Rb. Noord-Holland, 12-07-2022, nr. 19-2979

In deze procedure heeft eiser duidelijk en meerdere keren zijn ongenoegen geuit over het systeem van beoordeling in het planschaderecht. Hij benadrukt dat hij vooral wil dat het eerlijk gaat en dat dit volgens hem tot nu toe niet het geval is. Met name de planschade voor het perceel waarop hobbymatig paarden worden gehouden is naar de mening van eiser ondergewaardeerd. Hij heeft aangeven dat sprake is van een oneerlijke en ongelijke strijd.

De rechtbank is gebonden aan het beoordelingskader zoals dat voor verzoeken om planschade geldt. Daarbij toetst de rechtbank of verweerder op basis daarvan een juiste beslissing heeft genomen op het verzoek van eiser om planschade. De standpunten van eiser die zien op het systeem van beoordeling in het planschaderecht in het algemeen blijven buiten bespreking. Dat het systeem naar de mening van eiser niet eerlijk zou zijn onderschrijft de rechtbank niet en leidt er niet toe dat de rechtbank thans afwijkt van het geldige beoordelingskader. In verschillende overwegingen hierna wordt de systematiek van beoordeling in het planschaderecht beschreven.

Uitgangspunten

Eiser is eigenaar van de percelen die kadastraal bekend zijn als gemeente Drechterland, [sectie], nummers [nummer 1] en [nummer 2] (hierna samen ook te noemen: de onroerende zaak). Eiser woont in de woning op perceelnummer [nummer 1], met een oppervlakte van circa 975 m², plaatselijk bekend als [locatie] in [woonplaats]. Het perceel [nummer 2], circa 2.240 m², is achter het woonhuisperceel gelegen en daarmee met een brug over een sloot verbonden. Op dat perceel staat een stal en houdt eiser paarden.

Eiser heeft op 3 januari 2017 bij verweerder een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. De aanvraag ziet op schade die hij stelt te hebben geleden doordat het provinciaal inpassingsplan Westfrisiaweg (verder: het inpassingsplan) rechtskracht heeft verkregen. Met dit inpassingsplan wordt de (her)inrichting en gedeeltelijke verplaatsing van de bestaande Westfrisiaweg, een provinciale autoverkeersweg, op het grondgebied van meerdere gemeenten mogelijk gemaakt. Nabij de percelen van eiser voorziet het inpassingsplan in het (nieuw) realiseren van een (doorgaande) autoweg, inclusief tunnel, en overige voorzieningen zoals een geluidsscherm van 6 meter hoog. Tussen het woonperceel van eiser en de nieuwe weg liggen twee andere percelen. Het landje met de paarden grenst weliswaar aan een zijde aan de gronden waarop het inpassingsplan betrekking heeft (met name gronden voor gebruik bij de aanleg) maar tussen de nieuwe weg en het landje met de paarden zijn ook de twee buurpercelen gelegen. Het inpassingsplan is in werking getreden op 16 oktober 2012 (hierna: de peildatum voor de waardevermindering) en onherroepelijk geworden op 10 juli 2013. Op het moment dat het inpassingsplan in werking trad was eiser eigenaar van de percelen. Eiser heeft daardoor, zo is tussen partijen ook niet in geschil, schade geleden. De omvang van de schade is wel in geschil.

Besluitvorming

Verweerder heeft adviseur [naam 1] de opdracht gegeven om over de aanvraag advies uit te brengen. [naam 1] heeft op 9 januari 2018 een definitief advies uitgebracht. [naam 1] schrijft daarin dat de onroerende zaak van eiser als gevolg van het inpassingsplan in een planologisch nadeligere situatie is komen te verkeren. In dit verband schrijft [naam 1] dat het realiseren van een nieuwe doorgaande weg en overige voorzieningen leidt tot verlies aan uitzicht, toename van geluid en verandering van het karakter van de omgeving. [naam 1] adviseert een tegemoetkoming in planschade van

€ 25.800,- te vermeerderen met wettelijke rente. Dit bedrag is gebaseerd op een waardedaling van € 35.000,- met aftrek van een wettelijk minimaal normaal maatschappelijk risico van 2 % (€ 9.200,-).

Verweerder heeft daarna het primaire besluit genomen, dat is gebaseerd op het definitieve advies van [naam 1].

In de bezwaarfase heeft eiser een waardering van de schade van [naam 2] B.V. overgelegd. [naam 1] heeft in de bezwaarfase twee keer een aanvullend advies uitgebracht, te weten op 21 juni 2018 en 3 april 2019. Daarna heeft verweerder het bestreden besluit genomen. Verweerder is bij zijn eerdere standpunt gebleven over de omvang van de schade, die het inpassingsplan veroorzaakt heeft.

Beoordeling van het beroep

4. In beroep heeft eiser een rapport van [naam 3] overgelegd die de planschade vast stelt op € 46.650,- (exclusief wettelijke rente). Tussen de adviezen van [naam 1] en [naam 3] bestaan verschillen in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologisch regime. Daarom heeft de rechtbank aanleiding gezien om de STAB te benoemen tot deskundige voor het instellen van een onderzoek in deze zaak. De rechtbank heeft bij die benoeming aangegeven dat niet in geschil is dat a) de planologische wijziging voor eiser niet voorzienbaar was en b) de vermindering voor het normaal maatschappelijk risico beperkt blijft tot het wettelijk forfait van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet op de ruimtelijke ordening. De rechtbank heeft de STAB verzocht de advisering toe te spitsen op de vergelijking van de relevante planologische regimes en de waardevermindering van de onroerende zaak van eiser die het gevolg is van de wijziging van het planologische regime. De rechtbank heeft de STAB ook verzocht een taxatie van de waardevermindering door het inpassingsplan te (doen) verrichten.

Beoordelingskader advies STAB

5. De STAB is een deskundige op het gebied van planschade en de rechter mag in beginsel op het uitgebrachte verslag van de STAB afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.

Totstandkoming advies STAB

6. Voor de totstandkoming van het verslag van de STAB geldt dat de adviseurs van de STAB ([naam 4], [naam 5] en [naam 6]) de zaak besproken hebben met partijen. Daarna is de situering van de onroerende zaak van eiser globaal opgenomen tijdens een onderzoek ter plaatse. In een later stadium van het onderzoek zijn de onroerende zaak van eiser en de directe omgeving daarvan opgenomen. Het conceptverslag en het taxatierapport zijn op 27 mei 2021 naar partijen verzonden. Partijen hebben daarop gereageerd. Die reacties zijn verwerkt in het definitieve verslag.

Inhoud advies STAB met taxatie [naam 7]

De STAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden voor en na de peildatum van de bestemmingsplannen ‘Drechterland Noord 2011’, ‘Streekweg’, ‘Landelijk gebied 1974’, die gelden voor de nieuwe weg nabij de percelen van eiser, enerzijds en het inpassingsplan anderzijds. Daarbij is ook rekening gehouden met de planologische status van de onroerende zaak van eiser. Uit deze vergelijking blijkt dat sprake is van a) planologisch nadeel voor de aspecten geluid, luchtkwaliteit, uitzicht, licht, privacy (inkijk) en woonomgeving (situationele waarde) en b) planologisch voordeel voor het aspect verkeersveiligheid.

De STAB heeft schadetaxaties verricht voor twee scenario’s. In scenario 1 wordt perceel [sectie] [nummer 2] gezien als agrarisch perceel conform de in het op de peildatum geldende bestemmingsplan ‘Drechterland Noord 2011’ neergelegde bestemming ‘agrarisch’. In dat bestemmingsplan is een eerder aan eiser verleende vrijstelling ex artikel 19 Wro voor het realiseren van de stal op het paardenlandje niet verwerkt. In scenario 2 wordt uitgegaan van de bestemming ‘Agrarische doeleinden II’ van het bestemmingsplan ‘Landelijk gebied 1974’ inclusief de vrijstelling ex artikel 19 Wro. In scenario 1 concludeert de STAB tot de waardevermindering € 15.000,- van woonperceel en paardenlandje tezamen en komt de vergoeding na aftrek van het wettelijk forfait normaal maatschappelijk risico uit op€ 5.720,-. In scenario 2 is de waardevermindering € 21.000,- en komt de vergoeding uit op€ 11.000,-. Voor de taxatie van de waarde van de onroerende zaak van eiser in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie heeft STAB [naam 7] MRICS RT/RMT1.ingeschakeld. De STAB baseert zich bij deze conclusies op de taxatie door [naam 7].

Samenvatting taxatie [naam 7]

De taxatie van [naam 7] is gebaseerd op de planologische vergelijking van de STAB. [naam 7] heeft de door de STAB genoemde planologische nadelen onderbouwd gewaardeerd. Hij heeft de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode getaxeerd. Uit zijn taxatierapport van 14 juli 2021 blijkt dat hij de locatie op 12 mei 2021 heeft bezichtigd en opgenomen.

Aan de hand van referenties – voor de taxatie in aanmerking genomen, voldoende vergelijkbare andere onroerendgoedtransacties – heeft [naam 7] de marktwaarde op de peildatum – zijnde 16 oktober 2012 – voorafgaand aan inwerkingtreding van het inpassingsplan bepaald. Daarbij heeft hij rekening gehouden met die peildatum, stand en ligging, marktsituatie, bestemming, ouderdom, afmetingen, kwaliteit en functionaliteit, mondelinge toelichting van de eigenaar en/of de opdrachtgever, alsmede alle overige waardebepalende factoren. Ook heeft [naam 7] de economische situatie en de algemene woningmarkt in oktober 2012 beschreven en de mediane koopprijs van vrijstaande woonhuizen in West-Friesland weergegeven.

De gehanteerde referenties zijn in het taxatierapport opgenomen en beschreven. De beschreven transacties vóór en na de peildatum geven een overzicht van het prijsniveau rond de peildatum (16 oktober 2012). Daar waar de transactie heeft plaatsgevonden in een ander jaar, is deze herleid naar prijspeil op de peildatum met behulp van de gegevens waarmee de economische situatie en de marktsituatie zijn beschreven.

De getaxeerde waarde heeft [naam 7] afgeleid uit beschikbare referentie-objecten. Die referenties liggen niet langs infrastructurele werken als de onderhavige zodat dit overeenkomt met de situatie voorafgaand aan de inwerkingtreding van het inpassingsplan. De taxatie is gebaseerd op het gebruiksoppervlak en inhoud van de woning, – in scenario 2 – de stal met buitenbak en overige grond. Voor de waardering van de grond is onderscheid gemaakt tussen primaire en secundaire grond.

[naam 7] heeft een splitsing aangebracht tussen de functie wonen en de functie agrarisch, rekening houdend met de vrijstelling voor een hobbymanage. Bij de functie wonen ziet [naam 7] perceel [nummer 1] in zijn totaliteit als primaire grond. Voor de functie agrarisch met ontheffing op perceel [nummer 2] is voor de stal en managebak uitgegaan van een agrarische waarde plus. Dit deel noemt hij in de berekening de primaire grond bij perceel [nummer 2]. Het grasland en tuin (inclusief jeux-de-boules-baan en siervijver) worden in de berekening secundaire grond genoemd en meegenomen voor de agrarische waarde. Als niet uitgegaan wordt van de vrijstelling voor de hobbymanage – scenario 1 –, is [naam 7] uitgegaan van alleen agrarische bestemming waarbij bebouwing niet is toegestaan.

Voor de waarde(vermindering) na de planologische wijziging heeft [naam 7] een afslag gehanteerd op de grondwaarde. Die afslag is sterk intuïtief bepaald. Referenties van vergelijkbare situaties zoals bij eiser na inwerkingtreding van het inpassingsplan binnen een redelijke straal in de regio zijn volgens [naam 7] niet voorhanden. De waardering van de opstal heeft [naam 7] niet gewijzigd, omdat de kosten om de opstal te bouwen doorgaans niet afhankelijk zijn van het al dan niet aanwezig zijn van een snelweg op korte afstand. Met name de toename van de geluidsbelasting en het doorbreken van het landelijke beeld (waarmee onlosmakelijk het verminderde uitzicht vanaf de achterkant van de woning en perceel [perceel] is verbonden) heeft een belangrijke rol gespeeld bij de weging van het nadeel. In de bijlage bij het taxatierapport heeft [naam 7] de berekening opgenomen.

Zienswijze verweerder

8. Verweerder kan zich nog steeds vinden in het advies van [naam 1] dat aan het bestreden besluit ten grondslag ligt. Verder geeft verweerder aan dat hij zich het meest kan vinden in scenario 2.

Zienswijze eiser

9. Eiser heeft verschillende keren gereageerd op het advies van de STAB en de taxatie door [naam 7]. Eiser stelt dat de STAB niet alle informatie heeft ingewonnen om tot een juist oordeel over de bouwmogelijkheden te komen. De STAB heeft ook niets gedaan met de vele mogelijkheden om de waardedaling van de woning en kavel [nummer 2] te controleren, zoals informatie over de Wet Waardering onroerende zaken (Woz-waarde), Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), kadaster (berekenhet.nl) en het onderzoeksresultaat van [naam 8]. Ook uit eiser het vermoeden dat [naam 7] naar een schadebedrag toeschrijft dat vooraf al is bepaald.

Beoordeling van de zienswijze van eiser

Eiser bestrijdt – zo begrijpt de rechtbank – dat een redelijk denkend en redelijk handelend koper in de praktijk voor de onroerende zaak het bedrag zou betalen zoals [naam 7] dat noemt. Eiser voert – zo begrijpt de rechtbank – met name aan dat de vele mogelijkheden die het paardenlandje biedt, de waarde van het perceel in hoge mate bepaalt en dat de Westfrisiaweg aan dat gebruiksgenot ernstige afbreuk doet en daarom tot een veel hogere schade leidt dan STAB en [naam 1] hebben getaxeerd. Dit standpunt leidt er niet toe dat eiser gelijk krijgt in deze procedure. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dat oordeel komt.

Zoals hiervoor onder 5 al is aangegeven, mag de rechter in beginsel uitgaan van het advies van de STAB. Het kan zo zijn dat eiser het niet eens is met de conclusies van de STAB en de taxatie door [naam 7], maar dat alleen is niet voldoende om af te wijken van het uitgangspunt dat de rechter in beginsel uit mag gaan van het advies van de STAB en de taxatie door [naam 7] die daarvan deel uit maakt. Er is voor de rechtbank niet snel aanleiding om van die taxatie af te wijken. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen2.. Dit verklaart mede waarom [naam 1],

[naam 3] en [naam 7] niet tot eenzelfde waardering komen. Het feit dat de waardering niet hetzelfde is, betekent nog niet dat de taxatie van de door de rechtbank ingeschakelde onafhankelijke taxateur [naam 7] onjuist is.

Voor eisers verwijzing naar de Woz-waarde geldt het volgende. Bij de bepaling van de waarden voor en na de peildatum en daarmee de waardevermindering gaat het bij planschade om de vraag welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben betaald onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna. Dat is op zich zelf een vergelijkbaar criterium als onder de Wet Woz. Het verschil is wel dat de waardering voor de planschade in zoverre theoretisch is dat bij de waardering van de gehele onroerende zaak van eiser onmiddellijk voor en na de peildatum rekening wordt gehouden met hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon en kan worden gerealiseerd. Hoewel ook bij de vaststelling van de Woz-waarde rekening wordt gehouden met het feit dat de denkbeeldige koper rekening zal houden met de planologische mogelijkheden, is het denkbaar dat de feitelijke situatie meer bepalend is voor de prijs die een koper wil betalen en wordt daardoor bij de Woz-waardebepaling niet in alle gevallen volledig rekening gehouden met de maximale, theoretische mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Bovendien blijkt uit het feit dat er verschillen zijn tussen de hoogte van de Woz-waarde van de onroerende zaak van eiser en de door de verschillende deskundigen genoemde bedragen niet dat de taxaties die zijn verricht naar aanleiding van eisers verzoek om planschade, onjuist zijn. Volgens de door eiser overgelegde Woz-waarden blijkt immers dat aan het perceel op 1 januari 2012, dus voor de peildatum, een waarde van € 450.200,- is toegekend en op 1 januari 2013, dus na de peildatum en het inwerkingtreden van het inpassingsplan, een waarde van € 438.200,-, hetgeen een waardevermindering rond de peildatum gaf van € 12.000,-. Daaruit blijkt niet dat de door [naam 7] getaxeerde waardevermindering – in beide scenario’s – onjuist is. Dit geldt ook voor berekeningen via berekenhet.nl en de waardering door [naam 8].

Wat betekent dit voor het bestreden besluit?

11. De STAB adviseert een lager bedrag aan planschade toe te kennen dan verweerder in het bestreden besluit heeft toegekend. Uit het advies van de STAB blijkt dan ook niet dat verweerder het bestreden besluit niet mocht nemen zoals hij dat heeft gedaan. Daarnaast geldt dat eiser door het instellen van beroep er niet slechter van mag worden. Daarom blijft het bestreden besluit in stand. Dit betekent dat eiser recht houdt op de door verweerder bij het bestreden besluit toegekende bedrag van € 25.800,- exclusief wettelijke rente en restitutie van het behandelrecht.

Conclusie

12. Het beroep is ongegrond.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.