Rb. Gelderland, 08-07-2015, nr. 284755

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

bijgestaan door A.P. Bouw te Barneveld.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11

- de mondelinge behandeling

- de pleitnota van [eiser] met productie 12

- de door [eiser] overgelegde plattegrond van camping en bungalowpark [naam van bungalowpark] en een foto waarop twee auto’s met Pools kenteken zichtbaar zijn die geparkeerd staan

- de pleitnota van [gedaagde] met producties 1 tot en met 6.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiser] is eigenaar van camping en bungalowpark [naam van bungalowpark] te [woonplaats] . Hij heeft een aantal percelen in eigendom, onder meer het perceel gelegen aan de [eiser] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie I, nummer 4965. Dit perceel is onderverdeeld in kavels.

Bij akte van levering van 12 oktober 2006 (hierna: de akte) hebben [gedaagde] kavel nummer 236 tot en met 26 augustus 2023 in erfpacht verkregen van de voormalige erfpachters, [erfpachter] en [erfpachter 2] . Op het betreffende kavel is een recreatiebungalow met aanbehoren aanwezig.

De akte vermeldt onder meer:

CANON EN INDEXERING

1. De erfpachter is jaarlijks een canon verschuldigd groot tweeduizend gulden

(ƒ 2.000,--)

BETALING VAN DE CANON

De canon dient uiterlijk op één maart van ieder jaar te worden voldaan. Deze termijn heeft ingebrekestellende kracht.

BESTEMMING; GEBRUIK

1. De erfpachter is verplicht het in erfpacht uitgegeven perceel te bestemmen voor

het daarop doen aanbrengen en houden van één recreatiebungalow

overeenkomstig een door de eigenaar goedgekeurd model.

4. De erfpachter zal de grond en de daarop staande recreatiebungalow in goede

staan moeten onderhouden.

5. Permanente bewoning van de recreatiebungalow is niet toegestaan tenzij

hiervoor schriftelijke toestemming van de eigenaar en ontheffing van

overheidswege is verleend.

REGLEMENT

In verband met de bedoelde bestemming van de zaak, welke zaak één der kavels vormt van het bungalowpark […] en ter regeling en handhaving van de orde en rust gelden de volgende door de eigenaar gemaakte bepalingen, hierna te noemen: het reglement:

I. Het is de erfpachter en/of diens huisgenoten en bezoeker(s) verboden:

a. Het produceren of het doen produceren van enig geluid en/of handelingen (waaronder begrepen de beoefening van voetbalsport of een ander ruw balspel) te doen of te doen plaatsvinden in of rond de woning op een zodanige wijze, dat één en ander hinderlijk is voor de bewoners van de opstallen van de andere in erfpacht uitgegeven kavels;

II. De erfpachter is verplicht:

a.1. voor bezoekers, die geen huisgenoten en/of gezinsleden zijn en die gedurende de periode vanaf één april tot één september van elk jaar tijdens zijn afwezigheid of bij afwezigheid van zijn huisgenoten en/of gezinsleden in de woning overnachten, aan de eigenaar of diens gemachtigde een vergoeding te betalen;

a.2. de hiervoor omschreven overnachting vooraf tijdens kantooruren te melden aan de eigenaar of diens gemachtigde onder opgave van het aantal overnachtingen;

a.3. de hiervoor onder a.1. bedoelde bezoekers op te leggen zich te onderwerpen aan het reglement;

b. de auto te parkeren op de daarvoor aangebrachte parkeerplaatsen;

c. te doen zorgdragen, dat de auto’s van bezoekers buiten het terrein worden geparkeerd.

III. Bij overtreding van één der hiervoor sub I.a tot en met k. genoemde bepalingen verbeurt de erfpachter ten behoeve van de eigenaar, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, een onmiddellijk opeisbare boete van vijftig gulden (ƒ 50,--) per overtreding en per dag voor elke dag dat de verboden toestand voortduurt.

ONDERERFPACHT

De erfpachter is niet bevoegd de zaak geheel of ten dele in ondererfpacht te geven.

VERHUUR OF VERPACHTING

De erfpachter is niet bevoegd de zaak te verhuren of te verpachten.

BOETEBEPALING

1. Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de erfpacht, verbeurt de erfpachter casu quo de eigenaar, na ingebrekestelling en na verloop van de daarin gestelde termijn, ten behoeve van de eigenaar respectievelijk de erfpachter een onmiddellijk opeisbare boete van vijfentwintigduizend gulden (ƒ 25.000,--).

[gedaagde] verhuren de recreatiebungalow sinds enige jaren voor afwisselend korte en langere duur aan anderen dan [gedaagde] Deze huurders zijn Pools sprekende seizoenarbeiders. [eiser] heeft voor permanente bewoning van de bungalow geen toestemming gegeven en de in de bungalow verblijvende huurders zijn ook niet als logés aangemeld bij [eiser] .

Bij factuur van 7 januari 2013 heeft [eiser] aan [gedaagde] de nog te betalen canon over 2013 (ad € 370,68) in rekening gebracht.

Bij factuur van 1 november 2013 is over de periode van 1 april 2013 tot 1 september 2013 logégeld voor 4 logés in rekening gebracht ad € 642,60.

Bij factuur van 15 oktober 2014 is over de periode van 1 april 2014 tot 1 september 2014 logégeld voor vier logés in rekening gebracht ad € 642,60.

Bij factuur van 18 december 2014 is het nog openstaande deel van de canon over 2015 ad € 500,00 in rekening gebracht.

Bij facturen van 18 maart 2015 heeft [eiser] nogmaals betaling verzocht van de nog te betalen canon over 2013 (€ 370,68), van het logégeld van 2014 (€ 642,60) en de nog niet betaalde canon over 2015 (€ 500,00).

[gedaagde] hebben de facturen niet voldaan.

Bij e-mailberichten van 5 april 2013 en 18 april 2013 en bij brief van 16 oktober 2014 heeft [eiser] [gedaagde] bericht dat hun huurders overlast veroorzaken en dat verhuur en verpacht van de bungalow slechts is toegestaan met toestemming van de eigenaar. [gedaagde] hebben de verhuur van de bungalow niet gestaakt.

Bij brief van 27 maart 2015 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om aan hun financiële verplichtingen tot betaling van de canon en het logégeld te voldoen en hen erop gewezen dat zij met de verhuur van de recreatiebungalow aan Poolse werknemers inbreuk maken op de akte. Ook is de onmiddellijk opeisbare boete van ƒ 25.000,00 (€ 11.344,51) die in de akte is opgenomen in deze brief aangezegd. Bij brief van 4 juni 2015 heeft [eiser] [gedaagde] nogmaals een termijn gegund om na te komen. [gedaagde] hebben aan de brieven geen gehoor gegeven.

[eiser] vordert na herformulering van zijn eis sub I ter zitting – samengevat – dat [gedaagde] hoofdelijk worden veroordeeld tot:

I. nakoming van de akte door op kavel nummer 236 binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en ontruimd te houden alle andere personen dan [gedaagde] zelf en alle aanwezige roerende zaken,

primair: met machtiging aan [eiser] om de ontruiming zonodig zelf uit te voeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie,

subsidiair: op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoen;

II. het binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, gebruiken van de recreatiebungalow op kavel nummer 236 overeenkomstig haar bestemming door te handelen en na te laten overeenkomstig de akte en de recreatiebungalow in goede staat te onderhouden, op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoen;

III. het binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis betalen van:

a. een bedrag van € 2.155,88, enerzijds betreffende niet betaalde canon van € 870,68 (€ 370,68 over het jaar 2013 + € 500,00 over het jaar 2015) en anderzijds betreffende niet betaald logégeld van € 1.285,20 (2 x € 642,60, over de jaren 2013 en 2014), te vermeerderen met de wettelijke rente over de verscheidene bedragen vanaf de dag waarop het verzuim is ingetreden tot aan de dag der algehele voldoening;

b. 2% van de verschuldigde canon of het niet betaalde gedeelte daarvan voor elke maand dat betaling later geschiedt dan is overeengekomen;

c. een bedrag van € 11.344,51, betreffende de op grond van de akte onmiddellijk opeisbare boete;

d. een bedrag van € 22,69 per overtreding en per dag voor elke dag dat de verboden toestand voortduurt, voortvloeiend uit de akte, te rekenen vanaf 5 april 2013;

IV. betaling van:

a. de kosten van de procedure en de wettelijke rente over die kosten vanaf de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

b. de nakosten ten bedrage van € 131,00, dan wel indien betekening plaatsvindt, van € 199,00.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd met de akte handelen door hun recreatiebungalow permanent te laten bewonen door Poolse seizoenarbeiders. Verhuur is niet toegestaan en toestemming om de bungalow permanent te bewonen ontbreekt terwijl ook ontheffing van overheidswege voor permanente bewoning niet aanwezig is. De huurders veroorzaken in strijd met het in de akte neergelegde reglement ook veel overlast voor de overige bewoners van recreatiebungalows. De overlast bestaat met name uit geluidsoverlast, het achterlaten van vuilnis en het parkeren van meerdere voertuigen bij de bungalow en op de parkeerplaats van de camping. Voorts hebben [gedaagde] de canon over 2013 en 2015 gedeeltelijk onbetaald gelaten en hebben zij verzuimd om te melden dat in hun bungalow anderen verbleven dan [gedaagde] en om voor die bezoekers logégeld te betalen. Zowel de verplichting tot betaling van de canon als tot betaling van het logégeld vloeit voort uit de akte, zodat [gedaagde] zijn gehouden daaraan te voldoen, zelfs indien in het geheel geen factuur zou worden gestuurd. Op grond van de door [gedaagde] gemaakte inbreuk op de akte is bovendien een onmiddellijk opeisbare boete van ƒ 25.000,00 (€ 11.344,51) verbeurd en daarnaast een bedrag per overtreding per dag.

[gedaagde] hebben als verweer aangevoerd dat de vordering van [eiser] niet spoedeisend is omdat de recreatiebungalow al jaren wordt verhuurd aan Poolse seizoenarbeiders en niet is gebleken waarom dat per direct beëindigd dient te worden. Bovendien is geen sprake van permanente bewoning van de bungalow omdat de bewoners telkens van samenstelling wisselen en wordt betwist dat de huurders overlast veroorzaken. De vordering dient op dat punt te worden afgewezen volgens [gedaagde] Ten aanzien van de geldvorderingen hebben [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat zij voor betaling van de canon van 2013 twee facturen hebben ontvangen. De vader van [eiser] heeft een bedrag van € 3.032,16 gefactureerd en [eiser] heeft een bedrag van € 3.402,84 in rekening gebracht. Nu [gedaagde] de eerste factuur hebben voldaan staat geen vordering meer open volgens [gedaagde] Het is juist dat [gedaagde] vervolgens van de canon over 2015 een bedrag van € 500,00 hebben ingehouden, maar dat was omdat de kwestie over de canon van 2013 nog steeds niet is opgelost.

Ten aanzien van het gevorderde logégeld stellen [gedaagde] dat zij de door [eiser] overgelegde facturen niet hebben ontvangen, zodat de vordering op dat onderdeel niet kan worden toegewezen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het spoedeisend belang bij de vorderingen sub I en II volgt voldoende uit de stellingen van [eiser] . De omstandigheid dat [gedaagde] de recreatiebungalow al een aantal jaren verhuren en dat zij stellen na april 2013 zelf geen meldingen te hebben ontvangen van overlast door medebewoners doet daaraan niet af. Tijdens de terechtzitting is immers gebleken dat 17 medebewoners van [naam van bungalowpark] in mei 2015 een petitie hebben ondertekend waaruit – samengevat – blijkt dat de medebewoners overlast ervaren van de Poolse seizoenarbeiders waardoor het onmogelijk is om ontspannen te recreëren op de camping. Ten gevolge van die situatie heeft de familie Vlijs hun bungalow verkocht en biedt een andere directe buurman zijn bungalow thans te koop aan. Gelet op deze omstandigheden is het spoedeisend karakter van de vordering van [eiser] gegeven.

Bij de beoordeling van het geschil is de tekst van de akte bepalend. In dat verband geldt dat de akte onder lid 5 van het kopje “bestemming; gebruik” bepaalt dat permanente bewoning van de recreatiebungalow niet is toegestaan, tenzij de eigenaar daarvoor schriftelijke toestemming heeft verleend en ontheffing van overheidswege is verleend.

Ter terechtzitting is komen vast te staan dat [gedaagde] de recreatiebungalow al een aantal jaren continue verhuurt aan Poolse seizoenarbeiders. Voor zover [gedaagde] hebben aangevoerd dat geen sprake is van permanente bewoning omdat de samenstelling van de bewoners geregeld verandert, gaat de voorzieningenrechter aan dat standpunt voorbij. Vast staat immers dat de bungalow permanent is verhuurd aan anderen dan [gedaagde] terwijl de huurders niet in de bungalow verblijven voor recreatieve doeleinden, maar een werkend bestaan leiden.

Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat [gedaagde] ervan blijk hebben gegeven dat zij zelf geen zicht hebben op de samenstelling van de bewoners van hun bungalow. Ter zitting hebben zij beweerd dat er slechts vier Polen, twee stellen, in de bungalow verblijven, maar dit stemt helemaal niet overeen met de beschreven ervaringen van de omwonenden, de gefotografeerde hoeveelheid afval, fietsen en emballage en het opgegeven aantal regelmatig aldaar geparkeerde Poolse auto’s. [gedaagde] hebben desgevraagd ook geen namen kunnen opgeven van hun huurders.

Nog daargelaten dat in beginsel volgens de akte de verhuur van de bungalow in het geheel niet is toegestaan, is in elk geval duidelijk dat permanente bewoning en ander dan recreatief gebruik zonder toestemming van [eiser] verboden is, terwijl vast staat dat [eiser] geen toestemming heeft gegeven en ook de gemeente de vereiste ontheffing niet heeft verleend.

Daarbij komt dat onvoldoende gemotiveerd is betwist dat de huurders van [gedaagde] overlast veroorzaken door het produceren van veel geluid en het achterlaten van onder meer vuilnis en het parkeren van meerdere auto’s. Daarmee hebben [gedaagde] in strijd met de akte er geen zorg voor gedragen dat aanwezige bezoekers zich aan het geldende reglement houden, dat onder meer voorschriften geeft over het produceren van geluid, de staat van de bungalows en het parkeren van voertuigen.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het gebruik van de recreatiebungalow op de wijze zoals [gedaagde] thans doen is aan te merken als een gebruik dat contractueel is verboden. Dat gebruik dient beëindigd te worden. Voor zover [gedaagde] hebben aangevoerd dat zij de huurpenningen nodig hebben om hun dubbele vaste lasten van twee woningen te voldoen geldt dat deze omstandigheid in de risicosfeer van [gedaagde] ligt en niet aan [eiser] kan worden tegengeworpen.

Het voorgaande brengt met zich dat het gevorderde onder I zal worden toegewezen in voege als na te melden. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] mogelijk problemen zullen ondervinden met de opzegging van de door hen overeengekomen huurcontracten acht de voorzieningenrechter onvoldoende om een langere ontruimingstermijn te bepalen dan is gevorderd. Wanneer [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoen, kan [eiser] de ontruiming bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie, hetgeen hij onder I primair vordert. Bij toewijzing van het primair gevorderde komt de rechter niet meer toe aan de subsidiaire vordering, in dit geval de oplegging van een dwangsom.

Ook het onder II gevorderde zal worden toegewezen, met dien verstande dat [eiser] geacht kan worden bedoeld te hebben dat [gedaagde] zullen worden verplicht vanaf twee dagen na betekening van het vonnis aan het in de akte voorgeschreven gebruik te voldoen in plaats van binnen twee dagen na betekening. Aan deze veroordeling zal een dwangsom worden gekoppeld van € 2.500,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] niet aan die veroordeling voldoen, met een maximum van € 100.000,00.

Voor het overige heeft [eiser] betaling van geldbedragen gevorderd. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

[eiser] heeft onder III sub a gevorderd betaling van het gedeelte van de canon over 2013 en 2015 dat [gedaagde] niet hebben voldaan en betaling van onbetaald gelaten logégeld. [gedaagde] hebben de vordering van [eiser] zowel ten aanzien van betaling van de canon als ten aanzien van betaling van het logégeld gemotiveerd betwist, waardoor de vordering van [eiser] op dit punt onvoldoende aannemelijk is geworden om in kort geding te worden beslist. Nader onderzoek naar de facturen en/of de hoogte van de verschuldigde canon en het logégeld zal in deze moeten uitwijzen of [gedaagde] in dat verband nog een bedrag aan [eiser] moeten betalen. De vordering van [eiser] zal in zoverre worden afgewezen. Gelet daarop is ook de onder III sub b gevorderde boete van 2% over de canon niet voor toewijzing vatbaar.

Onder III sub c heeft [eiser] betaling gevorderd van de onmiddellijk opeisbare boete die een erfpachter op grond van de op p. 12 van de akte onder 1. opgenomen boetebepaling verbeurt bij niet nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit de erfpacht.

Vast is komen te staan dat [gedaagde] de recreatiebungalow in strijd met de akte hebben verhuurd en zonder toestemming van [eiser] en ontheffing van de gemeente permanent hebben laten bewonen waarbij bovendien overlast wordt veroorzaakt voor medebewoners hetgeen in strijd is met het regelement dat geldt op camping en bungalowpark [naam van bungalowpark] . De boete is [gedaagde] reeds bij brief van 27 maart 2015 aangezegd. Niet betwist is dat [gedaagde] de in de akte opgenomen onmiddellijk opeisbare boete aan [eiser] verschuldigd zijn. De vordering van [eiser] is daarmee voldoende aannemelijk geworden. De feitelijke situatie op de camping maakt bovendien dat uit onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl is gesteld noch gebleken dat sprake is van een reëel restitutierisico. Het gevorderde is op dit punt daarom toewijsbaar.

[eiser] vordert onder III sub d ten slotte nog een bedrag van € 22,69 per overtreding en per dag dat de verboden toestand voortduurt. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om die vordering af te wijzen nu reeds een hogere dwangsom is opgelegd aan [gedaagde]

[gedaagde] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 98,13

- griffierecht 285,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.199,13

De voorzieningenrechter

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis hun recreatiewoning gelegen op kavelnummer 236 van camping en bungalowpark [naam van bungalowpark] aan de [eiser] te [woonplaats] te ontruimen en vervolgens ontruimd te houden voor zover dit betreft alle andere personen dan [gedaagde] zelf en alle aanwezige roerende zaken,

machtigt [eiser] om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien [gedaagde] in gebreke blijven aan het onder 5.1. van dit vonnis bepaalde te voldoen,

gebiedt [gedaagde] om vanaf twee dagen na betekening van dit vonnis de recreatiebungalow gelegen op kavelnummer 236 van camping en bungalowpark [naam van bungalowpark] aan de [eiser] te [woonplaats] te gebruiken overeenkomstig haar bestemming door te handelen en na te laten overeenkomstig de akte en de recreatiebungalow in goede staat te onderhouden,

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander tot het bedrag van die betaling zal zijn bevrijd, om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.3. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander tot het bedrag van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser] van een bedrag van

€ 11.344,51,

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander tot het bedrag van die betaling zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.199,13, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander tot het bedrag van die betaling zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2015.

Coll: LV