Hof Amsterdam, 17-12-2024, nr. 200.308.985/01

2. [appellant 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.R.E. Janowski te Amsterdam.

Partijen worden hierna weer [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 13 februari 2024 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest). Voor het procesverloop van deze zaak tot aan die datum verwijst het hof naar het tussenarrest. De zaak is naar de rol verwezen voor akte uitlating door [appellanten] [geïntimeerde] is in de gelegenheid gesteld op deze akte te reageren.

Partijen hebben de bedoelde aktes genomen, waarna weer arrest is gevraagd.

Het tussenarrest

Het hof brengt in herinnering dat tussen [appellanten] en [geïntimeerde] in de kern in geschil is waar tot de sloop en bouw op het perceel van [appellanten] (perceel [#] ), de feitelijke erfgrens tussen de percelen van partijen liep. Volgens [appellanten] liep deze grens voorbij de kadastrale grens, over het kadastrale perceel van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de feitelijke erfgrens samenviel met de kadastrale erfgrens.

In het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat de voormalige feitelijke erfgrens anders liep dan de kadastrale erfgrens. De eerste grief, waarbij [appellanten] hebben betoogd dat de strook grond in de voortuin optisch onderdeel vormde van hun perceel en ook door hun rechtsvoorgangers werd gebruikt, slaagt.

Het hof heeft aan dit oordeel, samengevat, ten grondslag gelegd:

( i) Een brief van [Persoon] namens Megapol aan de gemachtigde van [geïntimeerde] van 12 maart 2018, waarin onder meer staat:

Tot voor de sloop van de oude situatie had uw cliёnt een doorgang langs zijn huis van 51cm op het smalste deel (vooraan).

In de nieuwe situatie is er een extra ruimte ontstaan van 88cm (gezamenlijk dus 139cm) welke ruimte altijd in gebruik is geweest door nr [#] en waar ook aanspraak op gemaakt wordt.

U ziet op beide [de luchtfoto en uitsnede uit het gemeentelijk bestemmingsplan, hof] dat de erfafscheiding tussen beide percelen niet verder dan ca 50-75 cm van de bebouwing van nr 331 verwijderd ligt e.a. duidelijk aangegeven door bouwwerken en/of verhardingen (…).

Uit de tekeningen die in de verklaring zijn opgenomen, heeft het hof opgemaakt dat na de sloop van de woning en groene schuur en met de nieuwe bebouwing meer ruimte is ontstaan tussen beide panden.

( iv) De oude trottoirband, waarmee volgens partijen de feitelijke erfgrens (destijds) is aangeduid, en die op relatief korte afstand van de zijgevel van de garage van [geïntimeerde] liep.

Het hof oordeelde dat het strookje grond waarmee de groene schuur de oude trottoirband overschreed, niet door verjaring eigendom is geworden van [appellanten] Gelet hierop falen de tweede en derde grief van [appellanten]

Het hof overwoog vervolgens:

Gelet op al het voorgaande neemt het hof tot uitgangspunt dat de voormalige feitelijke erfgrens liep vanaf het onbetwiste beginpunt aan de straatkant, langs de oude trottoirband en vervolgens in een recht doorgaande lijn onder de voormalige groene schuur door naar achter. Omdat die situatie heeft bestaan vanaf (in ieder geval) eind jaren tachtig tot aan de sloop van de oude bebouwing op perceel [#] in 2017, zijn [appellanten] door verjaring eigenaar geworden van de strook grond voorbij de kadastrale grens tot aan die trottoirband en recht doorgaande lijn.

Onvoldoende duidelijk is echter in welke hoek en/of met hoeveel centimeter de voormalige feitelijke grens de kadastrale grens overschreed. Uit de standpunten van [appellanten] , de tot op heden overgelegde stukken en ook de redactie van hun vorderingen is dit niet op te maken. (…).

Mogelijk bieden de door Megapol genoemde maten (…) aanknopingspunten. Ook een reconstructie of opgraving van de oude trottoirband zou uitsluitsel kunnen geven. Naar het hof heeft begrepen tijdens de mondelinge behandeling, is deze trottoirband niet (volledig) verwijderd.

Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen zich hierover bij akte uit te laten, concreet en (zoveel mogelijk) met stukken onderbouwd. [appellanten] zullen zich verder moeten uitlaten over hoe de desbetreffende stellingen vertaald moeten worden naar wat zij vorderen. De huidige vordering is in dit opzicht (te) weinig concreet geformuleerd.

De aktes van partijen

[appellanten] hebben bij hun akte betoogd dat voor de berekening van de recht doorgaande lijn (3.22 tussenarrest) minimaal twee referentiepunten noodzakelijk zijn. Aan de hand van die referentiepunten kan vervolgens de lijn worden doorgetrokken tot aan waar de strook grond loopt.

Het vertrekpunt van de lijn (referentiepunt 1) is de stalen paal van het stalen hekwerk van [geïntimeerde] aan de straatkant. Dit punt staat tussen partijen niet ter discussie.

Wat betreft het tweede referentiepunt nemen [appellanten] de tekening “Erfgrenzen, bron Kadaster” van (architect) [Persoon] tot uitgangspunt (overgelegd als producties 13 en 14 bij hun akte). [Persoon] heeft in die tekening getoond dat vanaf de witte hoeklijn/daktrim garage van [geïntimeerde] , haaks naar de betonband, de afstand afgerond 51 cm bedraagt. In de huidige nieuwe situatie is hier extra ruimte voor [geïntimeerde] ontstaan van afgerond 88 cm. Het tweede referentiepunt ligt dan ook (in een rechte hoek) 51 cm af van de witte hoeklijn/daktrim van de garage van [geïntimeerde] .

De recht doorgaande lijn loopt vervolgens door tot aan de gemeentegrond, aldus nog steeds [appellanten]

[geïntimeerde] betwist de door [Persoon] genoemde maten. Hij legt hieraan het volgende ten grondslag.

In een bouwtekening die in opdracht van [geïntimeerde] is gemaakt voor een verbouwing, staat als maat van de doorgang ongeveer 100 cm vermeld, op het smalste deel. [geïntimeerde] kon ook altijd met een kruiwagen door de doorgang, zodat deze in ieder geval breder moet zijn geweest dan 51 cm.

[geïntimeerde] heeft de huidige breedte opgemeten tussen de zijmuur van zijn garage en de zijmuur van de woning van [appellanten] op het smalste deel. Hij komt uit op een breedte van 126 cm, en niet op een breedte van 139 cm. De in de brief van 12 maart 2018 genoemde extra ruimte in de nieuwe situatie kan dan ook geen 88 cm zijn geweest; deze ruimte is significant minder breed.

[geïntimeerde] gaat erin mee dat twee referentiepunten noodzakelijk zijn om een recht doorgaande lijn te kunnen trekken. Hij kan zich ook vinden in het door [appellanten] genoemde eerste referentiepunt. [geïntimeerde] betwist referentiepunt 2. Hij stelt in dit verband dat de tekening “Erfgrenzen, bron kadaster” geen kadastertekening is, maar een door [Persoon] zelf vervaardigde tekening. Deze tekening is bovendien niet correct. Volgens [geïntimeerde] ligt referentiepunt 2 niet op 51 cm van de witte hoeklijn/daktrim van zijn garage, maar een flink stuk verder richting de linker zijgevel van [appellanten] Hoeveel precies is echter niet te zeggen, als gevolg waarvan geen rechte lijn kan worden getrokken vanaf het onbetwiste referentiepunt 1, aldus [geïntimeerde] .

Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat [geïntimeerde] grond van [appellanten] bij zijn perceel heeft getrokken. Daardoor is de ligging van de voormalige feitelijke erfgrens moeilijk vast te stellen. Ook is voldoende gebleken dat de doorgang in de oude situatie smal was, althans aanzienlijk smaller dan in de huidige situatie (zie onder meer 3.10 tot en met 3.13 tussenarrest). [geïntimeerde] heeft dit ter zitting bovendien zelf gedemonstreerd door te laten zien dat hij in de oude situatie zijdelings door de doorgang moest, terwijl de breedte van de huidige doorgang volgens [geïntimeerde] in zijn akte 126 cm is. De stelling van [geïntimeerde] dat hij altijd met een kruiwagen door de doorgang kon (zodat de doorgang in ieder geval breder moet zijn geweest dan 51 cm), strookt niet met die demonstratie. [geïntimeerde] heeft bovendien niet gesteld, laat staan onderbouwd, hoe breed zijn kruiwagen was.

Het hof kan [geïntimeerde] evenmin volgen in zijn standpunt dat de tekening van [Persoon] zoals [appellanten] deze bij hun akte hebben overgelegd, niet klopt, en dat dit zou blijken uit referentiepunt 1. Het hof ziet niet dat [Persoon] dit punt in de tekening ‘een stuk aan de linkerkant naast de linker zijmuur van het huis van [appellanten] ’ heeft geplaatst.

Het hof brengt verder in herinnering dat [Persoon] in zijn brief van 12 maart 2018 al heeft aangegeven dat de doorgang op het smalste deel 51 cm breed was, en dat (de gemachtigde van) [geïntimeerde] daarop niet heeft gereageerd (zie 2.3 onder (i) hierboven en 3.10 van het tussenarrest).

De (onderhavige) betwisting door [geïntimeerde] van de door [Persoon] genoemde maten overtuigt het hof dus niet.

Nu [geïntimeerde] evenmin een ander concreet tweede referentiepunt heeft genoemd, noch een andere afstand daarvan tot de oude trottoirband, zal het hof uitgaan van de door [appellanten] genoemde referentiepunten en maten.

Voor zover [appellanten] zich nog nader hebben uitgelaten over de positie van de groene schuur en een achtergelegen tweede schuur, behoeven deze stellingen geen nadere bespreking omdat [appellanten] hieraan geen duidelijke conclusie verbinden en het door hen primair gevorderde reeds zal worden toegewezen. Het hof merkt overigens op dat uit de door [appellanten] overgelegde foto (productie 18 bij hun akte), geen duidelijk beeld naar voren komt over de loop van de oude trottoirband.

[appellanten] hebben de gevorderde verklaring voor recht nader geconcretiseerd, zoals waarom verzocht in 3.24 van het tussenarrest. De primair gevorderde verklaring voor recht, zoals in het dictum geherformuleerd, is toewijsbaar, zodat het hof niet toekomt aan wat [appellanten] in subsidiaire zin hebben gesteld en gevorderd.

Ook de geboden de strook grond leeg en vrij van objecten aan [appellanten] ter beschikking te stellen en tot medewerking door [geïntimeerde] aan een wijziging van het kadastraal register, zijn toewijsbaar zoals gevorderd. Het hof zal hieraan echter geen dwangsom verbinden, omdat [appellanten] (onverminderd) niet hebben geconcretiseerd binnen welke termijn [geïntimeerde] aan deze veroordelingen zou moeten voldoen.

Slotsom en proceskosten

Grief I treft doel, grieven II en III niet. Bij deze stand van zaken behoeven de overige grieven geen behandeling meer, met dien verstande dat, omdat [geïntimeerde] in het hoger beroep grotendeels in het ongelijk is gesteld, hij zal worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties, hetgeen meebrengt dat ook grief VIII (voor zover ziende op de kostenveroordeling jegens [geïntimeerde] ) slaagt. De bestreden vonnissen worden vernietigd, voor zover de vorderingen van [appellanten] tegen [geïntimeerde] zijn afgewezen en [appellanten] in de proceskosten van [geïntimeerde] zijn veroordeeld.

Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:

Eerste aanleg:

- explootkosten € 108,54

- griffierecht € 304,00

- salaris advocaat € 1.126,00 (tarief € 563,00, 2 punten)

Totaal € 1.538,54.

Hoger beroep:

- explootkosten € 125,03

- griffierecht € 343,00

- salaris advocaat € 1.535,00 (tarief € 614,00, 2,5 punten)

Totaal € 2.003,03.

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen, voor zover daarbij de vorderingen van [appellanten] tegen [geïntimeerde] zijn afgewezen en [appellanten] in de proceskosten van [geïntimeerde] zijn veroordeeld;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de strook grond vanuit het perceel van [appellanten] bezien liggend voor de lijn die loopt van voormeld eerste referentiepunt in de voortuin van [geïntimeerde] naar voormeld tweede referentiepunt in een verder doorgaande rechte lijn tot aan de gemeentegrond, door verjaring eigendom is geworden van [appellanten] ;

beveelt [geïntimeerde] deze strook grond leeg en vrij van objecten ter beschikking te stellen aan [appellanten] ;

beveelt [geïntimeerde] mee te werken aan een navenante wijziging van het kadastrale register;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellanten] vastgesteld op:

- € 1.538,54 voor de eerste aanleg,

- € 2.003,03 voor het hoger beroep,

- € 178,- voor nasalaris,

te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.K. Veldhuijzen van Zanten en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.

2. [appellante 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.R.E. Janowski te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 23 maart 2022 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 12 mei 2021 en, zo begrijpt het hof uit de inhoud van de grieven hetgeen ook voor [geïntimeerde] duidelijk is, 29 december 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 september 2023 doen toelichten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Deze zaak zag ook op vorderingen van [appellanten] tegen de gemeente Amsterdam (verder: de gemeente). De procedure tussen deze partijen is inmiddels op eenstemmig verzoek doorgehaald.

In het gedeelte van de zaak dat ziet op de vorderingen van [appellanten] tegen [geïntimeerde] , is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun, in hoger beroep vermeerderde, vorderingen toewijst, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente. Ter zitting in hoger beroep hebben [appellanten] hun vorderingen weer verminderd tot de oorspronkelijke omvang.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2.1. tot en met 2.12. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellanten] hebben aangevoerd dat deze feitenvaststelling onvolledig is. Het staat de rechtbank echter vrij alleen die feiten als vaststaand te vermelden waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor haar oordeel. Voor zover relevant en voldoende vaststaand zal het hof de door [appellanten] genoemde feiten bij de beoordeling van de grieven betrekken. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet betwist. Het hof neemt die feiten daarom ook als uitgangspunt.

Voor zover in hoger beroep nog van belang, zijn de feiten de volgende.

[appellanten] en [geïntimeerde] zijn eigenaren van aan elkaar grenzende percelen grond.

[geïntimeerde] is op 24 december 2014 eigenaar geworden van de woning met (voor- en achter)tuin op een perceel grond gelegen aan [straatnaam] 331 in [plaats] (hierna: perceel 331). [geïntimeerde] heeft perceel 331 in eigendom verkregen van zijn ouders.

[appellanten] zijn op 29 april 2019 eigenaar geworden van de woning met (voor- en achter)tuin op een perceel grond gelegen aan [straatnaam] 333 in [plaats] (hierna: perceel 333). [appellanten] hebben perceel 333 in eigendom verkregen van Megapol Construction B.V. (hierna: Megapol).

De percelen 333 en 331 worden aan de achterkant begrensd door water waarvan de gemeente eigenaar is (hierna: perceel 2475). Dit water liep oorspronkelijk door in een sloot die de achtertuinen van percelen 333 en 331 van elkaar scheidde.

Op onderstaande kadastrale tekening zijn de kadastrale grenzen van de percelen 331, 333 en 2475 weergegeven.

Op enig moment hebben de ouders van [geïntimeerde] de sloot en inham tussen de percelen 331 en 333 gedempt. Zij hebben de hierdoor vrijgekomen grond in gebruik genomen.

Op perceel 333 stonden een woonhuis en aangebouwde groene schuur. De groene schuur is eind jaren tachtig van de vorige eeuw door de toenmalige bewoners opgericht. Na voltooiing bleek dat de schuur gedeeltelijk over de kadastrale erfgrens op perceel 331 stond.

Megapol heeft deze oude opstallen in 2017 afgebroken en binnen de kadastrale erfgrens van perceel 333 een nieuw woonhuis gebouwd.

Tijdens de bouw van het nieuwe woonhuis heeft [geïntimeerde] in de achtertuin van zijn perceel een tijdelijke erfafscheiding geplaatst met perceel 333. [geïntimeerde] heeft deze afscheiding later vervangen door een houten schutting. Deze schutting is geplaatst op de gedempte sloot en inham.

Na afronding van de bouw van het nieuwe woonhuis op perceel 333 heeft [geïntimeerde] in januari 2018 ter afscheiding van percelen 331 en 333 een zwart hek geplaatst vanaf de voortuin tot aan het nieuwe woonhuis.

In de achtertuin van perceel 333 heeft naast de sloot een schuur gestaan (hierna: de oude schuur). Deze schuur was gebouwd op een betonnen fundering. De oude schuur en de fundering zijn op enig moment na 1985 afgebroken en verwijderd.

De procedure bij de rechtbank

Kort gezegd hebben [appellanten] gevorderd dat de rechtbank:

- voor recht zou verklaren dat de strook grond lopend van de voortuin van [geïntimeerde] langs de muur van het huis van [appellanten] tot aan de achtertuin, bij benadering 1 meter bij 23 meter, door verkrijgende verjaring eigendom is geworden van de opvolgende eigenaren van perceel 333 en zou bepalen dat [geïntimeerde] moet meewerken aan wijziging van het kadastrale register, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- voor recht zou verklaren dat de strook grond lopend vanaf het begin van de achtertuin tot aan de steiger aan het einde van de achtertuin, groot 1 meter bij 11 meter, kadastraal op naam van de gemeente, door verjaring eigendom is geworden van de opvolgende eigenaren van perceel 333 en zou bepalen dat de gemeente moet meewerken aan wijziging van het kadastrale register, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- [geïntimeerde] en de gemeente zou veroordelen in de proceskosten.

Samengevat hebben [appellanten] aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat hun rechtsvoorgangers door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond in de voortuin, de strook grond waarop de groene schuur heeft gestaan en de strook grond in de achtertuin waar de sloot is gedempt en waarop de oude schuur heeft gestaan (alles bij elkaar genomen een soort taartpunt over de hele lengte van de percelen). Met de aankoop en verkrijging van perceel 333 is de eigendom overgegaan op [appellanten] , aldus [appellanten]

[geïntimeerde] en de gemeente hebben de vorderingen betwist.

Bij het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat de strook grond in de voortuin door de rechtsvoorgangers van [appellanten] in bezit is genomen. Daarom zijn zij niet door verjaring eigenaar geworden.

Ook de strook grond onder de groene schuur is volgens de rechtbank geen eigendom geworden van (de rechtsvoorgangers van) [appellanten] Naar het oordeel van de rechtbank is namelijk toestemming verleend voor het bebouwen van de strook grond over de erfgrens, als gevolg waarvan het oprichten van de groene schuur niet als bezitsdaad kan worden aangemerkt. De rechtsvoorgangers van [appellanten] zijn slechts houders geworden en met het afbreken van de groene schuur is dit houderschap tot een einde gekomen.

Omdat het oprichten van de oude schuur over de erfgrens in de achtertuin volgens haar wel als bezitsdaad kan worden aangemerkt, heeft de rechtbank [appellanten] opgedragen te bewijzen dat en zo ja, waar en hoever de kadastrale grens werd overschreden met de (fundering van de) oude schuur en dat deze situatie in ieder geval heeft geduurd tot 24 juli 1993.

Bij het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellanten] er niet in zijn geslaagd het opgedragen bewijs te leveren. Zij heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.

De beoordeling in hoger beroep

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met acht grieven op.

Het hof zal zich bij zijn beoordeling in dit arrest beperken tot de grieven en vorderingen die betrekking hebben op de stroken grond in de voortuin en onder de groene schuur. De procedure tussen [appellanten] en de gemeente is inmiddels immers doorgehaald.

Tussen [appellanten] en [geïntimeerde] is in de kern in geschil waar tot de sloop en bouw op perceel 333, de feitelijke erfgrens liep. Volgens [appellanten] liep deze grens voorbij de kadastrale grens, over het kadastrale perceel van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de feitelijke erfgrens samenviel met de kadastrale erfgrens.

Het hof is van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat de voormalige feitelijke grens anders liep dan de kadastrale grens. De eerste grief, waarbij [appellanten] hebben betoogd dat de strook grond in de voortuin optisch onderdeel vormde van hun perceel en ook door hun rechtsvoorgangers werd gebruikt, slaagt. Hiervoor is het volgende redengevend.

Extra ruimte in de nieuwe situatie

In een brief van [naam] namens Megapol aan de gemachtigde van [geïntimeerde] van 12 maart 2018 staat:

“(…) Zoals vanmorgen besproken, moet ik namens mijn opdrachtgever uw cliёnt dagvaarden om de erfgrenzen zoals deze op het moment van aankoop van nr 333 waren te respecteren.

Hierop maken wij volledige aanspraak, door het handelen van uw cliёnt zijn er niet alleen m2 aan het aangekochte perceel 333 onttrokken maar ook is hiermee een voor hem uitermate belangrijke achterom geblokkeerd.

Beide is voor mijn opdrachtgever onacceptabel.

Om tot een overeenstemming te komen voor een gezamenlijke gebruik, willen wij een voorstel doen zonder op voorhand voorstaande los te laten. (…)

Tot voor de sloop van de oude situatie had uw cliёnt een doorgang langs zijn huis van 51cm op het smalste deel (vooraan) [onderstreping, hof].

In de nieuwe situatie is er een extra ruimte ontstaan van 88cm (gezamenlijk dus 139cm) [onderstreping, hof] welke ruimte altijd in gebruik is geweest door nr 333 en waar ook aanspraak op gemaakt wordt.

Voor uw cliёnt is een bredere doorgang van belang, voor mijn opdrachtgever is een achterom van 88cm voldoende met name de aanwezigheid is van belang.

Wat voor mijn opdrachtgever zou kunnen volstaan is vastlegging van een recht van overpad, hoe dit qua toegang uitgevoerd zal worden is bespreekbaar. Mijn opdrachtgever geeft hierbij nogmaals nadrukkelijk aan dat er geen recht van overpad nodig is, omdat de grond reeds zijn eigendom is. (…)

Om tot overeenstemming te komen voor het perceel achter de woningen, volstaan wij met het aantal m2 (11.7m2) dat altijd in gebruik is geweest door nr333. Dat kan zijn het reeds bekende stuk maar een ander verloop zodat een bredere toegang tot de achtertuin van uw client ontstaat is bespreekbaar. (…)”.

De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft de door Megapol genoemde extra ruimte die in de nieuwe situatie is ontstaan, in zijn schriftelijke reactie van 16 maart 2018 slechts weersproken in die zin dat naar voren is gebracht dat de erfafscheidingslijnen zoals deze door het Kadaster zijn vastgesteld leidend zijn en dat Megapol zelf ervoor heeft gekozen de aanbouw tegen de kadastrale grens aan te bouwen. Op de door Megapol genoemde extra ruimte wordt niet ingegaan.

Uit de foto’s die [geïntimeerde] heeft overgelegd (producties 7 en 8 bij de conclusie van antwoord), blijkt dat de oude poortdeur tussen de groene schuur en de garage van [geïntimeerde] smaller was dan de nieuwe poortdeur tussen de woning van [appellanten] en de garage van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] onderkent dit maatverschil ook. Hoewel aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat het niet om een meter zal gaan, is het verschil toch best aanzienlijk.

In de door [appellanten] overgelegde schriftelijke verklaring van [naam] van 10 augustus 2021 is bovendien te lezen:

“(…) De situatie bij aankoop door mijn cliënten (…) is gelijk, de situatie van de aanwezige opstallen en funderingen is tevens vastgelegd door de Amsterdamse landmeetkundige dienst, dit is te zien op de luchtfoto en uitsnede uit gemeentelijk bestemmingsplan (…). U ziet op beide dat de erfafscheiding tussen beide percelen niet verder dan ca 50-75 cm van de bebouwing van nr 331 verwijderd ligt e.a. duidelijk aangegeven door bouwwerken en/of verhardingen [onderstreping, hof] (…).”.

Uit de tekeningen die in de verklaring zijn opgenomen, is op te maken dat na de sloop van de woning en groene schuur en met de nieuwe bebouwing meer ruimte is ontstaan tussen beide panden.

Verdere aanknopingspunten voor de ligging van de feitelijke erfgrens en het oordeel dat deze afweek van de kadastrale grens, vormen de oude trottoirband en de groene schuur.

De oude trottoirband

De foto die als productie 15 bij de inleidende dagvaarding is overgelegd, geeft de oude situatie goed weer.

Op de foto is te zien dat de bestrating van beide percelen verschilt. Deze bestrating wordt van elkaar gescheiden door een trottoirband. Uit de (lucht)foto’s die als productie 2 bij de memorie van grieven zijn overgelegd, blijkt dat deze situatie teruggaat tot vóór de bouw van de groene schuur.

[geïntimeerde] heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de voormalige feitelijke erfgrens op de plek van die trottoirband liep. Ook [appellanten] zijn daar steeds van uitgegaan, zo blijkt onder meer uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de rechtbank en de memorie van grieven.

Het hof neemt daarom, met partijen, tot uitgangspunt dat de feitelijke erfgrens (destijds) is aangeduid met de oude trottoirband.

Op de hierboven opgenomen foto is verder te zien dat de oude trottoirband op relatief korte afstand loopt van de zijgevel van de garage van [geïntimeerde] .

De groene schuur; houderschap

Ook is op de foto te zien dat de groene schuur de oude trottoirband relatief beperkt overschrijdt. Hoe ver de groene schuur over de erfgrens heen stond, kan echter in het midden blijven. Immers, met de verklaring van zijn vader van 4 september 2022 heeft [geïntimeerde] voldoende geconcretiseerd dat de rechtsvoorganger(s) van [appellanten] (enkel) houder zijn geworden van het strookje grond over de door de trottoirband aangegeven feitelijke erfgrens heen. In de verklaring is te lezen:

“(…) We hebben dit met elkaar besproken en hebben toen persoonlijke toestemming aan René en Maria gegeven om ons stukje grond waar de schuur op stond hiervoor te gebruiken zodat de schuur op die plek kon blijven staan en niet verplaatst of gesloopt hoefde te worden. (…)”.

[appellanten] hebben deze toestemming (en dus het houderschap) van hun kant onvoldoende (nader) weersproken.

Zij betwisten in het kader van hun tweede grief dat de ouders van [geïntimeerde] bekend waren met de omstandigheid dat de groene schuur over een gedeelte van de erfgrens stond. Los van dat dit niet strookt met de verklaring van de vader van [geïntimeerde] , was de feitelijke situatie op dit punt duidelijk. Het hof verwijst in dit verband opnieuw naar de hierboven opgenomen foto.

[appellanten] betwisten verder dat toestemming is verleend. Zij verwijzen in dit verband naar luchtfoto’s, waaruit blijkt van een voor iedereen zichtbare eigendomspretentie. Het exclusieve gebruik van de groene schuur doet echter aan de verleende toestemming voor het gebruik van de strook grond niets af.

In tegenstelling tot [appellanten] ziet het hof bovendien geen aanleiding om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de verklaring van (de vader van) [geïntimeerde] over de verleende toestemming. [appellanten] hebben in de memorie van grieven diverse vragen opgeworpen (onder meer over de genoemde namen van de rechtsvoorgangers van [appellanten] ), maar [geïntimeerde] heeft hierover zowel in de memorie van antwoord als ter zitting uitvoerig gemotiveerd opheldering verschaft. [appellanten] zijn hier vervolgens niet op terug gekomen.

De tweede grief faalt.

De derde grief bouwt voort op de tweede grief en faalt daarom eveneens. Met het afbreken van de groene schuur is het houderschap tot een einde gekomen. Voor misbruik van bevoegdheid of recht is onvoldoende aangevoerd.

Het desbetreffende strookje grond waarmee de groene schuur de oude trottoirband overschreed, is dan ook niet door verjaring eigendom geworden van [appellanten]

Uitgangspunt en opdracht aan [appellanten]

Gelet op al het voorgaande neemt het hof tot uitgangspunt dat de voormalige feitelijke erfgrens liep vanaf het onbetwiste beginpunt aan de straatkant, langs de oude trottoirband en vervolgens in een recht doorgaande lijn onder de voormalige groene schuur door naar achter. Omdat die situatie heeft bestaan vanaf (in ieder geval) eind jaren tachtig tot aan de sloop van de oude bebouwing op perceel 333 in 2017, zijn [appellanten] door verjaring eigenaar geworden van de strook grond voorbij de kadastrale grens tot aan die trottoirband en recht doorgaande lijn.

Onvoldoende duidelijk is echter in welke hoek en/of met hoeveel centimeter de voormalige feitelijke grens de kadastrale grens overschreed. Uit de standpunten van [appellanten] , de tot op heden overgelegde stukken en ook de redactie van hun vorderingen is dit niet op te maken.

[appellanten] verwijzen in dit verband onder meer naar een luchtfoto van de situatie in 2012 (productie 5 bij akte van 20 oktober 2021). Deze foto biedt echter geen doorslaggevend bewijs voor de mate van overschrijding. Aan de daken en gevels van de omliggende woningen is immers te zien dat de foto niet recht van boven is genomen. De foto geeft dus een vertekend beeld. Daarbij komt dat exacte maten hieruit niet zijn op te maken.

Mogelijk bieden de door Megapol genoemde maten (zie overweging 3.10.) aanknopingspunten. Ook een reconstructie of opgraving van de oude trottoirband zou uitsluitsel kunnen geven. Naar het hof heeft begrepen tijdens de mondelinge behandeling, is deze trottoirband niet (volledig) verwijderd.

Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen zich hierover bij akte uit te laten, concreet en (zoveel mogelijk) met stukken onderbouwd. [appellanten] zullen zich verder moeten uitlaten over hoe de desbetreffende stellingen vertaald moeten worden naar wat zij vorderen. De huidige vordering is in dit opzicht (te) weinig concreet geformuleerd.

[geïntimeerde] mag op de akte van [appellanten] reageren.

Het hof geeft partijen bij deze stand van zaken in overweging nog eens te bezien of een oplossing in der minne niet alsnog mogelijk is.

De verdere beoordeling en beslissing worden aangehouden.

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 12 maart 2024 voor akte aan de zijde van [appellanten] houdende uitlating als bedoeld in overwegingen 3.24. en 3.25.;

houdt de verdere beoordeling en beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.K. Veldhuijzen van Zanten en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024.