uitwinning van haar hypotheekrecht. Een en ander blijkt eveneens uit het deurwaardersexploot van 9 juli 2015, waarbij verzoekster aan verweerders sub 1 en sub 2 heeft aangezegd tot openbare verkoop van de onroerende zaak over te gaan op 12 november 2015. Met het oog op deze openbare verkoop wenst verzoekster het registergoed thans in beheer en onder zich te nemen als bedoeld in artikel 3:267 lid 1 en lid 2 BW en zoals weergegeven in de tussen verzoekster en verweerders sub 1 en sub 2 overeengekomen hypotheekakte.

Ten aanzien van de verzochte inbeheerneming overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Het enkele feit dat een hypotheekgever in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van de betalingsverplichtingen rechtvaardigt niet zonder meer een beroep op het beheersbeding. Er moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden die een vergaande maatregel als inbeheerneming van de onroerende zaak

rechtvaardigen. Denkbaar is bijvoorbeeld dat de hypotheekgever het onderpand onbeheerd heeft achtergelaten en/of dat er gevaar bestaat voor waardedaling van het onderpand wegens verwaarlozing. Het doel van het beheersbeding is immers het zeker stellen van de waarde van het onderpand voor de hypotheekhouder.

Het beroep van verzoekster tot inbeheerneming van de onroerende zaak is enkel gegrond op het feit dat geen inpandige taxatie heeft plaatsgevonden, zodat verzoekster onbekend is met de staat van onderhoud. De taxatie die heeft plaatsgevonden biedt geen aanknopingspunten dat beheersmaatregelen getroffen moeten worden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft verzoekster dan ook onvoldoende onderbouwd dat er een gevaar voor waardedaling van het pand bestaat. Het verzoek wordt afgewezen.

Ten aanzien van het verzoek tot het onder zich nemen, alsook het verzoek tot

ontruiming van de onroerende zaak overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Ingevolge artikel 3:267 lid 2 BW kan de hypotheekhouder in de hypotheekakte uitdrukkelijk bedingen dat hij bevoegd is het onderpand onder zich te nemen, indien zulks met het oog op de executie is vereist (ontruimingsbeding). In het woord ‘vereist’ van artikel 3:267 lid 2 BW ligt besloten dat, ook indien de fase van uitwinning reeds is ingetreden, er voorts dringende redenen voor de hypotheekhouder aanwezig moeten zijn om de hypotheekgever diens gebruiksrecht op een eerder tijdstip te ontnemen dan waarop het normaal gesproken eindigt, dat wil zeggen op het tijdstip waarop de hypotheekgever zijn eigendomsrecht verliest bij levering van het onderpand aan de koper ter uitvoering van de eenmaal verrichte executieverkoop (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 11 december 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BC2074). Er kan sprake zijn van dringende redenen als een hypotheekgever onvoldoende medewerking verleent aan de executie of deze zelfs tegenwerkt. Voor de uitoefening van deze bevoegdheid is voorafgaande rechterlijke machtiging vereist.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat verzoekster onvoldoende heeft gesteld dat er thans dringende redenen zijn om verweerders sub 1 en sub 2 het gebruiksrecht op een eerder tijdstip te ontnemen dan waarop het normaal gesproken eindigt. Dat verweerders sub 1 en sub 2 niet mee zullen werken aan bezichtigingen, is enkel een vermoeden dat bovendien niet is onderbouwd. Daarbij merkt de voorzieningenrechter op dat bezichtigingen op grond van artikel 3:267a BW ook kunnen worden gerealiseerd zonder dat verzoekster het onderpand onder zich neemt. Het verzoek wordt afgewezen.

Proceskosten

De voorzieningenrechter acht geen termen aanwezig om verweerders met toepassing van artikel 289 Rv in de proceskosten te veroordelen.

De voorzieningenrechter

verleent verlof aan verzoekster om het huurbeding in te roepen tegen verweerders sub 3 en 4,

veroordeelt verweerders sub 3 en 4 om de registergoed, het woonhuis met garage/berging en verdere aanhorigheden, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaats 2], plaatselijk bekend [adres 3], kadastraal bekend als gemeente [kadastrale gegevens], te ontruimen met al de hunnen en al het hunne en om dat pand met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen,

bepaalt dat gedurende een termijn van 3 dagen na de betekening van de beschikking aan verweerders sub 4 niet ontruimd mag worden,

bepaalt dat verweerster sub 3 niet ontruimd mag worden gedurende de periode dat verweerders sub 1 en 2 gerechtigd zijn in de voornoemde onroerende zaak te verblijven en niet eerder ontruimd mag worden dan 3 dagen na betekening van deze beschikking,

verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het anders of meer verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2015.1.