Hof Arnhem-Leeuwarden, 30-04-2024, nr. 200.329.928/01

en

2. [geïntimeerde2],

die beiden wonen in [woonplaats1] ,

en bij de kantonrechter optraden als gedaagden,

hierna samen: [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2],

advocaat: mr. M. Goosen te Groningen.

Na het arrest van 21 november 2023 heeft op 15 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

[appellant] verhuurt aan [geïntimeerden] een stacaravan die op zijn woonerf staat en die door [geïntimeerden] worden bewoond. [appellant] wil dat aan die verhuur een einde komt en dat [geïntimeerden] de stacaravan ontruimen en aan [appellant] ter beschikking stellen. [appellant] heeft daarom de huur opgezegd. [geïntimeerden] verzetten zich tegen het eindigen van de huur.

Het hof zal oordelen dat er een zodanig bijzondere situatie aan de orde is, dat die een voldoende reden is voor het noodzakelijk eindigen van de huurovereenkomst. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de feiten zijn beschreven.

De feiten die vast staan

[geïntimeerde1] is met [appellant] in contact gekomen op een moment dat hij financiële problemen had. [appellant] heeft [geïntimeerde1] willen helpen en daarom een investering van [geïntimeerde1] in een bedrijf (Floresteca) overgenomen. Partijen hebben daarvoor in oktober 2010 en januari 2011 twee overeenkomsten gesloten, waaruit onder meer valt af te leiden dat [appellant] daartoe een bedrag van € 91.080,- aan [geïntimeerde1] heeft geleend. Daarbij is bepaald dat als op 1 mei 2015 de opbrengst van de investering lager zou zijn dan het geleende bedrag, [geïntimeerde1] het verschil tussen opbrengst en leenbedrag, vermeerderd met de samengestelde rente van € 25.164,-, aan [appellant] zou betalen.

Vanaf 2011 heeft [geïntimeerde1] een stacaravan gehuurd van [appellant] . Deze stacaravan staat op het woonperceel van [appellant] , op enige afstand van de door [appellant] bewoonde woning in [woonplaats1] aan de [adres] . De nutsvoorzieningen voor de caravan worden betrokken uit de woning van [appellant] . Op enig moment zijn tussenmeters geplaatst. [geïntimeerde2] is in de loop van de tijd bij [geïntimeerde1] ingetrokken, maar was tot december 2022 geen medehuurder. De huur bedroeg aanvankelijk € 175,- per maand, vermeerderd met € 75,- voor de kosten van energie en water.

In 2015 is de gemeentelijke kredietbank Drenthe (hierna: GKB) in Assen het beheer over de financiën van [geïntimeerde1] gaan voeren. In dat verband hebben [appellant] en [geïntimeerde1] een huurovereenkomst op schrift vastgelegd. Daarin is vermeld dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en dat een huur geldt van € 300,- per maand, vermeerderd met € 100,- aan voorschot op de kosten van energie en water. De GKB heeft daarop maandelijks € 400,- aan [appellant] betaald, van welk bedrag [appellant] maandelijks een gedeelte van € 150,- contant aan [geïntimeerde1] heeft terugbetaald. Inmiddels bedraagt de huurprijs € 416,- per maand.

[appellant] heeft in 2020 het maandelijks terugbetalen van € 150,- gestaakt. Hij heeft eind 2020 aan [geïntimeerde1] verzocht het uitgeleende geldbedrag uit 2011 terug te betalen. [geïntimeerde1] heeft de verschuldigdheid van het geleende bedrag betwist en bovendien een beroep op verjaring van [appellant] ’ vordering gedaan.

In reactie daarop heeft [appellant] schriftelijk de vriendschap met [geïntimeerde1] beëindigd en heeft de door hem ingeschakelde advocaat met een brief van 20 april 2021 de huur van de stacaravan per 22 oktober 2021 opgezegd. Aangezien [geïntimeerde1] geen gehoor gaf aan de opzegging, heeft [appellant] een ontruimingsprocedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter in Groningen, onder meer op de grond dat de stacaravan geen woonruimte is in de zin van artikel 7:233 BW en dat [geïntimeerde1] geen huurbescherming toekomt.

In haar vonnis van 3 mei 20221.heeft de kantonrechter geoordeeld dat de stacaravan een gebouwde onroerende zaak betreft in de zin van artikel 7:233 BW, dat [geïntimeerde1] huurbescherming toekomt en dat [appellant] om die reden de huurovereenkomst alleen kan opzeggen op de limitatieve gronden van artikel 7:274 lid 1 BW. De ontruimingsvordering van [appellant] is daarop afgewezen. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

Met een brief van 28 juni 2022 heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2023 op grond van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub a. (‘geen goed huurder’) en f. (‘hospita-situatie’) van het BW.

Op 6 december 2022 zijn [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] met elkaar getrouwd.

[geïntimeerden] hebben niet ingestemd met de opzegging en eveneens geen gehoor gegeven aan de opzeggingsbrief van [appellant] .

[appellant] heeft vervolgens bij de kantonrechter gevorderd dat die het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst van partijen zal eindigen en tevens het tijdstip van de ontruiming vaststelt, onder veroordeling van [geïntimeerden] de stacaravan te ontruimen.

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 18 april 2023 deze vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.2.De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

Omvang van het hoger beroep

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van 8 november 2022 en 18 april 2023 en in dat verband vijf bezwaren (grieven) aangevoerd. Deze zien op (1) het verwerpen van de a-grond en (2) de f-grond voor opzegging, (3) het niet verwerpen van het beroep op huurbescherming als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, (4) de afwijzing van de nevenvorderingen en (5) de veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De bezwaren zullen thematisch worden behandeld.

Daarbij staat tegen het vonnis van 8 november 2022, waarbij alleen een mondelinge behandeling is bepaald, op grond van artikel 131 Rv geen hoger beroep open. Het hof zal [appellant] in zoverre niet-ontvankelijk verklaren.

Beëindigingsgronden en systematiek daarvan

Het hof stelt voorop dat uit de tekst van 7:274 BW en de wetsgeschiedenis3.daarvan volgt dat beëindiging van een huurovereenkomst – in de vorm van een opzegging daarvan tegen de wil van de huurder – alleen op een limitatief en beperkt omschreven aantal gronden bereikt kan worden. Een ruime opvatting en/of toepassing van de gronden voor opzegging past niet bij de tekst en het door de wetgever beoogde systeem. Bescherming van de huurder staat daarmee volgens de bedoeling van de wetgever voorop. Dat staat er echter niet aan in de weg – zoals al in de rechtspraak4.een aantal maal is aangenomen – dat een beroep op huurbescherming ook vergeefs is als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en onbillijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt zoals bedoeld in lid 2 van artikel 6:248 BW. Uit diezelfde rechtspraak volgt dat dat met terughoudendheid moet worden beoordeeld. Dit betekent dat slechts in uitzonderlijke omstandigheden een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW kan worden aanvaard.

De feitelijke grondslag van de vordering van [appellant]

[appellant] heeft samengevat aangevoerd dat het niet terugbetalen van de geldlening de (voorheen vriendschappelijke) verhouding met [geïntimeerden] volkomen heeft verstoord. [geïntimeerde1] heeft hem bedrogen en ernstig (financieel) misbruik van hem gemaakt. [appellant] stelt dat hij niet kan berusten in de voortdurende en nabije aanwezigheid van [geïntimeerden] bij zijn woning en op zijn erf en hen niet meer kan verdragen. Er is daardoor naar zijn zeggen sprake van een uitermate gespannen situatie waarin een normale communicatie niet meer mogelijk is.

Geen slecht huurderschap

Zoals hiervoor is overwogen, moet een opzeggingsgrond als slecht huurderschap niet ruim worden opgevat. Het gaat om handelen en nalaten dat in een voldoende direct verband staat met de huurovereenkomst en de daaruit voor de huurder volgende verplichtingen, zoals bijvoorbeeld correcte huurbetaling en correct woongedrag. Daartoe behoort, anders dan [appellant] meent, niet het nakomen van een betalingsverplichting uit een andere overeenkomst die losstaat van de huurovereenkomst. Het aan [geïntimeerden] gemaakte verwijt levert dan ook geen slecht huurderschap op in de zin van lid 1 aanhef en sub a. van artikel 7:274 BW. De opzegging van de huurovereenkomst op deze grond faalt dan ook.

Geen hospita-verhuur

Van een situatie van hospita-verhuur is volgens de tekst van lid 1 sub f. van genoemd artikel alleen sprake bij verhuur van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, of anders gezegd als sprake is van kamerverhuur met gebruikmaking van gedeelde voorzieningen. Die situatie is hier niet aan de orde. De door [geïntimeerden] gebruikte woonruimte (de stacaravan) staat wel nabij de woning van [appellant] maar maakt daarvan geen deel uit. Het gegeven dat [geïntimeerden] (via een tussenmeter) voor hun nutsvoorzieningen afhankelijk zijn van de woning van [appellant] en dat hij periodiek de septic-tank van de stacaravan moet (laten) legen, maakt niet dat toch van kamerhuur sprake is. Zoals overwogen, is immers een ruime opvatting en/of toepassing van deze grond niet door de wetgever bedoeld. Er is daarom geen reden de hier aan de orde zijnde feitelijke situatie ‘per analogie’, zoals [appellant] bepleit, onder het bereik van deze opzeggingsgrond te brengen. Ook in zoverre heeft de opzegging geen effect.

Uitzonderlijke omstandigheden

Dit geval kenmerkt zich allereerst door het volgende:

- [geïntimeerde1] heeft vanwege aanhoudende financiële problemen vanaf 2015 hulp en begeleiding gehad van de GKB in Assen. [appellant] is daarbij [geïntimeerde1] in zoverre (opnieuw) te hulp geschoten door aan hem maandelijks € 150,- ‘terug’ te betalen van de € 400,- die [appellant] namens [geïntimeerde1] van de GKB als huur ontving. Door deze handelwijze – waartoe hij niet verplicht was – heeft [appellant] jarenlang [geïntimeerden] in de positie gebracht dat zij maandelijks over meer leefgeld konden beschikken dan de GKB aan hen ter beschikking stelde. Het is mede daarom voldoende aannemelijk dat [appellant] vanwege de bemoeienis van de GKB met de financiën van [geïntimeerde1] eventuele terugbetalingen op de geldlening van 2011 heeft laten rusten.

Uit een en ander volgt dat [appellant] en [geïntimeerde1] in en na 2011 in meerdere opzichten met elkaar verbonden zijn geraakt, waarbij de handelwijze van [appellant] ten opzichte van [geïntimeerde1] op diverse momenten als weinig baatzuchtig heeft te gelden.

In 2017 is [geïntimeerde1] het pensioen(bedrag) gaan ontvangen waarop hij recht had en daardoor is een oorzaak van zijn financiële problemen weggenomen6.. In de loop van 2020 heeft de GKB zijn hulp aan en begeleiding van [geïntimeerden] beëindigd. [geïntimeerden] hebben niet weersproken dat het inkomen van [geïntimeerde1] uit pensioen en AOW in 2020 meer dan € 4.000,- netto per maand bedroeg. Zij hebben ook niet tegengesproken dat zowel de inkomensverbetering als het eindigen van de bemoeienis van de GKB als zodanig niet door hen aan [appellant] is meegedeeld. Dat de GKB zijn inzet had beëindigd, heeft [appellant] afgeleid, zo heeft hij onbetwist gesteld, uit het feit dat [geïntimeerden] omstreeks september 2020 de huur zelf aan hem zijn gaan betalen.

[appellant] heeft vervolgens eind 2020 de geldlening bij [geïntimeerde1] aan de orde gesteld en gevraagd daarop te gaan terugbetalen. [geïntimeerde1] heeft daarvan niet willen weten en heeft de verschuldigdheid van enig bedrag betwist en in dat verband ook een beroep op verjaring gedaan. [appellant] heeft daarop [geïntimeerde1] geantwoord dat zijn vertrouwen in [geïntimeerde1] ’ integriteit ernstig is geschaad en dat zijn gevoel van vriendschap met hem “met een harde dreun is stukgevallen”, waarna [appellant] de vriendschap en de dagelijkse wandelingen heeft beëindigd.

Uit wat partijen verder over en weer hebben aangevoerd blijkt dat de verhoudingen tussen [appellant] en [geïntimeerden] diepgaand verstoord zijn geraakt.

[geïntimeerden] zijn onder geen enkele voorwaarde bereid om iets aan [appellant] terug te betalen en menen dat [appellant] zich schuldig maakt aan treiterijen in hun richting. Een discussie over een door [appellant] gevraagde maar door [geïntimeerden] geweigerde hogere bijdrage voor de sterk gestegen energieprijzen heeft tot een kortdurende afsluiting van gas en elektriciteit geleid. [geïntimeerden] trachten [appellant] zoveel mogelijk te vermijden. Zij parkeren sinds het ontstaan van hun conflict hun auto niet meer op het erf maar aan de openbare weg, op zo’n kleine

200 meter afstand van de stacaravan. [geïntimeerden] hebben in dat verband aangevoerd dat zij ook bij voorkeur niet meer langs de woning van [appellant] en via het verharde pad naar de openbare weg lopen, maar via het aanliggend akkerland van de buurman van [appellant] .

Daar waar [geïntimeerden] aanvoeren dat [geïntimeerde1] – mede via hun wandelingen – [appellant] hulp bood bij zijn mentale problemen, is zeer aannemelijk dat [appellant] erg gebukt gaat onder de ontstane situatie, zoals hij stelt. [appellant] heeft in dat verband ook aangevoerd dat hij de aanwezigheid van [geïntimeerden] niet meer kan verdragen en de mogelijke aanblik op hen tracht te voorkomen door zijn gordijnen gesloten te houden, dat het zijn kwaliteit van leven ernstig aantast, hij vreest voor psychische schade en de situatie voor hem onhoudbaar is. In dit opzicht is het woongenot van [appellant] ernstig verstoord.

Bij dit alles speelt dat zowel [appellant] (op dit moment 76 jaar oud) als [geïntimeerde1] (op dit moment

84 jaar oud) op hoge leeftijd zijn en dat zij beiden, ook in hun gezondheid, kennelijk nogal kwetsbaar zijn. De raadsheer-commissaris heeft dat ter zitting ook waargenomen bij [geïntimeerde1] .

[appellant] heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerden] financieel in staat zijn om elders andere woonruimte te betrekken en dat in de omgeving van [woonplaats1] ook diverse passende woningen beschikbaar zijn. [geïntimeerden] hebben dit niet voldoende gemotiveerd betwist, zodat zij in staat moet worden geacht zonder bijzondere moeite een passende woning te vinden. Dat [geïntimeerden] door het uitzicht en de ter plaatse ervaren rust veel woonplezier hebben, is geen belang dat alleen gediend kan worden bij voortzetting van de bewoning van de stacaravan op het erf van [appellant] .

Al met al is sprake van een huurovereenkomst die van begin af aan is ingebed in en deel uitmaakt van de bijzondere, persoonlijke verhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde1] , welke verhouding inmiddels diepgaand en onherstelbaar verstoord is geraakt. Aan de basis van die verstoorde verhouding liggen in belangrijke mate de gedragingen van [geïntimeerden] ten grondslag. Voldoende aannemelijk is dat die verstoorde verhouding in ieder geval voor [appellant] tot een zeer ernstige verstoring van zijn woongenot leidt. Voortzetting van de huurovereenkomst van partijen houdt tussen hen de spanningsvolle situatie in stand, met alle mogelijke voorstelbare nadelige gevolgen voor zowel [geïntimeerden] als [appellant] . [geïntimeerde1] verkeert, anders dan in 2011, echter inmiddels niet meer in een financiële situatie waarin hij voor woonruimte moet steunen op [appellant] ; aangenomen moet worden dat hij, mede gelet op zijn inkomen, zonder bijzondere moeite een passende woonruimte kan vinden, ook als dat gelijkvloers zou moeten zijn, zoals [geïntimeerden] aanvoeren. Alles afwegende komt het hof dan ook tot de slotsom dat het belang van [appellant] op een ongestoorde leefomgeving in eigen huis en tuin en daarmee zijn (geestelijk) welzijn aanmerkelijk zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerden] om hun woonruimte in de stacaravan te behouden.

De conclusie is dat [appellant] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er zodanig bijzondere omstandigheden aan de orde zijn dat een beroep van [geïntimeerden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat betekent dat de bezwaren van [appellant] slagen. Dat in het vonnis van 3 mei 2022 is geoordeeld dat aan [geïntimeerde1] de rechtsbescherming toekomt van artikel 7:274 BW doet aan een en ander niet af. Nog daargelaten dat [geïntimeerden] geen beroep hebben gedaan op het gezag van gewijsde van dat vonnis, zoals artikel 236 lid 3 Rv wel eist, geldt dat het eerder beslechte geschil vooral ging om de kwalificatie van de overeenkomst van partijen en de wettelijke gevolgen van die kwalificatie, zonder dat aan de orde was een specifieke opzeggingsgrond en/of het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof een datum voor beëindiging en ontruiming zal vaststellen (artikel 7:273 lid 3 BW). Gezien de bijzondere omstandigheden die daarvoor de reden zijn, zou in beginsel die datum naar het oordeel van het hof op een termijn van één maand gesteld moeten worden. Het hof slaat echter ook acht op de kennelijk kwetsbare gezondheidstoestand van [geïntimeerde1] en zijn huidige afhankelijkheid van [geïntimeerde2] . [geïntimeerde2] moet dan ook enige tijd hebben om voor hen allebei vervangende woonruimte te regelen en die verhuizing – en waar mogelijk ook [geïntimeerde1] zelf – voldoende voor te bereiden en te begeleiden. Om die reden zal bedoelde datum bepaald worden op 1 november 2024.

De door [appellant] gevorderde machtiging om de ontruiming te laten uitvoeren door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie, wordt afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 Rv en artikel 557 Rv is zo’n veroordeling overbodig. Het hof wijst ook de vordering af om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van eventuele kosten van de ontruiming. Hoewel dergelijke kosten bij een gedwongen ontruiming voor hun rekening zouden komen, staat op dit moment nog niet vast of het tot een gedwongen ontruiming komt en, zo ja, welke kosten daarvoor zullen worden gemaakt.

De conclusie

Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerden] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.7.

[appellant] heeft gevorderd zijn vorderingen voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad toe te wijzen. Het bepaalde in lid 1 van artikel 7:272 BW brengt echter mee dat de beslissing over het vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en een daaruit volgende ontruiming, niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Wat [appellant] heeft aangevoerd, de bijzondere omstandigheden die in dit geval tot het einde van de huurovereenkomst leiden daaronder begrepen, is onvoldoende reden om daar in dit geval van af te wijken. De toe te wijzen uitvoerbaarheid bij voorraad zal daarom beperkt blijven tot de proceskostenveroordeling.

Het hof:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep gericht tegen het comparitievonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 8 november 2022;

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 18 april 2023 en beslist als volgt:

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] met betrekking tot de stacaravan aan de [adres] te [woonplaats1] zal eindigen vast op 1 november 2024;

veroordeelt [geïntimeerden] om de stacaravan uiterlijk op 1 november 2024 te ontruimen, met alles en alle personen die zich daarin bevinden, onder afgifte van de sleutels van de stacaravan aan [appellant] ;

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 172,- aan griffierecht

€ 250,89 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde1] en van de oproeping aan [geïntimeerde2]

€ 400,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x kantontarief € 200,-)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

€ 343,- aan griffierecht

€ 129,14 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]

€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x appeltarief II à € 1.214,-)

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart dit arrest voor zover het betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en D.H. de Witte, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

30 april 2024.