Hof Arnhem-Leeuwarden, 06-12-2022, nr. 200.246.288

VEPO Cheese N.V.,

die is gevestigd in Bodegraven,

2. [appellant2] ,

die woont in [woonplaats1] ,

3. [appellant3] ,

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna: Vepo, [de directeur1] respectievelijk [de directeur2] en gezamenlijk Vepo Cheese c.s.,

advocaat: mr. drs. J.H.M. Spanjaard

tegen

[geïntimeerde] ,

die woont in [woonplaats2] ,

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser,

hierna: [de koper] ,

advocaat: mr. A.D. Lindenbergh.

___________________

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

In het tussenarrest van 6 juli 2021 (hierna: het tussenarrest) heeft het hof een bewijsopdracht gegeven aan [de koper] . Bij brief van 14 september 2021 zijn namens [de koper] producties ten behoeve van de getuigenverhoren in het geding gebracht. Op 29 september 2021 zijn getuigen gehoord op verzoek van [de koper] , te weten [de accountant] , [de boekhouder] en [de koper] . Op 16 maart 2022 zijn op verzoek van Vepo als getuigen gehoord: [de directeur1] en [een hoofd administratie] . Door [de koper] is een memorie na enquête ingediend. Vepo Cheese c.s. hebben een antwoordmemorie na enquête ingediend. Daarna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. De griffier heeft partijen bij brief van 17 november 2022 bericht dat in verband met de pensionering van mr. L.F. Wiggers-Rust mr. A.J.J. van Rijen dit arrest mede zal wijzen. [de koper] heeft bij e-mail van 24 november 2022 bericht geen bezwaar te hebben tegen de rechterswissel. Vepo c.s. hebben niet gereageerd, waaruit het hof afleidt dat zij afstand doen van hun recht om een nadere mondelinge behandeling te verzoeken.

Uit het tussenarrest volgt dat voor een rechtsgeldige overdracht van de economische eigendom van de aan Vepo in juridische eigendom toebehorende panden moet worden voldaan aan de vereisten van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW. Geoordeeld is namelijk dat [de koper] er in redelijk vertrouwen vanuit mocht gaan dat tussen de stichting Stichting Vermogensbeheer Prins Hendrikstraat (hierna: de Stichting) en Vepo een rechtsverhouding bestond waarin Vepo gold als juridisch, en de Stichting als economisch, eigenaar. De Stichting was daarom in staat om op grond van de koopovereenkomst van 14 december 2011 de economische eigendom aan [de koper] te verkopen (hierna: de koopovereenkomst). De bewijsopdracht luidt dat [de koper] wordt toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit hij heeft mogen afleiden dat Vepo de voor contractsoverneming noodzakelijke medewerking verleende aan de overdracht van de economische eigendom van de panden door de Stichting aan hem.

Het hof is van oordeel dat [de koper] in de bewijsopdracht niet is geslaagd. Hierna wordt uitgelegd hoe het hof tot dit oordeel komt.

Getuige [de accountant], accountant van [de koper] , verklaart dat hij [de directeur1] begin januari 2012 tot samenkomst bij hem op kantoor heeft uitgenodigd opdat hij [de koper] als de nieuwe economische eigenaar bij hem kon introduceren. Als zodanig heeft [de accountant] [de koper] aan [de directeur1] voorgesteld en met zijn drieën voerden zij daarna een goed gesprek. Verder verklaart hij onder andere: “De heer [de directeur1] meldde in dat gesprek wel dat er nog kosten waren die hij nog van de vorige economische eigenaar moest incasseren. Op de vraag wat dat betekende voor de economische eigendomsoverdracht aan [de koper] antwoord ik dat hij daarmee akkoord was. Dat houdt zijn mededeling dat hij van de vorige economisch eigenaar nog kosten moest incasseren ook impliciet in. De heer [de directeur1] stelde aan [de koper] geen voorwaarde voor de economische eigendomsoverdracht.” Verderop: “ [de koper] zou de kosten die voor de economisch eigenaar komen betalen vanaf 1 januari 2012 en dat heeft hij in dat introductiegesprek ook gezegd. De kosten die over de periode daarvoor aan Vepo verschuldigd waren, zou de Stichting moeten voldoen en daartoe was zij ook bereid.”

[de boekhouder] , werkzaam op het accountantskantoor van zijn vader, verklaart als getuige dat hij van hem heeft vernomen dat de overname van de economische eigendom in gesprekken waarbij [de directeur1] , zijn vader en [de koper] aanwezig waren aan de orde is gekomen. Uit een gesprek, waarbij hij zelf aanwezig was, had hij “de indruk” gekregen dat [de directeur1] akkoord ging met de overname van de economische eigendom aan [de koper] . Hij verklaart verder (i) dat hij samen met [een hoofd administratie] , hoofd administratie bij Vepo, berekeningen heeft gemaakt van door Vepo gemaakte kosten ten behoeve van de panden die eigenlijk voor rekening van de economisch eigenaar horen te komen, (ii) dat in het kader daarvan is geprobeerd om een onderscheid te maken in de periode die voor rekening van de Stichting zou komen en de datum met ingang waarvan deze voor rekening van [de koper] als opvolgend economisch eigenaar zouden komen en (iii) dat de berekeningen overigens vertroebeld raakten omdat Vepo kosten vorderde “die buiten de verdeling juridische/economische eigenaar vielen.”. [de boekhouder] verklaart verder dat [de koper] bereid was, als de Stichting problemen zou hebben met de betaling van haar schulden aan Vepo, om de Stichting een financiering te geven. Een en ander zodat de beoogde juridische eigendomsoverdracht aan [de koper] daarop niet zou afstuiten.

Gevraagd naar waaruit hij afleidde dat Vepo haar medewerking heeft verleend aan de overdracht van de economische eigendom aan hem verklaart getuige [de koper] dat [de accountant] hem introduceerde bij [de directeur1] als nieuwe economisch eigenaar. Verder wijst [de koper] op de berekeningen die [de boekhouder] en [een hoofd administratie] uitvoerden en de rondleiding die [de directeur1] hem gaf door het bedrijfspand van Vepo. Ook wijst hij op zijn aanwezigheid bij besprekingen bij de gemeente Gouda en de schouw in de panden, op uitnodiging van Vepo, en dat [de directeur1] een notitie van de gemeente over de panden aan hem gaf. Verder verklaart hij dat hij bereid was de kosten vanaf 1 januari 2012 van de panden als economisch eigenaar te dragen en dat de kosten van de periode daarvoor voor rekening van de Stichting kwamen.

[de directeur1] verklaart als getuige dat [de koper] hem nooit heeft gezegd dat hij economisch eigenaar was van de panden. Hij had enkel begrepen dat [de koper] zou helpen het probleem van het beslag op de panden op te lossen. Hij weet niet meer precies wanneer hij begreep dat [de koper] zich op het standpunt stelde dat hij de economisch eigenaar was maar dat heeft wel “een hele tijd” geduurd. De brief van 25 september 2012, waarin namens de Stichting aan hem is geschreven dat zij de economische eigendom aan [de koper] heeft verkocht bracht, daarnaar gevraagd, in zijn verklaring geen verandering. Verder verklaart hij nog dat het best mogelijk is dat hij met [de koper] heeft gesproken over een gezamenlijke ontwikkeling van de panden. [de directeur1] wilde namelijk een oplossing voor de panden (waarop beslag lag en die te kampen hadden met achterstallig onderhoud).

[een hoofd administratie] verklaart als getuige dat zij [de koper] op 16 maart 2012 voor het eerst heeft ontmoet. Hij kwam toen samen met [de accountant] naar het kantoor van Vepo. [de koper] kwam om zich voor te stellen. Zij heeft deelgenomen aan de bespreking met [de koper] . Gespreksonderwerp was het opheffen van het beslag op de panden. [de koper] had aangegeven dat hij kwam helpen om dat probleem op te lossen. Toen is niet besproken dat [de koper] de nieuwe economisch eigenaar was. [een hoofd administratie] ging er vanuit dat [de koper] kwam namens de Stichting. Ook in de bespreking op 1 juni 2012 is ter zake de rol van [de koper] niets gezegd over economisch eigendom. Pas in 2018, op de zitting bij de rechtbank, begreep [een hoofd administratie] dat [de koper] stelde economisch eigenaar van de panden te zijn. Verder verklaart zij [de directeur1] al dertig jaar te kennen en dat zij niet gelooft dat hij zich zodanig heeft gedragen dat [de koper] de indruk kon krijgen dat hij akkoord ging met de overdracht van de economische eigendom aan hem.

Het volgende wordt overwogen. De bewijsopdracht houdt in dat er gedragingen van Vepo, waaronder begrepen zwijgen1., door [de koper] moeten worden bewezen waaruit de medewerking van Vepo aan de overdracht van de economische eigendom aan hem blijkt. Het gaat alleen om de gedragingen van [de directeur1] , in zijn hoedanigheid van indirect statutair bestuurder van Vepo, nu van gedragingen van andere personen namens Vepo niet is gebleken.

Geoordeeld wordt dat onvoldoende is gebleken van medewerking van [de directeur1] namens Vepo aan de overdracht van de economische eigendom aan [de koper] . Uit de getuigenverklaringen noch uit de stukken blijkt namelijk dat Vepo enige reactie heeft gegeven op de brief van 25 september 2012 van de Stichting waarin zij mededeelt de economische eigendom aan [de koper] te hebben verkocht. [de directeur1] ontkent als getuige dat hij ooit heeft ingestemd met deze overdracht. Dat [de koper] is meegegaan met [de directeur1] naar gesprekken over de panden op het gemeentehuis en samen met [de directeur1] in de panden een schouw heeft bijgewoond is onvoldoende, nu daaruit niet volgt dat [de directeur1] namens Vepo heeft meegewerkt aan de overdracht in de zin van artikel 6:159 BW. Dat [de directeur1] en [een hoofd administratie] tijdens de comparitie bij de rechtbank op 21 maart 2018 hebben verklaard dat zij wisten dat [de koper] geld in de Stichting had gestoken, leidt niet tot de conclusie dat zij wisten dat [de koper] de economische eigendom had verworven. Dat geld zou immers ook als lening of gift aan de Stichting kunnen zijn verstrekt. Uit de getuigenverklaringen in onderling verband beschouwd leidt het hof af dat geen van de betrokkenen een helder omlijnd beeld had van wat economische eigendom nu inhield. Het is daarom niet overtuigend om uit de door [de directeur1] geuite zorgen over de vergoeding van de kosten van beheer en onderhoud van de panden af te leiden dat hij met de overdracht van economische eigendom akkoord was en (slechts) medewerking aan de juridische levering afhankelijk maakte van de betaling van die kosten.

Daarbij komt dat uit de getuigenverklaringen van [de accountant] en [de koper] naar voren komt dat nog onvoldoende duidelijk was hoe de vordering van Vepo op de Stichting over de periode van vóór 1 januari 2012 zou worden afgewikkeld. [de boekhouder] en sr. en ook [de koper] gaan er vanuit dat zijn betalingsverplichtingen jegens Vepo een aanvang namen per 1 januari 2012. Voor Vepo betekent de overgang van de economische eigendom (contractsoverneming) echter dat zij ervan uit mag gaan dat [de koper] alle schulden van de Stichting overneemt, tenzij Vepo ermee instemt dat [de koper] niet aansprakelijk is voor de periode voor 1 januari 2012. Van een dergelijke instemming is echter niet gebleken. Dit sterkt het hof in het oordeel dat [de koper] in zijn bewijsopdracht niet is geslaagd; geen van de getuigen verklaart immers dat Vepo hiermee heeft ingestemd.

Alles bij elkaar genomen komt het hof daarom tot het oordeel dat [de koper] in de bewijsopdracht niet is geslaagd.

De conclusie

Het oordeel van het hof leidt ertoe dat het vonnis niet in stand kan blijven. Dit wordt daarom vernietigd en alle vorderingen van [de koper] worden alsnog afgewezen. In rechtsoverweging 4.2 van het tussenarrest van 6 juli 2021 was al geoordeeld dat [de directeur1] en [de directeur2] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep zullen worden verklaard. [de koper] wordt veroordeeld in de proceskosten van zowel de procedure bij de rechtbank als die in hoger beroep.

Het hof:

verklaart [de directeur1] en [de directeur2] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep;

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 2 mei 2018 (zaaknummer C/16/445028/HA ZA 17-677), voor zover tussen [de koper] en Vepo gewezen,

wijst de vorderingen van [de koper] af,

veroordeelt [de koper] tot terugbetaling van alles wat Vepo op grond van het onder 4.2. genoemde vonnis heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door Vepo tot aan de dag van terugbetaling,

veroordeelt [de koper] tot betaling van de volgende proceskosten van Vepo tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 1.545,00,- aan griffierecht

€ 2.000,- aan salaris van de advocaat van Vepo (2 procespunten x tarief € 1.000,-

en tot betaling van de volgende proceskosten van Vepo in hoger beroep:

€ 726,- aan griffierecht

€ 81,- aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding

€ 3.342,- aan salaris van de advocaat van Vepo c.s. (3 procespunten x appeltarief € 1.114,-),

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, A.J.J. van Rijen en M.F.A. Evers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 december 2022.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 december 2019 hier over.

Na het tussenarrest heeft op 2 december 2020 een zitting plaatsgevonden bij het hof. Er is een verslag gemaakt van de zitting (proces-verbaal) en dat is aan partijen gestuurd.

De reactie daarop namens [de koper] is aan het verslag gehecht. Aan het eind van de zitting heeft het hof bepaald dat op 16 februari 2021 arrest zal worden gewezen, tenzij het mogelijk is eerder of nodig is later arrest te wijzen.

Waarover gaat deze zaak?

De rechtbank heeft de feiten is deze zaak vastgesteld in het vonnis van 2 mei 2018 onder 2.1 t/m 2.16. Partijen zijn het over die feiten als zodanig niet oneens, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

Het gaat in deze zaak om het volgende. In 1991 heeft (de rechtsvoorgangster van) Vepo drie woonhuizen aan de Turfsingel 69, 70 en 71 in Gouda (hierna: de panden) voor een bedrag van f 350.000,- verkocht aan Havi Beheer B.V. (hierna: Havi). Havi werd daarbij vertegenwoordigd door haar directeur [naam1] (hierna: [de buurman] ). Havi heeft aanbetalingen op de koopsom gedaan, maar tot een notariële levering is het niet gekomen.

De juridische eigendom is dus bij Vepo gebleven. Partijen beschouwen de relatie van Havi tot de panden, die toen is ontstaan, als economische eigendom.

Op 2 januari 1998 heeft [de mede-directeur] , destijds mede-directeur van (de rechtsvoorganger van) Vepo (naast [appellant2] , hierna: [de directeur1] ), de volgende, aan de – door [de buurman] in het leven geroepen – stichting ‘Stichting Vermogensbeheer Prins Hendrikstraat’ (hierna: de Stichting) gerichte, schriftelijke verklaring afgelegd:

‘Hierbij verklaart ondergetekende, dat de volgende percelen, “Turfsingel 69, 70 en 71” te Gouda, economisch eigendom zijn van Uw stichting.

De volledige koopsom is voldaan.

Wat nu nog moet gebeuren is het notarieel transport, waarvoor U het sein moet geven en de overschrijvings en notariskosten dient te voldoen.

Dhr. [appellant2] , die tevens executeur testamentair is voor wijlen [de overledene] , heeft vanaf 31-12-1995, de verdere afwerking op zich genomen.

Zoals ik begrepen heb, heeft hij prive de lopende kosten betaald.

Deze kosten zal hij met u afrekenen.

De heer [appellant2] is ook gevolmachtigd om het notarieel transport te doen uitvoeren.

Wij verzoeken U zo spoedig mogelijk het transport te doen plaatshebben.’

Op 15 december 2011 heeft de Stichting de economische eigendom van de panden verkocht aan [de koper] voor een bedrag van € 400.000,- exclusief overdrachtsbelasting.

Met de koopsom werd een eerder door [de koper] aan de Stichting verstrekte lening van€ 200.000,- verrekend. De feitelijke levering van het verkochte vond plaats aansluitend aan de ondertekening van de overeenkomst door beide partijen.

Van de overdracht van de economische eigendom aan [de koper] heeft de Stichting schriftelijk mededeling gedaan aan Vepo bij brief van 25 september 2012 (en later nogmaals per brief van 11 september 2013). Op verzoek van [de directeur1] is [de koper] op 10 oktober 2012 met hem meegegaan naar de gemeente Gouda ter bespreking van het verval sinds 1994 van de panden, die gemeentelijke monumenten zijn. De gemeente wees op de eisen van het Bouwbesluit bestaande bouw, waaraan moest worden voldaan.

Na een eerdere ontbinding van de overeenkomst met Havi bij brief van 6 augustus 2008 heeft Vepo die ontbinding gehandhaafd bij brief van 24 juli 2013 en bij brief van dezelfde datum de overeenkomst met de Stichting ontbonden. [de koper] was voor haar, zo schreef zij later (bij brief van 19 september 2013), geen partij.

Op 25 september 2015 heeft Vepo de panden verkocht aan Vetri Vastgoed B.V (hierna: Vetri) gevolgd door de levering ervan op 5 oktober 2015. Bij de levering trad [de directeur1] op als gevolmachtigde van de bestuurder van Vetri. Vetri heeft de panden vervolgens verkocht en in onbezwaarde eigendom geleverd aan een tweetal derden, [de projectontwikkelaar1] en [de projectontwikkelaar2] , zonder enige vermelding van de (gemaakte aanspraak op) economische eigendom van [de koper] . Bij deze levering trad [de directeur2] op als gevolmachtigde van de bestuurder van Vetri.

Wat houdt partijen verdeeld en hoe is daarover door de rechtbank beslist?

[de koper] vindt dat Vepo Cheese c.s. door zijn economische eigendom niet te eerbiedigen wanprestatie jegens hem hebben gepleegd en/of onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld en daarom schadeplichtig zijn.

Vepo Cheese c.s. zijn het daarmee niet eens. Vepo heeft, volgens hun stellingen, met

[de koper] niets te maken. Van geldige contractsovernemingen is tussen Havi en de Stichting, alsmede tussen de Stichting en [de koper] geen sprake geweest, omdat in de eerste verhouding een akte en in de tweede verhouding de medewerking van Vepo ontbreekt.

De rechtbank oordeelde dat uit de verklaring van Vepo van 2 januari 1998 een (zelfstandige) verbintenis tussen haar en de Stichting is af te leiden, waarbij het blijkbaar de bedoeling was een eventueel nog resterend deel van de koopsom kwijt te schelden en nog slechts aanspraak te maken op de in de verklaring genoemde kosten. Volgens de rechtbank was de Stichting sindsdien als economisch eigenaar van de panden te beschouwen.

Aan het gezamenlijke bezoek aan de gemeente van [de directeur1] en [de koper] op10 oktober 2012, na het schriftelijke bericht van de Stichting van overdracht van de economische eigendom door haar aan [de koper] bij brief van 25 september 2012, leidt de rechtbank de stilzwijgende instemming van Vepo met die overdracht af. Uit niets bleek immers van enig bezwaar daartegen harerzijds.

De rechtbank vindt dat Vepo door de onbezwaarde eigendom te verkopen en leveren aan Vetri Vastgoed B.V. en via haar aan derden, is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [de koper] en daarom schadeplichtig is. Dit handelen van Vepo levert volgens de rechtbank tevens een onrechtmatige daad op, zodat Vepo ook daarom schadeplichtig is jegens [de koper] .

De vordering van [de koper] jegens [de directeur1] en [de directeur2] in persoon heeft de rechtbank afgewezen, omdat [de koper] niets heeft gesteld omtrent een situatie waarin Vepo geen verhaal voor zijn schade zou bieden waardoor de rechtbank niet toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van hun handelen.

De rechtbank heeft de zaak verwezen naar de schadestaatprocedure voor de begroting van de voor toewijzing in aanmerking komende schade van [de koper] . Vepo is veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [de koper] .

Vepo Cheese c.s. zijn het met de beslissing van de rechtbank, voor zover de vorderingen van [de koper] daarbij zijn toegewezen, niet eens. Zij betwisten dat

[de koper] de economische eigendom heeft verkregen. Zij betwisten tevens ‘dat zij (Vepo, hof) dubbel heeft gevangen’ door de panden via Vetri Vastgoed B.V. aan derden te leveren. Dit standpunt miskent naar hun mening dat Vepo jarenlang kosten met betrekking tot de panden heeft gedragen die eigenlijk door de economisch eigenaar behoorden te worden gedragen.

Vepo Cheese c.s. zijn evenmin als [de koper] opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat [de directeur1] en jr. niet aansprakelijk zijn, zodat de vordering jegens hen niet aan het hof voorligt. Omdat de vorderingen tegen [de directeur1] en jr. zijn afgewezen, was er voor hen ook geen reden om in hoger beroep te komen. Zij zullen daarom in het eindarrest niet-ontvankelijk worden verklaard in hun hoger beroep. Hierna zal het hof het geschil tussen Vepo en [de koper] beoordelen.

Economische eigendom van [de koper] ?

a) Akte tussen de Stichting en [de koper] is van waarde

Economische eigendom is een niet in de wet geregelde figuur. In deze procedure hebben beide partijen in ieder geval in hoofdlijnen eenzelfde opvatting over de inhoud van het begrip economische eigendom, zoals die was ontstaan ten opzichte van de panden: de koper wordt beschouwd als economische eigenaar; hij heeft een recht op levering, maar hij moet ook de exploitatiekosten met betrekking tot de panden dragen. Partijen hebben wel verschillende opvattingen over de omvang van die kosten. Meer in het bijzonder verschillen zij van mening over de aflossing van de koopsom, de renteberekeningen en de verschuldigdheid van – kortweg – incassokosten. Volgens [de koper] heeft Vepo onredelijke eisen gesteld ten aanzien van de door de economische eigenaar te dragen kosten alvorens tot levering van de juridische eigendom over te gaan. Tussen partijen is weer niet in geschil dat economische eigendom een contractuele relatie tussen de juridische eigenaar en de economische eigenaar is en dat overdracht van die contractuele relatie aan een nieuwe economische eigenaar moet voldoen aan de vereisten voor contractsoverneming (artikel 6:159 BW). [de koper] stelt dat hij de economische eigendom heeft verkregen van de Stichting en dat daarvan mededeling is gedaan aan Vepo. Vepo voert aan dat de economische eigendom ten tijde van de contractsoverneming niet berustte bij de Stichting, zodat de Stichting haar ook niet kon overdragen aan [de koper] , terwijl zij aan die contractsoverneming ook geen medewerking verleende.

Voor het bestaan van een rechtsrelatie tussen Vepo en [de koper] is dus van centraal belang of de Stichting aan [de koper] de economische eigendom van de panden met effect jegens Vepo heeft overgedragen. Vaststaat dat tussen de Stichting en [de koper] op

14/15 december 2011 een daartoe strekkende akte is opgemaakt en dat daarvan mededeling is gedaan aan Vepo. Vepo heeft de relevantie van die akte bestreden, omdat de Stichting zelf naar haar mening bij gebreke van een akte tussen Havi en de Stichting niet over de economische eigendom beschikte.

Vertrekpunt voor het hof vormt de – hiervoor onder 2.2 aangehaalde – schriftelijke verklaring die Vepo op 2 januari 1998 heeft afgelegd. Die verklaring, gericht aan de Stichting, werd namens Vepo bevoegd ondertekend door [de mede-directeur] , (mede-)directeur van Vepo. Zij werd door [de directeur1] ((mede-)directeur van Vepo) per fax en per post gezonden aan [de buurman] (directeur van Havi en oprichter van de Stichting). Vepo verklaart daarin zonder enig voorbehoud dat de economische eigendom berustte bij de Stichting. De Stichting was door [de buurman] opgericht juist met het oog op de verkrijging van de economische eigendom van de panden. Volgens de niet bestreden verklaring van [de accountant] , accountant van de Stichting (hierna: [de accountant] ), ter zitting in eerste aanleg en later ook [de koper] , is de economische eigendom in 1994 door [de buurman] van Havi in de toen door hem opgerichte Stichting ingebracht. Dit houdt volgens de memorie van antwoord (onder 8) in dat de panden in juni 1994 zijn overgezet uit de balans van Havi naar de balans van de Stichting. [de buurman] heeft zijn levenspartner [de partner] benoemd tot bestuurder van de Stichting. Later is de nieuwe partner van [de partner] , [de voorzitter] (hierna: [de voorzitter] ), tot bestuurder van de Stichting benoemd. De Stichting beschikte over de originele stukken van bedoelde verklaring van Vepo (vgl. haar door [de voorzitter] ondertekende brief aan Vepo van 25 september 2012, productie 15 bij inleidende dagvaarding).

Het hof leidt uit een en ander af, zoals [de koper] als alternatief voor contractsoverneming tussen Havi en de Stichting ook heeft bepleit en Vepo in het licht van de verklaring uit 1998 onvoldoende heeft betwist, dat tussen Havi en Vepo afstand is gedaan van de vorderingen die over en weer uit hun overeenkomst voortvloeiden, onder gelijktijdige totstandbrenging van een nieuwe overeenkomst van gelijke inhoud en strekking tussen Vepo en de Stichting. Voor deze wel als schuldvernieuwing of novatie aangeduide rechtsfiguur geldt geen vormvereiste. Dit betekent dat de Stichting nadien als economisch eigenaar was aan te merken en dat het ontbreken van een akte tussen Havi en de Stichting daaraan niet kan afdoen. Het hof verwerpt het verweer van Vepo dat deze schuldvernieuwing niet geldig zou zijn, omdat de daarmee in het leven geroepen verbintenissen onvoldoende bepaalbaar zouden zijn in de zin van artikel 6:227 BW. Uit de discussie die Vepo en de Stichting hebben gevoerd, blijkt dat zij het eens waren over de hoofdlijnen van de inhoud van hun rechtsverhouding, te weten dat de Stichting aanspraak had op levering van de eigendom, dat zij geen koopprijs meer verschuldigd was en dat zij de exploitatiekosten van de panden (in de verklaring uit 1998 aangeduid als ‘de lopende kosten’) moest dragen. Dat betekent dat de verbintenissen die partijen over en weer op zich hebben genomen, voldoende bepaalbaar zijn. Dat over de omvang van de verplichting tot het dragen van de kosten van de panden tussen partijen een geschil is ontstaan, met name veroorzaakt door de lange duur waarin door beslaglegging door [de buurman] en zijn kinderen uitvoering van de overeenkomst niet mogelijk was, impliceert niet dat de verbintenissen niet bepaalbaar zouden zijn.

Het hof overweegt bovendien dat [de koper] er onder de omstandigheden van het geval ook van mocht uitgaan dat de Stichting over de economische eigendom van de panden beschikte. Met de verklaring van 2 januari 1998 heeft Vepo op schrift gesteld dat de Stichting economisch eigenaar van de panden was. Mede afgaande op die stellig geformuleerde verklaring, ook bekend bij [de accountant] die hem adviseerde, mocht [de koper] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat tussen Vepo en de Stichting een als economische eigendom te kwalificeren rechtsverhouding bestond. Immers is niet gebleken dat Vepo in de periode tot de verwerving door [de koper] van de economische eigendom op 15 december 2011 de economische eigendom van de Stichting op enigerlei wijze ter discussie heeft gesteld. Evenmin is gebleken dat [de koper] uit de feitelijke situatie rondom de panden in de periode tot 15 december 2011, waarin de Stichting zich tegenover hem als economisch eigenaar voordeed, had moeten afleiden dat er geen sprake was van economische eigendom van de Stichting. Omdat [de koper] in redelijk vertrouwen op het bestaan van deze rechtsverhouding de economische eigendom van de Stichting heeft verworven, volgt uit artikel 3:36 BW dat Vepo jegens hem geen beroep kan doen op het ontbreken van die rechtsverhouding.

b) Medewerking aan contractsoverneming door Vepo?

Het voorgaande laat onverlet dat voor het overdragen van de rechtsverhouding met Vepo door de Stichting aan [de koper] een contractsoverneming, dus - naast de vaststaande akte tussen de Stichting en [de koper] - de medewerking van Vepo, is vereist. Zolang de medewerking van Vepo als de juridisch eigenaar van de panden niet is verkregen, is Vepo jegens [de koper] als koper nog niet gebonden. De contractsoverneming is dan nog niet voltooid.

Vepo heeft haar door [de koper] gestelde medewerking aan de contractsoverneming betwist. Zij stelde daartoe, zo voert zij aan, de voorwaarde van vervulling van alle betalingsverplichtingen. Volgens [de koper] stelde zij deze voorwaarde niet aan haar medewerking aan de economische eigendomsoverdracht maar alleen aan de overdracht van de juridische eigendom. Zij werd door Vepo zonder meer als economisch eigenaar beschouwd met de mogelijkheid de juridische eigendom te verkrijgen. (Alleen) voor dat laatste maakte Vepo aanspraak op ‘het restant van de koopsom en vergoeding van de schade’. [de koper] , op wie daarvan de bewijslast rust, heeft gemotiveerd bewijs aangeboden. Het hof zal hem in de gelegenheid stellen tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden, waaruit hij heeft mogen afleiden dat Vepo met de overdracht van de economische eigendom door de Stichting aan hem akkoord is gegaan.

Overige verweren Vepo

Voor het geval [de koper] slaagt in zijn bewijs, overweegt het hof alvast als volgt. Vepo heeft ook in hoger beroep nog verdedigd dat de overeenkomsten inzake de overdracht van economische eigendom bij buitengerechtelijke verklaringen van 6 augustus 2008 aan Havi en van 24 juli 2013 aan Havi (bij herhaling) en de Stichting is ontbonden.

De rechtbank heeft echter in de rechtsoverwegingen 5.4 en 5.5 van het bestreden vonnis beslist dat de ontbindingsverklaringen van Vepo aan Havi en de Stichting geen doel hebben getroffen omdat Havi respectievelijk de Stichting geen contractspartij meer was ten tijde van de tegen hen gerichte ontbindingsverklaringen. Tegen deze beslissingen heeft Vepo niet voldoende duidelijk gegriefd. Voor de verdere beoordeling van dit geschil zal het hof daarom van dat oordeel uitgaan. Voor het geval komt vast te staan dat Vepo haar medewerking aan de contractsoverneming tussen de Stichting en [de koper] heeft verleend, betekent dit dus dat de overeenkomst tussen haar en Havi respectievelijk de Stichting niet is ontbonden en Vepo dus niet van haar verbintenis om de panden in eigendom over te dragen werd bevrijd.

Verder is voor de vraag of Vepo wanprestatie jegens [de koper] pleegde en/of onrechtmatig jegens hem handelde door – kortweg – de verkoop van de panden aan Vetri Vastgoed B.V. nog van belang haar verweer dat zij haar leveringsverplichting mocht opschorten, omdat [de koper] in verzuim was. Zij voert daartoe aan dat [de koper] – in navolging van de Stichting – heeft geweigerd de kosten die Vepo heeft gemaakt te vergoeden.

[de koper] heeft dit betwist. Hij heeft naar voren gebracht dat tussen partijen overleg plaatsvond over de omvang van de door de economische eigenaar aan Vepo te betalen kosten, maar dat partijen daarover van mening verschilden. Hij voert aan [de accountant]

te hebben verzocht bedoelde kosten, samen met [de voorzitter] namens de Stichting, op de juistheid ervan te beoordelen ten gunste van de betaling ervan. Het was Vepo die de desbetreffende voorstellen niet heeft geaccepteerd.

Het bedoelde verweer van Vepo treft geen doel. Zelfs indien Vepo haar leveringsverplichting, als deze door bewijslevering van [de koper] komt vast te staan (zie hiervoor onder 4.8), mocht opschorten, wat [de koper] betwist, dan gold die opschortingsbevoegdheid immers slechts tot het moment waarop de door de schuldenaar (Vepo) beoogde voldoening van zijn (haar) vordering plaatsvindt. De enkele stelling van Vepo dat [de koper] in verzuim was bevrijdde haar – zelfs indien juist, wat is betwist – bij gebreke van ontbinding van de overeenkomst, niet van haar leveringsverplichting. Zoals ook de rechtbank oordeelde, komt Vepo door de onbezwaarde eigendom te verkopen en te leveren aan Vetri Vastgoed en via haar aan derden haar verbintenis met [de koper] , mocht deze komen vast te staan, niet na en is zij hiertoe ook niet meer in staat. Gegeven de toerekenbaarheid van die tekortkoming is zij in dat geval schadeplichtig jegens [de koper]

. Nu de mogelijkheid dat [de koper] schade heeft geleden door deze tekortkoming aannemelijk is, zal het hof de zaak naar de schadestaatprocedure verwijzen, als [de koper] slaagt in zijn bewijs dat Vepo haar medewerking aan de contractsoverneming heeft verleend.

Het hof zal [de koper] toelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden

waaruit hij heeft mogen afleiden dat Vepo haar medewerking verleende aan de overdracht van de economische eigendom door de Stichting;

Het hof zal verder iedere beslissing aanhouden.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat [de koper] toe tot het onder 5.1 vermelde bewijs;

bepaalt dat, indien [de koper] uitsluitend bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, hij die stukken op de roldatum 3 augustus 2021 in het geding dient te brengen;

bepaalt dat, indien [de koper] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. L.F. Wiggers-Rust, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat [de koper] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven in de maanden juli tot en met oktober 2021 op de roldatum 20 juli 2021, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [de koper] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

bepaalt dat, in het geval er getuigen worden voorgebracht, partijen ( [de koper] in persoon / Vepo vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking) samen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn om partijen zelf zo nodig nadere inlichtingen te laten geven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.F. Wiggers-Rust, F.J. de Vries en M.F.A. Evers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2021.