6.4.4 Aansprakelijkheid jegens de hypotheekgever

In algemene zin mag worden aangenomen dat een hypotheekhouder slechts huurovereenkomsten vernietigt als hij verwacht dat dat de waarde van het vastgoed ten goede komt. Bijvoorbeeld omdat de wijze waarop de huurder het pand gebruikt schadelijk is voor het vastgoed, of omdat hij verwacht nieuwe huurovereenkomsten tegen betere voorwaarden te kunnen sluiten. Desondanks is het mogelijk dat de vernietiging van een huurovereenkomst uiteindelijk niet tot waardestijging van het vastgoed leidt. Zo kunnen de beoogde nieuwe huurders alsnog afhaken, waardoor het pand leeg komt te staan en inkomsten uit het vastgoed opdrogen. In dat geval kan de vernietiging van de huurovereenkomst tot schade bij de hypotheekgever leiden, doordat de verkoopopbrengst lager uitvalt dan zonder de vernietiging van de huurovereenkomst het geval zou zijn geweest. De hypotheekgever zal een eventueel verschil in werkelijke en gerealiseerd opbrengst bijvoorbeeld kunnen aantonen met een taxatierapport waaruit blijkt dat de executiewaarde in verhuurde staat hoger was dan de opbrengst die de hypotheekhouder ‘vrij van huur’ heeft gerealiseerd.

Onder het Engelse recht zou een dergelijke situatie tot aansprakelijkheid kunnen leiden op basis van wilful default aan de zijde van de hypotheekhouder: een zorgvuldigheidsnorm die de hypotheekhouder ertoe dwingt om de inkomsten uit het vastgoed in redelijkheid te maximaliseren. Het verschil tussen de werkelijk behaalde huuropbrengsten en de opbrengsten die hij had kunnen realiseren, moet door de hypotheekhouder worden vergoed als sprake was van mismanagement of fraude op dit gebied.1

Het Nederlandse recht kent niet zo’n specifieke zorgvuldigheidsnorm waaraan de hypotheekhouder bij het inroepen van het huurbeding moet voldoen. Wél is hij gehouden om ten opzichte van de hypotheekgever (en derden, zoals de huurders) de algemene beginselen van redelijkheid en billijkheid in acht te nemen.2 Voor de vraag waartoe dat voor de hypotheekhouder concreet leidt, moet mijns inziens voor het Nederlandse recht een onderscheid gemaakt worden tussen het (onrechtmatig) vernietigen van huurovereenkomsten (en als gevolg daarvan ontruimen) enerzijds en het onvoldoende realiseren van inkomsten anderzijds. Tot dit laatste (het genereren van inkomsten uit het vastgoed via de exploitatie daarvan) is een hypotheekhouder namelijk pas bevoegd zodra hij het vastgoed in beheer heeft genomen (zie hierna par. 6.5.1 en 8.6). Zolang de hypotheekhouder dat beheer niet in handen heeft, kan hij mijns inziens ook niet worden verplicht om de opbrengsten uit het vastgoed te maximaliseren. Hier wreekt zich (weer) het feit dat de Nederlandse hypothecaire bevoegdheden zijn gescheiden in afzonderlijk in te roepen bedingen.

Dat neemt echter niet weg dat de hypotheekhouder zich in het kader van bestaande huurovereenkomsten, zoals gezegd, dient te houden aan algemene normen van redelijkheid en billijkheid. Als de hypotheekhouder, gelet op het belang van de hypotheekgever dat door het inroepen van het huurbeding wordt geschaad, in redelijkheid niet tot het vernietigen van de huurovereenkomst mag overgaan, dan staat voor de hypotheekgever een beroep op misbruik van recht of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid open.3 In het hier besproken verkooptraject zal het belang van de hypotheekhouder zijn gelegen in het verhogen van de te verwachten verkoopopbrengst. De rechter zal daarom in een voorkomend geval vooral moeten achterhalen of de hypotheekhouder op goede gronden mag verwachten dat het beëindigen van de huurovereenkomsten de verkoopwaarde van het vastgoed ten goede komt. Dit belang moet vervolgens worden afgezet tegen dat van de hypotheekgever, dat bijvoorbeeld bestaat uit het wegvallen van de huurinkomsten uit de beëindigde overeenkomst. Hoe zwaar dat belang weegt, hangt af van de omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld van de termijn waarbinnen de executieverkoop zal plaatsvinden. Hoe verder deze in de toekomst ligt, hoe bezwaarlijker het beëindigen van de huurovereenkomst voor de hypotheekgever zal zijn.

Blijkt pas achteraf dat het vernietigen van een huurovereenkomst tot een lagere verkoopopbrengst heeft geleid, dan kan de hypotheekgever de hypotheekhouder mogelijk aanspreken op grond van wanprestatie.4 Het gaat er dan om of de hypotheekhouder in dit verband een op hem rustende zorgplicht heeft geschonden. Die vraag komt erop neer of een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekhouder tot eenzelfde beslissing had kunnen komen ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst.5 Deze beslissing moet mijns inziens worden gezien in het licht van de te verwachten verkoopopbrengst: naar mijn mening is er geen sprake van een schending van zijn zorgplicht als de hypotheekhouder ervan uitging, en er ook redelijkerwijs van uit mocht gaan, dat de vernietiging van de huurovereenkomst de waarde van het vastgoed niet negatief zou beïnvloeden. Of dát zo is, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.6 Zo zal bijvoorbeeld een hypotheekhouder die een huurovereenkomst vernietigt, jegens de hypotheekgever eerder aansprakelijk zijn als de hypotheekgever hem er meerdere keren op had gewezen dat het vinden van een nieuwe huurder vrijwel onmogelijk zou zijn. Leidt de vernietiging van de huurovereenkomsten vervolgens inderdaad tot de voorzienbare lagere executieopbrengst van het vastgoed, omdat geen nieuwe huurovereenkomst kan worden gesloten, dan ligt het mijns inziens in de rede om in dat geval de waardevermindering voor rekening van de hypotheekhouder te laten komen. Wordt leegstand daarentegen veroorzaakt door een plotselinge omslag op de huurmarkt, dan levert de beslissing van de hypotheekhouder om de eerdere huurovereenkomst te vernietigen niet zonder meer een tekortkoming op en is voor aansprakelijkheid van de hypotheekhouder in beginsel geen plaats.