Rb. Rotterdam, 04-02-2020, nr. ROT 18/5682

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 26 februari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 242.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 september 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2019.

Eiseres is vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger] , verweerder door zijn gemachtigde. Verder is G.J. van den Born, taxateur van verweerder verschenen.

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser stelt dat de waarde te hoog is, volgens hem is de waarde € 230.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Ter zitting heeft eiser verder aangevoerd dat in het bestreden besluit nieuwe vergelingsobjecten worden genoemd, zonder voldoende gegevens daarover. Om die objectieve gegevens te krijgen is eiser gedwongen in beroep te gaan, wat volgens eiser moet leiden tot een proceskostenvergoeding. In dit kader verwijst eiser naar de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant van 4 december 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:8315.

Daarnaast is eiser van mening dat het verweerschrift en taxatierapport van verweerder buiten beschouwing moet blijven, omdat hij dit te laat heeft ontvangen.

2. Wat betreft het verweerschrift en het taxatierapport geldt dat verweerder dit op 22 februari 2019 aangetekend naar de rechtbank heeft verzonden. Door een fout van de rechtbank zijn deze stukken niet direct naar eiser (door)gestuurd. Dit is pas op 31 oktober 2019 gebeurd. Dit is niet goed gegaan, maar het verweerschrift en taxatierapport zijn dertien dagen voor de zitting door eiser ontvangen. Van een professioneel gemachtigde mag dan worden verwacht dat hij zich voldoende heeft kunnen voorbereiden op de zitting, ook gelet op de inhoud van de zaak. Het verweerschrift en taxatierapport kunnen dus in deze procedure worden betrokken.

3. Het betoog van eiser dat hij gedwongen was beroep in te stellen omdat in het bestreden besluit de objectieve kenmerken van nieuwe vergelijkingsobjecten ontbreken en dat daarom een proceskostenvergoeding moet worden toegekend, slaagt niet.

In het bestreden besluit staat vermeld: “De op het taxatieverslag genoemde transacties van vergelijkbare objecten zijn de best denkbare onderbouwingen. In aanvulling op de in het taxatieverslag genoemde onderbouwingen, kunnen nog de volgende transacties worden genoemd:” Dit zijn [adres 1] en [adres 2] . Hiervan is het type woning, bouwjaar, woon- en grondoppervlak en de verkoopdatum en verkoopprijs vermeld. Dat betekent dat zich een andere situatie dan in de door eiser aangehaalde uitspraak van de rechtbank Zeeland West-Brabant van 4 december 2014 voordoet, waarin bij de daar aan de orde zijnde uitspraak op bezwaar aan betrokkene helemaal geen gegevens waren verstrekt die ten grondslag lagen aan de vastgestelde waarde. In dit geval vermeldt het bestreden besluit voldoende gegevens van de twee extra vergelijkingsobjecten. De eis dat een uitspraak op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering gaat niet zover dat hiervan alleen sprake is als daaraan een schriftelijk taxatieverslag ten grondslag ligt.

4. Wat betreft de waarde geldt het volgende.

5. De onroerende zaak is een rijwoning met drie bouwlagen. De totale oppervlakte van de begane grond en eerste verdieping is 112 m², met daarop een halve bouwlaag als derde verdieping van 28 m². Het bouwjaar is 1997 en de oppervlakte van het perceel is 120 m².

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van G.J. van den Born van 10 december 2018 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

8. In het taxatierapport zijn referentieobjecten gebruikt die goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . [adres 3] en [adres 4] noemt eiser zelf ook als (goede) referentieobjecten.

9. In de vergelijking moet inderdaad zoals verweerder stelt van de datum van de koopovereenkomst worden uitgegaan (Hoge Raad 26 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113). Daarbij geldt dan dat de koopovereenkomst van [adres 3] meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen, zodat deze in beginsel niet bruikbaar is. Gelet op de zeer goede vergelijkbaarheid van dit object, vindt de rechtbank dat dit object in dit geval kan worden gebruikt in de vergelijking. Het ligt namelijk bijna naast de onroerende zaak, heeft hetzelfde bouwjaar, een gelijk bruto vloeroppervlak, heeft ook een berging en tuinhuis en een nagenoeg gelijk perceeloppervlak.

10. Verder vindt de rechtbank, gelet op de goede vergelijking wat ligging, type en bouwjaar betreft van de objecten aan de Tosca, het verkoopcijfer van [adres 5] niet relevant.

Eiser bestrijdt de bruikbaarheid van de objecten aan de Tosca ook niet, maar voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in kwaliteit, uitstraling en voorzieningen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Volgens eiser is dit bij de vergelijkingsobjecten (veel) beter dan bij de onroerende zaak en nu daar geen rekening mee is gehouden, is daarom de waarde te hoog vastgesteld, aldus eiser.

Wat betreft de uitstraling is de rechtbank van oordeel dat deze gezien de overgelegde foto’s voor alle objecten (en dus ook de onroerende zaak) aan de Tosca gelijk is. Ze liggen ook allemaal in dezelfde straat en wijk.

Daarnaast is met het gestelde verschil in kwaliteit en voorzieningen voldoende rekening gehouden. Uit de verkoopcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] volgen, uitgaande van de datum van de koopovereenkomst en vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum de volgende waarden:

[adres 2] € 269.000,-;

[adres 3] € 253.000,-; en

[adres 4] € 242.000,-.

[adres 4] heeft echter geen tweede verdieping, maar alleen een kleinere aanbouw op de begane grond 13 m². Desondanks is de waarde gelijk aan die van de vastgestelde waarde. [adres 3] heeft net als de onroerende zaak een halve derde bouwlaag van 28 m² en een nagenoeg gelijk perceeloppervlak. Dit verkoopcijfer is op de waardepeildatum beduidend hoger dan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Ook uit het verkoopcijfer van [adres 2] volgt een waarde die een stuk hoger is dan de vastgestelde waarde. Weliswaar is de derde verdieping wat groter dan die van de onroerende zaak (39 m² om 28 m²), maar de waarde van [adres 2] is € 27.000,- hoger dan de vastgestelde waarde.

Door de waarde een stuk lager dan [adres 2] en 34 en gelijk met [adres 4] vast te stellen, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met een verschil in kwaliteit en betere voorzieningen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de gebruikte cijfers in de “KOUDV” methode niet afzonderlijk ter toetsing staan. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld (vergelijk bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059) en dat is hier het geval.

11. Verder heeft eiser ter zitting bevestigd dat de oppervlakte van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak niet (meer) in geschil is.

12. Het beroep is ongegrond.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Munsterman, rechter, in aanwezigheid van

mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 4 februari 2020.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).