Hof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2024, nr. 21/1818

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 20 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 282.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 17 december 2021 een aanvulling op het hogerberoepschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord P.J.T. Loijen en mr. H. Vloet namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

De woning is een in 1960 gebouwde rijwoning met een inhoud van 304 m³ en een grondkavel van 160 m². De woning beschikt over één dakkapel en een berging van 19 m³.

De (gemachtigde van) belanghebbende heeft op 9 april 2020 bezwaar ingediend tegen de onder 1.1. genoemde beschikking en aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover relevant, het volgende verzoek opgenomen:

‘Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen.

Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Ook verzoek ik u het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, te verstrekken inclusief de onderbouwing van het door u gehanteerde indexeringspercentage. Mocht u in de uitspraak op bezwaar de waarde van het onderhavige object aan de hand van andere referentiepanden dan op het door u verstrekte taxatieverslag onderbouwen dan verzoek ik u in de uitspraak op bezwaar bovenstaande punten van de andere referentiepanden te verstrekken.’

De heffingsambtenaar heeft het taxatieverslag van de woning aan belanghebbende verstrekt. Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de inhoud en de oppervlakte van de woning en van drie vergelijkingsobjecten.

In het dossier bevinden zich voorts afdrukken van taxatiekaarten van de woning en van de vergelijkingsobjecten die op het onder 2.3. genoemde taxatieverslag staan vermeld. De taxatiekaarten - door de heffingsambtenaar op 12 juni 2020 aan (de gemachtigde van) belanghebbende toegestuurd - bevatten onder meer een weergave van primaire, zoals bouwjaar, woningtype, inhoud en oppervlakte, en secundaire objectkenmerken van de woning, zoals liggings-, voorzieningen-, kwaliteits-, doelmatigheids- en onderhoudsniveau van het object op de taxatiekaart. De objecten zijn in de taxatiekaart uitgesplitst op onderdelen (woning, grondkavel en bijgebouwen). Ieder onderdeel heeft een onderdeelwaarde en prijs per m³ of m². De waarde van de grondkavel wordt onderbouwd met een grondstaffel.

In het beroepschrift in eerste aanleg voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar niet aan zijn informatieplicht heeft voldaan en dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. Tegen de hoogte van de beschikte waarde heeft belanghebbende meerdere beroepsgronden aangevoerd, namelijk: dat het vergelijkingsobject [adres1] 1 een lagere waardering onderbouwt, dat ten onrechte de achter de woning liggende brandgang is meegenomen in de waardering en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau en de onderhoudsstaat van de woning. Voorts brengt belanghebbende [adres1] 26 als alternatief vergelijkingsobject in, waaruit volgens belanghebbende blijkt dat de beschikte waarde te hoog is.

Op 14 oktober 2021 heeft de zitting bij de Rechtbank plaatsgevonden. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dat hij met het verstrekken van de taxatiekaarten (zie 2.4.) in overeenstemming met artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft gehandeld. De Rechtbank weegt in haar oordeel met betrekking tot artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ mee dat de heffingsambtenaar voor de hoorzitting – tevergeefs - bij de gemachtigde van belanghebbende is nagegaan of er dossierstukken ontbraken. Over het door belanghebbende gedane verzoek tot onderbouwing van de indexeringspercentages oordeelt de Rechtbank dat een dergelijke onderbouwing niet bestaat.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 246.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar zijn toezendverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden na een in de bezwaarfase gedaan verzoek om gegevensverstrekking.

Waarde van de woning

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1.Bij de beoordeling van de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast.2.Dit houdt in dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd.3.De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.4.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport en de taxatiematrix die hij in de beroepsfase heeft laten opmaken. Dit rapport en de matrix zijn gedagtekend 19 februari 2021 en opgemaakt door [naam3] . In het taxatierapport is de woning per 1 januari 2019 gewaardeerd op € 290.556. In de matrix zijn drie vergelijkingsobjecten opgenomen, de gegevens in de matrix luiden als volgt:

Gezien het soort object, de locatie, de bouwperiode, de inhoud, de kavelgrootte en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de betreffende referentiewoningen, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen, waaronder met de omstandigheid dat de tweede referentiewoning een hoekwoning betreft met vergelijkbare wooninhoud en overeenkomstige secundaire objectkenmerken door een verschil in woningwaarde van € 71 p/m³ in aanmerking te nemen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het rapport en de matrix, tezamen met de daarop gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Wat belanghebbende daartegen aanvoert doet niet aan dit oordeel af.

Wooninhoud vergelijkingsobjecten

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij het vergelijkingsobject [adres2] 17 van een te kleine wooninhoud is uitgegaan. Volgens belanghebbende blijkt uit verkoopinformatie en de applicatie Woningweter dat de wooninhoud van dit vergelijkingsobject tussen 340 m³ en 346 m³ ligt.

De heffingsambtenaar verwijst naar de bouwvergunning van [adres2] 17, waaruit volgt dat de totale wooninhoud van dit object 323 m³ is. Uit die bouwvergunning blijkt dat in de totale wooninhoud een kelder van 48 m³ is meegenomen. Volgens de heffingsambtenaar is bij het vergelijkingsobject [adres1] 1 sprake van een soortgelijke situatie. De totale wooninhoud van dit object is 310 m³, waarvan 55 m³ zolderruimte die enkel per vlizotrap te betreden is.

Het Hof oordeelt als volgt. Uit het verweerschrift en de bijgevoegde bouwvergunning volgt dat de heffingsambtenaar van de vergelijkingsobjecten [adres2] 17 en [adres1] 1 de totale inhoud juist heeft vastgesteld, maar daarin geen onderscheid tussen woon-, zolder- en kelderruimtes heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft een rekenblad aan het verweerschrift gehecht, waaruit volgt dat de prijs per eenheid van een kelder- en zolderruimte normaliter op 50% respectievelijke 40% van de eenheidsprijs van het woondeel wordt vastgesteld. Voorts volgt uit dit rekenblad dat uitgaande van de juiste inhoud van het woondeel de gemiddelde prijs van de vergelijkingsobjecten uitkomt op € 704/m³ voor het woondeel. Dit is aanmerkelijk hoger dan de eenheidsprijs waarmee bij de beschikte en getaxeerde waarde van de woning is gerekend (€ 611 p/m³ respectievelijke € 639 p/m³). Het Hof is van oordeel dat uit de voorgaande toelichting blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Volgens belanghebbende dient naast het voorzieningenniveau ook de onderhoudstoestand van de woning als ondergemiddeld te worden aangemerkt. Hiervoor wijst belanghebbende op, door de heffingsambtenaar in eerste aanleg aangeleverd, fotomateriaal van de woning uit 2007. Volgens de heffingsambtenaar is het onderhoudsniveau bij de woning gelijk aan dat van de vergelijkingsobjecten.

Nu de heffingsambtenaar de stelling gemotiveerd heeft betwist, is het aan belanghebbende om de aanwezigheid van het achterstallig onderhoud aannemelijk te maken.5.Naar oordeel van het Hof is belanghebbende hier niet in geslaagd. Met de enkele verwijzing naar het uit 2007 afkomstige fotomateriaal is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er op de waardepeildatum sprake was van achterstallig onderhoud. Bovendien is uit de foto’s geen zichtbaar achterstallig onderhoud te herleiden. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling terecht is uitgaan van een gelijke onderhoudsscore voor de woning en de vergelijkingsobjecten.

Brandgang

Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar ten onrechte de brandgang die zich achter het perceel van de woning bevindt tegen dezelfde prijs per vierkante meter als de grondkavel heeft gewaardeerd. Naar oordeel van het Hof kan een brandgang naar omstandigheden een lagere eenheidsprijs vertegenwoordigen dan de grondkavel. Nu bij de vergelijkingsobjecten [adres1] 1 en [adres2] 17 eveneens een brandgang, van vergelijkbaar oppervlak, is meegenomen in de grondkavel, wordt de (eventuele) waardedruk hiervan voldoende verdisconteerd in de onderlinge waardeverhouding.

Aannemelijkheid van de indexeringspercentages

Tot slot stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de gehanteerde indexeringspercentages onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Uit de waardematrix en de toelichting die de heffingsambtenaar hierop ter zitting van het Hof heeft gegeven, blijkt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum zijn gecorrigeerd voor de in de tussentijd voor de betreffende woningen opgetreden prijsontwikkeling. De waarde van de woning is bepaald met gecorrigeerde eenheidsprijzen die zijn gebaseerd op (onder meer) die verkooptransacties. Het Hof acht aannemelijk dat deze voor elke verkochte woning afzonderlijk bepaalde prijscorrecties, zuiver rekenkundige uitkomsten zijn van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen anders dan de in het kader van de permanente marktanalyse geselecteerde en geanalyseerde verkooptransacties van referentiewoningen.6.Belanghebbende heeft niets aangedragen op grond waarvan aan de toegepaste correcties naar de waardepeildatum moet worden getwijfeld. Gelet daarop behoefden die correcties naar het oordeel van het Hof geen (nadere) onderbouwing.

Artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ gehouden was om, overeenkomstig het verzoek in het bezwaarschrift (zie 2.2.), de KOUDV- en liggingscorrecties, de indexeringspercentages en de onderbouwing van de indexeringspercentages aan hem toe te zenden, van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten.

De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende zelf de waarde-invloed van de KOUDV- en liggingsfactoren aan de hand van de verstrekte eenheidsprijzen had kunnen narekenen en dat daarmee het niet verstrekken van de KOUDV- en liggingscorrecties geen benadeling voor belanghebbende heeft opgeleverd. Daarnaast benadrukt de heffingsambtenaar dat belanghebbende na de hoorzitting in andere procedures gegevens heeft gevraagd en gekregen, maar voor deze zaak niet heeft gewezen op het ontbreken van gegevens. Ten aanzien van de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan stelt de heffingsambtenaar dat deze niet onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ vallen.

Het Hof oordeelt als volgt. Op grond van artikel 40, lid 2 van de Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.7.Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar de KOUDV- en liggingscorrecties, de indexeringspercentages en de onderbouwingen van de indexeringspercentages niet heeft verstrekt in de bezwaarfase. Evenmin is in geschil dat belanghebbende hier voldoende specifiek om heeft verzocht. De KOUDV- en liggingscorrecties liggen aan de beschikte waarde ten grondslag.8.Door die correcties niet op verzoek te verstrekken heeft de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ geschonden. De stelling dat belanghebbende het verzoek om gegevens tijdens of na de hoorzitting niet heeft herhaald of dat de waarde-invloed van de KOUDV- en liggingsfactoren volgens de heffingsambtenaar uit de eenheidsprijzen valt te herleiden, doet aan de voornoemde verplichting niet af.

Het Hof merkt op dat de indexeringspercentages en de onderbouwingen hiervan niet als zodanig aan de waardevaststelling ten grondslag liggen en daarmee buiten de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ vallen.9.

Indien, zoals hier, sprake is van een schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ dient het Hof te beoordelen of belanghebbende door die schending is benadeeld. Gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de waardebeschikking heeft aangevoerd (zie 2.5.), acht het Hof het aannemelijk dat belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. Het Hof ziet namelijk geen verband tussen de niet-verstrekte gegevens en de stelling dat de brandgang ten onrechte is meegenomen in de waardering of dat de heffingsambtenaar onvoldoende acht heeft geslagen op de slechte onderhoudsstaat van de woning. Voorts levert belanghebbende [adres1] 26 als alternatief vergelijkingsobject aan. Het Hof leidt hieruit af dat belanghebbende op basis van eigen onderzoek – los van de door de heffingsambtenaar gebezigde onderbouwing – aanleiding zag om beroep in te stellen. Het Hof concludeert dat belanghebbende niet is benadeeld door de vorenbedoelde schending en passeert dat gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Nu aannemelijk is dat belanghebbende ook kosten gemaakt zou hebben wanneer de toezendplicht niet was geschonden, ziet het Hof geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.

De griffier, De raadsheer,

J. Hollander J.W. Keuning

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 8 mei 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.